本文以佛山新福港為例，從佛山租金現狀調研及未來預測、本項目租金定價測算模式、項目首年租金總表三大方面，對項目進行系統的租金定價專項指導。

　　對于業內人士來說，這是非常詳細且實操性極強的一個案例詳解。因方案非常全面，內容較多，我們分兩期連續推送。

　　主要項目租金定價現狀及對比分析2/2

　　1)東方廣場-祖廟商圈是目前佛山唯一的市級商圈，客流量大，租金單價最高;

　　2)其余為區域性商圈，其中季華路商圈規劃起點較高;

　　3)保利水城，順聯國際等新興項目以較低的租金換取培育期的較高的出租率及較合理的定位規劃，采取中長期經營策略，效果符合預期;

　　4)區內主要商業項目基本配有百貨、超市、大型餐飲、影院、電子娛樂城等主力店以拉動人氣;各項目同種業態的主力店租金差異不超過25%，與一般零售點500~600%的租金差異相比，不構成影響項目總體租金收入的主要因素;

　　本項目租金定價模式及策略建議

　　1)項目所在的魁奇路商圈屬于規劃中的區域性商圈，本項目近10萬平方米商業體量作為區內最大型的商業項目，規劃有超市、百貨、IMAX影院、大型餐飲，對主力店具備較大的吸引力;

　　2)佛山市場整體零售數據向好，正步入購物中心高速發展期，購物中心提供的業態協同效應使得本項目租金預期高于同區域非購物中心項目;

　　3)佛山在2012~2015有多個大型商業項目落成，預計在一般零售店租賃階段會因供應端壓力影響短期租金回報;

　　4)(次)主力店作為項目定位實現的重要依據，對項目整體租金回報的意義遠大于自身的租金貢獻，主力店租賃階段應綜合衡量意向租戶之品牌影響，運營能力及與項目定位的契合度，制定具備市場競爭力的主力店租金方案以爭取最合適的主力商戶，為后期一般零售店租賃階段增加議價籌碼，增加整體租金回報;

　　5)主力店巨大的前期投入可能需要業主承擔部分費用，該部分應攤分到租期內作綜合衡量;

　　6)地鐵作為本項目重要的人流接入點，對接入樓層租金產生溢價效應。

　　主力店租金定價模型

　　定價依據

　　1)不同業態的(次)主力商戶有各自的成本預算細則及租金測算方程，充分了解主力商戶的租金成本預期，有助于制定符合市場狀況的租金底線。

　　2)根據市場慣例，超市/大型餐飲/百貨/影院等(次)主力店的租金水平均會根據各地區的不同而在一定區間內浮動，因此參考市場通行的租金水平有利于評估本項目相應的(次)主力業態的租金浮動范圍。我司在此基礎上結合影響(次)主力店租金定價主要因素，與區內主要商業項目進行橫比，得出(次)主力店租金定價基準。

　　3)我司就以上所得之各業態租金定價基準，綜合衡量該業態在區內的拓展意愿，幵折合項目的租金策略，作出各(次)主力業態租金定價方案。

　　
　　
　　本項目影院預計租金加權值1為：基準項目租金×項目總分/80

　　
　　本項目影院預計租金加權值2為：基準項目租金×項目加權總值/20

　　本項目預計租金值為：加權值1×80%+加權值2×20%

　　　　
　　本項目影院預計租金加權值1為：50元/平方米/月×91/80=56.88元/平方米/月

　　
　　本項目影院預計租金加權值2為：50元/平方米/月×23/20=57.50元/平方米/月

　　本項目預計租金值為：56.88×80%+57.50×20%=57.00元/平方米/月

　　
　　本項目影院預計租金加權值1為：58元/平方米/月×81/80=58.73元/平方米/月

　　
　　本項目影院預計租金加權值2為：58元/平方米/月×16/20=46.40元/平方米/月

　　本項目預計租金值為：58.73×80%+46.40×20%=56.26元/平方米/月

　　
　　本項目影院預計租金加權值1為：60元/平方米/月×78/80=58.50元/平方米/月

　　
　　本項目影院預計租金加權值2為：60元/平方米/月×16/20=48.00元/平方米/月

　　本項目預計租金值為：58.50×80%+48.00×20%=56.40元/平方米/月

　　
　　本項目影院預計租金加權值1為：45元/平方米/月×86/80=48.375元/平方米/月

　　
　　本項目影院預計租金加權值2為：45元/平方米/月×19/20=42.75元/平方米/月

　　本項目預計租金值為：48.375×80%+42.75×20%=47.25元/平方米/月

　　
　　根據國家廣電總局8月7日各市電影票房統計數據公報,佛山市10家列入統計影院上半年票房總額約合RMB52,000,000。

　　
　　
　　
　　
　　（來源：商業地產學院）