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撰文/陳玲

所謂“雙輪驅(qū)動(dòng)”的新城控股，交出了一份還算平穩(wěn)的業(yè)績(jī)。

年報(bào)顯示，新城控股2024年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入889.99億元，較上年同期下降25.32%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)7.52億元，較上年同期增長(zhǎng)2.07%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)8.70億元，較上年同期增長(zhǎng)183.07%。

分行業(yè)來看，房地產(chǎn)開發(fā)銷售錄得營(yíng)業(yè)收入760.41億元，同比下滑29.16%；毛利率11.72%，毛利率比上一年減少2.19個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)出租及管理錄得營(yíng)業(yè)收入120.29億元，同比增長(zhǎng)13.15%；毛利率70.17%，比上一年增加0.27個(gè)百分點(diǎn)。

新城控股年報(bào)中解釋，報(bào)告期歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)較上年增加183.07%，主要是公司雖然兩年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)相差不大，但上年度處置工業(yè)用地導(dǎo)致較大的非經(jīng)常性收益。

另外，新城控股期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為15.12億元，較上年同期下降85.11%。

新城控股對(duì)此稱，主要系報(bào)告期內(nèi)公司簽約金額下降導(dǎo)致銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金較上年減少較多。

住宅快沒有了

新城控股主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)銷售、商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)模式以自主開發(fā)銷售、自主運(yùn)營(yíng)為主。

報(bào)告期內(nèi)，該公司秉持“地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)作模式，堅(jiān)持“1+3”戰(zhàn)略布局，以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，向大灣區(qū)、環(huán)渤海和中西部擴(kuò)張。截至報(bào)告期末，已進(jìn)入全國(guó)143個(gè)城市。

最初，新城控股的雙輪驅(qū)動(dòng)模式核心是通過吾悅商場(chǎng)進(jìn)行勾地，以低廉價(jià)格獲取土地，再通過開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、超額利潤(rùn)彌補(bǔ)吾悅商場(chǎng)的資本支出。

伴隨著三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，新城開發(fā)業(yè)務(wù)急劇下降，這種模式已經(jīng)難以為繼。

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，報(bào)告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1388.85萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算金額1336.66億元(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積1251.07萬平方米(包含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)。

銷售方面，報(bào)告期內(nèi)，受到土儲(chǔ)能級(jí)較低的影響，新城控股去化能力較弱，合計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積538.82萬平方米，同比下降44.38%；完成合同銷售金額401.71億元，同比下降47.13%。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)411.29億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為102.38%。

期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)126個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積為1529.14萬平方米(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)。截至報(bào)告期末，新共有160個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積1968.46萬平方米(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)。

伴隨著大量項(xiàng)目交付，新城控股負(fù)債總額較2023年末下降約632億元，合同負(fù)債減少約508億元。

2025年，新城控股計(jì)劃新開工16個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積169.55萬平方米，計(jì)劃竣工104個(gè)子項(xiàng)目，預(yù)計(jì)竣工總建筑面積555.05萬平方米。

由此看出，2025年新城控股的竣工壓力較2024年減少較多，意味著資金壓力有所舒緩。

新城控股于年報(bào)中稱，2025年地產(chǎn)開發(fā)板塊將繼續(xù)堅(jiān)守既定方向及策略，“化風(fēng)險(xiǎn)、守價(jià)值、調(diào)結(jié)構(gòu)”。

“化風(fēng)險(xiǎn)”即保交付、保開業(yè)、保現(xiàn)金流安全、保主體信用安全；“守價(jià)值”即自銷量?jī)r(jià)平衡、資產(chǎn)保值增值、保留核心團(tuán)隊(duì)及能力；“調(diào)結(jié)構(gòu)”即強(qiáng)調(diào)建管發(fā)力，輕重并舉、存量增量并舉、開發(fā)經(jīng)營(yíng)并舉，助力公司穿越周期。

商業(yè)輸血地產(chǎn)

銷售無法提振起來，意味著最開始勾地的“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式已經(jīng)難以為繼。

在拿地方面，新城控股董事長(zhǎng)兼總裁王曉松于業(yè)績(jī)說明會(huì)上回應(yīng)，公司將繼續(xù)堅(jiān)持“地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，其中開發(fā)業(yè)務(wù)將根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整。

他表示，保持對(duì)土地市場(chǎng)的敏感度，將根據(jù)開發(fā)市場(chǎng)及自身資金計(jì)劃進(jìn)行綜合規(guī)劃。

然而，根據(jù)新城捉襟見肘的現(xiàn)金流情況，意味著在2025年及未來一段時(shí)間，新城的開發(fā)業(yè)務(wù)和商管業(yè)務(wù)都很難看到增量拓展的空間。

正是基于這種環(huán)境，新城雙輪驅(qū)動(dòng)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)為以商養(yǎng)住，由商管業(yè)務(wù)給開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行輸血。

2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128.08億元，同比增長(zhǎng)13.1%。

期內(nèi)，新城控股新開吾悅廣場(chǎng)15座。截至報(bào)告期末，累計(jì)在全國(guó)136個(gè)城市布局200座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)173座，開業(yè)面積1601.07萬平方米，出租率97.97%。

其中，新城控股持有的重資產(chǎn)已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)為148座，管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)為25座。

根據(jù)披露，期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)客流總量17.66億人次，同比增長(zhǎng)19%；總銷售額905億元(不含車輛銷售)，同比增長(zhǎng)19%，含車輛總銷售額為966億元。截至報(bào)告期末，會(huì)員人數(shù)4370萬人，較2023年末增長(zhǎng)32%。

在商業(yè)方面，新城控股計(jì)劃于2025年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140億元，新開業(yè)持有吾悅廣場(chǎng)及管理輸出項(xiàng)目5座。

現(xiàn)金流與融資

但相對(duì)于開發(fā)需要的龐大現(xiàn)金流支出，商管業(yè)務(wù)能夠提供的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流較為有限。

年報(bào)中顯示，新城控股2024年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為15.12億，公告中稱因銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金較上年大幅減少。而新城控股于2021-2023年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額分別為219.8億元、145.3億元和101.6億元，下滑速度較快。

對(duì)應(yīng)的貨幣資金也逐年下滑，從2021年的552.3億元、2022年的314.6億元、2023年的189.7億元，進(jìn)一步下滑到2024年的102.96億元，當(dāng)中包括受限資金約37億元。

不過，大體量的商業(yè)能夠給新城控股貢獻(xiàn)融資現(xiàn)金流，也就是吾悅廣場(chǎng)的抵押。

2024年，新城控股新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

截至2024年末，新城控股持有的投資性房地產(chǎn)余額為1214億，其中1025億已用于借款的抵押，意味著新增抵押的空間也有限。

2024年，新城控股如期償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券52.62億元。2024年末凈負(fù)債率為52.44%，期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元。

新增融資方面，據(jù)悉，2024年5月及11月，新城控股以中債增全額擔(dān)保模式發(fā)行中票合計(jì)29.2億元，目前該公司在中債增擔(dān)保下發(fā)行的中票總額約76億元。

另外，新城控股截至報(bào)告期末獲得各大銀行給予的授信總額度合計(jì)849億元，其中新城控股及子公司已使用授信252億元。

值得關(guān)注的是，近期有消息稱新城即將發(fā)行美元債，投行目前對(duì)新城美元債券給出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。

據(jù)管理層透露，2024年，新城控股共計(jì)3億美元境外債到期，將根據(jù)債務(wù)到期時(shí)間做好資金安排并積極把握各類融資機(jī)會(huì)，確保債務(wù)到期償付。

新城控股在公告中表示，未來將實(shí)施一系列措施以減輕資金壓力及改善財(cái)務(wù)狀況。第一，進(jìn)一步鞏固公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的優(yōu)勢(shì)地位，提升公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入，作為有息負(fù)債本息償還的重要來源。

第二，繼續(xù)借助金融政策支持，增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資、增加公開市場(chǎng)債券融資、積極推進(jìn)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITS的注冊(cè)發(fā)行、積極參與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的創(chuàng)新融資，同時(shí)積極推進(jìn)股權(quán)類融資，增加資本和資金，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和降低資產(chǎn)負(fù)債率。抓住市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的機(jī)會(huì)，恢復(fù)和提升主體信用融資，與資產(chǎn)信用融資相互補(bǔ)充。

第三，抓住收儲(chǔ)政策的落地機(jī)會(huì)，采用多種方式盤活存量資產(chǎn)，增加現(xiàn)金來源；第四，繼續(xù)加強(qiáng)與主要建造商和供應(yīng)商的溝通，友好協(xié)商妥善安排付款金額、進(jìn)度及方式，平滑工程款和材料款的支付，確保各項(xiàng)目施工有序進(jìn)行。