在明確了二三線市場的機會和風險后，對于商業地產來說就是商業定位，這也是項目成功的關鍵環節。主要是解決項目的經營定位和發展定位，包括項目投資回報策略，項目概念性策劃和商業方向，市場調查和分析評估，經營定位和發展定位，商業模式和市場細分，根據定位進行劃分布局，設計交通組織及人流動線，提供商業指標和設計要點，指導建筑規劃和建筑設計。

      第二是主力店的選擇。主力店體現購物中心的定位。我們常說百貨的定位是由男裝和化妝品決定，那么購物中心的定位就是由主力店來定。具體來說就是有百貨店時由百貨定，沒有百貨時由大品牌來定。

      另外還有就是主要業態配比，主要表現為購物、餐飲和娛樂三大比例的選擇。按照國家規定，購物的部分不能超過50%，餐飲部分得到大幅的提升到了30%以上，娛樂部分可以達到25%以上。具體到二三線城市也有其標準，因為二三線城市的購物能力不夠，但其餐飲和娛樂消費能力人均要超過一線城市。

      在商業業態商業可分為由次主力店組成的購物中心、以百貨為超級主力店的購物中心、以超市為超級主力店的購物中心、以百貨和超市雙主力店的購物中心，他們各自對選址的要求，以及自身集客能力和經營難度也都有很大差異。

      以區域和組成形式來分：可分為市域性購物中心、都市區域型購物中心、鄰里社區型購物中心、商業、辦公、底商混合中心，其中混合型購物中心會出現并存現象，并且經營的很好。

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