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撰文/劉子棟 

上海再現一單辦公樓資產整體出讓。

12月20日消息，新加坡上市房托OUE REIT（華聯商業信托）決定放棄位于上海核心地段的投資物業——力寶廣場Lippo Plaza。

根據OUE REIT發布公告，該公司剝離資產的總對價約為人民幣19.17億元，折合3.574億新元。

其中，物業本身的商定價值為人民幣16.8億元，折合3.132億新元。

交易預計在2024年內最終落地。

表現平平的“地標”

力寶廣場是上海淮海中路商圈的標志性建筑之一。

資料顯示，該項目以李文正家族控制的力寶集團主導，聯合日本伊藤忠商事株式會社、上海復興建設發展總公司投建，1996年開工，1999年落成交付。

建成后的力寶廣場總建筑面積約5.85萬平方米，由一棟高39層的辦公樓和4層高的零售裙樓組成，集高端商業、甲級辦公于一體。

此后，這個項目在30年歷程里經歷多輪交易和翻新升級。

包括于2004年向勞力士出售了第12、13、15和16層4個整層辦公樓層，據悉成交單價超過3000美元/平方米。至今，勞力士在上海唯一一家維修保養服務中心，仍位于項目第16樓。

2007年，日本伊藤忠商事出售力寶廣場30%股權予力寶華潤，交易完成后力寶集團持有項目95%權益；4年后，另一位少數股東永業再向其出售大廈5%權益。

自此，統一業權的力寶集團持續對力寶廣場商業部分、辦公樓大堂等空間進行翻新改造，并推動大廈在2019年獲得LEED金級認證。期間，力寶集團在2014年1月將力寶廣場注入OUE REIT。

持有10年，OUE REIT如今選擇將項目出售。

根據OUE REIT公告中披露數據，我們可以對力寶廣場做一個更詳細的掃描。

公告顯示，力寶廣場總建筑面積5.85萬平方米，可出租面積總計3.92萬平方米，其中辦公面積3.35萬平方米，零售面積5649.5平方米，還有車位168個。

由于地理位置優越，力寶廣場零售部分接近滿租，截至2024年9月30日出租率為97.8%，且吸引了一批較高端品牌租戶。

維多利亞的秘密自2016年起，接棒LOUIS VUITTON在這里開出了全球旗艦店；2020年，ARC'TERYX始祖鳥將全球首家亦是面積最大的旗艦店ARC'TERYX Alpha Center落地于此。

餐飲方面，亦有阿童牟日式和牛燒肉、鮨和歌、電氣奎寧日式洋風餐廳等日式料理，還有越南菜Bun Cha Cha、本幫菜圓苑等幾家不同種類食肆。

與之相對，力寶廣場商辦部分表現實屬欠佳。截至2024年9月30日出租率僅74.6%，同期上海甲級辦公樓平均出租率為85.9%。

來自OUE REIT披露的一份路演報告，力寶廣場商辦部分出租率在2020年起一直長時間低于上海甲級辦公樓市場水平。雖然在2020年Q4至2022年Q1期間偶有表現良好時段，但也大幅偏離市場平均線。

這種表現與OUE REIT新加坡辦公樓物業的表現相差甚遠：截至2024年9月30日，OUE REIT新加坡辦公樓物業平均出租率錄得95.4%。

“宏觀經濟復蘇低于預期、租賃需求疲軟，上海寫字樓市場有望延續下行趨勢。” OUE REIT曾表示，力寶廣場運營團隊專注于通過積極靈活的資產管理方法，留住租戶并維持力寶廣場的出租率，但似乎成效不大。

該辦公樓租金表現也從2016年的9.89元/每平方米/天一路下滑，2022年內跌破9元，到2024年Q3則為8.22元/每平方米/天。

而低迷的情況可能還將繼續。

來自第一太平戴維斯數據，2024年第三季度上海甲級寫字樓凈吸納量下降21%至14.7萬平方米，同比下降58%，租金環比下調4.3%，至每平方米每天6.1元。中央商務區、次級商務區和非核心商務區環比跌幅分別達到5.0%、4.2%和4.0%。同時，全市甲級寫字樓平均空置率環比下降0.5%至21.8%，但同比上升2.7%。

世邦魏理仕最新一份報告也提到，截至2024年第三季度，上海辦公樓整體市場去化相對緩慢，凈吸納量7.1萬平方米，環比下跌40.3%。空置率則環比上升0.4個百分點至21.5%。同時，全市租金報價環比下降1.7%至每天每平方米8.5元。

合適的出售時機

占據大部分樓面面積的商辦部分表現平平，相應地影響了力寶廣場乃至OUE REIT的收益。

按照OUE REIT說法，2024年第三季度基金營收為4700萬美元，同比小幅下降1.1%，主要原因便是“因為力寶廣場的貢獻較低”。

OUE REIT管理私人有限公司首席執行官Han Khim Siew，在該房托發布的公告中表示，此次出售符合管理者積極的資產管理策略，，以優化投資組合構成，加強收入彈性。

其稱，力寶廣場是OUE REIT的非核心資產。資料顯示，截至2024年9月，力寶廣場僅貢獻了OUE REIT總收入的6.6%，以及總資產價值7.5%。

另外，力寶廣場是于1994年7月2日獲地，土地使用權年限50年，換句話說2044就將到期。而且項目開發于上世紀90年代末，整體規格及空間布局等可能已跟不上時代。

“考慮到目前上海市場供應過剩的情況，力寶廣場不斷縮短的租賃期限和過時的建筑規格，已開始影響其估值和競爭力。”Han Khim Siew稱，OUE REIT沒有進一步擴大中國業務的計劃，此次出售提供了一個機會將資產貨幣化，將所得款項重新部署到更具戰略性的用途上。

公告披露，通過此次撤資，OUE REIT預計將獲得凈收益約3.182億新元。根據項目2023財政年度的凈物業收入9460萬元（約1790萬新元），和約定的物業價值16.8億元（折合3.132億新元）計算，交易凈回報率達到了5.7%。

據此，OUE REIT的物業組合將全面集中至新加坡的6項資產。

分別為位于萊佛士坊的綜合體OUE Bayfront（50%權益），貢獻房托總收入的10.3%（2024年Q3）；曾經的新加坡最高樓，同樣位于萊佛士坊的另一個綜合體One Raffles Place（67.95%權益），貢獻總收入的25.6%。

珊頓道的辦公樓OUE Downtown Office（100%權益），貢獻總收入的15.1%；烏節路的購物中心Mandarin Gallery（100%權益），貢獻總收入的9.9%。

還有新加坡烏節希爾頓酒店Hilton Singapore Orchard，擁有1080個房間，貢獻總收入的25.6%；樟宜機場皇冠假日酒店Crowne Plaza Changi Airport，擁有575個房間，貢獻總收入的9.4%。

有人退出就有人進場。力寶廣場此次交易的買方信息目前未被透露，但據傳擁有國資背景。Han Khim Siew亦透露，買方為被物業非常優越的地理位置所吸引的長期投資者。

作為力寶廣場出讓背景的上海大宗交易市場，正經歷一場市場下行中的交投活躍期。

來自高力國際報告數據，上海2024年前三季度房地產大宗成交金額約為581億，占全國成交金額40%，仍是中國房地產大宗交易最活躍的區域。其中，寫字樓業態占比近32%，成交金額約為454億元。其次是綜合體項目，成交金額為235億元。

“今年上海大宗資產交易對比去年還是比較火熱的，以商辦類、綜合體類資產占據主導地位。”有市場人士告訴商業客，困境類資產特別受到關注。

今年以來，我們看到領展以約7折購入上海七寶萬科廣場；GIC（新加坡政府投資公司）接連低價拿下松江印象城、南翔印象城MEGA。

同時，新疆國資完成收購人民商圈地標辦公樓華旭國際大廈（Plaza336）；河南投資集團買下豫園集團星光耀廣場二期1號樓；某浙江制造業巨頭拿下靜安大寧地標大寧國際商業廣場。

還有個人買家通過法拍方式以831萬元價格收購三盛宏業大廈，成交價較項目估值低18%。

以制造業、能源業企業為代表的一些私人投資者、一些看準時機入場的機構投資者和部分地方國資正在嘗試抄底。

力寶廣場就屬于折價出讓的困境類資產。資料顯示，該物業此次出售的商定價值16.8億元，就比2024年12月18日測定的物業獨立估值17.69億元，低約5%。

OUE REIT找到了合適的出售時機。