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撰文/高遠

圖源/萬達集團官網(wǎng)

在接連出售多座萬達廣場后，萬達集團將“減重”的手伸向了萬達茂。

9月23日消息，南京萬達茂投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出股東行列，新增坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)為股東并全資持股。同時，多位主要人員也發(fā)生變更。

資料顯示，坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)由新華人壽保險有限公司、中金資本運營有限公司分別持股99.99%和0.01%。

險資加碼不動產(chǎn)

此次收購南京萬達茂的坤華投資已經(jīng)接盤多處萬達資產(chǎn)。2024年1月1日，新華保險發(fā)布公告稱，與中金資本運營有限公司共同設(shè)立基金，即坤華投資。新華保險作為有限合伙人認購99.99億元，中金資本作為普通合伙人認購100萬元，基金主要投向不動產(chǎn)。

在收購南京萬達茂之前，坤華投資已成功接盤了萬達旗下的煙臺芝罘萬達廣場有限公司及北京萬達廣場實業(yè)有限公司。

新華保險加碼不動產(chǎn)的行動不止于此。早在2023年11月末，新華保險發(fā)布公告稱，新華人壽與中國人壽分別出資250億元共同發(fā)起設(shè)立私募證券投資基金有限公司，名稱為鴻鵠基金。

成立基金的目的進一步增加符合公司投資策略的長期投資資產(chǎn)，優(yōu)化保險資金資產(chǎn)負債匹配，提高資金使用率。這只基金隨后于2024年2月正式成立，是國內(nèi)第一家險資基金。

但新華保險也不是第一個對萬達旗下萬達茂出手的投資者。

萬達最早對萬達茂的交易，最早還要追溯到2017年的房地產(chǎn)業(yè)“世紀交易”，2017年7月10日，融創(chuàng)房地產(chǎn)與大連萬達商業(yè)訂立框架協(xié)議。融創(chuàng)以631.7億的價格，將76家萬達酒店以及13個萬達文旅項目91%股權(quán)收入囊中。

據(jù)商業(yè)客查閱，13個文化旅游項目總建筑面積合計約為5897萬平方米，包括萬達文化旅游城和配套可供銷售住宅等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目。其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。

關(guān)于新華保險收購萬達茂的行動，可以參考當年融創(chuàng)收購時的評價，融創(chuàng)稱，該公司與大連萬達商業(yè)合作的13個文化旅游項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地價格合理，并且超過84%為可銷售面積，未來將依托賣方在文化旅游項目的豐富運營經(jīng)驗、品牌優(yōu)勢和本公司在銷售地產(chǎn)的優(yōu)勢，雙方強強聯(lián)合，打造更具市場競爭力的產(chǎn)品，更好的實現(xiàn)項目價值。

萬達茂確實屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但此后對資產(chǎn)的盤活還需花費更多心機。不過，新華保險作為險資擁有長線資金的特點，對于長期持有運營商業(yè)項目有天然的耐心。另外，此次被收購的南京萬達茂，開業(yè)時間在2018年目前早已進入穩(wěn)定期。

另悉，在新華保險之前，同為險資的大家保險和橫琴人壽、陽光保險等已接盤過萬達的資產(chǎn)。

其中，大家保險買入上海兩個萬達項目松江萬達廣場、周浦萬達廣場，以及西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場等項目；陽光保險盤下合肥萬達廣場、太倉萬達廣場、湖州萬達廣場等5個項目。

生不逢時

如今各種“商業(yè)+”的非標商業(yè)深受市場喜歡，迎來一場大爆發(fā)，可見萬達茂的“商業(yè)+文旅”的理念是領(lǐng)先時代的，但這也讓萬達商管蒙上了一層生不逢時的遺憾。

萬達茂是萬達集團從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)以及文化旅游產(chǎn)線轉(zhuǎn)型的第四代產(chǎn)品。于前四代產(chǎn)品相比，萬達茂的商業(yè)屬性被明顯降低，而是以文化娛樂為主，零售占比低于25%。

萬達的想法是通過文旅資源的綜合利用，提升旅游景區(qū)的消費體驗，增加游客消費，進而促進當?shù)芈糜谓?jīng)濟的發(fā)展。

因此萬達茂會根據(jù)各個城市不同的文旅特色資源來設(shè)計不同的主題，以實現(xiàn)每個萬達茂項目的獨特性和文化特色。例如東北的滑雪主題，青島是體驗式電影主題公園。

此次收購南京萬達茂是萬達在南京布局的首個文旅旗艦項目，以“六朝古都”為主題，占地面積4萬平方米，建筑面積達到30.7萬平方米，投資額達150億元。該項目2016年開工建設(shè)，2018年正式投入運營。

項目投入運營后填補了南京仙林和城東大型商業(yè)體的空白，且影響力輻射到其他區(qū)域，在當?shù)鼐哂休^高的人氣。

如今非標商業(yè)的興起，其中衍生出POD的商業(yè)模式最受新生代消費者的歡迎。POD是以生態(tài)公園為導向的城市開發(fā)模式，也稱為公園商業(yè)。

今年4月，北京超極合生匯正式開業(yè)，這是合生“超極合生匯”產(chǎn)品線落地的首個項目，總體量達到45.6萬平方米。該項目就以POD公園商業(yè)為導向，以“泛文娛主題綜合體”為核心，這與萬達茂的“文旅+商業(yè)”理念有著異曲同工之妙。

兩者均是通過對特色空間的打造吸引消費者，從而帶動項目商業(yè)部分的發(fā)展，提升消費體驗。

由此可見，萬達茂整體設(shè)計理念思路并沒有落后，只是萬達集團自身深陷對賭危機和債務(wù)泥潭，在風口來臨之際難有所為。

去年12月，融創(chuàng)在收購萬達文旅資產(chǎn)6年后，想要出手部分已被改造為“融創(chuàng)茂”的萬達茂時也遭遇了流拍。

自2017年，萬達將旗下文旅資產(chǎn)打包賣給融創(chuàng)后，市面上關(guān)于萬達茂的消息便陷入了沉寂，相關(guān)項目更多是以“融創(chuàng)茂”或者“融創(chuàng)萬達文旅城”的身份出現(xiàn)在公眾面前。

2023年12月，融創(chuàng)將無錫融創(chuàng)茂掛牌出售，該拍賣共吸引超兩萬人圍觀，起拍價21億元，評估價約29.15億元，但無一人報名，最終因無人報價流拍。

不過，目前萬達茂也傳出一些利好消息，例如長春萬達茂開始復(fù)工，山西太原也規(guī)劃在晉陽湖引入萬達茂品牌。

由此推導，萬達集團似乎也并沒有放棄這條產(chǎn)品線，未來也不排除在萬達輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，萬達茂會以輕資產(chǎn)輸出的模式帶來更多產(chǎn)品的可能。