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撰文/潘玲宣  

未等來退市風險的妥善解決，中交地產先一步宣告“退房”。

1月21日晚間，中交地產連發三則公告，除了例行披露的2024年度業績預告外，還有《關于公司股票可能被實行退市風險警示的提示性公告》，以及更重磅的《關于籌劃重大資產出售暨關聯交易的提示性公告》。

相比與退市、退房，2024年的預計虧損，似乎也更能夠被“接受”了。

截至1月22日收盤，中交地產報7.86元/股，跌9.97%，總市值為58.72億元。

據悉，中交地產目前的主營業務為房地產開發與銷售、租賃；通過本次交易，該公司將名下房地產開發業務相關資產負債置出。

交易完成后，中交地產將聚焦于物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，實現真正的輕裝上陣。

地產難行

中交地產的“退房”選擇，并不完全出人意料。

首先從2024年度業績預告說起。中交地產預計，2024全年歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損53億元，較2023年的虧損16.73億元繼續擴大；扣除非經常性損益后的凈利潤為虧損54億元，較2023年的虧損17.19億元同樣擴大；基本每股收益為虧損7.33元/股，2023年為虧損2.41元/股。

中交地產預期歸屬于母公司所有者權益由上年末的16.156億元轉為-3.7億元。

盡管在目前房企披露的2024年業績預告中，利潤下滑、虧損仍是主流，但中交地產的處境卻更為復雜。

對于預計2024年公司歸母凈利潤較上年同期下降，中交地產解釋主要原因有三點。

其一，因公司房地產開發業務交付排期不同，期內達到交付條件的項目較上年同期有所減少，同時在市場競爭日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調整銷售策略，導致報告期內交付項目的毛利率同比有所下降。

其二，隨著竣備的房地產項目增加，公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升。

其三，報告期內公司部分房地產項目存在減值跡象，公司按照會計準則對存貨減值進行初步測試，基于謹慎性原則，對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失。

上述三條，均不是中交地產能夠靠自身力量顯著改善的。回想中交地產在2019年制定下的宏偉目標——2023年銷售額千億之上，如今已是越走越遠。

2022年，中交地產營收384.67億元，同比增長164.52%；歸母凈利潤0.34億元，同比減少85.6%。2023年，營收324.68億元，同比下滑15.59%；歸母凈利潤由盈轉虧，為-16.73億元。

再到2024年中期，營收89.8億元，較上年同期增加2.48%，歸母凈利潤為-9.83億元。2024年前三季度，中交地產的歸母凈利潤虧損進一步擴大至15.34億。

截至公告披露日，中交地產預計2024年度歸屬于母公司凈資產為負值，如公司2024年度經審計的歸屬于母公司凈資產為負值，根據《深圳證券交易所股票上市規則》第9.3.1條第（二）項規定，深圳證券交易所將對該公司股票實施退市風險警示。

此外，截至2024年三季度末，中交地產一年內到期的非流動負債為約320億元，而期末現金及現金等價物余額為66.41億元，已明顯資不抵債。

除了經營壓力與債務負擔，中交地產還深陷訴訟漩渦。

該公司1月16日發布的一則公告顯示，截至當日，除已披露的訴訟外，中交地產股份有限公司及下屬子公司連續12個月內新增累計訴訟、仲裁案件金額人民幣合計23897.01萬元，占公司最近一期經審計凈資產的14.79%。

此次披露涉及的訴訟、仲裁案件，中交地產表示正在協商和解或訴訟、仲裁過程中，因此其對公司本期利潤或期后利潤的影響存在不確定性。

公開資料顯示，除中交地產外，中交房地產集團有限公司（簡稱“地產集團”）下屬中交置業、中房集團、中交海外及綠城中國存在房地產開發業務和資產。過往經歷過多次重組合并，也留下諸多歷史問題。

于2018年8月，為最大限度保障上市公司中交地產的利益、解決同業競爭，地產集團承諾，上市公司將作為其下屬除綠城中國外唯一的國內房地產業務開發平臺。

兩個月后，地產集團補充承諾若干內容。其中提到，在地產集團完成旗下房地產業務整合前，將協調綠城中國和中交地產之間實現差異化經營。

“綠城中國主營高端物業產品形態，中交地產主營剛需性產品，雙方在產品檔次和目標客戶群體方面保持明顯差別。”

從中交地產及綠城中國如今的發展差異來看，這一分化操作，對于中交地產的今天并非完全沒有影響。在相當長一段時間，控股股東也在盡力為中交地產“托底”。

在2025年的第一個工作日，中交地產發布公告稱，于控股股東的156億元借款余額，利率由7%下調至3.1%。在此之前，經控股股東同意，上述156億元資金展期一年。

就最新動態來看，中交地產“退房”涉及重大資產出售，擬采用現金的支付方式，中交地產表示不影響公司的股權結構。本次交易如能順利完成，預計將降低公司資產負債率，優化資產結構。

“退房”信號

實際上，中交地產“退房”，此前已有端倪。

去年8月20日，中交地產控股股東中交房地產集團有限公司與廣州交投睿郡置業有限公司聯手，以底價47.4億元摘得廣州海珠三滘立交地塊，樓面價3.1萬元/平方米。該地塊系海珠區2024年賣出的首宗宅地。

盡管地塊用地面積達6.7萬平方米，可用于建設的部分僅3萬平方米，剩余1.7萬平方米為市政道路用地，2萬平方米為綠地用地。再加上該地塊是立交上蓋，無論開發建設難度還是利潤空間，都面臨不小的挑戰。

在地塊成交次日，中交地產也第一時間“表態”，稱放棄上述項目的商業機會，中交房地產集團有限公司將對該項目進行后續開發建設，代為進行項目培育，約定在該項目條件成熟時再由中交地產決定是否行使優先收購權。

在中交地產給出的進一步說明中，該公司指出，預計投資金額較大，項目投資收益率及周轉效率存在一定不確定性，在目前整體房地產市場尚未企穩和公司目前資源條件下對該項目進行建設開發，存在較大不確性風險。

如果僅從一處項目的“得失”來論斷或許草率，但有相關統計顯示，這已經是2023年以來中交地產第三次“謝絕”來自控股股東的邀請。以往的解讀中，多歸因于中交地產的資金負累、業績壓力。現在來看，或許在那時就已經有了更深層考慮。

此外，中交地產主營業務利潤主要來自于房地產業務。在2024年1-6月（全口徑）實現簽約銷售面積43.4萬平方米，較上年同期減少56.73%；實現簽約銷售金額81億元，較上年同期減少62.26%；實現銷售回款113.40億元，較上年同期減少53.97%。

2024年1-6月（權益口徑）實現簽約銷售金額33.9億元，較上年同期減少77.98%；實現銷售回款92.7億元，較上年同期減少47.89%。

截至2024年中期，中交地產持有房地產項目117個，土地總面積1045平方米，在建及待建面積997萬平方米。

在2024年半年度報告中，關于主要業務的表述為房地產開發經營與銷售業務，同時積極探索和開拓融資代建、特色小鎮、TOD城市綜合體、城市更新、產業地產、物流地產等新興業務。

營業構成中，于2024年上半年，來自物業管理的營收僅占中交地產總營收0.06%，營收金額約為536.83萬元，較上年同期減少15.17%。

對于這一項“微不足道”的業務，中交地產卻在2024年9月宣布進行一筆大的投入。

彼時公告顯示，中交地產籌劃以現金方式收購中國交通建設集團有限公司（簡稱“中交集團”）及其下屬子公司地產集團、中交一公局及中交投資分別持有的中交物業服務集團有限公司（簡稱“中交服務”）10%、51%、24%及15%股權。

中交地產將采用自有資金等方式支付，收購完成后，將取得中交服務100%股權，同時新增物業管理業務，實現房地產業務產業鏈的延伸。

直到此時，中交地產的“轉型”計劃真正浮出水面。

只是“輕重并舉”與全面聚焦輕資產業務仍有差距，這一場戰略調整進行地更徹底。

另一視角下，中交地產的“退房”，也是中交服務“借殼上市”的契機。

據悉，中交服務成立于2022年12月30日，定位中交集團物業資源整合平臺、總控平臺和發展平臺。

在2023年4月，中交服務官微發布的相關招聘公告中，對于總經理一職，除了崗位管理工作經驗，項目管理工作經驗等，明確提出曾參與物業公司IPO過程的人員優先。

這也釋放出中交服務對于IPO的明確意愿。

對于中交服務100%股權的交易價格在11月初敲定，約7億元的對價創下2024年以來物企股權交易的最大金額。

最新的“退房”公告成為這項交易的后續，下半場的故事或許也即將啟幕。不過在此之前，退市風險還需得到妥善解決。