從中原經(jīng)紀公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前北京市場上在售和即將開盤的商業(yè)物業(yè)約為400多萬平方米，而在未來一段時間內(nèi)還會出現(xiàn)集中放量的局面。不少業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)為眾多地產(chǎn)投資者帶來投資機會，但是大面積的放量也會使投資風險加大，為此，本期搜樓將重點提供目前商鋪租售的相關(guān)信息。
西南商鋪將會成為投資新熱點
日前，中原地產(chǎn)公布了北京上半年商業(yè)地產(chǎn)的分析報告，該分析表明，商務區(qū)內(nèi)的底商和商業(yè)街再度成為投資的熱點。其中CBD商圈、中關(guān)村商圈、朝外商圈內(nèi)的寫字樓底商和商業(yè)街均呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭。
與以上東、北部的成熟商圈相比，西南部的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還是處于初期階段，但據(jù)中原地產(chǎn)商業(yè)部的專業(yè)人士分析，隨著北京市房地產(chǎn)發(fā)展速度的加快，外來人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間將會逐漸減少，未來西南區(qū)域?qū)蔀樯啼佂顿Y的重要地帶，因此投資者不妨關(guān)注一下西南部產(chǎn)業(yè)型、社區(qū)型的商業(yè)物業(yè)。
涵蓋電訊、建材、服裝，產(chǎn)業(yè)劃分明顯
目前，西南地區(qū)的一手商鋪均價約在8000元-30000元/平方米之間，而且商業(yè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)劃分較為明顯，其中公主墳商圈以翠微大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心兩個大型百貨公司為中心，周邊分布著許多不同類型的商鋪，其中以經(jīng)營通訊、電子產(chǎn)品為主。沿著西三環(huán)向南，麗澤橋一帶已經(jīng)逐漸發(fā)展成為家具、建材市場的聚集地，其中包括東方家園建材超市，麗澤建材市場等等。而豐益橋一帶則分布著各種汽配城以及汽車專賣店。
此外，位于南三環(huán)的木樨園地區(qū)是傳統(tǒng)的服裝產(chǎn)業(yè)及小商品市場聚集地，具有代表性的商業(yè)為京溫服裝批發(fā)市場、大紅門服裝商貿(mào)城、新世紀服裝商貿(mào)城、天雅服裝城，由于該區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，而且商鋪價位較低，吸引了不少外地來京創(chuàng)業(yè)人士，商鋪出租率相當高。
西南商鋪價格較低，適宜初次投資者
據(jù)中原地產(chǎn)商務部統(tǒng)計，作為西南商業(yè)中心的公主墳商圈，其高檔商鋪僅占1%，中高檔商鋪占9%，中檔商鋪占40%，中低檔商鋪占20%，低檔商鋪占30%.而租金水平主要集中在2-3元/天/平方米、3-5元/天/平方米兩個檔次，其中3-5元/天/平方米所占比例較大，約為45%.由此可見，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)總體檔次偏低。
作為商鋪的投資者，最關(guān)心的就是商鋪的投資回報率，據(jù)我愛我家分析，目前，北京商鋪投資平均回報率約為10%，優(yōu)越地段的商鋪投資回報率約為10%-15%，由于西南部商業(yè)物業(yè)的整體檔次較低，所以其回報率也要低于全市平均水平。但他們同時也指出，由于西南地段的入市門檻較低，且市場潛力較大，更適宜初次投資人士。
此外，對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段外，面積也是影響租金價格的重要因素，目前面積在50平方米-200平方米的中、小型商鋪最受租戶歡迎，投資者在進行商鋪投資時應注意有所選擇。
二手商鋪更具投資價值
我愛我家分析人士認為，商圈氛圍以及購物人群的形成和聚集，大約需要2-3年的時間才能培養(yǎng)出來，如果要投資一手商鋪，開發(fā)商是否有足夠的推廣預算，推廣計劃是否完善，都會直接影響到一個商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展。而二手商鋪已經(jīng)過一段時間的市場檢驗，自身的優(yōu)劣性和價值可以“一目了然”，前期被開發(fā)商夸大的價格水分基本已經(jīng)被擠壓，其價值更與其價格接近。加上前期的商鋪經(jīng)營已經(jīng)形成了一定的客戶群體，保證了足夠的客流，而且二手商鋪一般帶裝修，買家不必在裝修上花費太多，這也為買家節(jié)省了許多費用。因此與一手商鋪相比，二手商鋪更具投資價值，其風險要小于一手商鋪。
但是要提醒投資者的是，二手商鋪投資區(qū)域性強，而且不同品種商鋪的租售價格也相差很大，因此在購買二手商鋪時應盡量參考周邊商鋪的經(jīng)營情況，論證投資的可行性，此外，在購買時別忘了詢問二手商鋪余下的使用年限，因為其使用年限也是影響商鋪價格的主要方面。
另據(jù)我愛我家從去年下半年至今的商鋪租賃市場分析顯示，北京商鋪供求兩旺，其中餐飲類商鋪的需求最突出，而且對超市、便利店等商鋪的租賃需求也在不斷增長，由此可見商鋪的投資熱點仍集中在居民區(qū)。
置業(yè)提醒
售后包租利潤高但風險大
售后包租是指開發(fā)商許諾購房者購房后，由開發(fā)商按期返還一定投資回報的做法，目前，很多一手商鋪的銷售都采用售后包租模式。據(jù)我愛我家人士分析，售后包租模式雖然看起來投資回報率高且比較穩(wěn)定，但是在包租期結(jié)束后，能否租出這樣的價格顯然不得而知。此外，不少商鋪的開發(fā)商銷售時就已將回報率算進了售價，所以投資者很可能并沒有得到應得的利潤。
隨著國家宏觀金融政策的收緊，開發(fā)貸款難度將會加大，開發(fā)商通過售后包租來變現(xiàn)的現(xiàn)象可能會更加普遍。事實上，針對售后包租存在的風險，建設(shè)部早在《房地產(chǎn)銷售管理辦法》中就有明確規(guī)定：“2001年6月1日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。”但仍有開發(fā)商為規(guī)避法律，在樓宇即將封頂時才打出售后包租的牌子。對此，有業(yè)內(nèi)人士提醒商鋪投資者，如要購買售后包租商鋪，一定要注意查驗發(fā)展商資質(zhì)和長期回報的擔保情況，以避免日后出現(xiàn)變故。另外，不要受高額返利的誘惑，正確評估商鋪日后的升值潛力。
消息來源：新京報
