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撰文/高遠(yuǎn)

11月25日，據(jù)市場(chǎng)傳聞，新加坡凱德集團(tuán)預(yù)計(jì)將出售6年前收購的上海浦發(fā)大廈。

通過查詢資料，商業(yè)客了解到，當(dāng)年浦發(fā)大廈收購事件不僅是凱德加速內(nèi)地布局的信號(hào)，而且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)以及國內(nèi)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展都具重大意義。

2019年新年伊始，在戴德梁行的牽線搭橋下，凱德集團(tuán)其與一家非關(guān)聯(lián)第三方公司成立50：50的合資公司，斥資27.52億元收購上海浦發(fā)大廈約70%權(quán)益，涉及建筑面積約4.2萬平方米。

細(xì)究浦發(fā)大廈的歷史，起初浦發(fā)大廈原屬于上海國盛集團(tuán)名下，國盛是上海市政府重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投融資平臺(tái)，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非是國盛的主營業(yè)務(wù)，于是在2008年國盛開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最終海航置業(yè)以14.75億代價(jià)買下浦發(fā)大廈項(xiàng)目公司100%的股權(quán)及7.21億的債權(quán)。

海航置業(yè)在收購浦發(fā)大廈后，聯(lián)合恒泰證券發(fā)行恒泰浩睿-海航大廈類REITs。

據(jù)了解，海航浦發(fā)大廈REITs項(xiàng)目曾是上海證券交易所第一單類REITs項(xiàng)目，也是國內(nèi)首單以單一寫字樓物業(yè)為標(biāo)的資產(chǎn)的類REITs項(xiàng)目，在與凱德交易完成后該項(xiàng)目亦是全國首單市場(chǎng)化退出的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

當(dāng)時(shí)國內(nèi)REITs方面尚未將單一寫字樓納入地層資產(chǎn)范圍。到最新政策中，寫字樓也只是當(dāng)作消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的配套納入了底層資產(chǎn)范圍。因此當(dāng)時(shí)為了能夠在未來順利退出，恒泰浩睿-海航大廈類REITs采用了雙SPV的結(jié)構(gòu)，即“資產(chǎn)管理計(jì)劃”、“契約型私募投資基金”嵌套使用。

恒泰與海航成立合資公司作為私募基金管理人發(fā)起基金認(rèn)購，浦發(fā)大廈原始權(quán)益人海航實(shí)業(yè)認(rèn)購基金份額，并認(rèn)繳25億元，但實(shí)際并不出資，隨后成立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃受讓基金份額，實(shí)繳出資25億元。

接下來私募基金用其中7.21億元置換原債權(quán)人對(duì)浦發(fā)置業(yè)的委貸債權(quán)，同時(shí)出資17.79億獲取浦發(fā)置業(yè)100%的股權(quán)。于是私募基金擁有浦發(fā)大廈項(xiàng)目公司的全部股權(quán)+債權(quán)，專業(yè)資管計(jì)劃間接持有浦發(fā)大廈的所有權(quán)益。

因此在后續(xù)通過REITs退出時(shí)，可以直接以私募基金的股權(quán)份額上市交易。凱德也正通過這種方式完成對(duì)浦發(fā)大廈的收購。

回到傳聞中的另一主角——?jiǎng)P德集團(tuán)的視角，市場(chǎng)出現(xiàn)出售寫字樓的消息傳聞，放在如今辦公樓市場(chǎng)低迷的背景下也并不算稀奇，畢竟上海是凱德集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)布局最重的城市，保持合理的資產(chǎn)配置是尤為重要的。

據(jù)了解，凱德在上海共有約17個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積達(dá)到約230萬平米，合計(jì)估值超過900億元人民幣。其中包括7個(gè)商業(yè)綜合體，6個(gè)辦公樓物業(yè)（包括浦發(fā)大廈），4個(gè)新經(jīng)濟(jì)物業(yè)。

今年2024年，凱德的投資動(dòng)作并不算少，但投資目的地多為海外，而從收購對(duì)象來看，凱德今年的重點(diǎn)似乎放在了國際旅游市場(chǎng)以及購物中心。

11月20日，凱德投資宣布將以2.8億新元收購新加坡房地產(chǎn)投資公司SCCapital的40%股份，并計(jì)劃在未來五年內(nèi)分階段收購剩余股份，預(yù)計(jì)到2030年實(shí)現(xiàn)完全控股。

9月消息，凱德綜合商業(yè)信托擬以18.485億新元收購ION Orchard購物中心50%的股權(quán)。同月市場(chǎng)也曾流傳出凱德投資考慮從復(fù)星國際收購Club Med約20%-30%的股份。

按照凱德集團(tuán)“地產(chǎn)+基金”模式每一次收購的背后往往會(huì)伴隨著旗下資產(chǎn)的出讓同時(shí)進(jìn)行。

那么，凱德今年尚未在寫字樓市場(chǎng)方面有什么加碼動(dòng)作，反而開始有出售的消息流出，或許也將意味這凱德接下來在上海將會(huì)有新的投資動(dòng)作。

例如2018年底，凱德集團(tuán)通過來福士基金與新加坡政府投資公司以127.86億元競(jìng)得上港集團(tuán)旗下的星港國際中心項(xiàng)目，刷新集團(tuán)在華單體項(xiàng)目收購交易金額紀(jì)錄，該項(xiàng)目后來改造成北外灘來福士。

2021年2-3季度凱德集團(tuán)與中國平安人壽保險(xiǎn)簽署合作協(xié)議，向后者出售了中國六個(gè)來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。在此項(xiàng)交易完成后，凱德實(shí)現(xiàn)資本回收約100億人民幣。

通過出售成熟資產(chǎn)股權(quán)并繼續(xù)進(jìn)行運(yùn)營管理，獲取穩(wěn)定的運(yùn)營管理費(fèi)作為經(jīng)常性收益，以及回籠資金進(jìn)行再投資，利用回籠資金收購成長(zhǎng)型資產(chǎn)，進(jìn)而獲得物業(yè)的增值，這是凱德以往常用的投資模式。