11月1日晚，被熱炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“巨庫”和“第五大道”的投資商首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司在翠宮飯店舉行了新項(xiàng)目“白云生活廣場”的產(chǎn)品說明會(huì)。會(huì)上，這個(gè)大牌國企的總經(jīng)理?xiàng)顣员蟛坏貌划?dāng)眾承認(rèn)，“巨庫”和“第五大道”兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作比較失敗。他表示，汲取了“血淚”教訓(xùn)后，首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司“已經(jīng)盯了兩年”的“白云生活廣場”將成為該公司商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的“范例”。

　　“巨庫”成了“巨痛”

　　從楊曉斌的用詞和語氣可以明顯感覺出，“巨庫”在這位首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司老總心中也稱得上是“巨痛”。

　　相信關(guān)注過商業(yè)地產(chǎn)的投資者們對(duì)于“巨庫”這個(gè)名字都不會(huì)陌生，因?yàn)楹芏嗳硕荚?jīng)認(rèn)為有著“首創(chuàng)”大旗、分割后最小僅為六七平方米的產(chǎn)權(quán)商鋪會(huì)為他們帶來安全、穩(wěn)定的投資收益。而關(guān)注時(shí)尚的人們也不會(huì)不知道這個(gè)“北京首家新青年時(shí)尚賣場”，因?yàn)椤靶銕欤b庫＋食庫＋玩庫，讓你的消費(fèi)體驗(yàn)酷到頂點(diǎn)！”的大幅廣告在2003年5月至今年4月近一年的時(shí)間內(nèi)，在京城各大媒體上曾經(jīng)隨處可見。

　　記者曾經(jīng)在巨庫包裝、銷售以及開業(yè)前后多次去過這個(gè)在安定門附近原“北京嘉信長城小商品批發(fā)市場”原址上變身而來的時(shí)尚賣場，其從火爆到?jīng)]落的興衰更替之迅速，簡直令人有些目不暇接。原本地上三層、地下一層的商場如今冷冷清清，賣不賣貨對(duì)于銷售人員來講似乎也是無關(guān)痛癢。

　　老百姓隨口說一句“巨庫完了”可能是輕描淡寫，但是要讓老牌國企的高層領(lǐng)導(dǎo)們公開承認(rèn)失敗恐怕就不那么容易了。但是，慘痛的現(xiàn)實(shí)使得楊曉斌當(dāng)著媒體的面大聲地承認(rèn)：“巨庫對(duì)于我來講是一個(gè)失敗，而且稱得上是非常大的失敗。”

　　雖然我們無法知道首創(chuàng)資產(chǎn)到底把多少資金“倒”進(jìn)了巨庫，但據(jù)內(nèi)部人士透露，光是廣告費(fèi)就有“幾千萬”。

　　“血淚”造就楊氏定律

　　談到原因，楊曉斌表示，公司在操作巨庫項(xiàng)目時(shí)“經(jīng)驗(yàn)不足”，當(dāng)時(shí)簡單地認(rèn)為“這樣好的地段、這樣好的創(chuàng)意，不可能沒有好的結(jié)果”。楊曉斌稱，自己在住宅地產(chǎn)開發(fā)方面可能經(jīng)驗(yàn)頗豐，但在商業(yè)地產(chǎn)方面算不上老手。住宅地產(chǎn)開發(fā)只需要考慮房地產(chǎn)開發(fā)方面的問題，而商業(yè)項(xiàng)目卻不僅需要房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)，還需要在資本運(yùn)營、商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域?qū)I(yè)運(yùn)作。而目前很多商業(yè)項(xiàng)目卻依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的模式，考慮的核心是房地產(chǎn)的銷售和贏利，往往在沒有“市”或者不具備形成“市”的條件下，就開始盲目建設(shè)，以房地產(chǎn)的推廣模式進(jìn)行包裝，盡可能賣高價(jià)，卻不考慮后期經(jīng)營問題。這樣的項(xiàng)目，即使在銷售過程中一帆風(fēng)順，也往往在后期經(jīng)營上問題不斷，甚至一開業(yè)就停業(yè)。

　　通過這些成功和失敗，“賠大了”的楊曉斌總結(jié)出了一套獨(dú)有的“楊氏定律”：

　　第一，首創(chuàng)絕對(duì)不會(huì)再花大錢去做新理念的“先驅(qū)”。今后“我們只做成熟的項(xiàng)目，比如‘白云市場’本來就歷史悠久、名氣很大。我們不用再去從頭艱難地培育它，而是要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上幫它升級(jí)”；第二，尊重市場規(guī)律，首創(chuàng)不會(huì)再包租、包管理。當(dāng)初，巨庫銷售時(shí)就是“太自信”，沒有想清楚事后統(tǒng)一管理的難度(巨庫曾經(jīng)一度管理失控，原本市場定位較高，可賣的卻是地?cái)傌?；第三，要用專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；第四，價(jià)格制定必須合理，不能讓投資者對(duì)回報(bào)的預(yù)期過高。當(dāng)初巨庫的銷售價(jià)格過高，售價(jià)高產(chǎn)權(quán)人定出的租賃價(jià)格必然也高，上述兩者均超出了市場的承受范圍；第五，旺鋪是需要培育期的，投資者必須有承受能力。根據(jù)藍(lán)景麗家的經(jīng)驗(yàn)，楊曉斌認(rèn)為，每一個(gè)市場都需要一個(gè)相當(dāng)長的培育期。在初期，投資者很可能無利可圖甚至是賠本，這在銷售期間必須講明。

　　億元重塑白云廣場

　　在遭遇了“巨庫”和“第五大道”的“滑鐵盧”之后，首創(chuàng)資產(chǎn)很久沒再出擊。此次，一向在媒體面前極少露面的楊曉斌痛定思痛，親自出馬替新項(xiàng)目“白云生活廣場”宣傳。楊曉斌稱，“白云”是經(jīng)歷了失敗之痛后的產(chǎn)物，經(jīng)過了精密籌備，“我不服氣啊！要靠它打翻身仗呢！”楊曉斌表示：“我之所以敢說不好的，是因?yàn)槲蚁嘈拧自啤粫?huì)再出錯(cuò)。”

　　據(jù)了解，近期即將正式銷售的“白云生活廣場”的前身是東大橋白云市場，是藍(lán)島商圈知名的服裝市場，后因市政改造，搬至朝陽路中段。首創(chuàng)資產(chǎn)拿下“白云”，并與專業(yè)白云商業(yè)管理公司合作，主要是想對(duì)其進(jìn)行商業(yè)升級(jí)，并把它打造成為朝陽路的商業(yè)航母，該項(xiàng)目投入資金將高達(dá)億元以上。

　　盡管楊曉斌表示出對(duì)新項(xiàng)目的堅(jiān)定信心，但剛剛經(jīng)歷了加息的業(yè)內(nèi)人士和投資者對(duì)此還是持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)不再是“巨庫”的“霧里看花”時(shí)代了。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一投資人的意愿，如果硬要統(tǒng)一，必然涉及承諾投資回報(bào)問題。招租成功后，保持租戶長期運(yùn)營的成功，仍然需要大量的廣告和促銷，那么，費(fèi)用的分?jǐn)傄渤蓡栴}。總之，這么大的項(xiàng)目要想全身而退、功德圓滿還需要大量的工作。






消息來源：京華時(shí)報(bào) 陳靜