聯商網專欄：“冬天如果來了，春天還會遠嗎?”

　　這是19世紀英國浪漫主義詩人雪萊在他的詩作《西風頌》中的最后一句話，“If winter comes, can spring be far behind?”。

　　而我們今天來套用雪萊這句詩的邏輯，審視我們當前面臨的已經瘋狂的商業地產市場，也許可以注解商業地產這匹脫韁野馬的未來前景——

　　房地產的秋天已經來了，商業地產的冬天還會遠嗎?

　　一、2014年中國房地產及商業地產市場綜述

　　經濟高速增長轉向中低速增長影響房地產市場有效增長，這是2014年乃至今后一段時期中國房地產市場所呈現的趨勢。中國經濟告別前幾年10%以上的高速增長時代，面臨一定下行壓力，2014年，全國經濟增速數據是7.4%。

　　在高度杠桿化的時代，中國經濟增速放緩可能會導致一系列金融違約的發生，尤其是高度負債化的房地產行業，這種風險目前已不是端倪，而是已經開始在全國房地產業顯現，現在商業地產所呈現的勢頭，像極了幾年前住宅市場的過熱現象。

　　2014年住宅房地產市場出現全國范圍內的調整，且由此引發相關的經濟放緩。眾多城市住宅房地產市場供過于求的狀況對價格及銷量產生影響，并給當地經濟帶來壓力。由于供大于求的現象，導致房企資金發生問題，“全民房地產”現象孳生的高額的民間借貸利率進而引發民間集資和債務危機，另一邊，城市空城、鬼城高樓林立大量房子卻持續無人問津，這一切，進一步加速房地產市場發生盤整。有機構及其專家預測，未來一段時期過后，房企將大量蒸發，所剩數量不及原來三分之一。

　　縱觀這幾年房地產市場和房地產行業發展的歷程，得出一條結論：今天大多房企的悲劇，是房企幾年前就自己為自己預先設計好的：如果有一天開發商不行了，那一定是開發商自己干死了自己。

　　同樣，商業地產市場也充滿風險。罔顧市場規律，缺乏科學組織論證與專業運營能力，有量無質，資金成本高昂，這都是當前商業地產行業一些企業的致命問題。

　　由于住宅地產市場的不景氣，商業地產項目成為眾多生死邊緣的房企謀求轉型的選擇。其中，商鋪和城市購物中心的發展呈現極度興奮狀態，恰似剛剛過去的住宅泡沫市場。筆者認為，這種狀況無疑在復制近在眼前的住宅市場的老路，快速沉淀隱患。

　　2014年期間，盡管經濟增長放緩，國內市場對寫字樓空間的需求及其投資仍相對保持穩定。但一線城市寫字樓物業平均空置率無明顯改善，二線城市平均空置率則因2013年竣工的大量新增供應而有所增長。

　　在商鋪物業方面，市場呈穩定表現。但是供量與需求逐漸拉開距離。在全球一些地區，商業地產投資回報表現也出現回溫現象，2014年英國商業地產發展迅猛，無杠桿收益可能接近20%。商業地產租金進一步上漲，所得收益相當可觀，預計2015年英國商業地產的總回報率將在10%到12%之間。這種現象說明，國內商業地產過火有一定的強勁基本面支撐。

　　不過，商鋪房地產的基本面則依靠龐大的人口基數、收入的持續增長以及生活水平的不斷提升而保持相當穩固，但該類物業亦面臨著由蓬勃發展的電子商務市場所帶來的嚴峻挑戰。過去數年間，商鋪房地產市場吸引了眾多發展商，于全國范圍內開發購物中心，引發供過于求風險，二線城市很明顯，甚至蔓延三四線城市過熱升級。

　　預計這種狀況在2015年繼續發酵，全國各地寫字樓空置率攀升，商鋪物業市場將出現供應達到峰值，呈現開發過剩狀態。

　　在各地，商業地產開發仍舊方興未艾，計劃龐大，一波高過一波，這給市場帶來一些隱憂。

　　2015年，江蘇各地計劃開業的購物中心、商業廣場、綜合體等大型商業項目將超過1500萬平方米，而山東省各級城市2015年計劃開業商業項目的純商業面積超過2900多萬平米。

　　住宅地產持續低迷，經濟形勢遇冷，將導致2014年企業轉型商業地產投資過熱的苗頭在2015年得到迅速升溫，這種狀況將延續3至5年，直至因開發商、運營商形成巨額虧損，資金鏈出現大問題。

　　二、當前國內商業地產隱含的問題

　　商業地產市場存在由區域泡沫化轉向全國泡沫化風險

　　房地產企業受住宅地產形勢影響急于尋求產品轉型和經營轉型，消費環境、消費行為變化，城鎮化發展等因素刺激商業地產持續快速增長，同時也迅速加劇了商業地產由區域泡沫化向全國泡沫化風險的增大。這種苗頭已經在國內一些城市出現。比如，早在2013年，杭州購物中心建設開發體量就引起了業界擔憂，當年800萬平米購物中心體量，引起業界杭州購物中心“飽和”的說法。2014年，南京媒體出現“南京商業地產泡沫高漲”說法，南京本地專業人士認為，南京已運營的購物中心，可圈可點的項目屈指可數，建立在住宅地產模型之上的商業地產開發模式，已經嚴重影響到了整個市場的發展進程。只要不能成為區域性商業中心的購物中心，就必死無疑。不容忽視的是，多數投資者似乎都忽視了未來經營狀況這個至關重要的問題，盲目開發的商業項目非常普遍。

　　值得警惕的是還有三四級城市。全國房地產市場出現盤整，房企轉型的觸角延伸至地縣級小城市，由于實體零售顧客的興趣開始轉向能夠提供更多體驗的購物中心，所以縣級市毫無商業經濟規劃的購物中心建設熱潮如火如荼。

　　去年，筆者考察河南中部地區的一個經濟發達的縣級市的商業地產市場，這個縣級市全區總人口只有70萬，縣城常住人口10多萬，但是目前已經開業的模仿萬達廣場模式的商業綜合體已經有兩家，總面積超過10萬平米;在建購物中心一家，面積近10萬平米，其中百貨、休閑購物面積達60000平米，計劃2015年開業;規劃購物中心數量還有3家，商業規劃面積超過20萬平米，業已啟動籌備。上述幾家購物中心，不管已經開業還是正在籌建，單就市場和商圈就面臨如下三個明顯問題：1、除一家所處新舊區結合部，相距較遠外，其它數家均扎推頂牛傳統城區中心區區幾百米半徑內，距離最近的只有300米;2、該商圈已經開業的百貨綜合賣場5000平米以上的有6家，10000平米以上的3家，同時還有數家上萬平米的賣場已經封頂，正在招商;3、這個城市的地理位置也很獨特，和胖東來大本營許昌、省會鄭州處在南北一條直線上，南北車距局均不超過半小時。

　　傳統實體零售增長遭遇斷崖

　　2014年全年，社會消費品零售總額262394億元，同比名義增長12.0%，實際增長10.9%。

　　回看2013——2013年內地社會消費品零售總額實現23.781萬億元，同比名義增長13.1%，增速卻較上年放緩1.2個百分點，這已是連續第三年下滑，成為2004年以來的最低增速。

　　通過上述數據可以看出：2014年全國社會消費品零售總額增長率繼續下降，增速較2013年又下降了1.1個百分點，實現四連滑，持續創2004年來新低。

　　經濟發展趨勢和環境條件的變化，網絡數字時代變臉式更新，傳統零售業態遭遇技術和商業模式革命，人力資源成本和其他綜合成本逆勢攀升，都迫使實體零售面臨增長斷崖。這也是零售總額連續增長率下降的原因。而實體零售產生的深層影響，必然使商業地產產生實質變化從而為商業地產自身帶來發展壓力、生存壓力。

　　電商持續高增，模式多樣化，為商業地產發展帶來壓力

　　與實體零售形成鮮明對比的是：2014年全年，全國網上零售額27898億元，同比增長49.7%。其中，限額以上單位網上零售額4400億元，增長56.2%。所以說，電商綜合增量巨大，發展迅猛，為實體零售和商業地產運營帶來壓力。

　　阿里巴巴成功于紐交所上市，一度取代李嘉誠而問鼎前者盤踞多年的亞洲首富寶座，成為電商風云歷史的劃時代之筆，進一步波及實體零售，進而影響商業地產發展。

　　地方商業發展戰略規劃缺失、商業布局失衡

　　在房地產市場跌宕起伏的非典型變化中，泡沫風險甚至危機的形成，除了源于投資者盲目跟風因素外，地方政府對商業規劃的缺位是主要原因，政績、GDP這些東西始終是繞不開的宿命、揮之不去的陰影。所以對于我們這些業內研究和從業人士來說，即便有幾許洞察，也只能選擇“寧做痛苦的清醒者”了。

　　不少地方政府并沒有將城市規劃與商業網點規劃統籌安排，沒有科學依據的搭配商業用地和住宅用地比例，缺乏對整個城市經濟發展規律和人口布局的考慮。而一些開發商追求短期利益，采用以銷售為導向的開發模式，直接導致很多城市熱點區域商業項目扎堆，其他區域配套不足，導致整個城市商業布局失衡的現象。

　　地產商經驗缺失，專業能力不足，產品質量與創新乏善可陳

　　有數據表明，近兩年，中國在建購物中心面積占全球的一半以上。但是，量上去了，質卻一般。體現購物中心價值的最重要的兩項指標是租金和空置率，在一些地區，通過這兩個數據可以看到問題，目前的情況是租金下降，空置率上升。北京、廣州優質商圈的商鋪空置率達到兩位數。業內出現北京“滿城盡是購物中心”的說法，而且這些購物中心在開發建成以后同時又出現運營、自持資金壓力大的問題;二線城市中空置率有超過20%的，譬如沈陽。一些品牌擔心缺少客群而不愿意進駐新商場。造成這一局面的重要原因，是地產商缺乏商業地產開發運營經驗，缺乏專業運營實力，產品質量一般，規劃設計運營各環節不思創新。

　　行業專業人才不足是致命瓶頸

　　操作、建設、開發商業地產，尤其是這兩年風云際會炙手可熱的購物中心、城市綜合體、商業綜合體等大體量商業地產項目，行業的熱門崗位包括操盤手、招商及運營人才，早期內地從香港引進人才、專業運營經驗到大陸，成為第一代購物中心的招商運營團隊。之后，萬達成為商業地產界的黃埔軍校，從萬達流向各個房地產公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的萬達人，在萬達體制內可以發揮才華，出來后橘淮而枳卻未必能干好。目前的情況是，跳槽的多，薪酬漲的也快，但200萬年薪難求好的項目操盤手，真正能搞好一個項目的人并不多。尤其是在商業地產受到電商沖擊、亟待突破的背景下，就更凸顯出人才的稀缺。

　　資金瓶頸制約商業模式轉型創新

　　商業地產的開發運營同住宅不同，投資大、周期長、回報慢，資金成本通常很高，與商業地產對資金的需求很不匹配。私募資金、民間資金成本高的奇高，導致商業項目運營成本失控，成為商業地產運營“殺手”。融資市場不規范，融資成本高企，資金鏈不穩固，是商業地產開發商和運營商陷入厄運的主要因素。所以說，商業地產乃至房地產行業要發展，首先要解決融資問題、金融規范、融資創新問題，但，這個領域的確還是有很長的路要走。

　　對開發商來說，最大的挑戰還在于自持商業物業帶來的資金壓力和運營成本壓力。自持大型商業物業養商期可能短則3-5年，長則8-10年，才能達到收支平衡。有些開發商很樂觀，這是緣于不專業的投資分析和財務分析，實際運作會非常艱難。自持商業對開發商的資金鏈條形成了巨大的挑戰。

　　而創新需要的不僅是大腦，需要實力、人才、資金、專業能力和其它綜合資源支撐。不幸的是，這些恰恰都是很多房企或者運營商的短板。

　　三、2015年商業地產發展趨勢及分析

　　難得的機遇

　　經濟轉型升級和新型城鎮化將成為商業地產發展的內生動力。

　　諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茨預言：21世紀世界經濟發展有兩個重要引擎，一個是美國的高科技，一個是中國的城鎮化。

　　人口和城鎮化率持續穩定增長創造商業地產發展機遇

　　中國近年人口持續小幅增長，人口紅利持續為經濟增長帶來相應增長的內需，同時城鎮化率不斷提升改善人口質量，帶來新的經濟增長能動力。

　　一般規律下，城鎮化率提高1個百分點，將帶來GDP增長速度提高0.7個百分點左右，中國城鎮化進程每年約增加1%左右，這就意味著經濟增長持續，社會消費零售額、商業地產也會是期間的關鍵增長點。

　　人口結構的變化，尤其是逐漸步入人口老齡化時代，也導致居民消費結構發生轉變。城鎮居民購物類需求，逐步提升為服務類消費，這會促使具有消費體驗和社會服務功能的大型商業設施的發展。

　　中央圍繞三農問題的政策尤其是農村土地政策的重大突破對商業地產產生相關影響

　　中共十八屆三中全會有關決定中提到建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。這同樣會為未來的城鎮化發展帶來機會，并進而促進商業地產的發展。

　　亂象促洗牌

　　并購、整合、重組，應對泡沫破裂和企業破產危機

　　在成熟市場國家，購物中心行業集中度通常在50%以上。如：美國2012年共有185家奧特萊斯，650多萬平方米可租賃面積，而前2名開發商(著名的西蒙集團的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109個項目和360萬平方米，占有59%的項目和55%的面積。

　　而當前在我國內地，排名前十的商業地產開發商開發掌握的項目及面積均不足10%。未來由于大的經濟環境和經濟趨勢決定，緣于開發商自身資金、實力、人才、運營專業能力的不足，很多盲目開發和被動開發的商業地產項目，將會被低價拋售，甚至大批企業和項目破產。隨之出現并購、整合、重組之風。

　　盲目轉型、供大于求泡沫破裂

　　盲目轉型，跟風開發，城市整體商業規劃缺位，資金鏈斷裂，成本高企，供大于求等致命因素將形成整體商業地產市場的風險。

　　預計自2015年開始，最多五年內，商業地產尤其是大型商業設施市場將出現兩種局面、一種結果——商業地產泡沫狀態達到極限，出現大面積崩盤;未來幾年會出現強強聯手，以強凌弱，并購收購風將會盛行。這兩種現象，都將導致一種結果：商業地產市場經過洗牌，逐步走向理性、冷靜的新常態。

　　房地產的秋天已經來了，商業地產的冬天還會遠嗎?

　　必然的嬗變

　　商業地產在經歷了生死洗禮之后，將產生一系列變化。

　　商業地產實現線上線下融合，新的商業模式誕生

　　線上線下業務實現互補、放棄相互制約將會是未來商業地運營模式的一種選擇。就好比兩年前王健林由瞧不上電商而迅即又組建萬匯網等線上業務，相信他目前更加正視把自己攆下大陸首富寶座的阿里巴巴馬云那樣，比誰都在意線上對實體的沖擊與威脅，更看重線上未來的巨大機遇和利益。APP、微信平臺等為代表的互聯網服務社區模式，也將會成為商業地產運營模式的選擇。而隨著明天的太陽升起，有誰會斷言更新的網絡時代數字營銷模式和營銷工具不會隨時出現在你的視野?所有這些創新的核心，都是基于對數據的控制，可以說，誰掌握了數據，誰就控制了未來。

　　商業地產的業態向體驗型、娛樂休閑型傾斜

　　當前，消費者購物行為隨著互聯網時代影響發生了四個顯著變化：購物空間立體化、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統的商業地產運營方式。

　　為了在電商的沖擊下和顧客消費方式的新變化中殺出一條生路，傳統零售業態在商業地產項目業態中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業態則加速成為商業地產業態經營的主體。

　　2104年，很多在建的購物中心逐步弱化傳統百貨零售的功能，降低百貨比例，逐步增加娛樂、兒童、餐飲比例，一些購物中心餐飲比例超過總經營面積的40%，兒童樂園動輒整層，萬達廣場在一些城市甚至刪除了百貨零售功能。

　　這些變化，甚至被超市業態所吸取，比如安徽樂城超市，這個號稱未來超市的商業設施，全新的科技與體驗感受使快消品超市遠離了傳統的面孔與模式。

　　這一切，都預示著商業地產經營模式、商業模式的轉折式發展與變革。

　　從租售并舉到自持運營，無自持能力的企業將遭遇淘汰

　　當前，一、二線城市核心地段商業基本由開發商自持經營，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段才會考慮物業出租。三、四線城市由于開發商自身綜合實力及運營能力不足，大部分考慮招商租賃，也有部分散售，極少自持，但經營維艱。開發商選擇銷售或租售并舉，這對企業的資金承受壓力有所緩解，特別是那些各方面實力不足的中小企業，選擇自持需要足夠的抗資金壓力能力，所以只剩招租一條路。

　　但是隨著市場不斷成熟、市場重新洗牌，企業優勝劣汰，越來越多的項目進入自持階段，而那些無自持能力的企業將遭遇淘汰。

　　商業地產由招商時代向運營時代轉變

　　商業地產運營并非只有招商一劑良藥。招商亦非一勞永逸，真正的生存關鍵在于招商后全面、有效的經營管理。商業項目除了科學的業態組合、品牌整合、招商執行外，最終還要落實到良性的長期商業運營。因此商業地產運營商要有綜合服務商的概念，為商戶提供各種服務。隨著商業地產發展的逐步深入，未來商業地產項目會進入優勝劣汰的過程，這樣必然促使開發商要重視商業地產運營，這是項目成敗的關鍵因素。

　　未來的商業地產項目，既要有好的業態組合，也要有優秀的運營團隊，這樣才有生存空間，否則，即便是身處沒有競爭壓力的不飽和的商圈里，如果運營一團糟，那么等待它的早晚是被淘汰的命運。
　　（聯商網專欄作者 文/張一夫 轉載請務必注明出處!）