一邊擁抱格力、TCL等傳統(tǒng)制造業(yè)供應(yīng)商，一面向各類基金拋出橄欖枝，趕在2014年底完成了籌備多年的IPO計(jì)劃的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，在上市不到一個(gè)月內(nèi)拋出了第三次轉(zhuǎn)型計(jì)劃。盡管已經(jīng)是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)界無(wú)可置疑的“王者”，但越來(lái)越“重”的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，卻讓外界評(píng)論萬(wàn)達(dá)即將觸及以售養(yǎng)租的天花板，雖然萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林堅(jiān)稱“任何商業(yè)模式都沒(méi)有天花板”，但越來(lái)越“重”的萬(wàn)達(dá)，正在向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。

　　2015年1月14日晚萬(wàn)達(dá)發(fā)布消息稱，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。在此之前，家電航母格力、TCL共同成為萬(wàn)達(dá)的基石投資者。事實(shí)上，去年年底萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股書(shū)就披露，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)共計(jì)引入12名基石投資者，它們的認(rèn)購(gòu)額度占發(fā)售股份的六成，力保萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成功上市，格力、TCL就在其列。

　　種種跡象顯示，曾經(jīng)依靠快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租、號(hào)稱不缺錢的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，如今在自己的主業(yè)上開(kāi)始試水輕重并舉。

　　1月7日，在港交所掛牌不久的萬(wàn)達(dá)商業(yè)(03699.HK)發(fā)布了2014年業(yè)績(jī)快報(bào) ，公司及其附屬子公司在2014年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售收入1601.5億元人民幣，同比增長(zhǎng)26.8%。 去年萬(wàn)達(dá)的物業(yè)租賃全年實(shí)現(xiàn)租金回款110.8億元，同比增幅為32.7%，租金回款完成率達(dá)100%。

　　盡管有財(cái)大氣粗的投資看好，有亮眼業(yè)績(jī)金身加持，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)在利好頻出的背景下卻提振乏力，除了在上市當(dāng)天跌破發(fā)行價(jià)48港元外，截至2015年1月16日收市也只是在46港元左右。

　　過(guò)去的萬(wàn)達(dá)模式，是依靠快速執(zhí)行力玩好現(xiàn)金流。每個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)取自土地收購(gòu)的18個(gè)月內(nèi)完工，24個(gè)月內(nèi)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心。但以售養(yǎng)租時(shí)期的萬(wàn)達(dá)，無(wú)法像它的香港同行如太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)那樣在招商、前期運(yùn)營(yíng)階段精雕細(xì)琢，為了“填滿”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，它又要自己去做萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)院線、北京大歌星等等項(xiàng)目。

　　但萬(wàn)達(dá)在商超與百貨的嘗試在過(guò)去幾年可以說(shuō)并不如人意，比如萬(wàn)達(dá)百貨的收入在2013年只完成調(diào)整后計(jì)劃的91%，凈利潤(rùn)增虧7%。這是萬(wàn)達(dá)百貨歷史上第一次沒(méi)有完成利潤(rùn)計(jì)劃，也是集團(tuán)唯一完成指標(biāo)不佳的公司。近日更有報(bào)道稱萬(wàn)達(dá)計(jì)劃將經(jīng)營(yíng)不佳的三四線城市的部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)的萬(wàn)達(dá)百貨關(guān)閉，騰出空間來(lái)重新引入餐飲、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)等吸引人氣的商鋪，涉及關(guān)閉調(diào)整的萬(wàn)達(dá)百貨約10家。已經(jīng)大面積撤柜的包括東莞長(zhǎng)安萬(wàn)達(dá)百貨、青島李滄百貨，于2009年11月27日開(kāi)業(yè)的青島CBD萬(wàn)達(dá)百貨也有14600平方米面積進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整。

　　而在在中國(guó)房地產(chǎn)告別黃金十年的轉(zhuǎn)型階段，以租養(yǎng)售也不再是萬(wàn)試萬(wàn)靈的法寶。萬(wàn)達(dá)已經(jīng)把自己的旗幟插遍了中國(guó)29個(gè)省份，112個(gè)城市，并深入了地級(jí)市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的縣城，下一步的潛力如何挖掘外界暫時(shí)還是霧里看花;且隨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，其2011-2013年物業(yè)銷售板塊的毛利率分別為47.3%、50.6%、40.9%。未來(lái)萬(wàn)達(dá)要面臨每年約200億元以上的投資規(guī)模，從融資規(guī)模看，萬(wàn)達(dá)對(duì)資金的需求日漸上升，2013年，萬(wàn)達(dá)融資活動(dòng)資金凈流入379億，而2014年上半年就幾乎超過(guò)了這個(gè)數(shù)，達(dá)到351億。與之相比，2014年末萬(wàn)達(dá)靠IPO融資288億港元(約230億元人民幣)，這個(gè)數(shù)對(duì)于萬(wàn)達(dá)未來(lái)的開(kāi)發(fā)規(guī)模而言，估計(jì)只能解一年的“渴”。

　　盡管萬(wàn)達(dá)已經(jīng)聯(lián)手了騰訊、百度，號(hào)稱要塑造時(shí)下最流行的O2O線下平臺(tái)，打造集文化、旅游、商業(yè)、住宅于一體的生態(tài)閉環(huán)。但至今并未總結(jié)出能讓業(yè)界廣泛認(rèn)可的、行之有效的模式。畢竟，對(duì)于習(xí)慣了過(guò)去房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)、重產(chǎn)品、軍事化管理的傳統(tǒng)企業(yè)家而言，理解互聯(lián)網(wǎng)模式并不是一蹴而就的事。與之相比，類似新加坡凱德置地、美國(guó)西蒙那樣的類金融房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)于如今已經(jīng)擁有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)卻更好理解與借鑒。

　　萬(wàn)達(dá)最近與基金公司、快錢合作要所打造的“輕資產(chǎn)”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式，等于萬(wàn)達(dá)借“合作性融資”春風(fēng)，用較少的資金撬動(dòng)20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，快錢負(fù)責(zé)的也許是其中的支付功能。萬(wàn)達(dá)從此自身資金鏈風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低，而且合作將只限于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分，等于萬(wàn)達(dá)先把容易銷售變現(xiàn)的住宅、公寓利潤(rùn)吃掉，然后再把租金回報(bào)低、需要長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)提前賣給基金。萬(wàn)達(dá)則在加快購(gòu)物中心鋪點(diǎn)的同時(shí)，獲得盡量多的客流大數(shù)據(jù)，將其導(dǎo)入電商公司，推動(dòng)其一直不溫不火電商加快發(fā)展。

　　而萬(wàn)達(dá)吸收格力、TCL入股，固然可以一方面通過(guò)批量定制、打造智慧廣場(chǎng)方面降低成本，另一方面，對(duì)于一直對(duì)電商心懷戒備的、像格力這類渠道為王的家電商來(lái)說(shuō)，也許遍布全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可以為其度身定做打造升級(jí)版的旗艦店，從此既獲得穩(wěn)定的租客又提升項(xiàng)目的客源結(jié)構(gòu)，可謂雙贏。

　　在萬(wàn)達(dá)的電商之路暫時(shí)還沒(méi)能讓人看到驚喜期待時(shí)，我們大致可以從美國(guó)西蒙地產(chǎn)的現(xiàn)狀，推測(cè)未來(lái)一兩年內(nèi)萬(wàn)達(dá)的發(fā)展之路：

　　美國(guó)最大零售商業(yè)地產(chǎn)商西蒙地產(chǎn)物業(yè)面積約2500萬(wàn)平米，賬面開(kāi)發(fā)成本為351億美元(約2160億元)，已經(jīng)計(jì)提折舊100億美元，賬面凈值251億美元(約1540億元)。在2013年，西蒙收入51.7億美元，凈利潤(rùn)13.2億美元，折算過(guò)來(lái)，西蒙每100元投資物業(yè)，創(chuàng)造了20.6元的收入。

　　根據(jù)現(xiàn)有財(cái)報(bào)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在2014年上半年總資產(chǎn)超過(guò)5040億元，投資物業(yè)貢獻(xiàn)2206億元，凈資產(chǎn)1126億元。截至2014年末，萬(wàn)達(dá)的租金收入比約6.91%。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)是將物業(yè)增值計(jì)入了利潤(rùn)，所以才產(chǎn)生了1126億元的凈資產(chǎn)，而西蒙則是一只標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托基金(REITs)，全部收入來(lái)自租金和管理費(fèi)，凈利潤(rùn)100%分配。萬(wàn)達(dá)要追上西蒙地產(chǎn)的租金收益率，還有很長(zhǎng)一段時(shí)間要走，但萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式，卻可以通過(guò)減少資金沉淀，降低企業(yè)負(fù)債，同時(shí)大幅改善其近幾年逐年下滑的凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率。

　　其實(shí)這種輕資產(chǎn)模式，住宅地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科幾年前就開(kāi)始運(yùn)用，只不過(guò)萬(wàn)科是在合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要收取一定比例的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用，而萬(wàn)達(dá)則分享租金收益。

　　但與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“帝國(guó)沒(méi)有疆界”不同，王健林的O2O也好，“輕資產(chǎn)”也好，永遠(yuǎn)都無(wú)法擺脫萬(wàn)達(dá)商業(yè)這個(gè)實(shí)體，他的應(yīng)對(duì)只能是把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)打造成為新一代的“智慧廣場(chǎng)”——覆蓋吃住行游購(gòu)?qiáng)实闹袊?guó)人生活消費(fèi)體驗(yàn)平臺(tái)。

　　由此可見(jiàn)，目前我們可以看得到的萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型，依然不是沖破天花板的創(chuàng)新，只是將天花板不斷抬高而已。
　　（《福布斯》中文版 高級(jí)采編 吳曉波）