它們?cè)蔷酃鉄粝伦钜鄣拿餍牵瑓s在電商的圍剿下光環(huán)漸失，傳統(tǒng)百貨、購物中心已成為過氣的明星，高增長高利潤的時(shí)代成為符號(hào)，一去不返。
曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的北京莊勝崇光百貨日前因?yàn)橥锨泛献魃虘艚?jīng)營款被一紙?jiān)V狀告上法庭；作為外資百貨第一店的百盛商業(yè)集團(tuán)在去年中期業(yè)績大幅度下滑的基礎(chǔ)上，2013年全年凈利潤暴跌58.4%至3.54億元；驕傲如朝陽大悅城的購物中心也在電商的強(qiáng)烈沖擊下打出了甘當(dāng)“雙11”電商試衣間，“正大光明抄貨號(hào)”的活動(dòng)。
隨著微信、支付寶等移動(dòng)支付的普及，未來電商對(duì)傳統(tǒng)百貨的沖擊將更大。
然而，隨著一線品牌開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，社區(qū)型購物中心以相對(duì)微型化、極強(qiáng)的便利性和豐富的生活業(yè)態(tài)組合搶占市場(chǎng)，有業(yè)內(nèi)專家大膽預(yù)測(cè)，未來電商的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或許是開發(fā)商。
電商零售消費(fèi)超傳統(tǒng)百貨
決定商業(yè)模式是否成功究竟要看什么？“要看離互聯(lián)網(wǎng)，特別是移動(dòng)互聯(lián)有多遠(yuǎn)。如果說離這兩個(gè)都近，我覺得一定是我們成功的路徑。”北京漢博商業(yè)總裁暴雪松這樣描述商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展路徑。
暴雪松曾經(jīng)用六個(gè)月的時(shí)間將西單大悅城做成了北京時(shí)尚達(dá)人的消費(fèi)首選地，書寫了京城商業(yè)神話。他認(rèn)為，離用戶、消費(fèi)者越近，項(xiàng)目成功的可能性越大。而睿意德執(zhí)行董事張家鵬也表示，移動(dòng)支付或?qū)⒃僖淮胃膶懍F(xiàn)有的商業(yè)模式。
傳統(tǒng)百貨與電商銷售目前可以用冰火兩重天來形容。傳統(tǒng)百貨2012年零售總額占比是9%，同比下降了2.2個(gè)百分點(diǎn)。而2013年1-10月北京市限額以上批發(fā)零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上零售額716.6億元，同比增長44.9%，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售額的10.5%，已超過傳統(tǒng)百貨業(yè)，拉動(dòng)全市社會(huì)消費(fèi)品零售額增長3.6個(gè)百分點(diǎn)。
如果說10年前的廣播不知道今天出租車上的競(jìng)爭(zhēng)不是來自同行，而是嘀嘀打車及快的打車軟件，那么10年前叱咤風(fēng)云的傳統(tǒng)百貨也不知道未來的競(jìng)爭(zhēng)來自互聯(lián)網(wǎng)。
與傳統(tǒng)百貨相比，電商的景象卻正好相反。中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2013年全年網(wǎng)絡(luò)銷售1.8萬億，較2012年的1.3萬億增加了很多，而且從2012年百分之六點(diǎn)幾占到社會(huì)銷售零售總額的10%以上。
品牌地產(chǎn)商跨界商業(yè)地產(chǎn)
一面是傳統(tǒng)百貨遭遇電商沖擊努力轉(zhuǎn)型尋找出路，另一方面一線品牌開發(fā)商跨界購物中心，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
房地產(chǎn)調(diào)控政策使住宅地產(chǎn)開發(fā)受到嚴(yán)重影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識(shí)到僅單純依靠土地滾動(dòng)開發(fā)模式已遭到政府制約，以商業(yè)地產(chǎn)為代表的經(jīng)營性資產(chǎn)投資開發(fā)開始獲得開發(fā)商青睞。
記者調(diào)查了解，幾乎所有一線房地產(chǎn)企業(yè)均高調(diào)宣布加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，其中包括龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)以及之前聲稱堅(jiān)決不涉及商業(yè)地產(chǎn)的萬科地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大趨勢(shì)，近年來中國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、開業(yè)運(yùn)營數(shù)量急劇增加，而且歷經(jīng) 2011、2012 兩年多時(shí)間的發(fā)展，在市場(chǎng)對(duì)零售物業(yè)的需求空前高漲的背景下，中國市場(chǎng)的零售物業(yè)在 2013 年達(dá)到歷史最高點(diǎn)。
據(jù)專業(yè)公司調(diào)查統(tǒng)計(jì)，僅北上廣深、重慶、武漢、成都 7 大城市，2013 年新增購物中心面積合計(jì)達(dá)到 2034 萬平方米，是 2012 年的 2.9 倍。預(yù)計(jì)未來 5 年內(nèi)，購物中心面積至少還將再繼續(xù)增加一倍以上，二、三、四線城市商業(yè)面積的增量將會(huì)超過上述數(shù)據(jù)，每年平均有 350 家購物中心建成開業(yè)，2015 年將達(dá)到 1050 家。
微型化便利性強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)受追捧
“未來電商最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)者有可能是房地產(chǎn)商。”有專家大膽預(yù)測(cè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)控、政策打壓住宅地產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入地產(chǎn)商的視野。城市綜合體，由于其帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，尤其受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 2005-2010期間，全國 18 個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了 5355 萬平方米，較前一個(gè)五年，城市綜合體的增量翻了 6.4 倍。預(yù)計(jì)到 2015 年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到 16437 萬平方米。
隨著城市框架的拉大，城市核心商圈受到交通等條件的限制，很難滿足城市其他區(qū)域的消費(fèi)。睿意德執(zhí)行董事張家鵬介紹，社區(qū)型購物中心以相對(duì)微型化、極強(qiáng)的便利性和豐富的生活業(yè)態(tài)組合，滿足了周邊社區(qū)生活消費(fèi)、餐飲消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi)需要，受到追捧。
“傳統(tǒng)百貨主要以購物為主，社區(qū)商業(yè)更注重消費(fèi)體驗(yàn)。”北京漢博商業(yè)副總裁李亞明介紹，社區(qū)商業(yè)更準(zhǔn)確的名稱應(yīng)該是區(qū)域小型生活方式中心，主要以生活?yuàn)蕵窞橹鳌?/p>
傳統(tǒng)百貨面向消費(fèi)群體比較寬泛，經(jīng)營品種“大而全”，以經(jīng)銷和代銷模式為主， 聯(lián)營模式為輔的大型百貨公司，主要的作用是購物。李亞明表示，隨著人們生活水平的提高，個(gè)性化需求更強(qiáng)，人們出來逛街的需求多樣化，早已不僅僅滿足于單純的購物需求。新型的社區(qū)型商業(yè)不同于傳統(tǒng)百貨一樓化妝品、鞋，二樓女裝、三樓男裝、四樓體育的排列形式，是按品牌、功能需要進(jìn)行分布陳列，可能在一樓就能滿足消費(fèi)者吃喝玩樂外加購物的需求。每一層都按照高中低端人群劃分，按需要分布，滿足個(gè)性化、高舒適度、購物體驗(yàn)好、休閑娛樂等多種需求。
開發(fā)商或成電商強(qiáng)大對(duì)手
在中國區(qū)域性、都市型的購物中心接近市場(chǎng)飽和狀態(tài)下，從 2012 年開始更多機(jī)會(huì)來自社區(qū)型購物中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國每年需要有 230 萬㎡的商業(yè)面積，按照3萬-5 萬㎡的社區(qū)型購物中心面積規(guī)模計(jì)算，每年應(yīng)新增的社區(qū)型購物中心是40-50 家。例如，深圳綠景地產(chǎn)佐伶薈、北京金隅萬科廣場(chǎng)、北京遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)、上海證大大拇指廣場(chǎng)等社區(qū)型微購物中心已經(jīng)得到市場(chǎng)充分認(rèn)可，未來將會(huì)有更多同類型項(xiàng)目入市。而發(fā)展商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)受成本低等影響，未來的社區(qū)商業(yè)將是電商的勁敵。
“社區(qū)商業(yè)是未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。”聯(lián)美地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理史明表示，目前傳統(tǒng)的商業(yè)模式受電商沖擊較大，未來在大型購物中心的基礎(chǔ)上，體驗(yàn)式休閑娛樂場(chǎng)所將成為主流模式，而社區(qū)商業(yè)以其特有的便利消費(fèi)及區(qū)域優(yōu)勢(shì)成為未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。
而開發(fā)商作為自持項(xiàng)目所做的社區(qū)商業(yè)，在有便利性的同時(shí)，成本相對(duì)更低，也更符合現(xiàn)代人們的購物需求，或許開發(fā)商將成為未來電商的強(qiáng)大對(duì)手。
北京漢博商業(yè)副總裁李亞明均介紹，未來社區(qū)商業(yè)將作為大型購物中心的補(bǔ)充形式，占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)。這種俗稱社區(qū)商業(yè)的模式是一種區(qū)域小型生活中心，規(guī)模在6萬-7萬平方米，小型便利，輻射面積3到5公里以內(nèi)，主要特點(diǎn)是便利性消費(fèi)，區(qū)域性消費(fèi)。
隨著一線品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)，在體量快速增長的同時(shí)同質(zhì)化將加重。史明表示，未來的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該向體驗(yàn)化、休閑化、藝術(shù)化發(fā)展。區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，除滿足基本的購物需求外，更注重消費(fèi)者的參與、體驗(yàn)和感受，對(duì)空間和環(huán)境的要求也較高。這種模式強(qiáng)調(diào)對(duì)消費(fèi)者的心理需求進(jìn)行挖掘，從生活情境出發(fā)，營造一種休閑購物環(huán)境，使得建筑、環(huán)境和人的消費(fèi)環(huán)節(jié)更為協(xié)調(diào)，在購物中，視覺、聽覺、味覺、嗅覺等都能享受到愉快的體驗(yàn)，成為真正的小型生活方式中心。
（法制晚報(bào) 記者 張東妮）
