現(xiàn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已進入運營階段，“商業(yè)地產(chǎn)的成敗看運營”這句在業(yè)內(nèi)幾乎是膾炙人口的話，可謂“金科玉律”，然而，卻抵不過現(xiàn)實的殘酷，所謂的“商業(yè)地產(chǎn)運營”對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍然不過是水中花，鏡中月般，雖然美好，卻仍然夠不著摸不到。縱觀國外西方先進的商業(yè)不動產(chǎn)運營理念，無一例外均要依靠運營來實現(xiàn)物業(yè)增值與升值，然而，實際上，國內(nèi)眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營團隊，大部分以前從事百貨或傳統(tǒng)行業(yè)，現(xiàn)業(yè)內(nèi)現(xiàn)狀是，其一，要么在套用百貨業(yè)的經(jīng)營思想在運營商業(yè)一地產(chǎn);其二，要么套用住宅房地產(chǎn)的運營思想來運營商業(yè)地產(chǎn)。而對商業(yè)地產(chǎn)運營階段所必備的專業(yè)知識、法律知識等均非常缺乏。商業(yè)地產(chǎn)是高度復合型的一門專業(yè)，其涵蓋了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等行業(yè)，可不是一句空話，作為商業(yè)地產(chǎn)運營的決策者或職業(yè)經(jīng)理人，不但需要懂商業(yè)地產(chǎn)基本運作規(guī)律，還必須熟悉國家關(guān)于商業(yè)經(jīng)營的法律、法規(guī)，更需結(jié)合企業(yè)管理模式、經(jīng)營流程等，以便實施利益最大化，防范風險，妥善解決問題。
縱觀國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，有出售、只租不售和租售并舉三種方式。出售的模式優(yōu)點是能夠迅速的回籠資金。但由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風險較高、投資回收期長”等特點，直接銷售困難重重。只租不售，由公司自己長期持有商業(yè)地產(chǎn)，對項目進行整體開發(fā)、整體規(guī)劃、整體經(jīng)營管理，通過將商鋪對外出租，以收租作為贏利模式。于此就必須著重注重考慮周圍商圈和商業(yè)氛圍的現(xiàn)狀及未來的成長性，招商時候?qū)ι虘暨M行有條件選擇，看重商戶的自身實力和經(jīng)營商品的品牌。租售并舉，“部分持有，部分銷售”，這一方式取決于公司的資金流通考慮。根據(jù)企業(yè)的情形，在考慮只租不售的模式下，公司與經(jīng)營戶簽訂鋪位租賃合同，將鋪位出租經(jīng)營戶，對租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責任等進行約定。在租賃期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系，出現(xiàn)任何糾紛可以直接適用租賃合同。于是，考慮如下可能出現(xiàn)的法律問題。
1、選擇承租戶
公司在考慮出租時，不能僅以租金的角度選擇承租客，而是應(yīng)該對其行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給公司穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。
知名商家一般在長期的商業(yè)經(jīng)營運作中積累了很多的經(jīng)驗，具有優(yōu)秀的營銷理念、經(jīng)營管理能力和團隊精神及很強的吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續(xù)健康經(jīng)營的能力比較強，其良好發(fā)展，與市場發(fā)展也會起到促進作用。
2、承租戶的合法經(jīng)營責任
承租人在法律允許的范圍內(nèi)享有租賃物業(yè)上自主經(jīng)營的權(quán)利，同時也自主承擔相應(yīng)的經(jīng)營風險和法律責任。租賃合同須約定當承租人出現(xiàn)違法行為的時候，公司享有可以提前解約，收回鋪位的權(quán)利。
3、鋪位的裝修改造
承租人通常都會對承租上鋪進行不同程度的裝修改造。為避免雙方陷入爭執(zhí)的僵局，事先的約定是非常必要的于此，須約定：
一、必須事先得到公司的書面同意。
二、不能損害原主體結(jié)構(gòu)，影響建筑安全。
三、裝修工程的消防報批和驗收責任由承租人負責。
四、合同期滿或提前終止時，裝修歸公司所有。
4、轉(zhuǎn)租問題
轉(zhuǎn)租通常分為兩種方式，一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。
對此，必須約定承租人未經(jīng)公司書面同意擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，解除租賃合同，收回鋪位。
5、商業(yè)保險
自主經(jīng)營后，公司要面對眾多的獨立商戶，商戶自身的實力參差不齊，同時，人流量聚集是商業(yè)經(jīng)營時的一個突出特點。因此在租賃合同中約定商戶應(yīng)購買相應(yīng)的財產(chǎn)保險。同時公司應(yīng)考慮如下保險：
一，財產(chǎn)一切險。承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風、風暴、暴雨、洪水、水災(zāi)、凍災(zāi)、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆發(fā)、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸;
二，第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險人支付的賠償金額。
6、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險分析
在租賃合同中寫明，在商戶欠租的情況下公司享有對商戶采取停水停電的權(quán)利，公司作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對于商戶的欠租，公司是可以采取停水停電措施，屬于自助措施。但是，需要注意的是，應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知將采取的停水、停電措施，以減小風險。
7、承租戶對商鋪的優(yōu)先購買權(quán)
合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”此條規(guī)定即是對承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律保護。依照上述規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當具備以下條件：
承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止，則承租人不享有此項權(quán)利。
優(yōu)先購買權(quán)只能在出租人決定出賣租賃房屋后享有，并且必須在接到出賣通知后三個月內(nèi)行使，如雙方無其他約定的話。
承租人必須是在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
所謂同等條件，主要是指價格以及價款的給付時間、給付方式等。第三人的出價條件優(yōu)于承租人時，承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當承租人與第三人的出價同等時不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的違法行為。
8、設(shè)定抵押
《物權(quán)法》第一百九十條對這個問題做了明確規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”即物業(yè)的租賃關(guān)系與抵押關(guān)系允許同時存在，但成立時間在先的權(quán)利效力大于成立時間在后的權(quán)利。
9、承租戶違約，對其強行收回鋪位等措施的法律分析
承租戶違約，在滿足合同解除條件的情況下，如出現(xiàn)承租戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，可采取強制收回鋪位的措施，考慮到承租戶仍然享有對其物品財產(chǎn)的所有權(quán)，不能以欠租為由而隨意侵犯承租戶財產(chǎn)的所有權(quán)，建議應(yīng)采取委托穩(wěn)妥措施。
首先，郵寄解除租賃合同通知書，寫明承租戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則將強行收回鋪位。
其次，如超過該期限仍未搬離：
1、邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理鋪位的整個過程進行公證;
2、聘請第三方，最佳偉律師作為見證，并對承租戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據(jù);
3、將遺留物品妥善保管，并書面通知留存物品的地點和清單。
