“十一”黃金周期間，旅游、電影等行業(yè)都出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，房地產(chǎn)行業(yè)卻比較特殊。

在強(qiáng)監(jiān)管下，房地產(chǎn)自9月以來遭遇行業(yè)下行，在黃金周期間，則呈現(xiàn)出了冰火兩重天的態(tài)勢。

最明顯的特點(diǎn)是，房企們都開始降價(jià)廝殺去庫存了。

恒大、富力、陽光城、弘陽等企業(yè)通過推出大規(guī)模、高力度的折扣活動(dòng)，提振了銷量。根據(jù)CRIC推算，恒大“十一”黃金周期間，銷售達(dá)600億元左右，較去年同期上漲近20%，與前9月月均銷售相當(dāng)。 

熱鬧之外，部分房企的樓盤則顯得格外冷清，出現(xiàn)了“零登記”、無人搖號(hào)的情況。據(jù)樓視統(tǒng)計(jì)，國慶期間，其中70%以上樓盤流搖，更有五成樓盤出現(xiàn)了“零登記”的情況。 

房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)厲的監(jiān)管，對(duì)于房企而言，這場寒冬比想象中還要更劇烈。 

兩年前，萬科將年度業(yè)績發(fā)布會(huì)的主題設(shè)為“活下去”，還有人認(rèn)為這只是萬科為了博關(guān)注的危言聳聽之詞。 

如今“活下去”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。就如萬科董事會(huì)主席郁亮所說，“2018年秋天，萬科秋季例會(huì)的主題是‘活下去’，這在當(dāng)時(shí)是出于‘居安思�！目紤]，讓我們保持清醒和警惕，但是沒想到在今天‘活下去’變成一個(gè)特別真實(shí)的存在。” 

今年7月以來，隨著深圳首先對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“最嚴(yán)”調(diào)控，杭州、南京等全國各地關(guān)于調(diào)控政策的消息此起彼伏。在7月到8月間，一個(gè)月內(nèi)，住建部舉辦了三場房地產(chǎn)工作會(huì)議，讓行業(yè)響起了預(yù)警聲。 

當(dāng)一個(gè)城市出現(xiàn)“萬人搖”的盛景，甚至有“國慶期間深圳炒房團(tuán)將有800人進(jìn)軍杭州”的消息流傳，也證明房地產(chǎn)經(jīng)歷了疫情期間的低潮后，已經(jīng)近乎完全復(fù)蘇。 

但壞消息也隨之而來，過熱的樓市引發(fā)了監(jiān)管的關(guān)注，在“房住不炒”“三穩(wěn)（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）”的原則下，剛需購房、離異人群限購等相關(guān)措施在全國推行。強(qiáng)監(jiān)管下，不少城市的房價(jià)開始下降。

源源不斷的麻煩已經(jīng)找上了房企：曾經(jīng)“一號(hào)難求”的新盤，如今可能房源還有剩余；看房的人減少，不得不降價(jià)售賣，以此去庫存；習(xí)慣了高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式，但在融資新規(guī)開始實(shí)施后，發(fā)債受到抑制，只能謹(jǐn)慎拿地。 

由此產(chǎn)生了魔幻的一幕：在新規(guī)實(shí)施前，房企正在瘋狂進(jìn)行融資，如同在享用“最后一次晚餐”。 

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示2020年第三季度房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。 

疫情后的復(fù)蘇期，房地產(chǎn)行業(yè)曾迎來不遜色往年的銷售旺季，但隨著政策的收緊，滅了房地產(chǎn)行業(yè)的火，就在這樣的氛圍下，房企度過了“金九銀十”，還要再走向2020年最后一個(gè)季度的戰(zhàn)場。 

從“萬人搖”到房價(jià)下行 

于煥絲毫沒有感覺到樓市下行的氛圍，他是杭州某房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售人員，但他認(rèn)為疫情復(fù)工后直到現(xiàn)在，售樓處一直如往常一般忙碌。 

在他看來，國內(nèi)房價(jià)經(jīng)歷了疫情期間的低潮、復(fù)工后的反彈后，還正處于火熱的階段。 

實(shí)際上，自兩年前進(jìn)入搖號(hào)時(shí)代以來，“萬人搖”已經(jīng)成為杭州這座城市的“標(biāo)志”。 

今年6月，杭州西溪公館有近6萬人參與意向搖號(hào)，中簽率僅1.23%，引起了不少關(guān)注。但這并不是僅在杭州出現(xiàn)的現(xiàn)象。 

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，1至8月份，我國商品房銷售額96943億元，增長1.6%；其中，住宅銷售額86769億元，同比增長4.1%。 

可以看到，2020年的前八個(gè)月，樓市不僅回暖，商品房與住宅銷售額也突破了歷史新高。 

“目前國內(nèi)一線或準(zhǔn)一線城市的房價(jià)還有上漲的趨勢”，于煥提到，大部分城市增長的趨勢還在，只是漲幅有所不同。 

不過，情況可能并不像于煥想象的那么樂觀。 

近6萬人搖號(hào)的西溪公館的故事就在近期有所反轉(zhuǎn)。“9.4”搖號(hào)新政出臺(tái)之后，熱點(diǎn)商品住房項(xiàng)目禁止有房戶入場，而西溪公館被認(rèn)定為熱點(diǎn)樓盤，只能有無房戶和人才參與，大范圍地收窄了可購房人群的范圍。 

最終，本是“一號(hào)難求”的西溪公館，最終房源還有所剩余。根據(jù)西溪公館微信公眾號(hào)，10月5日第二輪選房結(jié)束之后，西溪公館仍然剩下幾十套房源。 

與之相對(duì)應(yīng)的是，部分城市的房價(jià)早已開始下滑并持續(xù)至今，中國恒大等房企甚至想盡方式營銷促銷、打折賣房。 

鄭州正是降價(jià)潮的主角之一。

“確實(shí)感覺到鄭州的房價(jià)一跌再跌”，房價(jià)走勢已經(jīng)成為鄭州人討論最多的話題，一位在北京工作的鄭州人程成提到，在外漂泊了這么多年，本來已經(jīng)計(jì)劃好將老家房子賣掉，在北京買房，但鄭州房價(jià)的走勢，讓一家人的心情都比較復(fù)雜，不可能在房價(jià)位于低點(diǎn)的時(shí)候賣房。 

樓市過熱引發(fā)的調(diào)控，遏制了市場的惡性循環(huán)、投資炒房等問題，也改變了置身其中每個(gè)人的生活軌跡。

程成買房的計(jì)劃被暫時(shí)擱置，但他更擔(dān)心的是，房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌下去，“鄭州沒什么互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，也留不住人才，其實(shí)房價(jià)一直不樂觀。” 

實(shí)際上，鄭州的房價(jià)已經(jīng)持續(xù)下跌了數(shù)月。中國房價(jià)行情網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，自6月起，鄭州房價(jià)連續(xù)下跌了數(shù)月，截止9月17日10:07，鄭州房價(jià)13,823元/㎡，四個(gè)月前，鄭州的房價(jià)為14,731元/㎡。 

據(jù)財(cái)經(jīng)報(bào)道，一名開發(fā)商高管提到，鄭州市場的整體房價(jià)已經(jīng)跌到2016年10月份的水平，“除北龍湖豪宅區(qū)域之外，其他區(qū)域樓盤售價(jià)甚至夠不著房管局的整體備案價(jià)�！� 

過熱的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了頻頻預(yù)警，已經(jīng)正式邁入滅火的階段。 

監(jiān)管的槍口

在樓市的風(fēng)向變化之前，預(yù)警信號(hào)早已發(fā)出。

7月下旬，一場住建部舉行的房地產(chǎn)座談會(huì)上，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個(gè)城市政府部門相關(guān)負(fù)責(zé)人無一人缺席。 

之后，又有8月20日的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)、8月26日的房地產(chǎn)工作會(huì)，其中不少房價(jià)過熱、同比漲幅較高的城市甚至被邀請(qǐng)了兩次。

以深圳為例，2019年底，深圳取消豪宅稅，又有粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)建設(shè)等相關(guān)利好政策，深圳房價(jià)受此影響瘋狂上漲，二手房均價(jià)一度超越北京，登上全國首位。

深圳也代表了許多快速發(fā)展的城市存在的矛盾：住宅土地供應(yīng)緊張，人口持續(xù)凈流入又帶來了大量需求，最終房價(jià)上漲。

但頻繁召開的房地產(chǎn)工作會(huì)議，劍指樓市熱點(diǎn)問題，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“三穩(wěn)”等。 

在這種強(qiáng)烈的預(yù)警信號(hào)下，各個(gè)城市開始行動(dòng)。深圳是今年最早開始調(diào)控的城市。7月15日，深圳調(diào)控的“新8條”，從購房資格、信貸、稅收、“豪宅稅”、開發(fā)商抬價(jià)惡意炒房等全方面，給過熱的樓市降溫。

深圳調(diào)控的“新8條”，圖源大偉看樓市微信公眾號(hào)

從7月至今，已經(jīng)有杭州、寧波、南京等10多個(gè)城市相繼出臺(tái)不同政策，房企和業(yè)主迎接了一波又一波的調(diào)控。 

在“房住不炒”原則出臺(tái)的政策下，假結(jié)婚、集體護(hù)盤、暴力拉升等操作手法不再可行。 

比如南京7月底發(fā)布的政策中，涉及土地出讓、剛需購房、離異人群限購、熱門樓盤銷售管理等多個(gè)方面。其中涉及關(guān)于夫妻離異后買房的限定。

政策明確，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。 

新政策的出臺(tái)，全方位地堵住了漏洞，可以看出，這些動(dòng)作都是為此前政策的漏洞而設(shè)計(jì)的。 

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，全國各地發(fā)布的穩(wěn)定樓市政策次數(shù)為304次，同比上漲21%，也刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。 

尤其在疫情嚴(yán)重的1-4月，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)到了238次，平均每月調(diào)整59.5次。調(diào)控頻率之高，創(chuàng)下歷史之最。 

對(duì)房企影響最大的還要屬融資新規(guī)。 

8月20日， 監(jiān)管層根據(jù)負(fù)債率為房地產(chǎn)企業(yè)劃定“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。 

房企“踩線”程度，將被劃定其融資時(shí)有息負(fù)債增速的上限。新規(guī)明確要求，如果三道紅線全部觸及，房企有息負(fù)債就不能再增加；觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

“三道紅線”引發(fā)了行業(yè)的巨大震蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大部分資產(chǎn)負(fù)債率偏高，而融創(chuàng)中國、中國恒大、綠地地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭也不例外。 

2020的樓市，依然寒意森森。 

房企的緊箍咒 

在行業(yè)下行、調(diào)控加劇的艱難時(shí)刻，房企可以選擇的前路并不多。降價(jià)，也許是一個(gè)最艱難的選擇。 

9月6日，恒大連夜召開集團(tuán)營銷工作會(huì)議，宣布對(duì)全國600個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行“7折”售賣。在此基礎(chǔ)上，部分管理層還擁有額外9.6折的簽字權(quán)限。 

雖然在今年前8個(gè)月，恒大銷售額已經(jīng)完成年目標(biāo)的56.27%，但依然開啟營銷活動(dòng)刺激銷量。

如恒大一般，不少房企正在陷入更危險(xiǎn)的困境，迫于壓力采取營銷措施、忍痛打折促銷。 

這也引發(fā)了行業(yè)的不滿。9月17日，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)舉辦了一場閉門會(huì)，聚集了30多位河南房地產(chǎn)企業(yè)和一線房企掌門人，會(huì)上在討論降價(jià)對(duì)市場的影響時(shí)，各企業(yè)紛紛表示：不帶頭降價(jià)，降價(jià)促銷弊大于利。 

對(duì)于房企而言，降價(jià)會(huì)引起業(yè)主不滿，容易引發(fā)維權(quán)，同時(shí)也會(huì)壓縮房企成本。降價(jià)，絕不是一個(gè)好選擇。

圖源恒大集團(tuán)官網(wǎng) 

曾經(jīng)拿下的“地王”可能成為房企手中的燙手山芋。 

2013年5月，越秀地產(chǎn)競得海珠南洲路地王，以246091萬地價(jià)，競配建42000平米拿下，原地配建保障房的建安成本若按3000元/平計(jì)算，地塊總成本將達(dá)到25.9億元。 

這塊地塊刷新了廣州最貴單價(jià)地王記錄，但是直到2019年10月，時(shí)隔6年，才迎來首次開盤。當(dāng)時(shí)越秀地產(chǎn)負(fù)債多達(dá)1557億，這也被認(rèn)為沒有空間繼續(xù)“捂盤”。 

高杠桿拿地，已是房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)，但調(diào)控后的限價(jià)令、房價(jià)的下降，都會(huì)使房企漸入虧損的境地。 

房企總有對(duì)策，不僅可以通過營銷方式制造“紅盤”，也可以改變推盤節(jié)奏，以“多批次、少推盤”應(yīng)對(duì)調(diào)控。 

部分開盤必虧的高價(jià)地則放緩節(jié)奏，尋找更好的時(shí)機(jī)推出。比如南京7月開始調(diào)控后，城南、城北、江北核心區(qū)等熱點(diǎn)板塊，云瀾尚府、都會(huì)瀾岸、金科博翠花園等新盤便推遲了開盤時(shí)間。 

這些方式雖能解決房企的燃眉之急，但不是每個(gè)企業(yè)都能堅(jiān)持下去，中小房企的生存受到極大的威脅。 

同時(shí)，在去庫存、降負(fù)債的壓力下，頭部房企積極拿地的情景很難看到了。 

融資新規(guī)的限制，讓房企無法繼續(xù)通過抵押土地繼續(xù)擴(kuò)張，只能謹(jǐn)慎拿地，個(gè)別高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的房企必須轉(zhuǎn)變模式。 

影響已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)克而瑞監(jiān)測31家房企得出的數(shù)據(jù)，8月僅有24家有土地入賬，新增土儲(chǔ)總建面為3456萬平，環(huán)比下降6%；新增土地成交總價(jià)為1676億元，環(huán)比下降4%。 

在房地產(chǎn)市場趨冷的城市，土地市場更是一片冷寂。2020年上半年，天津土地出讓建筑面積529萬平米，同比減少53%，和平區(qū)、南開區(qū)、靜海區(qū)、寧河區(qū)則是土地零出讓。 

2020年，一向激進(jìn)擴(kuò)張、高杠桿拼規(guī)模的房企，如今戴上了強(qiáng)監(jiān)管的“緊箍咒”。盡管這道緊箍咒時(shí)緊時(shí)松，但也足以讓房企背上重重的壓力。

而隨著監(jiān)管政策的全面升級(jí)、遺留問題的解決，也筑牢了中國樓市的城墻。