以下為中海首佳商業設計公司總經理祝平在本次論壇上的演講：

　　祝平：感謝東莞市東城區區政府，感謝聯華國際為我們提供很好的交流機會，今天的選題我認為把握的及時和準確，關于區域型購物中心在中國連續幾年購物中心蓬勃的發展和快速發展的情況下，實際上出現了很多理不清的問題。可能業內大多數人，因為是來自地產的，大家對購物中心的理解上認為理性到位了，實際上這些概念在實際運行中出現了很多的問題，有了這樣的機會探討包括今天上午關于項目論證的過程中，也探討了購物中心發展過程中比較困惑的問題。

　　我認為這些困惑的問題是要在連續的討論和行業內對此問題深入的認識，將各個業內的觀點充分的在這個平臺上，交流能夠達成初步的共識。中國的購物中心現在的發展是和經濟的發展水平相關聯的，很多的問題只是停留在初級的發展階段，導致了區域型購物中心在運行上、開發上出現了認識不統一。

　　首先，從一般的概念來理解，區域型購物中心到底怎么定義，實際上從歐美購物中心發展的歷史，目前已經行業和產業已經進入非常成熟的階段，區域型購物中心主要是輻射周邊的環境，業態的特點也可以用清晰地文字表達的，在中國的區域購物中心來說，很難用標準化來定義的，從去年開始，商務部提出了希望制定中國購物中心的標準，但實際上在探討制定標準的過程中，我們發現是很困難的。

　　舉例來說，歐美購物中心的產業已經很成熟，對區域型購物中心的業態組合不會出現大型的生活超市，大型的專營店進入區域型購物中心的狀態。有很多人出國看了國外的購物中心，例如大型的生活超市，不管是是歐洲的家樂福還是美國的沃爾瑪，這些大型超市是獨立于購物中心之外的，選址是單獨的，購物中心的開發者和經營者不會將大型生活超市列為購物中心的主營店招進來，這是因為消費習慣決定的。

　　歐美經濟發展階段和消費者成熟的消費心理和行為，決定了我去超市的話就是快速的購買，目的性是非常強的消費行為。這和購物中心最初的定義是有背的，購物中心是做怎樣的消費場所，更多的是體驗式的，包括精神、娛樂方面的，就是物質消費和精神消費交織的場所，解決的就是這個問題，不是解決快速進去，推車出來，大批量的采購塑料袋，裝得滿滿的，一般的生活超市都是這樣的消費心理，為什么在中國出現這樣的情況。

　　一、我國的零售業的發展，遠遠沒有達到歐美零售業發展的成熟階段，可選擇面比較大。歐美的購物中心的主流點要體現精神的消費層次，主力就是百貨店，可以有十幾種百貨店，不同的百貨店的定位是不同的，有年輕的也有中年人甚至有性別的定位，也有黑人區，專門為黑人定位的百貨店，非常的細分，這是市場競爭的結果，消費者的分層也是很明顯的，區域購物中心的時候，可選擇的主力店，零售商就有物質的基礎，實際上我很贊同郭主任的觀點，區域還是有不同的特點。盡管區域型購物中心有常規和概念上的定義，但是每個區域都可以做出差異化，一定要符合商圈范圍的消費者特征。包括西方區域性的差異，就是居住人口的差異，也體現的比較明顯，高檔社區、黑人區、有色人種在北美是比較有明顯的劃分的。

　　當大片的居住區發生了有色人種和黑人進入的時候，白人就撤離了，房價就掉下來了。盡管沒有明確的種族的政策，但在實際生活上存在差異的，至少有收入的差距。

　　我記得去年的任志強在住宅市場上曾經討論過經濟適用房和高檔住宅配套的問題，去年談到宏觀調控的時候，曾經有這樣的一個觀點，開發商建住宅和公寓一定要有一定比例的經濟適用房，以任志強為代表的開發商就反對，例如星河傳說的住宅是高檔次的，如果下面安排了幾個回遷房或者是經濟適用房，就是有問題的。放大了和諧的概念來說，不一定是將高和低放在一起，我認為和諧不能如此簡單的理解。

　　回到區域型購物中心為什么跟歐美出現了商業組合和定位上的差距，這不是我們要有意識形成這樣的差距，而是中國的國情決定的。尤其是二、三線城市，我們將逛大型超市作為體驗式消費。

　　這在西方是不可能的，西方最起碼是逛商業街和百貨才是體驗式消費，今天出門去這個場所是沒有目的的，不是一定要購買東西的，我去的是購物中心，里面有百貨店和品牌商業大街我去無目的的消費，但是會帶來消費。我去超市的話，一定是要購買東西的，一定是為了采購去的。

　　在二、三線城市我們做過一個采樣，對中國人在超市上的消費行為進行調研，很多人是不一定消費的，而是今天休假了，到超市逛一下，在此過程中隨機購買，跟西方人是完全不同的。中國消費群體的特征上，又發現高收入群體的目的性很強，來超市，十分鐘就走了。收入越低的，在里面滯留的時間越長，采購量很低，這說明中國的經濟發展和消費的行為跟國外有很大的差距，導致了區域型購物中心專營店和大型超市也進入其中，這是無奈的選擇，我們必須要這么做，必須要按照這樣的情況，因為這是中國的國情。中國明顯的特點是，帶著明國購物中心、日本和韓國的購物中心的專家來看，他們會驚訝，尤其是二、三線的購物中心的模式，里面出現了市場形態的出現，包括大型娛樂設施。在中國目前的經濟發展形態，對區域型購物中心傳統上的定義會有所區別，這就是中國的初級發展階段，可以允許很多不應該進入區域型購物中心的業態或者是形態作為組合進入。我們的頭腦要清醒，這是初級階段帶來的問題，并不是成熟的區域購物中心的業態組合和發展的最終模式。我相信在五年乃至十年還會變化的。很多現在迫于目前消費形態和區域經濟發展階段的組合在5—10年內會調整的，這種現象在發達的西方，尤其是美國的購物中心中，大批的百貨店死亡。很多的購物中心主力店是空的，這說明美國的消費形態也在改變，導致購物中心很合理、成熟的商業組合仍然出現了問題，因此出現了各種新型時尚的購物中心出現，也是因為消費的行為、群體不斷的發生變化。

　　在中國目前的情況下，按照傳統的慣例和專業眼光來看，有一些現象解釋不了，這就是中國的現狀決定的。實際上區域型的購物中心和超區域型的購物中心，在中國我認為也是很難借鑒的。在實際操作層面上，理論層面上可以說得清楚。國外購物中心行賄制定的標準來看國內的情況，至少有規模的說法。超過十幾萬或者是二十幾萬的就是超區域型購物中心，中國有四十多萬平方米的購物中心就一定是超區域購物中心嗎，不一定的，因為業態的購物中心還是區域性的消費，不能導致我跨區域消費。不能因為大就叫做超級購物中心，不是因為打造成區域外的消費流入，實際上購物中心的發展是伴隨著零售業的團隊和產業的成長，他們的成長跟中國總體消費水平的成長是相關的。這種社會、整體整體的成長才可以導致購物中心產業的提升。現在討論這個問題是非常有前瞻性的。

　　我們要通過現在的討論，清楚中國的購物中心的狀態是怎樣的，以后要達到怎樣的狀態，這一點要清楚的，不能說現在是怎樣的狀態，因為沒有歷史就是合理的，要回到本質上，購物中心起的作用是怎樣的，百貨店和超市、購物中心解決的功能是不同的，我們要對此認識的非常清楚。具體的問題要具體的分析，哪些城市可以進一步的做到，例如北京、上海的購物中心是完全可以按照西方的購物中心的模式去打造的。二、三線的城市也要很清晰的，有的時候不得不讓步，因為破與市場和環境的壓力而改變。

　　購物中心選址，選址方面購物中心跟國際標準是最接近的，不贊成在市中心就是城市傳統的商業中心建區域型購物中心或者是購物中心，實際上在西方控制的是非常嚴格的，就是要保護城市的商業生態文明。我們講一般性的自然生態文明，商業生態環境是要保護城市商業中心的小型商業街和零散的店鋪，這種個性化和人性化的購物模式，盡可能的不要建大型的購物中心，尤其是10萬平方米以上的購物中心，因為對小店鋪的殺傷力是很強的，對城市商業生態的平衡是不利的，隨著城市中心的輻射，以怎樣的商業生態模式為主，到了城市邊緣又是怎樣的模式，郊區是怎樣的模式，我認為西方在此方面是很成功的。他們的購物中心不管是超級區域的還是區域型購物中心都建設在城市邊緣的新興工業區，直接的滿足生活和體驗中的。

　　城市中心要盡可能的保持原生態的問題，因為原生態的城市甚至是集市，包括小型商業街在郊區或者是城市邊緣的形態下，都會造成破壞的，包括現在應該檢討的網點規劃，我們認為在市區如果還建大型的商業中心是不可思議的。商業中心應該由百貨店和商業街作為主力，從而形成特色的商業中心，我們知道未來市區還有大量的購物中心進來，我們因此很擔憂，不應該出現這樣的情況，例如南京的西門口曾經想將沃爾瑪引進，紐約這么大的城市，沃爾瑪幾十年的努力都進不去，前兩年沃爾瑪基本上突破了，立法程度過了，允許進，但是市民的聽證會否定了。不應該進入的商業形態是不允許進入的，我們的眼光要看得很遠，目前的狀態下，要做的東西有很多但是眼光一定要很清晰，哪些是該做的，哪些是不該做的，現在做是為了明天打基礎，明天再進行改變。目前購物中心的已經影者都是這樣的觀點，實際上做購物中心的時候，最初的招商和經營五年后看，原來的商業形態要調整很大的，因此階段性的目標要清晰，因為有了今天的平臺，或者是給了課題，我們就會深入的往里面想，否則我們認為現在的模式就是這樣的，只是做不去想，從長遠來看，對中國的購物產業是非常大的損害，謝謝大家，我的發言到此結束。
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