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撰文/潘玲宣 

位于北京海淀區(qū)的世紀(jì)金源購(gòu)物中心，有多個(gè)稱呼。

除了導(dǎo)航定位北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心之外，搜索居然之家（金源店）、卜蜂蓮花（世紀(jì)金源購(gòu)物中心西區(qū)店）、金源新燕莎Mall、貴友大廈金源店、燕莎友誼商城金源店等均可達(dá)。

這座建筑面積68萬(wàn)平方米、占地18.2公頃的項(xiàng)目堪稱“巨無(wú)霸”，2004年開(kāi)業(yè)并一躍成為全球最大的單體購(gòu)物中心。

雖然從外部來(lái)看是一個(gè)整體，但其內(nèi)里囊括了家居賣場(chǎng)、百貨、購(gòu)物中心、超市等不同商業(yè)形態(tài)。東西跨度600米，南北向長(zhǎng)度也達(dá)120米，如果不是帶著目的前來(lái)，很容易就逛迷了路。

“Mall in Mall”一度成為北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心的專屬用語(yǔ)。但近期的一則消息，隱隱透露變化的可能。

“Mall in Mall”

6月11日，王府井發(fā)布公告稱，全資子公司北京新燕莎控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司與北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心管理有限公司就北京金源新燕莎Mall經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地續(xù)租事項(xiàng)簽署了《租賃合同》之補(bǔ)充協(xié)議。

雙方約定北京金源新燕莎Mall經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租賃期限將由原2024年9月30日延續(xù)至2025年3月31日。

一般而言，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的租賃期限由承租人和出租人協(xié)商確定，既可以是短至幾個(gè)月的短期租賃，也可以是不超過(guò)二十年的長(zhǎng)期租賃。不同的商業(yè)項(xiàng)目、出租方要求以及承租方的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃都會(huì)影響最終確定的租賃期限。

對(duì)于一些需要長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的商家，可能會(huì)傾向于簽訂較長(zhǎng)期限的租賃合同，而一些臨時(shí)性或測(cè)試市場(chǎng)的商家，則可能更偏好短期租賃。

但回到金源新燕莎Mall，在這份補(bǔ)充協(xié)議簽署前，原《租賃合同》的期限長(zhǎng)達(dá)20年，顯然對(duì)于“測(cè)試市場(chǎng)”的需求十分薄弱，甚至項(xiàng)目本身已經(jīng)在該區(qū)域形成了市場(chǎng)積累和消費(fèi)認(rèn)可。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年9月30日，金源新燕莎Mall年度銷售額全面突破22億元，提前完成集團(tuán)下達(dá)的2023年度銷售任務(wù)目標(biāo)。

1-9月，金源新燕莎Mall加速調(diào)整，鞏固全品類經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，出租率和開(kāi)業(yè)率均創(chuàng)歷史新高。

至2023年末，金源新燕莎Mall實(shí)現(xiàn)租金收取率100%、出租率100%、開(kāi)業(yè)率98.9%的業(yè)績(jī)。這也是新燕莎Mall自2004年開(kāi)業(yè)以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)滿租。

趨于成熟的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，使其成為王府井旗下重要門店之一，如何能輕言放棄？基于此，6個(gè)月的“續(xù)期”更引得外界浮想。

事實(shí)上，金源新燕莎Mall自開(kāi)業(yè)到取得如今的成績(jī)，稱不上一帆風(fēng)順。2003年9月29日，北京新燕莎控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司簽署《租賃合同》，承租北京市海淀區(qū)遠(yuǎn)大路1號(hào)總計(jì)18.2萬(wàn)平米的物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心。

從簽約籌備到2004年10月開(kāi)業(yè)，金源新燕莎Mall僅用時(shí)一年，租賃面積18.2萬(wàn)平方米，租賃期限20年。其中包含燕莎友誼商城金源店租賃面積4.2萬(wàn)平方米，以及貴友大廈金源店租賃面積1.3萬(wàn)平方米。整體由新燕莎控股的全資子公司北京新燕莎商業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)管理。

而根據(jù)公開(kāi)信息，燕莎友誼商城金源店位于金源新燕莎Mall東側(cè)地下一層至地上三層（共四層），開(kāi)業(yè)時(shí)定位高端百貨店，強(qiáng)調(diào)“高端、專業(yè)、系列”，這也是“燕莎”當(dāng)年留給顧客的招牌印象。

貴友大廈金源店位于金源新燕莎MALL西側(cè)一、二層（共兩層），開(kāi)業(yè)時(shí)定位時(shí)尚主題百貨店，強(qiáng)調(diào)“小而精”，鎖定社區(qū)家庭。

開(kāi)業(yè)前兩年，金源新燕莎Mall市場(chǎng)反饋并不如意。在將原有的交叉布局調(diào)整為按商品大類集中分布，以及對(duì)商戶統(tǒng)一培訓(xùn)后，方才正式進(jìn)入發(fā)展軌道。

在完成一系列調(diào)整后，金源新燕莎Mall于2007年實(shí)現(xiàn)銷售額13.6億元，較2005年提升223%，商鋪出租率達(dá)95%，首次實(shí)現(xiàn)盈利。

2008年北京奧運(yùn)會(huì)期間，金源新燕莎Mall商戶銷售同比提高20%，該項(xiàng)目也借勢(shì)發(fā)展運(yùn)動(dòng)戶外細(xì)分市場(chǎng)。目前，位于金源新燕莎MALL三層的“運(yùn)動(dòng)戶外街區(qū)”，從經(jīng)營(yíng)規(guī)模、品牌數(shù)量、銷售業(yè)績(jī)、知名度等方面均位居國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心之首。

憑借“品牌多、量級(jí)高、功能全、新品旗艦”等獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，運(yùn)動(dòng)戶外主題街區(qū)成為金源新燕莎MALL最具特色的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)之一。去年2月，在第十七屆亞洲運(yùn)動(dòng)用品與時(shí)尚展上，金源新燕莎Mall被授予“中國(guó)運(yùn)動(dòng)戶外第一街”稱號(hào)，這是該展會(huì)首次向中國(guó)企業(yè)頒發(fā)該項(xiàng)榮譽(yù)。

在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)層面，續(xù)租6個(gè)月并非明智之舉。有相關(guān)人士指出，或許是承租方需要對(duì)市場(chǎng)狀況、經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)一步評(píng)估。半年的租期是給自己留出的緩沖期，對(duì)是否繼續(xù)長(zhǎng)期租賃或者尋找更合適的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)再做出審慎決定。

半年緩沖期

關(guān)于北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心的銷售數(shù)據(jù)，并無(wú)過(guò)多明確的官方披露。不過(guò)，作為曾經(jīng)的“北京最大樓盤”北京世紀(jì)城的商業(yè)配套，世紀(jì)金源購(gòu)物中心并不缺消費(fèi)者。

有第三方機(jī)構(gòu)信息顯示，2018年，該項(xiàng)目年銷售額突破63億元，客流量達(dá)到北京地區(qū)最高，突破1900萬(wàn)，日均區(qū)域客流量達(dá)3萬(wàn)人次。

2019年，北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)銷售額76億元，僅次于北京SKP。2021年，北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)銷售額68億元。在該機(jī)構(gòu)披露的華北區(qū)購(gòu)物中心銷售額排行榜中排名第三，位居北京SKP和北京國(guó)貿(mào)商城之后，全年客流3049萬(wàn)人次。

巨無(wú)霸的項(xiàng)目體量，再加上強(qiáng)勢(shì)的銷售數(shù)據(jù)，北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心在海淀區(qū)，乃至整個(gè)北京市也長(zhǎng)期處于頭部位置。

再加上海淀本就貧瘠的商業(yè)氛圍，世紀(jì)金源購(gòu)物中心可以說(shuō)是“獨(dú)霸”一方。去年5月末，海淀西北旺萬(wàn)象匯開(kāi)業(yè)，但距離世紀(jì)金源仍有約13公里的距離，難以瓜分世紀(jì)城周邊的購(gòu)買力。

甚至在此之前，片區(qū)內(nèi)也僅有華聯(lián)萬(wàn)柳店、新中關(guān)購(gòu)物中心等，大而全的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有世紀(jì)金源一家。無(wú)論是規(guī)模體量、可達(dá)性，世紀(jì)金源都是周邊世紀(jì)城、萬(wàn)柳書院等小區(qū)居民的首選，其地位難以撼動(dòng)。

北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心與金源新燕莎Mall可以說(shuō)是共同成長(zhǎng)，具有消費(fèi)力的客群和熟悉的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地可能再難找到更合適的。那么，之所以選擇短租期又會(huì)是什么原因？

在最新的公告中，王府井提及，續(xù)租期間租金、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用與原合同保持一致。

或許，財(cái)務(wù)考慮是原因之一。“短期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況可能影響承租方的決策。出于短期內(nèi)資金安排或預(yù)算限制，承租方可能需要時(shí)間調(diào)整財(cái)務(wù)狀況以應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期租賃的投入。”上述人士提到。

此外，短期續(xù)約也是一種談判策略，承租方可能在尋求租金優(yōu)惠等更有利的租賃條件，通過(guò)短期續(xù)約維持現(xiàn)狀，同時(shí)與出租方進(jìn)一步談判長(zhǎng)期合同。

“短租期也具備一定的靈活性，可能綜合考慮到周邊環(huán)境變化等，承租方需要保持一定的彈性，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)需求或是公司的戰(zhàn)略調(diào)整。”

在早期，商業(yè)項(xiàng)目多是以彌補(bǔ)片區(qū)配套不足，提升住宅整體價(jià)值的作用出現(xiàn)。而金源新燕莎Mall則是填補(bǔ)了王府井集團(tuán)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)領(lǐng)域的空白或薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)歷史使命完成以后，需要考量的可能也更多一些。

不過(guò)，在去年觀點(diǎn)新媒體對(duì)世紀(jì)金源商管集團(tuán)總裁李赟采訪時(shí)，對(duì)方也曾表示，對(duì)于規(guī)模較大的自持購(gòu)物中心，比如北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心等項(xiàng)目，亦著手進(jìn)行大型改造。

若是如此，金源新燕莎Mall半年的續(xù)約也能解釋得通。