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編輯/希文

城市更新日新月異，與城市息息相關的商業地產，在經歷了規模化擴張后，迎來平穩發展，尤其在疫情的沖擊影響下，企業的擴張變得愈發理性和成熟。

當主賽道已從“增量時代”向“存量時代”轉換，在這個關鍵時刻，一些專注于存量改造更新的企業看到了這一歷史機遇，也有了更加深入的思考和體會。

2020年3月，上海百聯資產控股有限公司(以下簡稱“百聯資控”)首度公開發行其專注研究城市更新領域書籍——《喚醒》穿越歷史，邂逅經典，以上海中心城區的八個存量老建筑的修繕改造實例，全面記錄了對于存量項目改造的心路歷程。

對百聯資控而言，在市場競爭激烈的當下，如何看待目前的存量市場？又如何通過自身的優勢，在城市存量更新領域這條賽道中脫穎而出？是一個值得探討的命題。

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推動城市存量改造蓬勃發展

濃縮中國百年商業發展史的上海，見證了大量歷史建筑的煥新升級，同時，城市更新的腳步從未間斷。從2019年開始，上海便探索“政企合作、市區聯手、以區為主”舊區改造新模式，進入2021年，上海城市更新勢必再提速，從中又能找到哪些新的機會點？

以上海為例，百聯資控旗下多個存量項目已更新完成，比如四川中路133號(原卜內門洋行)、光復路127號(四行倉庫光三分庫)、楊樹浦路147號(原馬登倉庫)等項目，百聯資控賦予了這些有著近百年歷史的老建筑以全新的生命，推動城市存量改造商業生態圈的蓬勃發展。

百聯資控CEO程大利告訴《聯商網》，“通過這些案例，希望喚醒城市的記憶、建筑的歷史與文化底蘊，喚醒人們心中的那份感激，及對老舊建筑文化的崇敬，使其繼續被傳承并發揚光大。百聯資控也想通過一個個具體的存量改造項目，為實現上海城市更新更高質量發展，貢獻綿薄之力。”

程大利表示，得益于百聯集團的支持，百聯資控基于資本平臺和商管平臺所搭建的業務鏈已初具規模，同時已經形成了從前期創意設計、中期開發管理以及后期運營管理的業務模式閉環，具有得天獨厚的優勢。

其透露，在存量項目的開發升級之外，百聯資控還兼顧增量項目的開發拓展，力爭不斷擴大資產管理規模，為區域經濟發展注入新的活力，以達到實現資產增值、促進城市更新和升級的發展目標。

據了解，十四五期間，百聯資控旗下將會推出更多的存量更新項目，且均是百聯集團旗下位于上海市中心區域的核心資產。未來三年，隨著開發改造進入尾聲，將會有更多項目投入運營使用，加上新建的集商業、辦公、公寓及酒店多種業態于一體的長沙百聯購物公園，百聯資控項目開發總體量將過百萬平方米，迎來資產管理規模的跨越式增長。

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六大產品線各具特色優勢

規模化的擴張下，針對城市級別及所在商圈的不同，需要匹配不同的且定位相對清晰的產品線，百聯資控這次有備而來。

基于存量物業的基礎條件，區域規劃、結合城市發展和市場趨勢，根據不同客群的需求，同時，又依托于百聯集團雄厚的資產和卓越的商業運營能力，致力于創新性地構建和實踐商業、辦公、公寓等多元業態融合戰略。百聯資控形成了社區商業、體驗式購物公園、主題產業園、精品創意辦公、體驗型公寓、時尚街區獨特風格的產品線體系。

程大利指出，“百聯資控目前的發展重心為三大產品線，即精品創意辦公、社區商業、體驗式購物公園，項目即將陸續面世，其商業選址主要以資本回報率為前提，集中于上海及周邊城市”。

“百空間BAIwork”創意辦公產品線

精品創意辦公即“百空間BAIwork”創意辦公產品線，是以精品特色樓宇、社區為載體，高品質、高顏值、功能配備齊全、服務完善的個性化辦公空間。

目前，已有貴州路263號、光復路127號、四川中路133號、天津路55-60號、楊樹浦路147號、淮安路668號、萬航渡路1384弄12號七個項目投入運營。

 “%莘薈BAImunity”社區商業產品線

“%莘薈BAImunity”社區商業產品線的代表項目是北寶興路624號，是一座將冷鏈倉庫打造成商業、辦公、公寓多個業態于一體的社區商業。

改造完成后，該項目將蛻變為集生活集市、餐飲、休閑娛樂、兒童親子、健身醫美、運動休閑等為一體的全新活力社區型購物中心。

體驗式購物公園產品線—長沙百聯購物公園

將于2021年開業的長沙百聯購物公園是集公寓、酒店、商墅、商業、辦公為一體的代表項目，也是百聯資控打造的首個“購物公園BAIpark”商業綜合體旗艦項目。

“長沙百聯購物公園是百聯資控進軍商業綜合體的初次嘗試，雖然過程中遇到了不少困難，成功需要定力和堅持，無論是管理層，還是團隊，都對項目充滿了信心”，程大利表示。

據悉，該項目位于長沙空港新城，總建筑面積約24.3萬㎡，與已經開業2年的百聯奧特萊斯購物廣場隔街相望，不過雙方的目的性消費定位不同，長沙百聯購物公園更加注重消費者的娛樂休閑體驗方式，開業后雙方形成錯位經營，以1+1>2的商業形態，構成區域內獨有的“商業共融價值生態圈”。

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全產業鏈不動產平臺提升資產價值

“作為百聯集團‘一核三柱’戰略中的必不可少的重要組成部分，百聯資控承載著實現百聯集團核心資產開發后的資產資本化、資本證券化的重要使命”，程大利如此強調。

“也正因如此，百聯資控打造了兩大平臺——資本管理平臺和商業管理平臺，分別具有資本管理和營運管理兩大職能，最終實現資本為資產賦能。”

具體到實際運營中，百聯資控的資本管理平臺以基金、類REITs等金融工具為載體，通過吸納市場化人才、實施市場化運作機制，加速推動金融創新及存量資產的證券化；商業管理平臺則承擔集團體系內、外項目改造、營運管理和資產管理的職能。

對內管理項目，對外輸出管理，逐步形成以招商、運營、市場推廣三駕馬車為核心的自主商管運營體系。在商業資本化運作仍存在不少挑戰的當下，百聯資控通過兩個平臺的高效協同，通過資本+資產+運營的專業化運作，最終形成具有(基金)管理/開發/運營于一體的大資管模式，進一步盤活、優化、挖掘、提升存量資產的價值。

據程大利透露，從2021年開始，百聯資控旗下的百聯百世基金將推出第一支不動產基金，在未來逐步擴大規模至100億+，并借助私募基金和類REITs等金融工具，搭建匹配項目特征的資本化結構方案，包括金融工具的選擇、結構化方案、基金期限和退出時點等，盡快形成資本管理平臺和商業管理平臺相輔相成的閉環，跑通模式、最終形成“自我造血”的機能。

百聯資控之所以有這樣清晰的目標規劃，源于對商業與資本市場趨勢的敏銳洞察和判斷。

在程大利看來，因為歐美的金融市場比較成熟，金融工具比較豐富，孵化出了像美國西蒙、新加坡凱德等具備完全產業鏈功能的大型資產管理集團。“雖然國內的金融工具和產品都還沒有那么豐富，諸多品牌處于孵化過程中，但隨著未來公募REITs等金融工具的推出，那些做好準備沉淀已久的頭部企業，一定會迎來新的機遇。”

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結束語

顯然，經過不斷的探索，百聯資控已經有了一套比較成熟的方法論。同時，在具體的實踐操作上也累積了不少經驗，并通過一個個存量改造項目的落地，也讓城市變得更加美好。

程大利告訴《聯商網》，“百聯資控將朝著’具有全周期資管能力的全產業鏈不動產平臺’的目標奮力前行，為商業資產資本化運作探索一條可鑒之路。”

機會一定是留給有準備的人，對百聯資控和程大利來說，已經做好了充足的準備。