2010年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在宏觀環(huán)境方面可謂喜憂參半。一方面，商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的品牌化、連鎖化趨勢在加速，給商業(yè)地產(chǎn)的招商減少了困難；同時(shí)，住宅地產(chǎn)的下滑，商鋪投資熱情高漲，這給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)更是帶來了福音。

　　另一方面，國家宏觀調(diào)控政策特別是金融緊縮政策使得開發(fā)商資金鏈高度緊張。其次，住宅地產(chǎn)政策緊縮使得商業(yè)地產(chǎn)成為投資洼地。

　　商業(yè)地產(chǎn)備受關(guān)注的大勢之下，昆明中原研究中心一開始關(guān)注、研究昆明2010商業(yè)地產(chǎn)市場的變化。昆明中原認(rèn)為，昆明商業(yè)地產(chǎn)主要呈現(xiàn)四大發(fā)展趨勢，同時(shí)對目前昆明商業(yè)分布格局進(jìn)行了分析。

　　昆明商業(yè)地產(chǎn)四大發(fā)展趨勢

　　從改革開放以來，昆明和全國一樣，商業(yè)的發(fā)展也經(jīng)歷了一個(gè)從業(yè)態(tài)單一向業(yè)態(tài)豐富、從單純購物向購物休閑化發(fā)展的歷程。

　　21世紀(jì)以后，昆明商業(yè)的發(fā)展有四大趨勢。首先，常規(guī)的大眾商業(yè)競爭激烈，利潤率逐漸下滑。常規(guī)的大眾商業(yè)主要有綜合超市、專業(yè)超市、品牌專營店、專業(yè)批發(fā)市場以及綜合百貨商場等。這些商業(yè)業(yè)態(tài)，只能滿足單純的購物需要，贏利模式是依賴于大批量低成本進(jìn)貨帶來的進(jìn)銷差價(jià)，因此很容易造成價(jià)格戰(zhàn)的競爭局面。

　　同時(shí)，高檔百貨趨于飽和，市場趨于成熟，而競爭開始激烈。昆明高檔百貨原來只有金龍百貨一家，利潤率極高，隨著金龍百貨拆分成金龍和金格兩個(gè)層次，并開設(shè)了多個(gè)連鎖店，再加上金鷹百貨等一批外來的高端百貨進(jìn)人，高檔服裝百貨的競爭日趨激烈。

　　另外，近年來社區(qū)商業(yè)和郊區(qū)HALL不斷出現(xiàn)，開始分流市中心核心商圈客源。最有代表性的是南北兩大商業(yè)中心一一世紀(jì)金源MALL和北辰財(cái)富中心的出現(xiàn)。郊區(qū)商圈的出現(xiàn)，不僅打破了市中心區(qū)對商圈的壟斷，而且提升了郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平、開發(fā)規(guī)模和商業(yè)檔次�？梢灶A(yù)見，將來昆明越來越多的大體量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將出現(xiàn)在非成熟商圈的郊區(qū)或新城區(qū)，如呈貢新城、廣福路、新昆洛路、東三環(huán)等區(qū)域。

　　而休閑商業(yè)蓬勃發(fā)展亦成為一大趨勢，特別是在非成熟商圈開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更需要休閑業(yè)的帶動(dòng)。

　　商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向新城擴(kuò)散

　　從昆明商業(yè)放量來看，2006年全市城市商業(yè)市場網(wǎng)點(diǎn)體量800萬平米，2008-2010年放量超過200萬平米，2010-2011年商業(yè)市場網(wǎng)點(diǎn)體量超過1000萬平米。昆明人均商業(yè)網(wǎng)店面積在2010年到2011年將達(dá)到1.6平米，相比而言，深圳人均商業(yè)網(wǎng)店面積在2010年僅為1.38平米。而昆明人均GDP水平遠(yuǎn)低于深圳，2009年，深圳人均GDP為9.3萬元，昆明人均GDP則為9400元。

　　新昆明戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施以來，昆明迎來高速發(fā)展時(shí)期。昆明城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)由老城向新城區(qū)擴(kuò)散，主要擴(kuò)散方向?yàn)槌守暋?jù)中原研究，昆明城市化進(jìn)程步驟在接近50%的水平下，老城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將擴(kuò)散往新城，在此基調(diào)下，老城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)替換率將不斷升高。而新城由于城市建設(shè)及居住人口不斷升高，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)替換率在短期內(nèi)將低于老城。

　　昆明商業(yè)布局之狀

　　昆明中原認(rèn)為，從城市的區(qū)域特點(diǎn)及功能定位來看，昆明北市區(qū)屬整體主干道進(jìn)入性不佳的主城副中心；南市區(qū)則是新城與老城過渡狀況下大盤林立的城市擴(kuò)張區(qū)；西市區(qū)是城市房價(jià)升高狀況下的樓價(jià)洼地區(qū)域；東市區(qū)則是通往新城的交通要道，城市商業(yè)及住宅地產(chǎn)的過渡區(qū)；中心老城區(qū)在城市發(fā)展下，壓力越來越重，或成待改區(qū)域。

　　昆明商業(yè)目前正呈現(xiàn)向新城發(fā)展商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的趨勢。不過，新城周邊人文景觀及娛樂吸引力短期內(nèi)將無法與老城抗衡，中后期將超越老城區(qū)。新城的道路、公交、停車場密度、車流量以及消費(fèi)吸引力、商圈繁華度、商圈知名度、業(yè)態(tài)多樣性、購物便利性將在中后期從軟硬件配套兩方面超越老城區(qū)。因此新城商業(yè)發(fā)展?jié)摿υ谥泻笃趯⒊嚼铣菂^(qū)。

　　據(jù)昆明中原分析，從城市商業(yè)中長期發(fā)展來看，西市區(qū)商業(yè)可能受工業(yè)區(qū)域影響，中長期內(nèi)更可能發(fā)展成區(qū)域消費(fèi)中心。東市區(qū)地處城市商業(yè)發(fā)展過渡的必經(jīng)區(qū)域，中期內(nèi)價(jià)值較大，待其城市化水平接近70%后或會(huì)出現(xiàn)商業(yè)邊緣現(xiàn)象，影響后期商業(yè)升值潛力。南市區(qū)偏向發(fā)展中高端消費(fèi)的商業(yè)中心，在中長期內(nèi)將得到極大發(fā)展。北市區(qū)因受制于城市地貌、道路交通的影響，其中長期商業(yè)發(fā)展會(huì)有一定局限性。
　　（昆明日報(bào) 記者嚴(yán)天秀）