來源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

遠(yuǎn)洋與太古是商業(yè)項目上的合作伙伴，雙方成功打造了成都遠(yuǎn)洋太古里、北京頤堤港項目。但出于資金壓力，去年年底遠(yuǎn)洋最終選擇出售遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)予太古，此項目數(shù)年的成功合作劃上了句點(diǎn)。

從項目角度來看，遠(yuǎn)洋太古里無論營收、估值亦或是商業(yè)影響力都屬標(biāo)桿項目，也為遠(yuǎn)洋貢獻(xiàn)了穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流，出售后遠(yuǎn)洋無疑失去了一個優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)。

隨著雙方交集減少，也意味著遠(yuǎn)洋之后需要走上獨(dú)立運(yùn)營的商業(yè)道路。雖然此前與太古合作過程中遠(yuǎn)洋在商業(yè)積攢了一定的經(jīng)驗和資源，但依然面臨著不小挑戰(zhàn)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，從目前情況來看，遠(yuǎn)洋在零售商業(yè)的發(fā)展上較為緩慢，存在著商業(yè)經(jīng)驗較為欠缺和成功獨(dú)立運(yùn)營項目等問題，此外還遭遇資金方面的掣肘。

因此，對于遠(yuǎn)洋而言，優(yōu)先運(yùn)營好現(xiàn)有的項目或許更為關(guān)鍵。

昔日雙贏

提起國內(nèi)標(biāo)桿商業(yè)項目，成都遠(yuǎn)洋太古里必有一席之地，該項目位于成都市錦江區(qū)春熙路商圈，分別含有12.2萬平方米商業(yè)和1.52萬平方米博舍酒店，以及0.76萬平方米服務(wù)式公寓。

對于商業(yè)項目來說，除了知名度外，銷售額、租金和資產(chǎn)估值是衡量項目是否成功的重要標(biāo)準(zhǔn)。從公開披露的數(shù)據(jù)看，近幾年在疫情影響下，該項目零售額依然保持穩(wěn)定增長。

據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，成都遠(yuǎn)洋太古里2021年銷售額達(dá)95億元。此外，2020年在疫情影響下業(yè)績增長仍達(dá)到了6%，2019年和2021年業(yè)績增幅則均超過20%，分別為23%和21.9%。

雖然未披露具體的租金數(shù)據(jù)，但市場方面預(yù)計年收入應(yīng)該超過10億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

資產(chǎn)估值方面，據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2022年6月30日，成都太古里項目最新估值約為123億元。按此次太古接手的價格來看，相對估值打了約8.9折，價格較為合理，這也從側(cè)面說明優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的較強(qiáng)保值性。

總體而言，無論是銷售額、租金收入或是資產(chǎn)值，成都遠(yuǎn)洋太古里都是成功的項目，與北京SKP、上海恒隆廣場、深圳萬象城等頂尖高端商場屬于同一級別。

項目成功背后靠的是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的合作模式，即雙方在合理分工前提下，最大程度發(fā)揮各自的能力。具體分工上，遠(yuǎn)洋負(fù)責(zé)工程建造，太古負(fù)責(zé)概念規(guī)劃、設(shè)計、招商、運(yùn)營。

在此模式下，成都遠(yuǎn)洋太古里項目從2010年拿地到2014年開業(yè)僅花費(fèi)4年多時間。而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，太古其他項目的平均建設(shè)周期為6年左右，最長打造期約10年。對比之下，成都遠(yuǎn)洋太古里的建設(shè)進(jìn)度相對較快，達(dá)成與最大競爭對手成都IFS同年入市，從而避免后發(fā)帶來的競爭劣勢。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，建設(shè)周期加快與引入合作伙伴有較大關(guān)聯(lián)，遠(yuǎn)洋雖然在商業(yè)項目發(fā)展上欠缺成熟操盤經(jīng)驗，但在住宅業(yè)務(wù)上積累了產(chǎn)品營造、成本控制、建設(shè)速度、項目落地等方面的經(jīng)驗，對國內(nèi)流程較為熟悉。

太古則在商業(yè)打造和運(yùn)營上優(yōu)勢明顯，為遠(yuǎn)洋太古里項目引入國際一線品牌之外，通過文化、藝術(shù)、場所營造及創(chuàng)新，不斷優(yōu)化升級項目。

數(shù)據(jù)顯示，該項目常年保持年均30%的品牌更新率。通過以上種種，項目在成都乃至西南高端商業(yè)市場頗具競爭力，成為極具代表性的商業(yè)地標(biāo)。

借此模式，雙方還合作開發(fā)了北京頤堤港，該項目同樣表現(xiàn)不錯。官方數(shù)據(jù)顯示，北京頤堤港2019-2021年的零售額增長幅度分別為26%、-12%、11%，雖然部分時間段受疫情影響錄得下降，但大體呈現(xiàn)增長趨勢。

成都遠(yuǎn)洋太古里之于遠(yuǎn)洋，不只是成功的商業(yè)項目，還貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源。雖然遠(yuǎn)洋和太古在財報中均未披露遠(yuǎn)洋太古里項目帶來的利潤，但從遠(yuǎn)洋交易公告中披露的項目公司的數(shù)據(jù)來看，可以一窺業(yè)績表現(xiàn)。

具體而言，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及太古地產(chǎn)分別持有境外乾林中國控股有限公司與境內(nèi)成都銀港置業(yè)有限公司各50%的股權(quán)，這兩家公司共同持有成都遠(yuǎn)洋太古里，并以開發(fā)及運(yùn)營該項目為主要業(yè)務(wù)。成都乾豪物業(yè)服務(wù)有限公司則為成都遠(yuǎn)洋太古里提供物業(yè)服務(wù)，該公司由遠(yuǎn)洋服務(wù)及太古地產(chǎn)各自持有50%。

在過去的2020年及2021年，境外公司乾林中國實(shí)現(xiàn)稅后凈利7.88億港元和12.58億港元，境內(nèi)公司成都銀港置業(yè)則分別為8126.8萬元及8590.7萬元，而為成都遠(yuǎn)洋太古里提供物業(yè)服務(wù)的成都乾豪同樣實(shí)現(xiàn)盈利，2020年及2021年分別實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤6393.7萬元及5798.9萬元。

出售完成之后，短期內(nèi)遠(yuǎn)洋可以獲得大筆資金用于償債，緩解財務(wù)上的壓力；但長期來看，也意味著遠(yuǎn)洋將失去一個重要的穩(wěn)定現(xiàn)金流渠道。

獨(dú)行之難

成功出售遠(yuǎn)洋太古里之后，遠(yuǎn)洋與太古合作項目僅剩北京頤堤港。

離開太古的遠(yuǎn)洋商業(yè)今后在商業(yè)上需要獨(dú)立運(yùn)營旗下商業(yè)項目，如尚未開業(yè)的北京遠(yuǎn)洋樂堤港和武漢遠(yuǎn)洋里，這對遠(yuǎn)洋而言無疑是個不小的挑戰(zhàn)。

首先，從發(fā)展歷程上看，遠(yuǎn)洋旗下商業(yè)業(yè)務(wù)受太古影響較大，在和太古合作打造兩個項目后才奠定了商業(yè)綜合體的開發(fā)模式。

來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

此前，遠(yuǎn)洋商業(yè)多以未來廣場、未來匯這類未來系列社區(qū)商業(yè)為主，缺乏商業(yè)綜合體的打造經(jīng)驗，存在著運(yùn)營不突出，輻射范圍不廣及知名度不高等問題。

和太古合作之后，遠(yuǎn)洋商業(yè)發(fā)展模式開始帶有明顯的合作項目色彩。產(chǎn)品線上，開始嘗試藝術(shù)潮流型MALL樂堤港、文化街區(qū)型商業(yè)遠(yuǎn)洋里，這與太古的頤堤港、太古里有著較多一致性。

不僅產(chǎn)品線類型一致，項目選址上同樣選擇一二線核心城市的核心商圈，以當(dāng)?shù)匚幕尘昂蜌v史底蘊(yùn)為依托，將歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)相融合為特色。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從目前發(fā)展情況來看，遠(yuǎn)洋商業(yè)發(fā)展較為緩慢。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與此前以住宅業(yè)務(wù)為重，更多商業(yè)資源傾向于寫字樓業(yè)務(wù)有一定關(guān)系。

對比零售商業(yè)，遠(yuǎn)洋寫字樓項目顯然更為豐富。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，遠(yuǎn)洋目前開發(fā)的項目有遠(yuǎn)洋大廈、凱晨世貿(mào)中心、遠(yuǎn)洋光華國際、北京國壽金融中心、遠(yuǎn)洋國際中心等。資產(chǎn)運(yùn)營及管理輸出方面，運(yùn)營管理有上海遠(yuǎn)洋商業(yè)大廈、北京鉆石大廈、北京遠(yuǎn)洋北苑中心、北京硅谷亮城等項目。

此外，零售商業(yè)方面雖然嘗試樂堤港、遠(yuǎn)洋里等不同類型產(chǎn)品線，但現(xiàn)有項目仍以未來系為主導(dǎo)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與商業(yè)資源、運(yùn)營能力等需要長期積累有較大關(guān)系。

以遠(yuǎn)洋首個獨(dú)立運(yùn)營的商業(yè)項目杭州樂堤港為例，該項目于2017年9月開業(yè)，位于運(yùn)河路商圈，包括15萬平方米藝術(shù)購物中心、特色體驗區(qū)和國際YEAH街區(qū)，地處京杭大運(yùn)河畔，與地鐵3號線上塘路站連接。

對標(biāo)的北京頤堤港，位于朝陽區(qū)望京商圈酒仙橋地段，周邊云集高端住宅區(qū)、國際學(xué)校和頂尖跨國企業(yè)，鄰近北京798文化藝術(shù)區(qū)以及地鐵14號線將臺站。

對比兩者的區(qū)位選擇，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)存在較多相似之處。如均位于新興商務(wù)區(qū)，強(qiáng)調(diào)帶動區(qū)域商圈的發(fā)展，同時鄰近地鐵線路。

品牌引入上，均以中高收入家庭人群為主力客群，業(yè)態(tài)規(guī)劃上以時尚潮流品牌為主。其中，北京頤堤港包括無印良品、優(yōu)衣庫、絲芙蘭、I.T.、西西弗書店等，杭州樂堤港則引入周大福、六福珠寶、Dyson、ACC超級飾、ZARA HOME、優(yōu)衣庫等。

但相似定位之下，該項目表現(xiàn)并不突出。官方數(shù)據(jù)顯示，杭州遠(yuǎn)洋樂堤港2022上半年租金收入同比基本持平。第三方數(shù)據(jù)顯示，杭州遠(yuǎn)洋樂堤港2021、2020年、2019年銷售額分別為12億元、11.5億元和10億元，在杭州商場之中并不算亮眼，放眼全國知名度也不高。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與遠(yuǎn)洋長期的商業(yè)運(yùn)營調(diào)改能力仍需提升有關(guān)。

對于商業(yè)項目而言，推動項目順利入市固然重要，但后續(xù)運(yùn)營更為關(guān)鍵，而運(yùn)營提升的難度其實(shí)是更大的，需要成熟的操盤經(jīng)驗，對市場趨勢的準(zhǔn)確洞察等。這點(diǎn)在以太古為代表的港資企業(yè)上有著明顯體現(xiàn)，不僅項目打造周期長，競爭力也強(qiáng)。

整體而言，遠(yuǎn)洋商業(yè)向太古學(xué)習(xí)，完善了自身商業(yè)發(fā)展的模式，加之項目占據(jù)了較好位置，短期內(nèi)能夠獲得消費(fèi)者青睞。但長期來看，面臨市場的競爭，仍需要通過多方面提升項目競爭力，留住消費(fèi)客群。

此外，遠(yuǎn)洋目前面臨著較大的資金壓力，從去年頻繁出售資產(chǎn)不難看出這點(diǎn)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這或許會在一定程度上減慢商業(yè)發(fā)展的步伐，畢竟商業(yè)項目運(yùn)作開發(fā)需要花費(fèi)較多資金。

于遠(yuǎn)洋商業(yè)而言，比起開拓獲取新項目，優(yōu)先運(yùn)營好現(xiàn)有項目或許更加重要。