社區商業建筑設計怎么做？這里有一份實用指南請查收

來源：熙領商業評論 2022-08-18 10:45

出品/聯商專欄

撰文/熙領商業評論

社區商業相對體量較小，總圖布局時如何處理建筑形態和空間尺度？

社區商業的業態布局是否有規律性？

盒子式的社區商業和街區式社區商業在空間流線上的處理有什么區別？

如何控制社區商業的建設成本，達到最佳的成本與效果平衡？

社區商業有哪些新常態及空間趨勢？

社區商業項目能否在運營階段取得成功，與前期建筑設計環節的關系密不可分。基于近幾年服務過的大量社區商業建筑與規劃案例，我們梳理出了典型的商業空間形態，并從中總結出了社區商業所適用的設計要素，以及成本控制的有效方式。

同時，我們所倡導的社區商業項目的”設計+經營“模式，強調建筑設計需要與市場需求相匹配，項目產品需要與在地文化相融合，以更加開闊的設計視角，為后期成功運營打下基礎。

一、總圖布局

疫情常態化的今天，“社區”成為了疫情防控中的“基本單位”，城市居民的生活也越來越依賴社區商業。消費需求的變化，為社區商業帶來新機遇。

社區商業的總圖布局主要包括三個方面，大家比較熟悉的是“形態布局”以及“空間尺度”，但“運營方式”其實也對總圖布局有著重要影響。結合我們做過的豐富案例，我們分別來看一下總圖布局中這三個方面的關鍵點：

1. 形態布局：

不同于我們熟悉的大型商業綜合體，社區商業的體量及輻射范圍較小，在空間的選擇上有更多的適應性。社區消費地域性強、購買交易頻次高和消費時段分散的特性決定了，社區商業布局多采用街區式或小體量盒子式的總圖布局形式。

在商業價值優勢明顯的地塊，可以集中體量以迷你版mall的形態設置；如果項目具備較好的沿街商業氛圍條件，以沿街底商的形式是最有效且直接的布局方式；同時，在實際項目中，通過內街來組織商業形態布局也是十分常見的方式。

2. 空間尺度

社區商業的規模、形態布局與社區消費特征，都會影響社區商業的空間尺度。社區商業豐富而多元的開放狀態，戶外空間多、通風性較好的消費場景不僅更能給消費者“安全感”，自由的空間形態還能滿足娛樂、文化、社交等多樣性需求。

相比大型綜合體，社區商業在空間尺度上有幾個較大的區別：

? 商業室內公區面積較小

? 室外開放空間更多

? 較多應用花車島鋪等多樣化的經營方式

3. 運營方式

社區商業的運營并不是在項目建完后后才開始啟動，現在越來越多的項目已經開始采用“運營前置”的方式，從項目規劃設計階段就開始思考，項目的規劃設計如何更匹配運營需求。

無論是高周轉快銷售或是持有經營追求長期增值溢價，租售模式在總圖階段便開始影響布局。銷售型社區商業跟適合采用單街及街區組合的產品模式，而盒子式因為有更強的聚集度，持有管理成本相較更低，是經營社區商業較合理的總圖布局選擇。

二、業態布局

社區商業中心是城市各生活片區基礎生活消費的中心，商業業態承擔著周邊居民生活基礎配套的功能，需要滿足周邊居民高頻的日常綜合消費需求，也需要滿足消費品質升級的需求。

1. 社區商業業態特點

1) 超市、餐飲和服務配套是社區商業三大基本業態；

2) 商業功能是“便民、利民”，為居民提供日常生活需要的商品和服務。

3) 社區商業的零售商業比其它商業項目的配比略低，休閑娛樂類的業態和配套商業（服務類）的業態配比要高很多。

4) 社區商業的消費對象更偏重主婦、兒童及老年人，一般以家庭消費為主。

圖：一般生活消費常見業態模塊

在我們操盤過的社區商業項目中，我們發現以下三點，是在進行業態布局時需要重點注意的：

案例研究顯示，社區商業的業態配置，既有一定的規律性，也有根據項目特征形成的特殊性。居民生活模式，城市文化特征以及商業競爭情況等，都會影響社區商業的業態配置，在進行項目的業態組合配置時，需要考慮多種因素的影響。

社區商業業態的選擇，根據不同的體量及定位，一般有不同的配置模式，但最重要的是要與周邊居民消費需求有緊密的結合，特別是在小體量社區商業中，一定要有所取舍，不能不顧項目情況求大求全。

社區商業的業態配置一定要考慮差異化與主題性，尤其是在一些競爭較為激烈的區域，適當引入個性化的業態，會增加項目的競爭優勢。

圖：某社區商業項目業態配置建議（示例）

2. 社區商業各業態構成規律

? 主力店構成規律

隨著體量的增加，主力店的的比例明顯上升，超市在各個體量都屬于普遍配置，但隨著體量的增加，超市的面積也隨之增加，從2000平米的生鮮超市，向更大一點的綜合超市提升。在項目超過3萬平米以后，影院作為常規業態開始出現。

? 次主力店構成規律

次主力店指中大型親子娛樂，中大型時尚零售，中大型家居零售，中大型家庭餐飲，健身房， KTV等；隨著體量增加，次主力店的面積提高

? 餐飲業態構成規律

隨著體量增加，餐飲業態面積提升但占比下降；小體量的項目整體定位多為便利與生活性定位，所以餐飲占比相對較高

? 零售業態構成規律

隨著體量的增加，零售業態面積及比例均明顯提高；零售業態租金相對較高，業態占比上升，有利于提高項目整體收益

? 親子兒童業態構成規律

隨著項目體量的上升，親子業態的總面積提升，但占比稍有下降

? 休閑娛樂業態構成規律

休閑娛樂業態包括：游藝館、網吧電玩、會所SPA、其他休閑娛樂；隨著體量的增加體量明顯增加，但比例變化不大，休閑娛樂業態的面積增加，因為休閑娛樂業態項目整體引流效果明顯

? 生活服務業態構成規律

隨著項目體量的上升，生活服務類業態的面積有所增加，但占比明顯下降

3. 社區商業業態的發展趨勢

? 精準化定位，滿足客群生活習慣

? 共享空間，提倡24小時經營理念

? 親子業態，家庭周末活動中心

? 戶外運動，提倡健康生活方式

? 藝術文化，提升品質生活

? 社交社區的新場景打造

? 注重商業服務性質與生活功能

? 現代科技賦能，數字化發展

? 商業反哺社區，構建生活生態圈

三、社區商業空間流線

除了在業態上與購物中心有較大差異外，在空間尺度上，社區商業與購物中心較大的不同：購物中心更鐘愛于大尺度，而社區商業由于消費群體的不同以及成本的考量，各項尺度都會有所調整。

1. 盒子式社區商業空間流線

（1）單層面積：

單層面積3000㎡-10000㎡之間，低于3000平米很難兼顧得鋪率和動線的舒適性差。而對于一般用地指標較為緊湊的地塊，社區商業最大的單層面積一般也不會超過10000平米。

青島世貿/單層面積0.9萬㎡

南京52+Mini Mall /單層面積0.45萬㎡

（2）層高

社區商業層高設置應能滿足商場空間凈高、裝修空間、設備管線、結構梁高、業態特殊需求等多種因素的空間高度需求，一般在5.6M左右。而區域型購物中心一般在5.8-6M左右。

（3）層數

常規來講，如果地下一層有商業，那么地上三層就基本能滿足需求，如果容積率偏高的情況下可以到地上4層，4層以上要謹慎選擇。

（4）中庭及次中庭

社區型商業一般會出現小面積購物中心，如果在單向動線不超過80-90米時，一個主中庭即可，如果超過80-90米，可以考慮設置次中庭增加空間層次。

（4）連廊挑空

一般常規的連廊寬度在3.3-4.2之間。社區商業走道一般控制在3.0-3.6之間，區域型商業則控制在3.7-4.2之間。

社區商業首層主中庭面積一般在300-500㎡之間，區域型商業在500-700㎡之間。

（5）出入口空間

首層出入口空間應寬敞明亮，能滿足人員集散，并應具有明顯的標識性和引導向

社區型商業主入口寬度一般控制在8-10M之間，區域型商業則控制在10-12 M之間。

2. 街區式社區商業街區流線

（1）商鋪劃分

區域型商業街對于店鋪的面積段沒有社區型商業街敏感。作為社區型商業街，店鋪劃分更為苛刻。首先是豐富產品線，劃出足夠的小面積段商鋪，控制大面積店鋪與一復二店鋪的比例。同時也要保證商業的昭示面和空間使用率。

（銷售型商鋪劃分的五大指導原則）

（2）控總價

作為社區型商業街，多以銷售為主，因此需要避免盲目的設計大面積、高總價的商鋪，以高附加值、高溢價、低總價為原則。30-100㎡商鋪最受追捧，商鋪超過100㎡，客戶購買意愿遞減明顯，面積越大，客戶購買意愿越低。

四、建設成本影響因素及控制建議

在社區商業的整個開發過程中，建設成本也是尤受重視的一個方面。社區商業體量相對較小，同時它的定位也有別于高檔購物中心，而是更為大眾化。大眾化定位的社區商業，建筑設計顯然不能追求奢華高檔、陽春白雪，這會嚇跑希望平價的客戶群體，而且還會提高商業建筑的成本與投資。

社區商業的建設成本，有許多影響因素。在控制成本的時候，有3個方面需要尤為注重：

? 在各階段設計和單項設計中，都應持續地開展方案優化工作；

? 比較不同的設計方案所帶來品質、效果、成本、效益等方面的差異；

? 同時還要考慮物業維護成本和客戶使用成本，從中選擇最優設計方案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。

控制建設成本牽涉到從項目預算開始，一直到項目完成后決算的各個環節，但是在諸多的流程中，概念及規劃設計階段是控制成本最有效的階段。

在這兩個關鍵階段中，采取怎樣的策略，能在最有效的控制成本的同時，確保產品品質？我們通過多年商業項目的經驗沉淀，發現以下兩個有效的方式：

固化統一標準，形成企業強制標準，降低成本：

這一方式尤其適用于有清晰產品線的房地產企業，通過產品線的標準化，把各項設計、材質、尺寸等都形成統一標準的模塊，再通過集采實現最低成本，同時，也更好地保證了品質，以及公司及產品線品牌的統一性。

匹配客戶需求，避免超配、錯配，有效控制成本：

這一項是我們在設計過程中發現，往往容易被忽略的一點。大部分設計團隊總希望呈現最好的設計效果，卻偏偏忽略了，項目更為需要的是“最適合、最匹配”的效果呈現。要做到這一點，核心在于讓設計團隊真正理解客戶的需求，才能有效避免超配或者錯配的情況出現。

上面所說的策略和方式適用于社區商業建筑設計的各個層面，而針對項目的不同設計模塊，我們還總結了針對性的成本控制建議：

1. 單體設計成本控制建議：

（1）簡化建筑體形：

控制建筑外部體形的長寬比例

低層建筑盡量形體簡單

建筑模數化、標準化

簡化屋頂造型

優化外挑外掛構件

（2）優化動線組織

動線避免異形，減少異形空間

施工材料如欄桿、欄板、玻璃等，標準化

（3）優化垂直交通

社區商業體量小、層數低、可適當增加服務半徑

提升單梯運力減少數量

貨梯單部設置，居中布置，減配；同時兼顧卸貨區布局整體考慮，提升效率

（4）分體空調配置

考慮商鋪獨立經營、分鋪等因素，建議空調在設計初期結合立面設置分體機

空調外機結合立面百葉提前預留，避免后期設計改動

（5）控制結構限額

控制設計限額，跟進設計參數

對使用的鋼材種類根據不同的構件進行匹配

（6）優化地下開發

控制地下室層高

減少地下室層數

控制地下室面積

科學地規劃停車方式，優化單車指標，提高停車效率

2. 建筑立面控制建議

社區商業如何做到“立面花錢少，商業效果好”

作為建造成本中占相當比例的重要組成部分，社區商業建筑外立面一直是項目投資中業主極為糾結的一項內容。

作為社區商業項目的第一印象，通過外立面抓住人的瞬間視覺好感，為商業引流帶來直接可能性，往往能產生事半功倍的效果。

沒有差的材料，只有錯誤的用法。在選擇立面材料的時候，我們需要將實用性與美觀性相結合，并通過好的有效的設計，可以彌補材料上的不足。

3. 景觀工程控制建議

景觀設計的優化決不能簡單化，要與設計銷售在溝通中與效果的把握中達到共識。

減少石材用料，遠離視覺中心或非近人尺度可改用石英磚或真石漆；

控制景觀構筑物的數量與體形；

靈活運用場景配置：外擺、花車、花架、人工草坪做點綴，提供放松、親人的舒適度，節省硬景設置成本；

適當控制水景占比；

中海天府環宇坊，其公共空間內設置了多個等候休息區，并配有不同的互動裝置，為顧客營造溫馨等候環境的同時，提供多樣化的體驗樂趣，并在座椅材質、燈光等細節處表達出鼓勵人群在此社交與分享的氛圍。

社區商業建設成本的把控，需要做好資源的有效配置，要盡量搞標準化和系列化的設計；成本控制重點考慮規劃布局、地下建筑、建筑單體、建筑結構、建筑材料及設備、園林景觀設計及布局，各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，設計規范、技術規定等進行設計，在保證項目設計達到使用功能和品質檔次要求的前提下，按分配的成本限額控制設計，既達到符合規范、保證使用功能和品質的要求，又使成本降低。

五、新常態及空間趨勢

近些年疫情來襲，社區商業以抗壓能力和應變能力受到消費者依賴，同時在打造15分鐘生活圈和未來社區建設的政策號召下，社區商業也迎來了空前關注。隨著居民對社交性、體驗感和生活化的要求提高，“小而美”、“小而精”的社區商業越來越受到青睞。

1. 疫情常態化

疫情考驗之下，社區商業承擔起周邊居民生活基礎配套的功能，在滿足周邊居民高頻的日常綜合消費需求的同時，消費品質升級的需求也成為社區商業要應對的挑戰。

疫情影響下，社區商業發揮優勢的發力點：

1）便捷的生活基礎

2）寬松的公共社交氛圍

3）連鎖店與品牌

4）線上與線下的融合

2. 全產業鏈聯合

未來受歡迎和商業運營成功的社區商業，會是基于用戶消費體驗進行定位，充分踐行”設計+經營“思維，通過商業的布局規劃將社區與活動再次進行重新整合，賦予社區商業空間新的文化與體驗。

社區商業項目的”設計+經營“模式，需要開發商、運營商和經營者，適時根據消費變化做出優化調整，始終保持社區生活中心的活力，在項目的全期各方的交流會促進項目的順利發展。

3. 政策引領

2016年，上海市發布《15分鐘社區生活圈規劃導則》，于國內首次提出依托“生活圈”打造社會基本生活服務單元； 2019年浙江省發布《浙江省未來社區建設試點工作方案》，提出構建以未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、低碳、服務和治理等九大場景創新為重點的社區系統；2021年7月商務部等12部門印發《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》。

政策引領下的社區商業設計，除了提供好的空間環境設計，還應當在生活、社交、服務等方面全面提升，給消費者新的體驗；未來的社區商業應該更加像是一個社區，提供社交、休閑、玩耍、聚會及充電的空間，為社區居民營造一個“公共空間”。