出品/聯(lián)商專欄

撰文/熙領(lǐng)商業(yè)評論

社區(qū)商業(yè)相對體量較小，總圖布局時如何處理建筑形態(tài)和空間尺度？

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)布局是否有規(guī)律性？

盒子式的社區(qū)商業(yè)和街區(qū)式社區(qū)商業(yè)在空間流線上的處理有什么區(qū)別？

如何控制社區(qū)商業(yè)的建設(shè)成本，達到最佳的成本與效果平衡？

社區(qū)商業(yè)有哪些新常態(tài)及空間趨勢？

社區(qū)商業(yè)項目能否在運營階段取得成功，與前期建筑設(shè)計環(huán)節(jié)的關(guān)系密不可分。基于近幾年服務(wù)過的大量社區(qū)商業(yè)建筑與規(guī)劃案例，我們梳理出了典型的商業(yè)空間形態(tài)，并從中總結(jié)出了社區(qū)商業(yè)所適用的設(shè)計要素，以及成本控制的有效方式。

同時，我們所倡導的社區(qū)商業(yè)項目的”設(shè)計+經(jīng)營“模式，強調(diào)建筑設(shè)計需要與市場需求相匹配，項目產(chǎn)品需要與在地文化相融合，以更加開闊的設(shè)計視角，為后期成功運營打下基礎(chǔ)。

一、 總圖布局

疫情常態(tài)化的今天，“社區(qū)”成為了疫情防控中的“基本單位”，城市居民的生活也越來越依賴社區(qū)商業(yè)。消費需求的變化，為社區(qū)商業(yè)帶來新機遇。

社區(qū)商業(yè)的總圖布局主要包括三個方面，大家比較熟悉的是“形態(tài)布局”以及“空間尺度”，但“運營方式”其實也對總圖布局有著重要影響。結(jié)合我們做過的豐富案例，我們分別來看一下總圖布局中這三個方面的關(guān)鍵點：

1. 形態(tài)布局：

不同于我們熟悉的大型商業(yè)綜合體，社區(qū)商業(yè)的體量及輻射范圍較小，在空間的選擇上有更多的適應(yīng)性。社區(qū)消費地域性強、購買交易頻次高和消費時段分散的特性決定了，社區(qū)商業(yè)布局多采用街區(qū)式或小體量盒子式的總圖布局形式。

在商業(yè)價值優(yōu)勢明顯的地塊，可以集中體量以迷你版mall的形態(tài)設(shè)置；如果項目具備較好的沿街商業(yè)氛圍條件，以沿街底商的形式是最有效且直接的布局方式；同時，在實際項目中，通過內(nèi)街來組織商業(yè)形態(tài)布局也是十分常見的方式。

2. 空間尺度

社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、形態(tài)布局與社區(qū)消費特征，都會影響社區(qū)商業(yè)的空間尺度。社區(qū)商業(yè)豐富而多元的開放狀態(tài)，戶外空間多、通風性較好的消費場景不僅更能給消費者“安全感”，自由的空間形態(tài)還能滿足娛樂、文化、社交等多樣性需求。

相比大型綜合體，社區(qū)商業(yè)在空間尺度上有幾個較大的區(qū)別：

? 商業(yè)室內(nèi)公區(qū)面積較小

? 室外開放空間更多

? 較多應(yīng)用花車島鋪等多樣化的經(jīng)營方式

3. 運營方式

社區(qū)商業(yè)的運營并不是在項目建完后后才開始啟動，現(xiàn)在越來越多的項目已經(jīng)開始采用“運營前置”的方式，從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始思考，項目的規(guī)劃設(shè)計如何更匹配運營需求。

無論是高周轉(zhuǎn)快銷售或是持有經(jīng)營追求長期增值溢價，租售模式在總圖階段便開始影響布局。銷售型社區(qū)商業(yè)跟適合采用單街及街區(qū)組合的產(chǎn)品模式，而盒子式因為有更強的聚集度，持有管理成本相較更低，是經(jīng)營社區(qū)商業(yè)較合理的總圖布局選擇。

二、 業(yè)態(tài)布局

社區(qū)商業(yè)中心是城市各生活片區(qū)基礎(chǔ)生活消費的中心，商業(yè)業(yè)態(tài)承擔著周邊居民生活基礎(chǔ)配套的功能，需要滿足周邊居民高頻的日常綜合消費需求，也需要滿足消費品質(zhì)升級的需求。

1. 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特點

1) 超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；

2) 商業(yè)功能是“便民、利民”，為居民提供日常生活需要的商品和服務(wù)。

3) 社區(qū)商業(yè)的零售商業(yè)比其它商業(yè)項目的配比略低，休閑娛樂類的業(yè)態(tài)和配套商業(yè)（服務(wù)類）的業(yè)態(tài)配比要高很多。

4) 社區(qū)商業(yè)的消費對象更偏重主婦、兒童及老年人，一般以家庭消費為主。

圖：一般生活消費常見業(yè)態(tài)模塊

在我們操盤過的社區(qū)商業(yè)項目中，我們發(fā)現(xiàn)以下三點，是在進行業(yè)態(tài)布局時需要重點注意的：

案例研究顯示，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)配置，既有一定的規(guī)律性，也有根據(jù)項目特征形成的特殊性。居民生活模式，城市文化特征以及商業(yè)競爭情況等，都會影響社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)配置，在進行項目的業(yè)態(tài)組合配置時，需要考慮多種因素的影響。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇，根據(jù)不同的體量及定位，一般有不同的配置模式，但最重要的是要與周邊居民消費需求有緊密的結(jié)合，特別是在小體量社區(qū)商業(yè)中，一定要有所取舍，不能不顧項目情況求大求全。

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)配置一定要考慮差異化與主題性，尤其是在一些競爭較為激烈的區(qū)域，適當引入個性化的業(yè)態(tài)，會增加項目的競爭優(yōu)勢。

圖：某社區(qū)商業(yè)項目業(yè)態(tài)配置建議（示例）

2. 社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)構(gòu)成規(guī)律

? 主力店構(gòu)成規(guī)律

隨著體量的增加，主力店的的比例明顯上升，超市在各個體量都屬于普遍配置，但隨著體量的增加，超市的面積也隨之增加，從2000平米的生鮮超市，向更大一點的綜合超市提升。在項目超過3萬平米以后，影院作為常規(guī)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)。

? 次主力店構(gòu)成規(guī)律

次主力店指中大型親子娛樂，中大型時尚零售，中大型家居零售，中大型家庭餐飲，健身房， KTV等；隨著體量增加，次主力店的面積提高

? 餐飲業(yè)態(tài)構(gòu)成規(guī)律

隨著體量增加，餐飲業(yè)態(tài)面積提升但占比下降；小體量的項目整體定位多為便利與生活性定位，所以餐飲占比相對較高

? 零售業(yè)態(tài)構(gòu)成規(guī)律

隨著體量的增加，零售業(yè)態(tài)面積及比例均明顯提高；零售業(yè)態(tài)租金相對較高，業(yè)態(tài)占比上升，有利于提高項目整體收益

? 親子兒童業(yè)態(tài)構(gòu)成規(guī)律

隨著項目體量的上升，親子業(yè)態(tài)的總面積提升，但占比稍有下降

? 休閑娛樂業(yè)態(tài)構(gòu)成規(guī)律

休閑娛樂業(yè)態(tài)包括：游藝館、網(wǎng)吧電玩、會所SPA、其他休閑娛樂；隨著體量的增加體量明顯增加，但比例變化不大，休閑娛樂業(yè)態(tài)的面積增加，因為休閑娛樂業(yè)態(tài)項目整體引流效果明顯

? 生活服務(wù)業(yè)態(tài)構(gòu)成規(guī)律

隨著項目體量的上升，生活服務(wù)類業(yè)態(tài)的面積有所增加，但占比明顯下降

3. 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢

? 精準化定位，滿足客群生活習慣

? 共享空間，提倡24小時經(jīng)營理念

? 親子業(yè)態(tài)，家庭周末活動中心

? 戶外運動，提倡健康生活方式

? 藝術(shù)文化，提升品質(zhì)生活

? 社交社區(qū)的新場景打造

? 注重商業(yè)服務(wù)性質(zhì)與生活功能

? 現(xiàn)代科技賦能，數(shù)字化發(fā)展

? 商業(yè)反哺社區(qū)，構(gòu)建生活生態(tài)圈

三、社區(qū)商業(yè)空間流線

除了在業(yè)態(tài)上與購物中心有較大差異外，在空間尺度上，社區(qū)商業(yè)與購物中心較大的不同：購物中心更鐘愛于大尺度，而社區(qū)商業(yè)由于消費群體的不同以及成本的考量，各項尺度都會有所調(diào)整。

1. 盒子式社區(qū)商業(yè)空間流線

（1） 單層面積：

單層面積3000㎡-10000㎡ 之間，低于3000平米很難兼顧得鋪率和動線的舒適性差。而對于一般用地指標較為緊湊的地塊，社區(qū)商業(yè)最大的單層面積一般也不會超過10000平米。

青島世貿(mào)/單層面積0.9萬㎡       

南京52+Mini Mall /單層面積0.45萬㎡

（2）層高

社區(qū)商業(yè)層高設(shè)置應(yīng)能滿足商場空間凈高、裝修空間、設(shè)備管線、結(jié)構(gòu)梁高、業(yè)態(tài)特殊需求等多種因素的空間高度需求，一般在5.6M左右。而區(qū)域型購物中心一般在5.8-6M左右。

（3）層數(shù)

常規(guī)來講，如果地下一層有商業(yè)，那么地上三層就基本能滿足需求，如果容積率偏高的情況下可以到地上4層，4層以上要謹慎選擇。

（4）中庭及次中庭

社區(qū)型商業(yè)一般會出現(xiàn)小面積購物中心，如果在單向動線不超過80-90米時，一個主中庭即可，如果超過80-90米，可以考慮設(shè)置次中庭增加空間層次。

（4）連廊 挑空

一般常規(guī)的連廊寬度在3.3-4.2之間。社區(qū)商業(yè)走道一般控制在3.0-3.6之間，區(qū)域型商業(yè)則控制在3.7-4.2之間。

社區(qū)商業(yè)首層主中庭面積一般在300-500㎡之間，區(qū)域型商業(yè)在500-700㎡之間。

（5）出入口空間

首層出入口空間應(yīng)寬敞明亮，能滿足人員集散，并應(yīng)具有明顯的標識性和引導向

社區(qū)型商業(yè)主入口寬度一般控制在8-10M之間，區(qū)域型商業(yè)則控制在10-12 M之間。

2. 街區(qū)式社區(qū)商業(yè)街區(qū)流線

（1）商鋪劃分

區(qū)域型商業(yè)街對于店鋪的面積段沒有社區(qū)型商業(yè)街敏感。作為社區(qū)型商業(yè)街，店鋪劃分更為苛刻。首先是豐富產(chǎn)品線，劃出足夠的小面積段商鋪，控制大面積店鋪與一復二店鋪的比例。同時也要保證商業(yè)的昭示面和空間使用率。

（銷售型商鋪劃分的五大指導原則）

（2）控總價

作為社區(qū)型商業(yè)街，多以銷售為主，因此需要避免盲目的設(shè)計大面積、高總價的商鋪，以高附加值、高溢價、低總價為原則。30-100㎡商鋪最受追捧，商鋪超過100㎡，客戶購買意愿遞減明顯，面積越大，客戶購買意愿越低。

四、建設(shè)成本影響因素及控制建議

在社區(qū)商業(yè)的整個開發(fā)過程中，建設(shè)成本也是尤受重視的一個方面。社區(qū)商業(yè)體量相對較小，同時它的定位也有別于高檔購物中心，而是更為大眾化。大眾化定位的社區(qū)商業(yè)，建筑設(shè)計顯然不能追求奢華高檔、陽春白雪，這會嚇跑希望平價的客戶群體，而且還會提高商業(yè)建筑的成本與投資。

社區(qū)商業(yè)的建設(shè)成本，有許多影響因素。在控制成本的時候，有3個方面需要尤為注重：

? 在各階段設(shè)計和單項設(shè)計中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作；

? 比較不同的設(shè)計方案所帶來品質(zhì)、效果、成本、效益等方面的差異；

? 同時還要考慮物業(yè)維護成本和客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)設(shè)計方案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。

控制建設(shè)成本牽涉到從項目預算開始，一直到項目完成后決算的各個環(huán)節(jié)，但是在諸多的流程中，概念及規(guī)劃設(shè)計階段是控制成本最有效的階段。

在這兩個關(guān)鍵階段中，采取怎樣的策略，能在最有效的控制成本的同時，確保產(chǎn)品品質(zhì)？我們通過多年商業(yè)項目的經(jīng)驗沉淀，發(fā)現(xiàn)以下兩個有效的方式：

固化統(tǒng)一標準，形成企業(yè)強制標準，降低成本：

這一方式尤其適用于有清晰產(chǎn)品線的房地產(chǎn)企業(yè)，通過產(chǎn)品線的標準化，把各項設(shè)計、材質(zhì)、尺寸等都形成統(tǒng)一標準的模塊，再通過集采實現(xiàn)最低成本，同時，也更好地保證了品質(zhì)，以及公司及產(chǎn)品線品牌的統(tǒng)一性。

匹配客戶需求，避免超配、錯配，有效控制成本：

這一項是我們在設(shè)計過程中發(fā)現(xiàn)，往往容易被忽略的一點。大部分設(shè)計團隊總希望呈現(xiàn)最好的設(shè)計效果，卻偏偏忽略了，項目更為需要的是“最適合、最匹配”的效果呈現(xiàn)。要做到這一點，核心在于讓設(shè)計團隊真正理解客戶的需求，才能有效避免超配或者錯配的情況出現(xiàn)。

上面所說的策略和方式適用于社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計的各個層面，而針對項目的不同設(shè)計模塊，我們還總結(jié)了針對性的成本控制建議：

1. 單體設(shè)計成本控制建議：

（1） 簡化建筑體形：

控制建筑外部體形的長寬比例

低層建筑盡量形體簡單

建筑模數(shù)化、標準化

簡化屋頂造型

優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件

（2） 優(yōu)化動線組織

動線避免異形，減少異形空間

施工材料如欄桿、欄板、玻璃等，標準化

（3） 優(yōu)化垂直交通

社區(qū)商業(yè)體量小、層數(shù)低、可適當增加服務(wù)半徑

提升單梯運力減少數(shù)量

貨梯單部設(shè)置，居中布置，減配；同時兼顧卸貨區(qū)布局整體考慮，提升效率

（4） 分體空調(diào)配置

考慮商鋪獨立經(jīng)營、分鋪等因素，建議空調(diào)在設(shè)計初期結(jié)合立面設(shè)置分體機

空調(diào)外機結(jié)合立面百葉提前預留，避免后期設(shè)計改動

（5） 控制結(jié)構(gòu)限額

控制設(shè)計限額，跟進設(shè)計參數(shù)

對使用的鋼材種類根據(jù)不同的構(gòu)件進行匹配

（6）優(yōu)化地下開發(fā)

控制地下室層高

減少地下室層數(shù)

控制地下室面積

科學地規(guī)劃停車方式，優(yōu)化單車指標，提高停車效率

2. 建筑立面控制建議

社區(qū)商業(yè)如何做到“立面花錢少，商業(yè)效果好”

作為建造成本中占相當比例的重要組成部分，社區(qū)商業(yè)建筑外立面一直是項目投資中業(yè)主極為糾結(jié)的一項內(nèi)容。

作為社區(qū)商業(yè)項目的第一印象，通過外立面抓住人的瞬間視覺好感，為商業(yè)引流帶來直接可能性，往往能產(chǎn)生事半功倍的效果。

沒有差的材料，只有錯誤的用法。在選擇立面材料的時候，我們需要將實用性與美觀性相結(jié)合，并通過好的有效的設(shè)計，可以彌補材料上的不足。

3. 景觀工程控制建議

景觀設(shè)計的優(yōu)化決不能簡單化，要與設(shè)計銷售在溝通中與效果的把握中達到共識。

減少石材用料，遠離視覺中心或非近人尺度可改用石英磚或真石漆；

控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形；

靈活運用場景配置：外擺、花車、花架、人工草坪做點綴，提供放松、親人的舒適度，節(jié)省硬景設(shè)置成本；

適當控制水景占比；

中海天府環(huán)宇坊，其公共空間內(nèi)設(shè)置了多個等候休息區(qū)，并配有不同的互動裝置，為顧客營造溫馨等候環(huán)境的同時，提供多樣化的體驗樂趣，并在座椅材質(zhì)、燈光等細節(jié)處表達出鼓勵人群在此社交與分享的氛圍。

社區(qū)商業(yè)建設(shè)成本的把控，需要做好資源的有效配置，要盡量搞標準化和系列化的設(shè)計；成本控制重點考慮規(guī)劃布局、地下建筑、建筑單體、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料及設(shè)備、園林景觀設(shè)計及布局，各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標準，設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計，在保證項目設(shè)計達到使用功能和品質(zhì)檔次要求的前提下，按分配的成本限額控制設(shè)計，既達到符合規(guī)范、保證使用功能和品質(zhì)的要求，又使成本降低。

五、新常態(tài)及空間趨勢

近些年疫情來襲，社區(qū)商業(yè)以抗壓能力和應(yīng)變能力受到消費者依賴，同時在打造15分鐘生活圈和未來社區(qū)建設(shè)的政策號召下，社區(qū)商業(yè)也迎來了空前關(guān)注。隨著居民對社交性、體驗感和生活化的要求提高，“小而美”、“小而精”的社區(qū)商業(yè)越來越受到青睞。

1. 疫情常態(tài)化

疫情考驗之下，社區(qū)商業(yè)承擔起周邊居民生活基礎(chǔ)配套的功能，在滿足周邊居民高頻的日常綜合消費需求的同時，消費品質(zhì)升級的需求也成為社區(qū)商業(yè)要應(yīng)對的挑戰(zhàn)。

疫情影響下，社區(qū)商業(yè)發(fā)揮優(yōu)勢的發(fā)力點：

1）便捷的生活基礎(chǔ)

2）寬松的公共社交氛圍

3）連鎖店與品牌

4）線上與線下的融合

2. 全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)合

未來受歡迎和商業(yè)運營成功的社區(qū)商業(yè)，會是基于用戶消費體驗進行定位，充分踐行”設(shè)計+經(jīng)營“思維，通過商業(yè)的布局規(guī)劃將社區(qū)與活動再次進行重新整合，賦予社區(qū)商業(yè)空間新的文化與體驗。

社區(qū)商業(yè)項目的”設(shè)計+經(jīng)營“模式，需要開發(fā)商、運營商和經(jīng)營者，適時根據(jù)消費變化做出優(yōu)化調(diào)整，始終保持社區(qū)生活中心的活力，在項目的全期各方的交流會促進項目的順利發(fā)展。

3. 政策引領(lǐng)

2016年，上海市發(fā)布《15分鐘社區(qū)生活圈規(guī)劃導則》，于國內(nèi)首次提出依托“生活圈”打造社會基本生活服務(wù)單元； 2019年浙江省發(fā)布《浙江省未來社區(qū)建設(shè)試點工作方案》，提出構(gòu)建以未來鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理等九大場景創(chuàng)新為重點的社區(qū)系統(tǒng)；2021年7月商務(wù)部等12部門印發(fā)《城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)指南》。

政策引領(lǐng)下的社區(qū)商業(yè)設(shè)計，除了提供好的空間環(huán)境設(shè)計，還應(yīng)當在生活、社交、服務(wù)等方面全面提升，給消費者新的體驗；未來的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該更加像是一個社區(qū)，提供社交、休閑、玩耍、聚會及充電的空間，為社區(qū)居民營造一個“公共空間”。

可以預見的是，未來社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出幾個明顯的特點：

1）社交化，無論是對于老年人還是新興起的Z世代，如何通過社交融入社會，都是生活的剛需。打造鄰里交流空間，營造暢通開放的街道路網(wǎng)空間，提供智慧集成的交通物流服務(wù)，讓社區(qū)商業(yè)成為文化交流的載體。

2）生活化，作為社區(qū)商業(yè)，滿足居民日常生活需求的同時，提供更多的生活化的業(yè)態(tài)及場景。

3）多元化，結(jié)合社區(qū)的屬地化等特征，社區(qū)商業(yè)需根據(jù)社區(qū)的多元化發(fā)展產(chǎn)生多樣化和細分功能，提供創(chuàng)業(yè)載體，提供創(chuàng)業(yè)者的交流空間。

4）數(shù)字化，更方便快捷的支付方式，更具科技感的購物體驗，社區(qū)APP的連接營建，數(shù)字化精益管理。

更多關(guān)于社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計的專業(yè)信息及內(nèi)容，請關(guān)注熙領(lǐng)商業(yè)發(fā)布的《熙領(lǐng)月刊—社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計專刊》。免費獲取方式：添加微信19921827095領(lǐng)取