沉寂了6年，曾經掀起一波土拍熱度的廣州天河牛奶廠板塊再次吸引了眾多房企的目光。

2014年，牛奶廠板塊曾一次性推出8宗地塊，總面積超過50萬平方米，起拍價達90億，最終被龍湖、華潤置地、金地、平安不動產等5家房企瓜分。

時隔6年，牛奶廠板塊再次掛出地塊，聞訊而來的房企市傳近10家，其中再次出現龍湖、金地的身影，此外還包括保利、中海、招商+電建聯合體、合景、金茂、花樣年等。

如市場所預期，這宗奧體公園北側北AT1003036地塊11月16日上午開啟限時競價，隨即上演了一場土拍大戲，競價頁面甚至一度因網絡負載過大而崩潰。

眾房企均勢在必得，最終經過21競價，由合景以48.6億成功奪下，溢價率19.68%，未達最高限價58.94億元。

地塊折合樓面價51463元/平方米，一躍成為目前天河最高的樓面價，且僅次于越秀南路地塊及海珠石崗路AH051028號地塊，成為廣州成交樓面價第三高。

豪宅云集、新房稀缺的牛奶廠板塊，在過去幾年間隨著區域升值潛力顯現而成為價值高地；隨著地塊落錘成交，板塊內將迎來新一輪的重新定價。

對于有意在下半年機會性投地的合景來說，此番奪地無疑是“撿到了寶”。

搶地牛奶廠

同樣是在牛奶廠板塊，2014年出讓的5宗地塊成交樓面價均維持1字頭的水準，其中最高的是龍湖16886元/平方米；相比較AT1003036地塊的51463元/平方米，漲幅超過200%。

但這并沒有讓市場感覺意外,從樓市層面看，牛奶廠板塊近年來房價上漲速度快,目前小區主要包括龍湖首開天宸原著、華潤天合、招商雍華府、家和天曜、金地天河公館等樓盤，均為二手社區，報價基本呈上漲走向，遠遠高于周邊板塊的中海康城、天河星作，屬于整個奧體當中的高價板塊。

廣州地產業內人士鄧浩志表示:“2017年的時候牛奶廠市場價4萬多元/平，2017年是樓市調控的一個小高峰，廣州很多區域在2017年到2020年初期間基本未有漲價，好比廣鋼板塊一直以來銷售4-5萬元/平，然而牛奶廠板塊目前的二手報價已超過6萬元/平了，別墅報價更是達到12萬/平。”

實際上板塊內土地市場的熱度之高，已經出現“面粉與面包價格呈現基本持平”的現象。如果按51463元/平方米的樓面地價計算，再加上項目的裝修，樓價起碼要達到7-8萬元/平才能實現盈虧平衡，而市場預期價格將達10萬元/平以上。

從出讓地塊本身來看，屬于天河比較純粹的居住板塊，宗地面積50379平方米（可建設用地面積47265平方米），計算容積率建筑面積≤94530平方米，容積率2.0，建筑限高36米，從披露的設計平面圖中可以看到，地塊擬建10多棟低密度小高層住宅。

這樣的地塊在板塊內乃至整個天河區都是稀缺資源,牛奶廠作為廣州三舊改造項目，是曾經的養牛基地，擁有優質的原生態環境。2014年6月市規委會通過華美牛奶廠規劃，擬將該地塊改造為低密度住宅區，未來新增70萬平的商品住宅，容納2.36萬人口。

在區位優勢上，牛奶廠板塊（天河國際社區）位于天河高新區南部片區，今年3月，天河高新區正式定名，實行現行的省級高新區政策。

其所處天河智谷片區也定位為廣深科技創新走廊重要科創與文創節點，將重點布局5G、高端軟件、物聯網、人工智能、數字經濟等產業，著力引進科技創新以及文化創意企業。

此外，近年來板塊內迎來了執信中學、體育東教育集團的靈秀小學、華陽教育集團的奧體東小學等名校進駐，教育資源亦成為一大競爭力。

整體來看，板塊后續有十分強勁的升值潛力和空間。另外據市場分析，相比較廣鋼新城、廣紙新城是政府主導下的造城模式，牛奶廠板塊過去幾年間完全由企業和市場主導推動，“天河國際社區”概念提出后，區位及教育溢價正持續上漲。

而若放眼至整個天河，自2015年元崗舊改地塊推出后，隨后的3年間在涉宅地方面零供應；直到2019年至今（包括本次出讓地塊），僅出讓了5宗涉宅地。

有相關數據統計，天河區的庫存消化周期在全廣州最低，僅有3.7個月，基本屬于一套難求。“這么大的天河，最為關鍵的是在于缺貨”，鄧浩志分析指，“目前天河在售的樓盤，僅有保利天匯和珠江花城灣兩個，周邊配套也很一般，但依舊貴的不得了。”

因此，盡管本次出讓的AT1003036地塊周邊在生活配套及交通配套上仍然劣勢明顯，但并不影響項目理想的入市預期。而板塊內買房的客戶主要是珠江新城、天河北、天河公園等高薪人群，以及需尋求“改善房”和“學位房”的客戶這兩類群體，購買力旺盛。

此番出讓的地塊“晉升”為天河地王，隨之牛奶廠也將迎來新一輪的重新定價，甚至于拉升整個天河的房價。

合景的生意

在競爭頗為激烈的土拍中突圍拿地并創下單價地王，這樣的戲碼放在合景身上并不少見，其過往一向在一手市場拿地“果敢”。

只是，2017年聯合龍光以168.55億港元拿下香港“最貴地皮”鴨脷洲宅地后，便幾乎未再見到合景拿地王。

拿下香港地皮以后，彼時面臨外界對其“激進”的質疑，孔健岷還曾于業績發布會上回應稱，合景并不激進，該宗地塊的價格其實較合理，并以地塊稀缺性和海景、交通條件優勢等分析鴨脷洲項目未來的入市保障。

此后于2019年3月，合景以“最高限價37億元+55%自持面積”斬獲天河金融城商住地，折合樓面價約37465元/平方米，若考慮自持部分作為資產計算收益，有業內人士大約估算地塊的真正樓面價在5萬元/平左右。

實際上過往拿下的項目對合景而言也并不好“啃”。要使可售單價要做到最高，最終大多都會是做豪宅產品，或是專注高質素物業開發。

2003-2004年間，孔建岷就以當年“天價”投得珠江新城兩幅地王，隨后分別開發成珠江新城宅標桿的CBD國際級中央豪宅譽峰和寫字樓國際金融廣場，成為廣州售價最高的豪宅及租金最高的寫字樓之一。彼時譽峰逼近3萬元/平的價格，是周邊房價的2-3倍。

只是常拿“地王”的合景也少不了市場的質疑。2011年合景曾在北京拿下崇文門地王項目，后來因長期不開發被質疑囤地；2016年又在上海拿下松江地王，被質疑激進拿地資金吃緊。

事實上合景過往幾年較為激進的買地策略，加上存貨和投資性物業規模較大、存貨周轉效率較低、銷售去化慢等問題，直接影響了多項財務指標。千億未竟的路上，孔健岷曾于今年中期業績會上向投資者坦言，降低負債率是他最想做的事情。

去杠桿的上半年，合景泰富的拿地速度明顯減緩，期內在廣州、杭州、蘇州、成都等城市獲取10個項目，新增建面111萬平方米，拿地金額93億元，權益建面88萬平方米，權益金額72億元。

但孔健岷亦有意在下半年加大拿地力度，他判斷下半年和明年上半年的土地市場情況，認為是拿地的好時機。

值得注意的是，上個月底，合景聯合富力拿下投資預算206億的天河區珠吉街吉山村舊改，該村緊鄰天河智谷，靠近牛奶廠片區。

此番再成功將牛奶廠地塊收入囊中，對于合景來說收獲破豐。