出品/新商業之家

2025年上海商業市場的內卷態勢仍在延續。據不完全統計，今年上海新開及調改項目超過50個，總規模近400萬方。大量新項目陸續入市，在供應過剩、同質化競爭加劇的背景下，不同項目的市場前景將會呈現顯著分化。

在這片內卷加劇的紅海中，哪些項目將面臨巨大壓力？哪些又有望脫穎而出？

壓力之下，精準定位與創新運營或將成為關鍵。結合現有商業環境，同質化項目在過剩競爭中持續承壓，2024年的部分新商業已經顯露出這種趨勢，尤其是部分區域性飽和項目、缺乏特色的小體量商業體或將面臨更大壓力。

新商業之家也在今年籌開的諸多項目之中，梳理了有望脫穎而出、值得重點關注的項目。

頭部企業主導的旗艦級綜合體

頭部聚集效應明顯加劇，例如ITC Maison、陸悅天地、前灣印象城MEGA等央企、國企、港資的頭部商管企業的品牌資源和運營能力依然是新開商業的“護城河”。

陸悅天地

張江科學城16萬方新商業

由陸家嘴商業開發的陸悅天地坐落于張江科學城核心區域，總建筑面積約16.6萬㎡，包含集中式商業、街區商業、獨棟商業等多元建筑形態。項目立面設計采用的龍鱗狀拼接的幻彩板及玻璃幕墻和裸眼3D屏幕帶來強視覺沖擊感，室內特別打造了“探索空間”活動空間、拱形結構的“時空廊橋”、跨三層挑空的“云所社區”、帶有弧形LED裝置的“金星中庭”等特色區域。

項目商業部分共規劃了超400家店鋪，以“運動+”“寵物+”“青少年成長+”生活方式，打造了“青少年成長中心”“萌寵樂園”“水星能量場”“木星超食空”等特色主題空間和業態組合。目前，項目火星部分已率先亮相，完整體預計于2025年下半年開放。

鑫耀·光環Live 二期

年輕·智造·玩新場

鑫耀·光環Live，是由華鑫置業、上海萬科、香港置地、徐匯城投共同組建的鑫耀中城大型綜合體內的商業體。

項目二期以“年輕·智造·玩新場”定位，計劃將于2025年第二季度開業，是一座商業建筑面積10.5萬平方米的生活綜合體，含地下地上商業及街區式商業。

二期項目精心打造了三大特色中心——專業運動中心、復合文娛中心、玩新生活中心。其中“專業運動中心”，將與久事體育攜手共創徐匯西最高規格國標級專業體育場館；“復合文娛中心”則是由國際建筑大師隈研吾大師親自操刀設計，具有強烈標志性特色的地標劇場，以及攜手寰時影院，智造行業最高技術規格CINITY影院系統、特色影廳；“玩新生活中心”不僅是差異化特色業態組合的創新消費體驗，更是2萬平方米戶外綠地空間與場景運用的玩新戶外空間。

前灣印象城MEGA

國際化社交度假漫游灣

上海前灣印象城MEGA，印力于上海西虹橋片區的首個MEGA產品。項目作為國家級規劃前灣商務區的核心商業體，身處具有深厚歷史積淀的成熟中產別墅社區華漕核心地塊，是上海西部區域在建的最具綜合效應的全業態超大規模購物中心。

上海前灣印象城MEGA以 “國際化社交度假漫游灣”為定位，聚焦品質家庭和年輕客群，以迭代性區域首店和創新概念店、最全戶外及Lifestyle品牌矩陣、高飽和式餐飲業態、穿透性社交場景體驗為引擎，構建自然生態與國際生活交融的「社交度假消費」型MEGA產品。

區域綜合體規劃總體量達40萬平方米，包含：26萬方的前灣印象城MEGA（停車位：2000+）、已開業的4.8萬方Costco中國首店及11萬方5A寫字樓鴻橋國際商務中心。三者組成的超級綜合體將合力共生，提升前灣區域消費能級，促進上海國際化商業生長。

ITC MAISION

新鴻基頂配奢場逐步入市

總投資近334億元，新鴻基開發打造的的ITC MAISION超級綜合體項目預計將在2025年起分階段開業。項目坐擁1、9、11三條軌交，不僅規劃了370米浦西第三高地標建筑、超37萬平方米超甲級寫字樓、18萬平方米高端住宅、一座六星級酒店等多元業態，還有體量高達27.9萬平方米的巨型購物中心。

購物中心部分為地上5層地下6層設計，外觀和室內設計均由國際著名建筑公司Lead 8擔任，不僅有獨一無二的戶外綠化休閑空間，還有中央時尚生活大道、行人有蓋天橋等。

除了超乎想象的齊全業態，項目也引入了劃時代級別的娛樂體驗配套，包括IMAX影院、奧林匹克標準溜冰場、空中歌劇院、現代藝術文化街等，未來將重塑整個徐家匯的城市風貌。

上海華潤中心

超180米天際線塑造城市新地標

上海華潤中心，東臨興業太古匯、西鄰張園，總建面約13萬方，地下4層，地上塔樓38層，建筑高度約180米，是兼具辦公、商業、文化等多種高端業態一體的超高層項目。根據規劃，該項目北部引入了一個城市步行廣場，在張園里弄的東側建立了主要的入口節點，從而將歷史遺址與主要道路和地鐵線路無縫連接，串聯起新舊元素的微妙平衡。其首層及1-2層為商業，辦公大堂抬升在3層，在16米的高度俯瞰張園歷史建筑群。

太平洋新天地

上海最大6500平超維度全景天幕

太平洋新天地總體量約 39 萬平方米、由三座甲級辦公樓和 Xintiandi Galleria 商業體組成。延續新天地街區原有肌理的基礎上，項目進一步擴大建筑尺度，主軸東臺路及 Xintiandi Galleria 頂部由上海最大的6500平超維度全景天幕覆蓋，打造 24 小時全天候多元活力中心。

以“在地新生”為理念，東臺路步行街將在復興古玩花卉市集的基礎上煥活全新文化與社交體驗；經平移保留的歷史建筑章太炎故居、喇格納小學，連同 4000 平米文化藝術多功能交流空間，呈現兼具在地質感和國際視野的文化藝術內容。

項目預計在今年入市，并與已建成的新天地區域形成互補與聯動，呈現一個兼具商務商業、品質生活、人文社交、綠色健康可持續發展的世界級復合功能都心區。

文、旅、產、研等多元融合的主題化商業

在文旅融合和“入境旅游第一站”的勢能下，具有文旅屬性的主題化商業項目擁有傳播資源和客流優勢，有潛力轉化為商業勢能，例如金山的愛琴海·繽紛里、A.F.A等都具有突圍潛力。

同樣，產城融合趨勢下的商業項目也享有特定主題的產業紅利，有機會結合運營特色，脫穎而出。

漕河涇M＋

北楊人工智能小鎮的產城融合商業

北楊人工智能小鎮朱梅路TOD漕河涇M+作為華之門繼2024年西岸夢中心后第二子，坐落于具有全球影響力的人工智能產業集聚區、人工智能全域應用示范區、國際化智能產城融合區。

“漕河涇M+”商業項目集中分布于徐匯華涇北楊人工智能小鎮。作為鏈接辦公園區、生活社區、商業街區的重要支點，M+以“科學家社區Hyperlink”的定位，讓科創產研轉化為“數字智能、快樂聯接”，集中服務于北楊人工智能小鎮且鏈接周邊居民，共同構筑一個智慧、樂享、活力、共創的社區空間。

上海A.F.A

魔都全新藝術商業項目

上海A.F.A秉持“Art for life, Art for all”的理念，將打造一個集生活購物、商務辦公、藝文活動及綠色公園于一體的“藝享之城”。項目主要由ROJO藝文空間、A.F.A購物中心、A.F.A辦公樓、THE PARK藝術生活公園四大部分組成。

A.F.A購物中心的建筑面積約5萬平方米，以創造精致有趣、愜意松弛的高品質“藝術生活”方式為定位，目標引入山系生活、極限戶外等愛好型（Hobbies）零售以及精致雜貨、藝術書店、餐飲、咖啡、酒吧等多元化業態組合。

愛琴海·繽紛里

全國首個國際IP樂高樂園旗艦商業

愛琴海·繽紛里地處上海樂高樂園度假區核心區域，占地約7.4萬㎡。項目緊扣“親子家庭+新青年”的主力客群，突出“樂園化運營、商業中心和休閑度假”三重功能，推動百萬級年客流量有效轉化。

項目用文旅思維打造空間體驗，開發了全新“街區即景區”雙景點運營模式，不僅將承接樂高樂園閉園后的多維延時體驗，更能提供豐富時尚的生活方式新體驗。與樂高樂園兩者實現1+1>2，打造兼顧多元業態的一站式家庭出游目的地。

在業態規劃上，愛琴海·繽紛里融合了半開放式盒子、中心廣場及主題街區的建筑設計，規劃樂享野趣生活、文化生態生活、繽紛歡聚生活三大特色區域，并結合樂園與金山在地元素，打造特色店型，構建全新消費場景。

同時，愛琴海·繽紛里引進100+首進品牌及多個創新業態組合，打造零售、體驗、娛樂、寵物業態的全國首創店型和互動內容、專注于文化內容、生活方式、IP旗艦、藝術策展、時尚潮流等互動體驗業態、引進全球旗艦美食，充分展現野趣生活的繽紛色彩。

填補區域消費空白

2025年，浦東唐鎮、普陀桃浦等長期缺乏商業配套的區域將迎來消費補足，介于區域的消費能力，商業項目或將呈現較高的完成度。此外，閔行莘莊和嘉定江橋等區域也將有旗艦級商業煥新或新開品牌商業，開啟一輪商業能級提升。

浦發唐城印象天地

城市中心生態社交生活場

浦發唐城印象天地，以地鐵為樞紐HUB，精心打造一個城市中心生態社交生活場，從“家庭"和“社交"雙重維度出發，錙定城市核心片區住戶社交生活需求，打造一個交匯“城市感、生長力、煙火氣"于一體的15分鐘開放式能量社交生活圈，成為以生活方式為導向的新一代品質社區商業。

浦發唐鎮印象匯

浦發印力共造唐鎮區域高品質商業

上海浦發唐鎮印象匯將自然與活力相融合，用建筑激活社區商業價值，將共享社區融入商業空間。為年輕人提供了一個城市多元的活力綠洲，在這里他們可以向往自然探索綠意生活，感受到輕逸舒適的生活態度，找回內心的向往。

TOP金光匯

普陀桃浦最大體量商業體

TOP金光匯坐落于軌交15號線祁安路站上蓋，由普陀區城投公司開發，整體設計理念為“區域功能綜合體概念”，集地鐵上蓋商業、社區文化培訓、租賃住宅于一身，旨在打造一處具有歸屬感、舒適感和治愈感的未來生活歡樂空間。

項目商業面積約3.5萬方，共六層，包括地下二層和地上四層，其中地下二層與地鐵15號線祁安路站通道直接相連，涵蓋了生活購物、娛樂休閑、餐飲美食、健身運動、兒童培訓及游樂等多重業態，提供無縫銜接的購物體驗。

上海仲盛世界商城

14年老牌巨無霸商城煥新

位于閔行區的上海仲盛世界商城作為已開業14年的老牌巨無霸商場以“都市綠洲，立體公園”為定位開啟煥新升級。

除定位的時代性煥新外，項目的硬件設施和商戶品牌也將同步進行調整和升級。通過打開封閉空間，打造開放式的都市立體公園；連接公園，聚集休閑生活方式，品牌方面也將切入更為細分消費的需求，打造更符合當下流行趨勢的品牌矩陣。

龍湖歡肆江橋

龍湖全新商業產品線

位于江橋北虹橋核心地段的龍湖歡肆江橋，是嘉定全新雙軌交TOD商業體。「歡肆」作為龍湖在2023年8月才宣布開發的全新商業產品線，主打以品質公寓+活力街區混合空間的運營模式，為“Z時代”年輕人，提供集聚溫暖居所、豐富美食、多元體驗及同好圈層的城市資源聚落。

FFC濱江·新里

徐匯濱江未來精致生活方式范本

FFC 濱江·新里為徐匯濱江復星中心核心商業部分，位于上海黃金水岸，背靠4000億產業集群，是由復星攜手國際知名建筑師事務所——KPF打造的約22萬方徐匯濱江地標綜合體。

該項目定位為西岸精致生活方式中心，案名FFC釋意為“Forever Forward ,New Lifestyle Choices. 自在由新”，表達永遠向新，自在隨心的生活態度，將以藝術，自然，共生為商業核心價值，提供西岸未來精致生活方式的范本。