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主題:如何制定餐飲、娛樂、超市、百貨的租金?

聯(lián)商小編

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如何制定餐飲、娛樂、超市、百貨的租金?

  核心提示: 商業(yè)項目的經(jīng)營能否成功,經(jīng)營壽命能否持久,在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在商業(yè)業(yè)態(tài)上,對于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異。

  1、商業(yè)項目的三種租金方式

  商業(yè)項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。

  一個商業(yè)項目的經(jīng)營能否成功,經(jīng)營壽命能否持久,在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上,對于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異,例如:服裝類業(yè)態(tài)在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式;而生活服務(wù)、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此,不同的業(yè)態(tài)商戶會選取不同的租金方式,而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。

  不同業(yè)態(tài)對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業(yè)態(tài),不同的品牌也會根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運營制度,從而使品牌可以擴(kuò)大市場份額,提升知名度,獲得更多的利潤。

  2、如何進(jìn)行租金測算?

  租金測算方法多種多樣,角度不同,采用方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑:

  ①實地調(diào)研;

  ②網(wǎng)絡(luò)查詢;

  ③與第三方公司合作;

  ④通過營業(yè)額進(jìn)行反推(適用于調(diào)研難度較大的大型商場租金估測);

  ⑤經(jīng)驗數(shù)據(jù)

  針對沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對較小,且調(diào)研數(shù)據(jù)相對真實、準(zhǔn)確,可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研;針對大型商場或大型餐飲娛樂業(yè)態(tài),租金調(diào)研相對較為困難,可考慮選用與第三方公司合作,或通過營業(yè)額反推,或憑借經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進(jìn)行判斷。

  通過營業(yè)額進(jìn)行反推方法的前提是要了解各個業(yè)態(tài)的承租水平,或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平,估計該類業(yè)態(tài)的承租水平。

  通用公式:

  年租金=年營業(yè)額*承租水平

  租金單價=年租金/12/30/租賃面積

  承租水平為行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù),有時可根據(jù)毛利率估算

  簡單介紹常見的幾種業(yè)態(tài)的承租水平:

  餐飲類:快餐承租水平較高,一般為營業(yè)額的8%-12%;大型餐飲承租水平略低于快餐類,約為營業(yè)額的7%-8%。

  娛樂類:依據(jù)影院的營業(yè)額分配,一般毛利水平在30%左右,承租水平約占影院票房的12%;KTV的承租水平一般較低,租金占營業(yè)額比例約在3%-5%左右。

  超市:賣場中,超市的租金水平幾乎是最低的,僅為營業(yè)額的2%-3%左右,因超市毛利較低。

  電器賣場:電器賣場的承租水平一般為營業(yè)額的2%-3.5%左右。

  百貨:屬高毛利業(yè)態(tài),毛利水平一般在20%-30%,因此承租水平也較高,約為營業(yè)額的12%-17%。

  KTV租金測算:

  2000平米錢柜KTV,單日銷售額約15萬,承租水平約4%-5%。

  年營業(yè)額=日營業(yè)額*12*30=15*30*12=5400萬元

  租金=年營業(yè)額*承租水平=5400*4%=216萬元

  租金單價=年租金/12/30/租賃面積=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日

  3、購物中心租金定價方法

  根據(jù)商圈租金水平、商家承受能力,購物中心投資回報,綜合考慮以下幾種定價方法:

  租金水平類比法:以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ),推測本商圈與本項目租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。

  保本保利定價法:以商家的租金承受能力為基礎(chǔ),分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點。只有多數(shù)廠商能夠贏利,購物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前,通常會對營業(yè)額、租金、保本保利點作測算。

  投資收益分析法:以本項目的銷售價格水平推算預(yù)期實現(xiàn)的租金水平,該方法僅作參考,不作推導(dǎo)。

  項目成本定價法:以項目的投資成本為基礎(chǔ),按靜態(tài)回報率推算項目租金均價。

  4、影響租金的幾個因素

  租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應(yīng)量等因素造成不同差異,現(xiàn)就上述因素綜合分析如下:

  樓層因素

  包括兩方面,有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素,亦有極少數(shù)商業(yè)項目無樓層差價(例如女人街開盤時),用以鼓勵銷售,造成搶購之現(xiàn)象,進(jìn)而積累業(yè)主信息,同時也是招商銷售的賣點。

  一般商業(yè)項目中采取多為有樓層差價,一般而言,以一樓為基準(zhǔn),每上升(下降)一個樓層,其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。

  配套組合因素

  本因素可說明當(dāng)商鋪處于同一樓層時如何區(qū)別商鋪租金價格。如商業(yè)項目將樓層劃分為商鋪(店中店)形式,則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價。

  商業(yè)業(yè)態(tài)因素

  此計算方法也稱浮動租金法,按照傳統(tǒng)百貨的作法,不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率,同樣,此方法也可于租賃形式中借鑒,一般算法為:單位面積(每平米)每月產(chǎn)生的銷售收入。

  實際使用面積*抽成扣點=租金。

  5、案例:蘇州**國際廣場業(yè)態(tài)布局及租金定位方案

  ①主力商家:對主力店,品牌形象較好商家,采取低條件租賃,如裝修補(bǔ)貼等方式或聯(lián)營扣點降低商戶進(jìn)駐風(fēng)險;對規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài),如美食廣場可自營。

  ②小商家:小商家有從眾心理,在主力店已引進(jìn)的基礎(chǔ)上,可適當(dāng)拉高小商家租金,提升開發(fā)商整體經(jīng)濟(jì)效益。

  ③租賃年限、免租期:一般業(yè)態(tài)控制在2-3年;餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續(xù)經(jīng)營,對于免租期在12個月以上的商家應(yīng)采分階段支持,避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的現(xiàn)象。
  (來源:商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院)

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hi,你好,請多關(guān)照~

杜云峰

積分:224  聯(lián)商幣:103
  |   只看他 2樓
有沒有一些參考案例啊!~???
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二三線城市綜合體操盤手,正在操作廉江市一個55萬方的城市綜合體項目啊!~
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