它們曾是聚光燈下最耀眼的明星，卻在電商的圍剿下光環漸失，傳統百貨、購物中心已成為過氣的明星，高增長高利潤的時代成為符號，一去不返。

　　曾經叱咤風云的北京莊勝崇光百貨日前因為拖欠合作商戶經營款被一紙訴狀告上法庭；作為外資百貨第一店的百盛商業集團在去年中期業績大幅度下滑的基礎上，2013年全年凈利潤暴跌58.4%至3.54億元；驕傲如朝陽大悅城的購物中心也在電商的強烈沖擊下打出了甘當“雙11”電商試衣間，“正大光明抄貨號”的活動。

　　隨著微信、支付寶等移動支付的普及，未來電商對傳統百貨的沖擊將更大。

　　然而，隨著一線品牌開發商進軍商業地產，社區型購物中心以相對微型化、極強的便利性和豐富的生活業態組合搶占市場，有業內專家大膽預測，未來電商的最大競爭對手或許是開發商。

　　電商零售消費超傳統百貨

　　決定商業模式是否成功究竟要看什么？“要看離互聯網，特別是移動互聯有多遠。如果說離這兩個都近，我覺得一定是我們成功的路徑。”北京漢博商業總裁暴雪松這樣描述商業地產未來的發展路徑。

　　暴雪松曾經用六個月的時間將西單大悅城做成了北京時尚達人的消費首選地，書寫了京城商業神話。他認為，離用戶、消費者越近，項目成功的可能性越大。而睿意德執行董事張家鵬也表示，移動支付或將再一次改寫現有的商業模式。

　　傳統百貨與電商銷售目前可以用冰火兩重天來形容。傳統百貨2012年零售總額占比是9%，同比下降了2.2個百分點。而2013年1-10月北京市限額以上批發零售企業實現網上零售額716.6億元，同比增長44.9%，占全市社會消費品零售額的10.5%，已超過傳統百貨業，拉動全市社會消費品零售額增長3.6個百分點。

　　如果說10年前的廣播不知道今天出租車上的競爭不是來自同行，而是嘀嘀打車及快的打車軟件，那么10年前叱咤風云的傳統百貨也不知道未來的競爭來自互聯網。

　　與傳統百貨相比，電商的景象卻正好相反。中國互聯網協會統計，2013年全年網絡銷售1.8萬億，較2012年的1.3萬億增加了很多，而且從2012年百分之六點幾占到社會銷售零售總額的10%以上。

　　品牌地產商跨界商業地產

　　一面是傳統百貨遭遇電商沖擊努力轉型尋找出路，另一方面一線品牌開發商跨界購物中心，進軍商業地產領域。

　　房地產調控政策使住宅地產開發受到嚴重影響，很多房地產開發商認識到僅單純依靠土地滾動開發模式已遭到政府制約，以商業地產為代表的經營性資產投資開發開始獲得開發商青睞。

　　記者調查了解，幾乎所有一線房地產企業均高調宣布加大對商業地產的投資，其中包括龍湖地產、遠洋地產、保利地產、華遠地產以及之前聲稱堅決不涉及商業地產的萬科地產。隨著房地產轉型的大趨勢，近年來中國商業地產項目的開發建設、開業運營數量急劇增加，而且歷經 2011、2012 兩年多時間的發展，在市場對零售物業的需求空前高漲的背景下，中國市場的零售物業在 2013 年達到歷史最高點。

　　據專業公司調查統計，僅北上廣深、重慶、武漢、成都 7 大城市，2013 年新增購物中心面積合計達到 2034 萬平方米，是 2012 年的 2.9 倍。預計未來 5 年內，購物中心面積至少還將再繼續增加一倍以上，二、三、四線城市商業面積的增量將會超過上述數據，每年平均有 350 家購物中心建成開業，2015 年將達到 1050 家。

　　微型化便利性強的社區商業受追捧

　　“未來電商最強大的競爭者有可能是房地產商。”有專家大膽預測。在房地產市場面臨調控、政策打壓住宅地產時，資產型、經營型商業地產就會進入地產商的視野。城市綜合體，由于其帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，尤其受到國內各大城市政府和投資者的青睞。據統計，在 2005-2010期間，全國 18 個重點城市的城市綜合體面積增加了 5355 萬平方米，較前一個五年，城市綜合體的增量翻了 6.4 倍。預計到 2015 年，即將入市的綜合體體量將達到 16437 萬平方米。

　　隨著城市框架的拉大，城市核心商圈受到交通等條件的限制，很難滿足城市其他區域的消費。睿意德執行董事張家鵬介紹，社區型購物中心以相對微型化、極強的便利性和豐富的生活業態組合，滿足了周邊社區生活消費、餐飲消費、休閑娛樂消費需要，受到追捧。

　　“傳統百貨主要以購物為主，社區商業更注重消費體驗。”北京漢博商業副總裁李亞明介紹，社區商業更準確的名稱應該是區域小型生活方式中心，主要以生活娛樂為主。

　　傳統百貨面向消費群體比較寬泛，經營品種“大而全”，以經銷和代銷模式為主， 聯營模式為輔的大型百貨公司，主要的作用是購物。李亞明表示，隨著人們生活水平的提高，個性化需求更強，人們出來逛街的需求多樣化，早已不僅僅滿足于單純的購物需求。新型的社區型商業不同于傳統百貨一樓化妝品、鞋，二樓女裝、三樓男裝、四樓體育的排列形式，是按品牌、功能需要進行分布陳列，可能在一樓就能滿足消費者吃喝玩樂外加購物的需求。每一層都按照高中低端人群劃分，按需要分布，滿足個性化、高舒適度、購物體驗好、休閑娛樂等多種需求。

　　開發商或成電商強大對手

　　在中國區域性、都市型的購物中心接近市場飽和狀態下，從 2012 年開始更多機會來自社區型購物中心。據統計，中國每年需要有 230 萬㎡的商業面積，按照3萬-5 萬㎡的社區型購物中心面積規模計算，每年應新增的社區型購物中心是40-50 家。例如，深圳綠景地產佐伶薈、北京金隅萬科廣場、北京遠洋未來廣場、上海證大大拇指廣場等社區型微購物中心已經得到市場充分認可，未來將會有更多同類型項目入市。而發展商開發商業地產受成本低等影響，未來的社區商業將是電商的勁敵。

　　“社區商業是未來商業地產的發展趨勢。”聯美地產集團總裁助理史明表示，目前傳統的商業模式受電商沖擊較大，未來在大型購物中心的基礎上，體驗式休閑娛樂場所將成為主流模式，而社區商業以其特有的便利消費及區域優勢成為未來商業地產的發展趨勢。

　　而開發商作為自持項目所做的社區商業，在有便利性的同時，成本相對更低，也更符合現代人們的購物需求，或許開發商將成為未來電商的強大對手。

　　北京漢博商業副總裁李亞明均介紹，未來社區商業將作為大型購物中心的補充形式，占據區域市場。這種俗稱社區商業的模式是一種區域小型生活中心，規模在6萬-7萬平方米，小型便利，輻射面積3到5公里以內，主要特點是便利性消費，區域性消費。

　　隨著一線品牌開發商的進駐，商業地產大規模開發，在體量快速增長的同時同質化將加重。史明表示，未來的社區商業應該向體驗化、休閑化、藝術化發展。區別于傳統商業的以零售為主的業態組合形式，除滿足基本的購物需求外，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環境的要求也較高。這種模式強調對消費者的心理需求進行挖掘，從生活情境出發，營造一種休閑購物環境，使得建筑、環境和人的消費環節更為協調，在購物中，視覺、聽覺、味覺、嗅覺等都能享受到愉快的體驗，成為真正的小型生活方式中心。
　　（法制晚報 記者 張東妮）