出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級顧問團(tuán)成員 潘玉明

編輯/娜娜

說起日本商業(yè)，蘊含審美的設(shè)計、豐富的貨品、人文關(guān)懷的設(shè)施與極致的服務(wù)都是值得被稱贊的。對于已從標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)走向非標(biāo)商業(yè)、亟待創(chuàng)新的國內(nèi)存量商業(yè)市場，日本商業(yè)還有哪些可以學(xué)習(xí)借鑒的地方？

近期，日本權(quán)威機(jī)構(gòu)完成調(diào)查，選出六個地區(qū)購物消費首選商業(yè)設(shè)施，它們分別有哪些特點？對國內(nèi)商業(yè)規(guī)劃、發(fā)展和調(diào)改有何啟示？

01

關(guān)東地區(qū)

埼玉縣越谷市的永旺 Lake Town，由kaze、mori、奧萊3棟樓組合而成，2008年10月2日開業(yè)，是日本東北部最大規(guī)模商業(yè)體，綜合經(jīng)營面積15.8萬㎡，店鋪數(shù)量710個，年均聚客5000萬人次。二層聯(lián)絡(luò)線長度約為1090米，規(guī)劃總停車位10400個，機(jī)車停車位約7100個。如果將3棟合在一起作為1個綜合商業(yè)設(shè)施，那么按照它的店鋪營業(yè)面積比較，就是全國最大的購物中心。

圖源：永旺 LakeTown官網(wǎng)

主要經(jīng)營布局類型包括，一是永旺旗下超市(Maruetsu)，有綜合超市、超市型便利店兩個經(jīng)營維度，在這里作為主力店，營業(yè)面積為1945㎡；二是專門店街區(qū)；三是餐飲街區(qū)；四是永旺劇場；五是TSUTAYA；六是餐飲專門店；七是永旺便利店；八是戶外獨立店。

從2023年開始陸續(xù)改造翻修，改善設(shè)施間的連通性，新建或延長了聯(lián)絡(luò)區(qū)域廊橋，使整個區(qū)域功能可以輕松識別、通行。在奧萊樓出口處的停車場增加了兩層建筑，擴(kuò)大停車功能；翻新了64個店鋪，包括引入34個新店鋪。

圖源：永旺 LakeTown官網(wǎng)

官網(wǎng)直接用6種不同語言/字體發(fā)布，便于國際游客利用，國際化視野一目了然。

和埼玉縣越谷市協(xié)商，項目將大相模川水環(huán)境和商業(yè)設(shè)施共同維護(hù)，為顧客休閑提供了優(yōu)良自然環(huán)境。地鐵、高速路、免費擺渡車結(jié)合，為附近城市消費者提供直接便利。對于家用停車收費政策，最初5小時免費，以后每30分鐘收100日元，相當(dāng)便宜。延伸了“空中廣場”的聯(lián)絡(luò)通道，顧客不必?fù)?dān)心淋雨，舒適性有很大提升。附近有4個購物中心，聚客力均不如這一家。

02

關(guān)西近畿地區(qū)

大阪南海航站綜合商業(yè)群，綜合經(jīng)營面積11.6萬㎡，是日本西部僅次于名古屋車站的最繁華的商業(yè)體，主要建筑物是南海大廈。位于多條地鐵線交匯的難波站附近。由南海地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)及相關(guān)商業(yè)企業(yè)開發(fā)運營，主要經(jīng)營事業(yè)有：

南海電鐵和泉北高速鐵路等交通核心項目以及軌道、巴士、海運等公共交通項目，還有以沿線及主要車站為中心，發(fā)展寫字樓、出租公寓、停車場等房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，組合商業(yè)體包括：難波公園、難波CITY、難波EKIKAN等應(yīng)對各種顧客需求的多元化購物中心、大阪高島屋百貨店；車站內(nèi)南海商事經(jīng)營的ekimo及N.KLASS商店街、南海餐飲食品經(jīng)營系統(tǒng)、專業(yè)專門店、飲食店、彩票售賣點等；與商業(yè)緊密相關(guān)的還有旅游業(yè)、酒店業(yè)、游艇設(shè)施租賃業(yè)、商業(yè)樓物業(yè)管理、殯葬業(yè)等。

該商業(yè)群主體開發(fā)機(jī)構(gòu)為南海集團(tuán)，其物業(yè)租賃業(yè)務(wù)可追溯到1932年。以不斷跟進(jìn)社會發(fā)展腳步的經(jīng)營理念，不斷更新旗下經(jīng)營事業(yè)，目前呈現(xiàn)的是第4代南海航站商業(yè)面貌，在國際貿(mào)易、運輸、物流等方面，形成了難波、甚至是大阪的門戶、名片。

集團(tuán)核心強(qiáng)勢競爭力表現(xiàn)在：匯聚了一大批時尚高價值商業(yè)項目；與社會相關(guān)方共建合作，帶動區(qū)域發(fā)展；持續(xù)創(chuàng)新服務(wù)力。下一個中期計劃提出“共創(chuàng)140計劃”(共創(chuàng)140計按畫)，利用數(shù)字化技術(shù)工具，探索未來社會價值觀服務(wù)模式，延續(xù)創(chuàng)新服務(wù)力的優(yōu)勢。

大家熟悉的大阪高島屋百貨店，是這個商業(yè)群的一個主力吸客點，2007年擴(kuò)建以后，面積約為7.8萬㎡，合計為7層。高島屋企業(yè)本部就在大阪市的難波。2019年本部的部分事業(yè)職能遷往東京日本橋高島屋。

1930年代初期，長堀橋是大阪市的主要街道。很快，大阪市將御堂筋作為主要街道進(jìn)行開發(fā)，1932年南海集團(tuán)在御堂筋南端建立南海大廈，高島屋作為這個交通線站點的主要租戶，1932年7月開設(shè)了難波車站高島屋百貨店，所以，高島屋是南海航站商業(yè)群的傳統(tǒng)主力店。

2021年度，日本百貨店銷售額十強(qiáng)店鋪中，有4個是高島屋店鋪，其中就有這個大阪高島屋，銷售額為1092億日元，排在第七位。

近年來，高島屋大阪店作為直營店，堅持與中國大型旅行社合作，采取多項措施吸引海外入境購物需求，業(yè)績成長顯著，2023年度單店業(yè)績1591億日元，排在全國第4名，在高島屋各個店鋪中業(yè)績列在第一位。

高島屋堅持獨立運營路線，在阪急阪神整合以后，曾經(jīng)醞釀在2011年4月與他們進(jìn)行大范圍經(jīng)營整合，但在2010年3月25日宣布撤回整合意向，僅維持業(yè)務(wù)合作。2022年又撤回資本合作項目，完全獨立，是獨立體系中業(yè)績最好的百貨店企業(yè)。

2016年以來，高島屋和南海集團(tuán)下屬的南海電鐵公司因為租金增減溝通發(fā)生矛盾，隨著疫情之后業(yè)績快速恢復(fù)，這一矛盾有所激化，2022年7月通過訴訟也沒有達(dá)成一致，這對于南海在難波的整體商業(yè)生態(tài)不是好消息。

03

中部北陸地區(qū)

位于愛知縣JR名古屋車站商業(yè)綜合體，綜合經(jīng)營面積12.3萬㎡，是日本中西部最大規(guī)模商業(yè)體，也是大眾首選商業(yè)集客點。包括“JR中央大廈、JR門塔、JP名古屋大廈”(JR名古屋站)綜合商業(yè)體。

圖源：東洋經(jīng)濟(jì)官網(wǎng)

主體是JR中央大廈，是一座超高層雙子座商業(yè)大廈，商業(yè)座高245.1米，當(dāng)初是日本中部第一高樓，酒店座高225米，當(dāng)時列日本中部第二高樓，也是日本代表性的雙塔之一。1999年作為JR名古屋高島屋店、名古屋萬豪酒店、商務(wù)寫字樓等功能構(gòu)成的復(fù)合體開業(yè)。低層部分的百貨店功能與相鄰的JR門塔部分高島屋店鋪直接相連。

JR門塔(GATE TOWER)是臨接的超高層建筑，高度為220米，商業(yè)部分2017年4月投入使用。地下1層至地上8層為高島屋運營的租賃店模式，3至13層與中央大廈的高島屋店鋪相連接，二層的連廊可以連接臨近各個樓座。9至10層為大相機(jī)電器店，11層成為優(yōu)衣庫和GU專門店，12至13層與中央大廈連通，由37家餐飲店構(gòu)成餐飲街，15層連接中央大廈商務(wù)區(qū)入口，同層開業(yè)的星巴克是日本最高的星巴克店鋪，距離地面70米，成為一個驚人的吸客點。

JP名古屋大廈，是鄰近的另一座超高層建筑，高度為195.74米，于2017年4月開業(yè)。以日本郵政等商務(wù)功能為主，與另外兩個超高層綜合商業(yè)大廈連通，構(gòu)成整個商業(yè)群體。

JR高島屋百貨店于2000年3月15日開業(yè)，運營方為控股的JR東海公司與高島屋合資構(gòu)成，不屬于高島屋直營店。經(jīng)營面積為55429㎡，主要經(jīng)營項目布局結(jié)構(gòu)：地下1、2層為食料品專賣店。地上1層為綜合服務(wù)臺、女士用品和配飾。2層為國際品牌。3層為女士知名品牌。4至6層為女士服裝。7至8層為男裝、男士雜品，親子、兒童用品。9層為家庭用品、禮品沙龍、珠寶店、美術(shù)用品。11層為和服、工藝品。12至13層為餐飲街，超過70個店鋪，號稱日本最大餐飲商業(yè)街。2019年連接的門塔部分租賃店開業(yè)以后，增加了3.2萬㎡經(jīng)營面積，總體達(dá)到8.7萬㎡。

一個值得關(guān)注的點是，中央大廈前期規(guī)劃的最頂層51樓的“全景屋”觀景臺，于2005年10月2日停業(yè)改造，高島屋將其改造成“全景沙龍”，運營功能包括：美容院、紅酒酒吧、咖啡館等高雅休閑功能區(qū)，富有挑戰(zhàn)性和想象力。

JR高島屋店在2015年以后銷售額超過本地的松坂屋名古屋店，獲得名古屋第一店稱號，2019年度單店銷售額排序位居全國第4位，是日本中部著名商業(yè)聚客點。

該商業(yè)項目作為名古屋的商業(yè)中心，被稱為“名古屋摩天大樓”，社會口碑將其推上與本地老百貨并列的地位，也有人說是“高島屋效應(yīng)”，交通便捷加上豐富的商品組合能力，是當(dāng)?shù)睾椭胁坷�用最快捷的商業(yè)綜合體。開業(yè)以后，成為名古屋及周邊廣大區(qū)域的地標(biāo)和人氣景點。受此影響，隨后JR各公司開設(shè)了東京車站城、大阪車站城、JR博多車站城、JR札幌塔等綜合項目。

04

北海道東北地區(qū)

主要集中在北海道札幌車站，由JR大廈、大丸札幌店組合而成的超高層復(fù)合性商業(yè)體，綜合經(jīng)營面積11.3萬㎡，是日本東北部第三大規(guī)模商業(yè)體，最高處標(biāo)高173米。

圖源：札幌站綜合開發(fā)株式會社官網(wǎng)

該綜合體是2003年改造開業(yè)的，是繼1997年開業(yè)的JR京都站大廈、1999年開業(yè)的JR名古屋中央大廈之后，JR集團(tuán)對車站綜合體再次大規(guī)模開發(fā)的案例。

2005年，經(jīng)營JR塔內(nèi)商業(yè)設(shè)施的4家企業(yè)合并，統(tǒng)一為“札幌站綜合開發(fā)株式會社”，同時在4個設(shè)施中引入共同的品牌“JR大廈廣場”。4個商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營面積合計超過10萬㎡，形成北海道最大的復(fù)合型購物中心。大廈的建筑面積修訂為35萬㎡。

這個大廈在1978年開業(yè)時，主力店鋪原來是崇光百貨店，2000年因為經(jīng)營困難而關(guān)閉。2003年改造以后，西側(cè)8層樓引入大丸札幌店，中間9層是“JR大廈中心”，東側(cè)38層是綜合商務(wù)。在頂層有160米高的展望室，可以欣賞札幌四周景觀，成為一大聚客點，得到“日本夜景遺產(chǎn)”設(shè)施類認(rèn)證。

大廈的目標(biāo)是進(jìn)一步提高站點員工和店鋪員工的接待服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)購物中心內(nèi)的安全維護(hù)，實現(xiàn)讓顧客“安心、滿足、感動”的目標(biāo)。

大丸札幌店，面積約為6.8萬㎡。布局屬于傳統(tǒng)百貨店模式，地下1層為食品超市區(qū)域；地上1層為服務(wù)引導(dǎo)、化妝品、特選品牌；2層為特選品牌、配飾；3至4層女士、親子用品；5至6層為男士用品；7層為家居用品、和服、促銷區(qū)、卡友會等；8層為餐飲街、美術(shù)品、札幌特色品、免稅辦理區(qū)等。

大丸札幌店作為分店，沒有公示店鋪經(jīng)營質(zhì)量數(shù)據(jù)，不過根據(jù)大丸集團(tuán)的官網(wǎng)信息，下屬的大丸松坂屋百貨店改造有兩個方向，一個是銀座GINZA SIX項目，全面改為租賃模式，第二是大阪心齋橋的大丸百貨與PARCO復(fù)合化經(jīng)營，大丸札幌店還沒有列入具體改造計劃，一方面說明在札幌當(dāng)?shù)剡�有一定成長空間，在當(dāng)?shù)負(fù)碛泻軓?qiáng)的聚客力，另一方面也說明大丸傳統(tǒng)百貨店的邏輯還沒有完全覆蓋、清理。

該商業(yè)設(shè)施一個重要特點是聯(lián)合跨界推廣。2006年，札幌站綜合開發(fā)株式會社和相關(guān)方發(fā)行聯(lián)名優(yōu)惠卡“JR大廈廣場卡”。2010年，與JR北海道交通優(yōu)惠卡綁定，在日本國內(nèi)首次推出跨界出游優(yōu)惠卡。2011年又與ANA飛行里程俱樂部綁定優(yōu)惠功能，另外，還發(fā)行定向為初中生、高中生使用的積分卡。使用這些多功能的聯(lián)名卡，可以在JR大廈的指定商店等服務(wù)景點享受優(yōu)惠或折扣優(yōu)惠。

這項措施，是將區(qū)域商業(yè)、空間交通、社會功能聯(lián)合起來，分享資源、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)融合措施，對吸引跨區(qū)域消費者起到巨大作用。

05

四國地區(qū)

主要是指廣島縣廣島市中心的アクア廣島中心街的廣島崇光店形成的商圈，綜合經(jīng)營面積9萬㎡，在西日本綜合商業(yè)設(shè)施中排在第五位，鄰近紙屋町西站。這個商業(yè)設(shè)施原來是7&i下屬的崇光西武百貨的主力店之一，是崇光集團(tuán)經(jīng)營破產(chǎn)前的幸存者，一般被稱為廣島崇光店。與戰(zhàn)前就在同地區(qū)的福屋八丁堀本店并列，是廣島代表性的商業(yè)設(shè)施之一。

租賃廣島中心大廈的老店，曾經(jīng)與大丸百貨有競爭，很快大丸百貨因為一層作為公交設(shè)施不利于聚客而退出。1974年10月本館開業(yè)，初期營業(yè)面積為9768㎡，經(jīng)過三次擴(kuò)建，商業(yè)面積達(dá)到5.78萬㎡。土地所有者廣島公交中心與崇光西武雙方共同擁有商業(yè)設(shè)施。1994年4月新館開業(yè)，2023年8月新館閉店。

剩下本館面積再次縮小，按計劃，2025年本館進(jìn)行調(diào)改，保持繼續(xù)經(jīng)營，隨著崇光神戶市西神店、德島縣店鋪關(guān)閉，該店鋪成為西日本唯一的崇光店鋪，也反映出當(dāng)?shù)叵鄬Φ兔缘纳虡I(yè)氛圍。

本館的布局是典型的傳統(tǒng)百貨店模式，地下1、2層是食品館；地上1、2層是化妝品、配飾、手絹等雜品；3層是公交車站；4層是男女服裝；5層是女裝、女鞋、女士雜品；6層是男士用品、童裝；7層是家居品；8層是和服、珠寶、美術(shù)品；9層是寵物用品、促銷區(qū)；10層是餐飲街。同時，每層都與鄰接的阿庫阿廣島中心街連通，形成綜合化經(jīng)營特色。

崇光西武百貨店2023年9月1日已經(jīng)變更股東，目前還有10個店鋪，公示的2022年度銷售額為4963億日元。崇光百貨店起源于大阪心齋橋的舊服裝店，2000年鼎盛時期有28個店，目前只剩下4個店鋪，分別位于橫浜、千葉、廣島、大宮，除了本土以外，海外還有32個店鋪。

從企業(yè)內(nèi)部看，崇光西武百貨店面臨股東新的理念和組織改造，從企業(yè)意欲改造的態(tài)度看，廣島公交中心的崇光店業(yè)績雖然比大宮店好一些，但是并不理想，只是在當(dāng)?shù)叵鄬Ρ∪醯纳虡I(yè)氣氛下，起到聚客作用，顯示出市場的落差。

06

九州沖繩地區(qū)

主要是指福岡縣的JR博多車站的博多阪急店，綜合經(jīng)營面積10.1萬㎡，是西日本第三大規(guī)模的商業(yè)體，屬于博多地區(qū)唯一的復(fù)合化百貨店。

該店是2011年3月開業(yè)，經(jīng)營面積約為4.2萬㎡，布局參照阪急百貨的基本邏輯，綜合化經(jīng)營為主線。地下1層至地上8層為主要經(jīng)營區(qū)域，部分區(qū)域和車站公共功能有交叉。開業(yè)首日迎來22.2萬人，對于日客流量35萬人的車站，屬于頂級流量。

該商業(yè)體開業(yè)半年后，顧客數(shù)累計達(dá)到1820萬人次，是預(yù)期的1.5倍，銷售額約為200億日元，比計劃高出約8%，同時，本地區(qū)其它三家百貨店(巖田屋總店、博多大丸、福岡三越)同比下降4.7%，可見阪急百貨的經(jīng)營吸客力非同一般。2022年度銷售額為506億日元，同比增長22.1%，是少有的公布分店業(yè)績的企業(yè)。

該店沒有像都市百貨店設(shè)置針對富裕階層和法人企業(yè)的外商部門，而是采取阪急百貨店特有的復(fù)合化經(jīng)營戰(zhàn)略，經(jīng)常組織多元化互動活動，比如以“生活學(xué)校”為主題，舉辦顧客參與型活動廣場，包括烹飪、食育、衣品、搭配等。開設(shè)各類商品相關(guān)的講座，提案型的服務(wù)功能。除2樓以外的所有樓層設(shè)置大小20處互動快閃區(qū)，約占店鋪面積的15%。

主要吸客對象是20至30歲的OL們，期待他們低單價時段經(jīng)常光顧，因此，沒有設(shè)置處理女裝的打折特選賣場，而是將主力女裝的大部分商品控制在單價1萬日元以下，與以往的百貨店的商品組合有很大不同。

圖源：博多阪急官網(wǎng)

博多阪急有一個生活方式營業(yè)部，他們組織的樹葉剪紙藝術(shù)互動活動，策劃目標(biāo)是“從兒童到成人都能享受”，結(jié)果贏得地區(qū)廣泛歡迎，利用“幸福百貨展”主題將顧客完成的作品張貼在店面，成為一個地區(qū)生活景觀。

07

四點啟示

第一、區(qū)域復(fù)合化程度有落差。

隨著都市和地方商業(yè)化程度不同，呈現(xiàn)出區(qū)域落差。關(guān)東地區(qū)商業(yè)的繁華，造就了周邊多個復(fù)合化商業(yè)體，主要功能從購買到休閑體驗、健康娛樂。而北海道、廣島、沖繩地區(qū)，還大體滿足于購物為主的商業(yè)環(huán)境。同時可以看出，經(jīng)營面積并不是越大越好，6大商業(yè)體經(jīng)營面積主要在9至15萬㎡，適度規(guī)模，適合消費，適合營銷掌控，便于調(diào)整規(guī)模效率。

假如2025年廣島崇光完成購物中心模式改造，沖繩阪急百貨店堅持差異化綜合式運營，那么可以說，商業(yè)新模式的勁風(fēng)已經(jīng)從都市吹向相對偏遠(yuǎn)的地方區(qū)域。

第二、車站加百貨店組合創(chuàng)新生態(tài)。

6個區(qū)域的聚客中心，除了關(guān)東地區(qū)外，有5個是交通線車站加百貨店復(fù)合化商業(yè)構(gòu)成，一方面說明車站交通線始終是線下客流的主要聚集圈，是商業(yè)的黃金資源，另一方面說明JR總公司及相關(guān)鐵道運營公司對全國車站復(fù)合化改造，與百貨店的復(fù)合化改造同步進(jìn)行，取得了卓越效果。從一個側(cè)面驗證，日本百貨店的購物中心模式的改造在總體上取得成功。

第三、地區(qū)人文風(fēng)景是重要聚客理由。

各個區(qū)域都采用本商業(yè)體特有的人文自然文化因素，打造社會化IP，而不是僅僅拘泥于商業(yè)購物一點，關(guān)東的大相模川的水域共享、札幌車站的高層觀光廳、名古屋的高空星巴克店鋪、大阪難波的國際交通樞紐，都有很強(qiáng)的地標(biāo)文化特色，證明商業(yè)不能視為孤立體，而是社會經(jīng)濟(jì)運行的綜合元素之一，納入綜合規(guī)劃，才有更大空間。

第四、與國內(nèi)商業(yè)體差別很大。

第一，主要差別在于國內(nèi)交通線商業(yè)體沒有開發(fā)起來，現(xiàn)有的機(jī)場、高鐵、地鐵、傳統(tǒng)車站的商業(yè)設(shè)施運營以行政化監(jiān)管為主，綜合內(nèi)容檔次低、服務(wù)質(zhì)量差、缺乏差異化文化特色，交通流量作為最重要的商業(yè)資源基本被浪費。

第二，行業(yè)屬性的商業(yè)資源與傳統(tǒng)百貨店的復(fù)合化改造，不管是租賃化改造，還是與時尚大廈組合，處于各自為戰(zhàn)狀態(tài)，沒有典型合作協(xié)同成功案例，傳統(tǒng)百貨店在自身慣性驅(qū)使下，專業(yè)能力落后，正在加快萎縮。

第三，很多綜合商業(yè)體遠(yuǎn)離主要客流聚集區(qū)域，形成“單極吸客”的怪異現(xiàn)象，除了少數(shù)奧萊商業(yè)街區(qū)自帶吸客元素，大多數(shù)購物中心如果不是根植社區(qū)、附近社群有超強(qiáng)的消費力，可能會持續(xù)老化、褪色。