核心提示： 商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否成功，經(jīng)營(yíng)壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在商業(yè)業(yè)態(tài)上，對(duì)于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異。
1、商業(yè)項(xiàng)目的三種租金方式
商業(yè)項(xiàng)目的租金方式主要分為純租金、純扣點(diǎn)以及租金加扣點(diǎn)這三種形式。
一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否成功，經(jīng)營(yíng)壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對(duì)于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式上存在純租金、純扣點(diǎn)、租金加扣點(diǎn)的這三種形式;而生活服務(wù)、娛樂(lè)休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶會(huì)選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。
不同業(yè)態(tài)對(duì)于運(yùn)營(yíng)方式有不同的偏好。即使是同一個(gè)業(yè)態(tài)，不同的品牌也會(huì)根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營(yíng)制度，從而使品牌可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升知名度，獲得更多的利潤(rùn)。
2、如何進(jìn)行租金測(cè)算?
租金測(cè)算方法多種多樣，角度不同，采用方法也不盡相同。常用的租金測(cè)算方法有幾個(gè)途徑：
①實(shí)地調(diào)研;
�、诰W(wǎng)絡(luò)查詢;
�、叟c第三方公司合作;
④通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推(適用于調(diào)研難度較大的大型商場(chǎng)租金估測(cè));
⑤經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)
針對(duì)沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對(duì)較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研;針對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對(duì)較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過(guò)營(yíng)業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷。
通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推方法的前提是要了解各個(gè)業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平，估計(jì)該類業(yè)態(tài)的承租水平。
通用公式：
年租金=年?duì)I業(yè)額*承租水平
租金單價(jià)=年租金/12/30/租賃面積
承租水平為行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，有時(shí)可根據(jù)毛利率估算
簡(jiǎn)單介紹常見(jiàn)的幾種業(yè)態(tài)的承租水平：
餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營(yíng)業(yè)額的8%-12%;大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營(yíng)業(yè)額的7%-8%。
娛樂(lè)類：依據(jù)影院的營(yíng)業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的12%;KTV的承租水平一般較低，租金占營(yíng)業(yè)額比例約在3%-5%左右。
超市：賣場(chǎng)中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營(yíng)業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。
電器賣場(chǎng)：電器賣場(chǎng)的承租水平一般為營(yíng)業(yè)額的2%-3.5%左右。
百貨：屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營(yíng)業(yè)額的12%-17%。
KTV租金測(cè)算：
2000平米錢柜KTV，單日銷售額約15萬(wàn)，承租水平約4%-5%。
年?duì)I業(yè)額=日營(yíng)業(yè)額*12*30=15*30*12=5400萬(wàn)元
租金=年?duì)I業(yè)額*承租水平=5400*4%=216萬(wàn)元
租金單價(jià)=年租金/12/30/租賃面積=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日
3、購(gòu)物中心租金定價(jià)方法
根據(jù)商圈租金水平、商家承受能力，購(gòu)物中心投資回報(bào)，綜合考慮以下幾種定價(jià)方法：
租金水平類比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。
保本保利定價(jià)法：以商家的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠商能夠贏利，購(gòu)物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前，通常會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測(cè)算。
投資收益分析法：以本項(xiàng)目的銷售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不作推導(dǎo)。
項(xiàng)目成本定價(jià)法：以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。
4、影響租金的幾個(gè)因素
租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：
樓層因素
包括兩方面，有樓層差價(jià)及無(wú)樓層差價(jià)。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)樓層差價(jià)(例如女人街開(kāi)盤(pán)時(shí))，用以鼓勵(lì)銷售，造成搶購(gòu)之現(xiàn)象，進(jìn)而積累業(yè)主信息，同時(shí)也是招商銷售的賣點(diǎn)。
一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價(jià)，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每上升(下降)一個(gè)樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。
配套組合因素
本因素可說(shuō)明當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪(店中店)形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價(jià)。
商業(yè)業(yè)態(tài)因素
此計(jì)算方法也稱浮動(dòng)租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：?jiǎn)挝幻娣e(每平米)每月產(chǎn)生的銷售收入。
實(shí)際使用面積*抽成扣點(diǎn)=租金。
5、案例：蘇州**國(guó)際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局及租金定位方案
①主力商家：對(duì)主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補(bǔ)貼等方式或聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)降低商戶進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn);對(duì)規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場(chǎng)可自營(yíng)。
�、谛∩碳遥盒∩碳矣袕谋娦睦恚谥髁Φ暌岩M(jìn)的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)拉高小商家租金，提升開(kāi)發(fā)商整體經(jīng)濟(jì)效益。
�、圩赓U年限、免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年;餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于免租期在12個(gè)月以上的商家應(yīng)采分階段支持，避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的現(xiàn)象。
（來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
