來源/時代財經

撰文/劉新歌

編輯/黎倩

早在2022年5月，面臨流動性壓力的融創中國就在為深圳冰雪文旅城項目尋覓買家。大半年過去，傳聞中的潛在買家深圳地鐵集團、萬科并沒有出手，合作方華發股份在關鍵時刻接盤紓困。

1月3日晚，華發股份（600325.SH）和融創中國（1918.HK）先后公告深圳冰雪文旅城股權交易事宜，華發股份以現金方式收購深圳冰雪文旅城項目公司深圳融華置地投資有限公司（下稱“融華置地”）51%股權，總代價為35.8億元，包括股權收購價款35.7億元、債權收購價款1190萬元。收購完成后，珠海華發將持有融華置地100%股權。

對融創中國而言，出售項目股權是為了降低負債規模、減少債務壓力。其稱，出售所得款項凈額將主要用于償還為獲取上述項目獲得的本息合計約20.94億元融資，并解除其就該融資而提供的擔保。同時，它也保留了對上述股權的回購權，回購期限為2025年11月23日前。

這項交易也是國、央企紓困民企的又一案例。廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代財經稱，國企、央企發揮帶頭作用，推進收并購及風險處置，這是新時期穩定地產、防范風險的重要任務。作為珠海最大的房企、珠海國資委下屬企業，華發股份熟悉大灣區地產業務，它來接盤在情理之中。

01

融創“割肉” 

深圳冰雪文旅城位于深圳市寶安區大空港片區、國際會展中心板塊，為冰雪文旅綜合體項目，包含住宅、冰雪世界、商業、酒店及辦公樓等多元業態，計容建筑面積約131萬平方米。項目土地由融華置地于2020年11月23日以底價競得，成交總價127.1億元，樓面價1.4萬元/平方米。

融華置地成立于2020年11月6日，原由深圳融創文旅產業發展集團有限公司持股51%、珠海華發房地產開發有限公司持股49%。拿下這宗“深圳歷史上第七宗百億級地塊”，融創中國首次通過公開市場進入深圳市場。

事實上，融創進入深圳早有跡可循。2019年12月18日，深圳寶安區與融創中國簽訂了總投資達367億元的戰略合作協議，擬定由融創中國投資，在寶安建設融創中國大灣區總部及冰雪文旅綜合體項目。

2021年3月，融創華發·深圳冰雪文旅城動工，計劃于2026年12月完工。擬開發產品包括辦公、住宅（可售型人才房）、商業、酒店等。其中，游樂設施、配套酒店限整體轉讓，商業、可售型人才住房可分割銷售；人才住房售價按銷售時同地段市場商品住房售價的60%確定，最高售價不得高于4萬元/平方米。

2021年至2022年，該項目連續兩年被列入寶安區重大項目計劃。但隨著融創陷入流動性困境，項目開發也陷入停滯。融創中國在公告中稱，項目正處于前期開發階段，后續需要較大資金投入，現階段完成出售有助于項目恢復正常開發建設及運營，也可減少其資金壓力。此次出售，融創中國預計虧損約5.1億元。

不過，這并不是一場“買定離手”的決絕交易，交易雙方在項目合作上或將“藕斷絲連”。根據雙方協議，深圳融創文旅保留了股權回購權，回購代價將以此次出售代價為基準，并考慮在其退出期間珠海華發的相關資金占用費。

此外，融創還將與珠海華發或雙方指定的關聯方按照同股同權原則共同設立合資公司，負責目標地塊（不含學校、人才房地塊）的開發建設及銷售；此外，還將設立合資運營公司，負責目標地塊上的冰雪項目及酒店項目的運營管理。

02

華發接盤也有無奈

華發股份認為，冰雪文旅在我國南方地區是稀缺資源，隨著北京冬奧會掀起的冰雪文旅熱潮，該產業市場需求量大幅增長，深圳冰雪文旅城因此有良好的發展前景和潛力。接盤后，該項目規劃的冰雪世界預計在 2025年11月運營開業，同時也將繼續推進住宅、商業、酒店及辦公等業態的開發建設。

在國家高端智庫CDI研究員宋丁看來，華發股份的收購是一個資產運營的好機會。“項目非常好，現在收購也相對在一個低點。隨著疫情影響減弱，經濟復蘇動能加大、實現觸底反彈，如果華發股份在今年年終或以后再實施股權融資，它有可能吃到一個資本運營的大果子。”

但宋丁同時認為，華發接盤也有無奈。“理論上，它并不想把這么大的項目全壓在自己一方，但這兩年行業行情不好，愿意且有能力接盤、價格上能達成一致的房企并不多。作為合作方，華發股份必須考慮保持項目的順利建設。”

接盤深圳冰雪文旅城對華發股份也是不小的資金考驗。除了35.8億元股權轉讓款，珠海華發還需向項目公司提供63.55 億元股東借款，以足額繳納剩余地價款。

拿下深圳冰雪文旅城的2020年，是華發股份沖刺千億的關鍵時刻。這一年，在武漢、上海等多個城市頻頻拿地、補充糧倉。攜手融創拿下上述項目，也極大補充了華發股份在深圳市場的土地儲備。

近年來，曾經偏居珠海的華發股份不斷擴展發展邊際，在土地市場兇猛出擊。據中指研究院數據，2022年全年，華發股份拿地金額為299億元，在業內排第10名。其新增土地主要集中在長三角，買地支出為226億元。其中，僅在上海，華發股份便斥資219億元拿地，位居榜首。克而瑞數據顯示，2022年全年，華發股份實現全口徑銷售額1202.4億元。

行業降速中，國企、央企迎來發展機遇，不僅行業排名“后來居上”，融資端口也遇到風口。利用國資背景優勢，華發股份拓展了類REITs、ABS等融資，并與2022年12月5日發布了60億元規模的定增計劃，用于鄭州、南京、湛江、紹興等四地住宅項目的開發建設。1月4日，華發股份公告稱，該項定增計劃獲證監會受理。