2013年9月5日上午，搜鋪網(wǎng)第四屆華東商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在上海長(zhǎng)寧福朋喜來(lái)登酒店如期舉行。會(huì)上集中展現(xiàn)了華東地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全國(guó)知名品牌商、華東區(qū)域著名品牌商戶在會(huì)上共同發(fā)布了選址拓展需求。

以下是上午的對(duì)話環(huán)節(jié)：體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代，購(gòu)物中心的品類開(kāi)發(fā)。

嘉賓主持人：喜悅滑冰場(chǎng)總經(jīng)理王品石先生。

討論嘉賓：

五洲國(guó)際集團(tuán)高級(jí)副總裁 趙立東先生；

上海智富企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司副總裁 耿乃興先生；

融道中國(guó)執(zhí)行副總裁、兒童職業(yè)體驗(yàn)館事業(yè)部總經(jīng)理 一拓先生；

大潤(rùn)發(fā)全國(guó)發(fā)展總經(jīng)理洪萬(wàn)康先生；

艾米1895影院總裁 楊紅軍女士。

對(duì)話環(huán)節(jié)

王品石：我以前一直是坐在嘉賓的位置的，從去年開(kāi)始產(chǎn)生了一些變化，多次參加會(huì)議我都是做在主持人的位置上了。我們今天的話題是體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代，購(gòu)物中心的品類開(kāi)發(fā)。講到體驗(yàn)，其實(shí)剛剛幾位嘉賓都已經(jīng)就體驗(yàn)，就購(gòu)物中心在新的零售環(huán)境下的發(fā)展趨勢(shì)做了非常詳細(xì)的介紹。我先講一下我個(gè)人的經(jīng)歷。09年的時(shí)候，每年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會(huì)議之前都會(huì)舉辦一些小的沙龍，來(lái)提一些大會(huì)的主題。從09年開(kāi)始，我就開(kāi)始提兩個(gè)主題，一個(gè)是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，第二是專業(yè)人才和管理人才的缺失。09年沒(méi)有講這兩個(gè)題目，然后我去年還是提了這兩個(gè)主題。

我為什么會(huì)提網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊這個(gè)題目，因?yàn)槲椰F(xiàn)在是淘寶的五鉆買家。我現(xiàn)在已經(jīng)是拿著手機(jī)隨時(shí)隨地的在網(wǎng)絡(luò)上買東西了。有一次我到太太去超市購(gòu)物，結(jié)果每拿起一件商品我都會(huì)掃一下這個(gè)商品。我就跟我太太說(shuō)，你看這個(gè)東西網(wǎng)上，還便宜還送到家。結(jié)果出來(lái)的時(shí)候，我們的購(gòu)物連籃里是空空的。結(jié)果我太太就跟我說(shuō)，你把這個(gè)周末毀了，因?yàn)槲覀儊?lái)購(gòu)物是享受購(gòu)物的樂(lè)趣。因此我開(kāi)始反思，確實(shí)我們需要的是一種購(gòu)物的方式。實(shí)體商業(yè)在電商的沖擊下，有很多的新技術(shù)改變了我們的生活方式，那么實(shí)體商業(yè)應(yīng)該怎么應(yīng)對(duì)呢？臺(tái)上幾位都是專家，包括趙總、洪總是臺(tái)灣的代表，一拓總、楊總包括耿總都是很資深的專家。購(gòu)物中心的品類發(fā)展來(lái)說(shuō)，一拓總作為兒童業(yè)態(tài)專家，您看的項(xiàng)目也很多，您覺(jué)得購(gòu)物中心在品類上的新趨勢(shì)是如何劃分的，包括您的兒童業(yè)態(tài)在不同的品類當(dāng)中會(huì)產(chǎn)生什么樣的價(jià)值和意義？

喜悅滑冰場(chǎng)總經(jīng)理王品石先生（左）、融道中國(guó)執(zhí)行副總裁一拓先生（右）

一拓：各位來(lái)賓大家好，非常高興有機(jī)會(huì)在這里和大家溝通。首先我想講一個(gè)事情，從70后、80后、90后和00后來(lái)說(shuō)，其實(shí)時(shí)代的變革來(lái)說(shuō)，70后是電腦起來(lái)的一代，80后是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，90后是云時(shí)代，00后是什么時(shí)代呢？我稱之為X時(shí)代。每一次信息技術(shù)的變革，也在變革大家的生活和消費(fèi)的習(xí)慣。我們購(gòu)物業(yè)態(tài)也是一樣，我們看一下購(gòu)物中心現(xiàn)在大家一直在提體驗(yàn)式購(gòu)物中心，我把它作為一個(gè)相對(duì)概括的定義，就是以家庭客群為核心的休閑購(gòu)物娛樂(lè)集合體的消費(fèi)業(yè)態(tài)，這叫體驗(yàn)式購(gòu)物中心。大家已經(jīng)聽(tīng)了若干遍，到購(gòu)物中心不是單純的買東西，更多是吃頓飯，聚個(gè)會(huì)，看個(gè)電影，往往是屬于娛樂(lè)業(yè)態(tài)，體驗(yàn)式的消費(fèi)業(yè)態(tài)已經(jīng)慢慢的在超過(guò)購(gòu)物業(yè)態(tài)。因?yàn)橄褚酝蹩倿榇�表的網(wǎng)購(gòu)一族，逛個(gè)超市幾乎都是空手出來(lái)的。因此，屬于零售業(yè)態(tài)的實(shí)體店往往成為電商的樣板店，拍照片，掃一下，在網(wǎng)上買一下就可以的。但是有一點(diǎn)，現(xiàn)在家里有孩子的，周末有70%-80%的家庭出去的都得帶各孩子。因此這三五年來(lái)，兒童業(yè)態(tài)成為了購(gòu)物中心大面積的配比。五六月份萬(wàn)達(dá)已經(jīng)做了一個(gè)舉動(dòng)，到明年，他的購(gòu)物中心整個(gè)二層的服飾業(yè)態(tài)全部取消，同時(shí)做一個(gè)動(dòng)作，目前在招兵買馬，已經(jīng)招了二三十人的團(tuán)隊(duì)做了一個(gè)兒童事業(yè)部，我也被三個(gè)獵頭公司通知，年薪百萬(wàn)以上。作為地產(chǎn)的老大哥，王健林先生已經(jīng)做了這樣的舉動(dòng)和行動(dòng)了。我相信還有相當(dāng)一部分人還沒(méi)有意識(shí)到。我想做一個(gè)調(diào)查，有聽(tīng)過(guò)兒童職業(yè)體驗(yàn)館請(qǐng)舉手，有去過(guò)兒童職業(yè)體驗(yàn)館的請(qǐng)舉手，去過(guò)的人又有幾個(gè)人可以深知兒童職業(yè)體驗(yàn)館的業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)中心的帶動(dòng)呢？08年兒童職業(yè)體驗(yàn)館進(jìn)入國(guó)內(nèi)，他是一個(gè)高吸客量的項(xiàng)目，在國(guó)外已經(jīng)走了十幾年，08年到國(guó)內(nèi)，09年國(guó)內(nèi)開(kāi)了兩家，2010年開(kāi)了11家，到現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)了幾十家。兒童職業(yè)體驗(yàn)館的趨勢(shì)勢(shì)不可當(dāng)。我們的行業(yè)老大已經(jīng)在行動(dòng)了，大家也可以在這里去了解一下。現(xiàn)在我們主推的是以兒童職業(yè)體驗(yàn)館為核心帶動(dòng)的，兒童吃喝玩樂(lè)購(gòu)為一體的萬(wàn)平作用的兒童主題業(yè)態(tài)，這是我們正在做的事情，也希望在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，可以和各位開(kāi)發(fā)商和行業(yè)內(nèi)部人士做互動(dòng)。

王品石：看來(lái)是干什么吆喝什么，顧總說(shuō)女性80后、90后是主要的消費(fèi)拉動(dòng)者。一拓總說(shuō)兒童是今后主要的消費(fèi)拉動(dòng)者。在座有沒(méi)有做養(yǎng)老地產(chǎn)的？開(kāi)個(gè)玩笑。

立東總現(xiàn)在在五洲國(guó)際，也是有著多年的經(jīng)驗(yàn)。能不能給我們分享一下您的心得？

趙立東：大家好，今天這個(gè)會(huì)內(nèi)容是很吸引人的。大家一直在談體驗(yàn)式購(gòu)物，我跟大家分享一下我從事商業(yè)地產(chǎn)十年來(lái)的一些過(guò)程。我們03年開(kāi)始建購(gòu)物中心的時(shí)候，有一個(gè)超市就可以了。后來(lái)慢慢的發(fā)展。到05年的時(shí)候，我們把真正的城市綜合體業(yè)態(tài)研究清楚了之后，我們開(kāi)始的快樂(lè)的5年，基本上百戰(zhàn)百勝。近三年來(lái)我們遇到了新的困惑，我想大家也有同感。為什么呢？我來(lái)談一下我的理解。

第一，從體量來(lái)說(shuō)，太多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)偏嚴(yán)重。第二，消費(fèi)者的要求越來(lái)越高，就要求我們的從業(yè)者需要重新的，站在一個(gè)新的平臺(tái)上去思考。今天我們講體驗(yàn)式消費(fèi)，就要考慮增加什么樣的業(yè)態(tài)，做什么樣的調(diào)整。一些大的購(gòu)物中心，把餐飲比例調(diào)到70%，一些輔助的業(yè)態(tài)，能夠?qū)��?gòu)物中心最終發(fā)展能夠帶來(lái)什么樣的結(jié)果，我想大家要認(rèn)真的去研究。我自己的理解，從大的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，是要增加一些體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，同時(shí)每一個(gè)店都要有自己的消費(fèi)體驗(yàn)創(chuàng)新。比如說(shuō)兒童，這也是我們企業(yè)著重發(fā)展的方向。還有教育，以前老的業(yè)態(tài)是電影、餐飲、KTV、電玩、運(yùn)動(dòng)健身等。我想我們必須要不斷的開(kāi)拓新的業(yè)態(tài)。今年我們開(kāi)了六個(gè)購(gòu)物中心，全部加入了兒童業(yè)態(tài)，增加配比。從商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方面來(lái)說(shuō)，也要增加一些體驗(yàn)式元素。比如說(shuō)我們搞比賽，擂臺(tái)賽，比如說(shuō)搞相親會(huì)，搞一些寵物展的活動(dòng)。讓消費(fèi)者到你的購(gòu)物中心，有這種欲望到你的購(gòu)物中心。然后通過(guò)你的細(xì)致服務(wù)，讓這些人成為你的忠實(shí)的顧客。這也是我們企業(yè)發(fā)展的理念。

王品石：我們講體驗(yàn)，到底是誰(shuí)在體驗(yàn)？其實(shí)是顧客在體驗(yàn)，消費(fèi)者在體驗(yàn)。我以前說(shuō)不研究人性做出的商業(yè)物業(yè)就是耍流氓。您剛剛說(shuō)我們的體量太多了，沒(méi)有辦法不同質(zhì)化。市場(chǎng)就是這些品牌，我們從09年來(lái)看，有一次論壇是講招商難的問(wèn)題，我覺(jué)得招商沒(méi)有什么難的，我覺(jué)得是6個(gè)字，前面四個(gè)是知己知彼，我們知道彼此是怎么回事，再有一個(gè)就是創(chuàng)新。你說(shuō)購(gòu)物中心這些年有什么新的創(chuàng)新嗎？?jī)和��?gòu)物體驗(yàn)是一個(gè)，頂多還有電影院進(jìn)了購(gòu)物中心，還有一個(gè)是滑冰場(chǎng)。經(jīng)常有人跟我說(shuō)，我們是五劍齊發(fā)，我們有購(gòu)物中心，有電玩，有真冰場(chǎng)，有電影院什么什么的。我說(shuō)100個(gè)人來(lái)跟我談，有99個(gè)人都會(huì)說(shuō)這個(gè)。香港的元方購(gòu)物中心，我們看到他的業(yè)態(tài)非常的清晰，每一層你平均走五六個(gè)零售店就會(huì)看到一個(gè)茶餐廳或者是咖啡或者是休閑的，每一層都有，他是新的業(yè)態(tài)組合，他是研究過(guò)消費(fèi)者心理的。我在逛商場(chǎng)的時(shí)候，走累了，他會(huì)想休息一下。他就打破了以前購(gòu)物中心僵化的格局。這是一種創(chuàng)新。但是我們要注意，香港的餐飲和大陸的餐飲不一樣。他的飯口比較多，他可能有四五個(gè)，而大陸只有兩個(gè)。如果說(shuō)只有兩個(gè)的話，可能無(wú)法承受很高的租金。

還有我到日本的購(gòu)物中心，他在餐飲的樓層，他做了什么？他根據(jù)客單價(jià)格告訴消費(fèi)者，你想花多少錢，你就去那里就可以了。這是一個(gè)很貼心的服務(wù)，其實(shí)什么是體驗(yàn)，就是心理舒適而已。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們做更多的工作讓消費(fèi)者體驗(yàn)更好的話，這才是我們購(gòu)物中心說(shuō)的，你去錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，體現(xiàn)我們的不同。

現(xiàn)在購(gòu)物中心大量的出現(xiàn)，有很多的電影院，前些年，天津有一個(gè)項(xiàng)目，他們的老總跟我說(shuō)，我一對(duì)外說(shuō)，15家電影院來(lái)跟我談，而且當(dāng)時(shí)的租金已經(jīng)很高了。現(xiàn)在中國(guó)電影院的數(shù)量正在快速的擴(kuò)張，在這樣的情況下，楊總進(jìn)入到這樣一個(gè)領(lǐng)域，您是如何看待電影院的發(fā)展，包括他給購(gòu)物中心的體驗(yàn)所能帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性的幫助。

楊紅軍：可能在座的大家從事傳統(tǒng)商業(yè)到現(xiàn)在，大家可能都是做純商業(yè)的。我94年開(kāi)始做IT的時(shí)候是在百貨公司，后來(lái)進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，我覺(jué)得百貨做不下去了。后來(lái)我也經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)的高潮，從98-00年，哪一個(gè)時(shí)代還沒(méi)有到現(xiàn)在電商發(fā)展這么好的時(shí)候，到今天為止，我從IT行業(yè)轉(zhuǎn)入到艾米1895影院，其實(shí)我們和傳統(tǒng)的影院有很多差別，我們做艾米1895影院的時(shí)候，從消費(fèi)體驗(yàn)來(lái)說(shuō)，它把電影和商業(yè)的體驗(yàn)融合到一起了。和傳統(tǒng)業(yè)態(tài)有很大的差別，他是個(gè)性化的，他是小房間，任意時(shí)間都可以消費(fèi)的。最開(kāi)始的時(shí)候，我們是一個(gè)獨(dú)立的文化業(yè)態(tài)，沒(méi)有和商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系在一起。大半年過(guò)去之后，我們發(fā)現(xiàn)很多的客戶來(lái)源都是來(lái)自于商業(yè)地產(chǎn)的。

五洲國(guó)際集團(tuán)高級(jí)副總裁 趙立東先生（左）、艾米1895影院總裁 楊紅軍女士（中）、上海智富企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司副總裁 耿乃興先生（右）

現(xiàn)在我們?cè)陂L(zhǎng)春、河南信陽(yáng)、江蘇淮安、無(wú)錫、蘇州都有了。很多商業(yè)地產(chǎn)看到我們的產(chǎn)品都興奮，因?yàn)楝F(xiàn)在大家面臨電商的沖擊，因此他要把現(xiàn)有資產(chǎn)的盤(pán)活。因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品基本上只需要15-20平方米，三四個(gè)人在一個(gè)房間就可以。因此，整個(gè)業(yè)態(tài)的出臺(tái)，我們是個(gè)性化的，我們這個(gè)產(chǎn)品本身在一個(gè)商業(yè)購(gòu)物中心當(dāng)中，是有購(gòu)買能力的人在消費(fèi)我們的產(chǎn)品，因此他對(duì)整個(gè)品類的配置規(guī)劃，包括對(duì)其他商業(yè)的帶動(dòng)，本身是有很大的變化的。現(xiàn)在我們和商業(yè)聯(lián)系的非常緊密，剛剛一拓總說(shuō)要給兒童打造一個(gè)休閑場(chǎng)所，我們的兒童對(duì)家庭、情侶、朋友聚會(huì)來(lái)說(shuō)都是很好的場(chǎng)所，我們現(xiàn)在做了6家店，基本上是中等收入偏上的人群是我們的客戶群。這類人群來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心是很需要的。他真正的有消費(fèi)能力，他講究品質(zhì)，他愿意走出來(lái)做這種消費(fèi)體驗(yàn)。在體驗(yàn)式的時(shí)代里，像我們這樣的業(yè)態(tài)組合到購(gòu)物中心里，我覺(jué)得真的是讓大家來(lái)購(gòu)物中心的一個(gè)理由。前幾天我在網(wǎng)上看到了一篇文章是有關(guān)體驗(yàn)式消費(fèi)的。文章提出要讓購(gòu)物中心給大家走出門的理由。怎么樣讓大家走出門到我們的購(gòu)物中心，我覺(jué)得購(gòu)物中心不應(yīng)該叫購(gòu)物中心而是叫體驗(yàn)中心，從理念上來(lái)講，從內(nèi)涵來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。從目前的形勢(shì)下，我希望我們做一些改變，我們要做個(gè)性化的產(chǎn)品，做個(gè)性化的服務(wù)，為消費(fèi)者帶來(lái)新的體驗(yàn)。現(xiàn)在微信有一句廣告語(yǔ)叫“微信是一種生活方式”，而我們艾米也是要打造一種新的生活方式，這是大影院做不到的，這也是得到購(gòu)物中心認(rèn)同的理由。我就分享到這里，謝謝大家。

王品石：艾米1895影院的出現(xiàn)滿足了很多人的需求。這么多年我們?nèi)タ措娪埃�所有的電影院都是一樣的。現(xiàn)在我們想看什么樣的電影可以自己挑了，尤其是談戀愛(ài)的。接下來(lái)我們請(qǐng)耿總談一下。耿總是論專業(yè)、論人品都是我最敬佩的人之一，因?yàn)樗�涉及到的領(lǐng)域非常多，橫跨各種各樣的業(yè)態(tài)。耿總是上海智富企業(yè)集團(tuán)的副總裁，我們請(qǐng)耿總給大家分享一下您的購(gòu)物中心管理開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。

耿乃興：一我們是做項(xiàng)目的，作為一個(gè)地產(chǎn)商，說(shuō)到底就是投資蓋一個(gè)樓，這個(gè)樓里面需要什么，從地產(chǎn)商的角度來(lái)說(shuō)，體驗(yàn)式消費(fèi)既然是一個(gè)趨勢(shì)，那么我們就要順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)。我們?cè)诶ッ饔幸粋�(gè)項(xiàng)目，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目不是一個(gè)購(gòu)物中心，而是一個(gè)公園式的綜合項(xiàng)目，昆明的氣侯非常好。昆明有一個(gè)順口溜，上海說(shuō)我們是經(jīng)濟(jì)中心，昆明說(shuō)我們20度。杭州說(shuō)我們是人間天堂，昆明說(shuō)我們20度，北京說(shuō)我們是政治中心，昆明說(shuō)我們20度。說(shuō)能不能不說(shuō)溫度，昆明人說(shuō)，我們冬天不用蓋厚被，夏天不用開(kāi)空調(diào)。對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目， 我給他的解決方案是什么呢？我說(shuō)以婚禮為主題。這個(gè)項(xiàng)目是昆明最高貴的區(qū)域，他有一個(gè)很大的公園，有600畝地，我說(shuō)你要把公園做好。昆明四季如春，景色非常好。你把這個(gè)公園你要有七八塊草坪把婚禮作為主題。如果說(shuō)每到周末，有幾場(chǎng)婚禮，可能來(lái)參加婚禮的賓客就會(huì)非常多。如果說(shuō)在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，你在這里購(gòu)物、就餐，每隔十分鐘就有一場(chǎng)婚禮經(jīng)過(guò)，后面是三五百的穿的很體面的親友。這是不是一種體驗(yàn)?zāi)兀窟@里面可以做的文章很大。

昆明的項(xiàng)目從開(kāi)始有想法，到現(xiàn)在，到前幾天我去看，我們的想法還是在不斷的完善。基本上，如果以婚禮作為一個(gè)主題及把這個(gè)項(xiàng)目拉起來(lái)，我們想一天的話，早上可以游玩，中午就餐，下午電影院，傍晚的時(shí)候做婚禮，晚上是婚宴，婚宴結(jié)束之后，同學(xué)們見(jiàn)面了，同事們到一起了，接下來(lái)幾個(gè)小時(shí)，大家還可以聚會(huì)。把這一天的活動(dòng)都串起來(lái)。這樣的話，必然要有一些商業(yè)設(shè)施，現(xiàn)在的年輕人，要結(jié)婚了，提前一年就要開(kāi)始健身，美容了。在婚禮之前一年里會(huì)產(chǎn)生各種各樣的消費(fèi)，首飾、禮服、婚慶用品、婚禮策劃等等一切都可以串聯(lián)起來(lái)。我想我們不能僅僅停留在購(gòu)物中心的體驗(yàn)，要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的體驗(yàn)，整個(gè)設(shè)計(jì)的體驗(yàn)。

王品石：確實(shí)，未來(lái)還叫購(gòu)物中心嗎？洪總是我的老師，每一次跟洪總在一起交流也是受益匪淺。我經(jīng)常和開(kāi)發(fā)商說(shuō)，如果說(shuō)你想每平方米想多賣點(diǎn)錢，你找家樂(lè)福，找沃爾瑪是可以的。但是最好的是大潤(rùn)發(fā)，他對(duì)你的項(xiàng)目拉動(dòng)是最大的。大潤(rùn)發(fā)走了這么多年，洪總對(duì)項(xiàng)目的判斷是有一套科學(xué)的體系的。我們延續(xù)剛剛的話題，您所看到的，從超市的角度去看商業(yè)項(xiàng)目的品類開(kāi)發(fā)，以及我想跟您探討的，未來(lái)大數(shù)據(jù)會(huì)對(duì)超市業(yè)態(tài)產(chǎn)生什么樣的影響？包括之前我和銀泰交流，我說(shuō)馬云是不是要去做物流地產(chǎn)？現(xiàn)在物流產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新的噱頭，但是我覺(jué)得不會(huì)那么簡(jiǎn)單，背后還要做什么？馬云從他的背景來(lái)說(shuō)，他考慮的是大數(shù)據(jù)。在美國(guó)，根據(jù)分析，很多年輕男性當(dāng)了爸爸之后，買尿布的同時(shí)還順便買啤酒，如果說(shuō)啤酒和尿不濕放的太遠(yuǎn)，爸爸可能會(huì)覺(jué)得麻煩直接推車就走了，為了增加購(gòu)買率，他們就把尿不濕和啤酒放在一起。

未來(lái)，我覺(jué)得數(shù)據(jù)的來(lái)源，一方面是網(wǎng)絡(luò)，另一方面就是我們的超市。那么未來(lái)電子商務(wù)會(huì)對(duì)我們的實(shí)體商業(yè)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？

洪萬(wàn)康：我今年65歲了，從年齡來(lái)說(shuō)我是最大的，但是從經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)我不是最豐富的。我一直在大潤(rùn)發(fā)，沒(méi)有離開(kāi)過(guò)大潤(rùn)發(fā)，也沒(méi)有從事過(guò)其他的業(yè)態(tài)，為什么呢？因?yàn)椴攀鑼W(xué)淺，能夠把超市做下去我已經(jīng)覺(jué)得很不容易了。電子商務(wù)對(duì)我們傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的影響很大，有人問(wèn)我，你們現(xiàn)在發(fā)展的如何？我說(shuō)我們還在開(kāi)店？他說(shuō)網(wǎng)絡(luò)對(duì)你們沒(méi)有沖擊嗎？我想大概是會(huì)有幾個(gè)方面的影響。

大潤(rùn)發(fā)全國(guó)發(fā)展總經(jīng)理洪萬(wàn)康先生

很多年前，超市進(jìn)入的時(shí)候，大家擔(dān)心大超市對(duì)小商業(yè)的沖擊。但是現(xiàn)在我看他們也活的很好。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，超市作為一個(gè)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，他依然會(huì)長(zhǎng)期存在于這個(gè)社會(huì)。但是如何適應(yīng)我們現(xiàn)在的這個(gè)時(shí)代，根據(jù)我們消費(fèi)者的需要，我們?cè)趺礃尤プ儯�我們現(xiàn)在正在迷盲和探索過(guò)程當(dāng)中。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，服務(wù)行業(yè)增加了更多的服務(wù)的方法。以前你到我店里買，現(xiàn)在我可以送到你家里，實(shí)際上是多了一個(gè)服務(wù)手段。但是人總是要到外面體驗(yàn)的，一直宅在家里的，像王總這樣的人，我看到之后都是要發(fā)暈的。他到我們超市不買東西，他比價(jià)，然后到網(wǎng)上購(gòu)物，他是消滅超市的殺手。

王品石：我估計(jì)我也是顧總最討厭的人，因?yàn)槲沂畮啄隂](méi)有去過(guò)美發(fā)店了，因?yàn)槲易约豪戆l(fā)。

洪萬(wàn)康：中華的傳統(tǒng)美德都在你身上體現(xiàn)了。但是80后、90后不一樣，他們恨不得把明年的錢在今年都花了。一方面他們可以啃老，另一方面，老一代人給他們創(chuàng)造了一些條件。他們也會(huì)利用一些先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)手段來(lái)達(dá)到他的目的。并不是說(shuō)他們的消費(fèi)是為了省錢，其實(shí)更多是為了省力而不是省錢。但是他們也會(huì)去體驗(yàn)。我覺(jué)得我們還有生存的空間，只是說(shuō)我們?cè)趺慈プ儭４鬂?rùn)發(fā)也在探索，第一，我們?cè)诜�飾區(qū)域我們基本上只賣自己的產(chǎn)品，我們自己開(kāi)發(fā)自己的品牌，我們自己研發(fā)，向優(yōu)衣庫(kù)學(xué)習(xí)，我們賣自己的東西。自有品牌在超市里會(huì)越來(lái)越多。

第二，中國(guó)是一個(gè)創(chuàng)造奇跡的國(guó)家。按理說(shuō)線上買東西和線下買東西價(jià)格應(yīng)該是差不多的。供應(yīng)商也應(yīng)該遵守商業(yè)的游戲規(guī)則。但是中國(guó)的情況不一樣。我最近到國(guó)外去，老外問(wèn)我，他說(shuō)你們傳統(tǒng)的商業(yè)遇到互聯(lián)網(wǎng)是什么樣的情況？你們有沒(méi)有抗議？我說(shuō)我向誰(shuí)提抗議呢？他說(shuō)這些供應(yīng)商應(yīng)該對(duì)你忠誠(chéng)，不應(yīng)該隨意把商品隨便賣給任何一個(gè)經(jīng)營(yíng)者。我說(shuō)中國(guó)這樣的制度很難建立。而且現(xiàn)在中國(guó)又推出了很多優(yōu)惠政策，對(duì)銷售量比較低的微小企業(yè)免稅。這對(duì)我們這種大型企業(yè)也是有沖擊的，我們是要開(kāi)店的，我們也是從小開(kāi)到大的。很多事情我們正在摸索過(guò)程當(dāng)中，國(guó)家也在摸索過(guò)程當(dāng)中進(jìn)步。但是這個(gè)當(dāng)中，會(huì)去調(diào)整。像互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展今后一定是突進(jìn)了，而傳統(tǒng)商業(yè)也是有著他的生存空間的。

但是現(xiàn)在有很多的問(wèn)題，我覺(jué)得大家要好好的思考。因?yàn)槲沂秦?fù)責(zé)發(fā)展的，每天都在接觸很多的開(kāi)發(fā)商，但是很多開(kāi)發(fā)商它的定位很有問(wèn)題。想想也有道理，因?yàn)楹芏嗟拈_(kāi)發(fā)商歐是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)的。所以他本身就是想怎么把現(xiàn)金流搞好。但是他對(duì)自己的商業(yè)、物業(yè)是不是有一個(gè)負(fù)責(zé)任的態(tài)度，但是不見(jiàn)得。我們傳統(tǒng)的理念，一鋪養(yǎng)三代，我們的投資者買了商鋪干什么也不知道。這就對(duì)后續(xù)管理帶來(lái)很大的問(wèn)題。

很多品牌商談到管理和體驗(yàn)問(wèn)題，大家都要很好的考慮這些問(wèn)題，我看到很多的公司拿的方案都是千篇一律的，他們不是不懂，他們要迎合開(kāi)發(fā)商的需求，他說(shuō)我知道，但是他沒(méi)有辦法。他首先要把商鋪賣掉換錢回來(lái)，這個(gè)要長(zhǎng)期去考慮的話，我們商業(yè)地產(chǎn)不是這樣做的。商業(yè)地產(chǎn)一定要先招租，先定位，再規(guī)劃，然后再去建設(shè)。

在中國(guó)商業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，會(huì)越來(lái)越成熟。上海的購(gòu)物中心很多，但是管理的好的不多。而重邦，他一年的活動(dòng)有100次，真的很了不起。當(dāng)時(shí)所謂金融中心要來(lái)到之前，我曾經(jīng)和他們?cè)诮涣鞯臅r(shí)候，他說(shuō)我早就發(fā)通知給所有的商家，所有的租金降10%。他們對(duì)所有的客戶可以幫助他們，再困難來(lái)的時(shí)候我們一起渡過(guò)難關(guān)。我覺(jué)得他們?cè)诮?jīng)營(yíng)時(shí)是花心思的。我們今天是做零售行業(yè)的，實(shí)際上是服務(wù)型行業(yè)，核心思想就是為人民服務(wù)。任何一個(gè)品牌，任何一個(gè)業(yè)態(tài)，天天想著顧客，天天把自己放在顧客的角度上去想問(wèn)題，我想你這個(gè)業(yè)態(tài)也好，品牌也好是不會(huì)被消滅的。

真正的品牌是在消費(fèi)者的心中，而不是花很多的廣告去宣傳。老百姓口口相傳出來(lái)的品牌是最得人心，擁有最強(qiáng)生命力的。

那么多年從事零售行業(yè)，我覺(jué)得關(guān)鍵就是要天天想顧客，天天想如何為顧客服務(wù)。根據(jù)時(shí)代的情況不斷的改變自己，如果說(shuō)不改變自己的話，就會(huì)被時(shí)代所淘汰。

王品石：洪總每一次都用樸實(shí)的語(yǔ)言，簡(jiǎn)單的道理來(lái)說(shuō)明問(wèn)題。其實(shí)確實(shí)沒(méi)有那么復(fù)雜。從洪總身上我們看到了大潤(rùn)發(fā)的精神。前一段時(shí)間，有一個(gè)網(wǎng)上超市他的生鮮上線了，但是又下來(lái)了。因?yàn)槿�世界冷鏈物流都是最難的事情。未來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)沖擊，我們?cè)瓉?lái)認(rèn)為說(shuō)最難的一點(diǎn)，中國(guó)老百姓到超市很多是為了買生鮮的。但是日本說(shuō)冷鏈物流把這個(gè)問(wèn)題解決了，這對(duì)我們傳統(tǒng)的銷售會(huì)產(chǎn)生很大的沖擊。對(duì)于這個(gè)未來(lái)的趨勢(shì)，你怎么判斷的？

洪萬(wàn)康：人的消費(fèi)種類有很多種。我覺(jué)得生鮮通過(guò)網(wǎng)絡(luò)銷售是必然趨勢(shì)，他會(huì)存在，而且會(huì)發(fā)展，技術(shù)問(wèn)題我們都會(huì)解決。但是很多消費(fèi)者是要體驗(yàn)的。我們?cè)诔�市里面看到很多的消費(fèi)者，他會(huì)嘗一下，會(huì)吃一吃，看看味道好不好，他會(huì)摸一摸，這些都是體驗(yàn)的一部分，這些都是服務(wù)的不同種類和手段。服務(wù)的人群也是多種多樣的。我覺(jué)得生鮮通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)走向每家每戶那是必然的。

還有一點(diǎn)，我們現(xiàn)在很多搞購(gòu)物中心的。你們有沒(méi)有想過(guò)，我們過(guò)十年之后，過(guò)二十年之后，看看我的購(gòu)物中心，是不是還符合我們時(shí)代的需求？我們很多購(gòu)物中心建立了之后很可怕，里面是一塌糊涂的。如果說(shuō)我們是一個(gè)有責(zé)任心的開(kāi)發(fā)商，他要看他開(kāi)的購(gòu)物中心是不是可以成為一個(gè)世界的典范，成為大家都要去體驗(yàn)的場(chǎng)所。所以我覺(jué)得還是要有社會(huì)責(zé)任感去建我們的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

王品石：時(shí)間的關(guān)系，我們這一環(huán)節(jié)就到這里，謝謝各位嘉賓的分享。

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