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撰文/徐穎珊   

圖源/AI生成

從消費REITs中探尋市場端倪。

2024年REITs市場迎來了蓬勃發展的一年。從購物中心到奧特萊斯，再從奧特萊斯到農貿市場，各類消費基礎設施REITs如雨后春筍般涌現。

根據統計局發布的數據，2024年全國居民消費價格相比去年同期上漲了0.2%，而從消費類REITs的運營狀況，或許也能探測出市場的端倪。

1月21日，各大消費REITs接二連三地披露2024年第四季度經營情況。從財報中，我們或許可以看看這個火熱市場的底色。

根據基金季度報告，2024年Q4收入最高的依次是華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏大悅城商業REIT、華夏首創奧萊REIT，收入分別為1.81億元、0.89億元、0.86億元、0.70億元。

但從盈利情況來看，2024年第四季度，華夏華潤商業REIT和華夏大悅城商業REIT都出現了虧損的情況。

 數據來源：公開資料 觀點指數整理

從2024年Q4的營收環比增速情況來看，消費REITs營業收入整體呈現增長趨勢，但不同消費REITs增長幅度差異較大。如：中金印力消費REIT增速達到了4.28%，而華夏金茂商業REIT和嘉實物美消費REIT的增速僅為0.35%

在同一批披露業績的REITS中，華夏華潤商業REIT是為數不多營收環比是下滑的，且凈利潤為負。業績下滑或許跟其底層資產青島萬象城一期南區的改造有關。

據華夏華潤商業REIT第四季度報告披露，青島萬象城一期南區等局部區域已于Q4

著手實施相關改造及招商計劃。涉及區域的建筑面積越1.25萬平方米，預計投入金額 8422萬元，計劃于2025年內完成改造并開業。

消費REITs的收入表現，取決于底層資產的營業收入。而在底層資產的主要營業收入中，租金收入成了主力軍，占比高達70%以上。

對于消費REITs而言，底層資產主要為購物中心項目，營業收入通常可以分為五類：一是租金收入，二是物業管理費收入、三是固定推廣費收入、四多種經營及停車場收入、五是其他收入。

不同于其它消費REIT，華夏華潤商業REIT和中金印力消費 REIT在計算租金收入時會把前三類合并填表，統一算入租金收入范疇內。

從表格中可以看到，上市以來，消費REITs租金收入整體呈現增長趨勢，只是增長速度較為緩慢，波動幅度較小。

而另一方面，租金的收入得表現，由底層資產的出租率與租金水平決定。

數據來源：公開資料，觀點指數、商業客整理

從以上圖標中可以看到，2024年全年表現中，華夏華潤商業REIT的出租率最為穩定，且高達99%以上；嘉實物美消費REIT在下半年似乎有些失守，從Q2的98.13%下滑至Q4的96.43%；而中金印力消費REIT的出租率也下滑了1個點。

其中，嘉實物美消費REIT整體出租率下滑近2個點，很大程度是與底層資產中的華天項目出租率下滑有關。2024年底，華天項目出租率的出租率為89.55%，而2023年6月底其出租率為90.55%。

2024年底，嘉實物美消費REIT的地產資產大成項目、玉蜓橋項目、德勝門項目的出租率分別為96.13%、99.75%、100%。

租戶類型結構層面，購物中心將商鋪分類為主力店及專門店，兩者各司其職。

主力店用于吸引大量客流或有較大品牌影響力的租戶，一般具有面積大（租賃面積一般在1,000平方米及以上）、租期長的特點，其租金水平通常較低；專門店為面積相對較小，租期較短的商鋪，其租金水平通常較高，為租金收入貢獻主力。

在華夏金茂商業REIT當中，2024年前三季度主力占比維持54.05%不變，Q4稍微下滑。2024年Q4，其底層資產長沙金茂覽秀城主力店的平均租金為34.15元/平方米/月，而專門店的平均租金為161.18元/平方米/月。

主力店過高，對于運營商來說并非一件好事。正如上文所說的，主力店面積大、租期長，如果指標過高會影響租金回報以及出租靈活性，甚至會導致品牌多樣性受限，使消費者缺乏新鮮感。

不過，主力店的占比情況也與購物中心規模息息相關。

高端定位的購物中心可能更注重品牌的獨特性和稀缺性，因此主力店的占比可能會相對較低。而中端或社區型購物中心則可能更依賴主力店來提供穩定的客流和銷售額。

其次，租售比（商家支付的租金與營業額的比）也是評判消費REITs運營效率其中一個指標。

正如中金印力消費REIT的基金經理劉立宇所說的，如果租售比太高，租戶的經營壓力可能會較大，從長期合作的角度不一定會有利，可能影響商家和購物中心的共生關系，如果太低則侵蝕了項目的租金收益。