做商業(yè)，有舍才有得，商業(yè)也是“舍得”的藝術(shù)。減電梯數(shù)量，減中庭面積，減地面層洗手間，減停車(chē)位，減大廳等做法，看似節(jié)約成本、提高經(jīng)營(yíng)面積，有時(shí)候并不能達(dá)到提高經(jīng)營(yíng)效率的功效。CIH學(xué)習(xí)中心就與各位聊聊商業(yè)地產(chǎn)間的“舍”與“得”
一、減中庭增面積不一定增租金
如果不考慮購(gòu)物中心廣告收入、停車(chē)場(chǎng)收入等其他收入，購(gòu)物中心租金收入=單位平均租金×實(shí)租面積。其中單位平均租金主要受商家銷(xiāo)售業(yè)績(jī)影響，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與諸多因素有關(guān)，而最直觀(guān)的因素就是**。對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，一方面要求總**，另一方面要求**的均衡性。此外，要注意實(shí)租面積=可租面積×面積出租率，也就是說(shuō)，只有租出去的面積才會(huì)產(chǎn)生租金。
這就是為什么減少中庭面積，租金不一定能夠增長(zhǎng)的原因。開(kāi)發(fā)商非常容易陷入的誤區(qū)就是會(huì)想方設(shè)法提升購(gòu)物中心的實(shí)用率，這也是設(shè)計(jì)師和管理團(tuán)隊(duì)的重要目標(biāo)。在建筑空間與實(shí)用面積之間做出合理的安排的基本依據(jù)是**動(dòng)線(xiàn)分析。而沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商則重點(diǎn)考慮使用面積，往往會(huì)選擇對(duì)中庭等比較大面積的空間下手。
[案例1]某一線(xiàn)城市中將近10萬(wàn)平方米的A購(gòu)物中心，共有地上四層商場(chǎng)和地下兩層停車(chē)場(chǎng)，當(dāng)時(shí)正處于公共裝修和招商階段，在考察現(xiàn)場(chǎng)時(shí)注意到兩個(gè)問(wèn)題。第一，現(xiàn)場(chǎng)的施工人員正在填2~4層的中庭，陪同者解釋的理由是每層的中庭可以填出好幾千平方米的經(jīng)營(yíng)面積，能增加租金收入;第二，在停車(chē)場(chǎng)與地面層除了垂直電梯外，沒(méi)有電動(dòng)扶梯，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為上高樓層有垂直電梯，到一樓步行梯就足夠了。A購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)月內(nèi)商家便紛紛撤場(chǎng)，只剩下電影院和少數(shù)餐館在經(jīng)營(yíng)。
[案例2]一線(xiàn)城市的某大型B購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)近10年經(jīng)營(yíng)，人氣很旺了。但是這個(gè)購(gòu)物中心一直以“迷宮”著稱(chēng)，不僅顧客在里面難以找到目標(biāo)商鋪，就是工作時(shí)間短的工作人員也難以辨識(shí)方向。除了面積大外，最重要的一個(gè)原因就是在建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為了增加租賃面積，在一些中庭空間中進(jìn)行了加建，打亂了動(dòng)線(xiàn)遮擋了視線(xiàn)，以至于導(dǎo)視系統(tǒng)不能發(fā)揮作用。
A購(gòu)物中心的做法對(duì)**的均衡性的破壞是明顯的，總**減少，導(dǎo)致單位平均租金下降。案例1填中庭的做法，只會(huì)導(dǎo)致單位平均租金和實(shí)租面積同時(shí)下降，甚至?xí)斐扇龑铀膶訜o(wú)人問(wèn)租的境地。案例2減中庭增面積對(duì)購(gòu)物中心動(dòng)線(xiàn)和空間感的破壞，從而降低了購(gòu)物中心的品質(zhì)。
二、減電梯降成本很可能降**
垂直交通方式有垂直電梯、電動(dòng)扶梯、步行梯三大類(lèi)，設(shè)計(jì)師主要依據(jù)**動(dòng)線(xiàn)分析和技術(shù)指標(biāo)分析來(lái)確定垂直交通方式組合以及位置安排，從而確定各種類(lèi)梯子的數(shù)量;商管人員則還要依據(jù)購(gòu)物中心定位、商戶(hù)組合、消費(fèi)者習(xí)慣以及**量測(cè)算等來(lái)確認(rèn)設(shè)計(jì)師的垂直交通設(shè)計(jì)。
無(wú)論是購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)者，總是希望購(gòu)物中心高樓層也**多;但在進(jìn)行垂直交通安排時(shí)又想當(dāng)然地認(rèn)為高樓層**少，覺(jué)得可以減少相應(yīng)的電梯數(shù)量來(lái)節(jié)省成本和空間，這種減法雖然通常會(huì)受投資人的歡迎，但極具危害性。
[案例3]廣東省廣州市天河城及深圳中信城市廣場(chǎng)都有一個(gè)硬傷，就是頂層與下一層之間比別的樓層之間都少了至少一組電動(dòng)扶梯。當(dāng)這兩個(gè)購(gòu)物中心從低至高樓層逐層旺起來(lái)后，垂直交通壓力驟增。最后，深圳中信城市廣場(chǎng)不得不耗費(fèi)更大成本、嚴(yán)重影響正常經(jīng)營(yíng)地加裝電動(dòng)扶梯，而廣州天河城苦于正常經(jīng)營(yíng)和施工安全等因素考慮，至今也無(wú)法加裝。
[案例4]在某綜合體項(xiàng)目中，包括一個(gè)20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，施工過(guò)程中從圖紙上分析得出電梯太密的結(jié)論，決定去掉一些節(jié)省成本;在**量不是很大的地方，可以讓步行梯代替電動(dòng)扶梯。房地產(chǎn)公司工程部門(mén)也提出電動(dòng)扶梯過(guò)多，建議取消一部分電動(dòng)扶梯，改一部分為水泥步梯。
案例4中建議的直接經(jīng)濟(jì)效益顯而易見(jiàn)：節(jié)省成本總額=電梯單價(jià)×取消電梯數(shù)量-水泥步梯成本，是百萬(wàn)元級(jí)的金額。商業(yè)公司首先要求從概念設(shè)計(jì)公司的走客流動(dòng)線(xiàn)圖開(kāi)始討論，并征求原設(shè)計(jì)師的意見(jiàn)(設(shè)計(jì)師認(rèn)為不宜更改);其次要求所有招商人員按照修改后的電梯分布圖發(fā)表意見(jiàn)，招商人員認(rèn)為去掉電梯或改為步梯的區(qū)域或其中的某些店鋪將會(huì)難于招商;最后征求運(yùn)營(yíng)人員的意見(jiàn)。最終決策者決定按原設(shè)計(jì)圖紙施工。
三、減洗手間或會(huì)影響功能
購(gòu)物中心的重要任務(wù)是為商戶(hù)和消費(fèi)者提供完善的功能和舒適的環(huán)境。購(gòu)物中心在零售業(yè)態(tài)中能有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要是因?yàn)楣δ荦R全的原因。購(gòu)物中心功能一方面是指消費(fèi)功能，即能提供給消費(fèi)者的吃喝玩樂(lè)歇等一站式服務(wù);另一方面是指使用功能，即能免費(fèi)提供公共服務(wù)功能，洗手間就是其中主要的一項(xiàng)。在當(dāng)前城市公共服務(wù)設(shè)施普遍不足的情況下，購(gòu)物中心的洗手間既是提供公共服務(wù)的必要設(shè)施，又是爭(zhēng)取**的必要手段。不夸張地說(shuō)，購(gòu)物中心中占了一定面積的洗手間等功能性設(shè)施，與公共空間和電梯等設(shè)備一起，構(gòu)筑了購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸶哂谄渌麡I(yè)態(tài)商鋪?zhàn)饨鸬母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)。購(gòu)物中心的設(shè)備設(shè)施越完善、公共服務(wù)越周到，附加的商鋪價(jià)值就越高。
另外，將購(gòu)物中心停車(chē)場(chǎng)部分改為商鋪的做法也不是個(gè)別現(xiàn)象。現(xiàn)在在一二線(xiàn)城市由于停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)高、停車(chē)功能競(jìng)爭(zhēng)激烈等原因，但開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)發(fā)展成熟，一般不會(huì)改停車(chē)位為商鋪，而且車(chē)位配比還逐步提高。但在三四線(xiàn)城市，還有做這種減法的市場(chǎng)，至于是不是陷阱，則要視情況而辨了。
[案例5]一省會(huì)城市約15萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，在方案設(shè)計(jì)向深化設(shè)計(jì)階段，商管公司發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司取消了首層的洗手間。詢(xún)問(wèn)原因，項(xiàng)目公司回答：一是首樓的面積價(jià)值很高，安排洗手間太浪費(fèi);二是如果在首層設(shè)洗手間，會(huì)有人不買(mǎi)東西而專(zhuān)門(mén)上洗手間。事后，在商管公司的堅(jiān)決要求下，與原方案設(shè)計(jì)公司取得聯(lián)系，最終恢復(fù)了首層的洗手間。
四、購(gòu)物中心功能是核心
通過(guò)上述案例，筆者歸納出“購(gòu)物中心減法陷阱”定義：購(gòu)物中心項(xiàng)目決策者沒(méi)有經(jīng)過(guò)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理人員論證同意，在設(shè)計(jì)與施工過(guò)程中決定減空間、減設(shè)備、減設(shè)施，以求節(jié)省成本、增加面積，但實(shí)則影響購(gòu)物中心功能和**動(dòng)線(xiàn)，并在實(shí)施后最終影響購(gòu)物中心價(jià)值的做法。
由此表明：不要輕易減空間，例如中庭空間感是購(gòu)物中心優(yōu)于其它傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的重要方面;不要隨意減設(shè)備，例如電梯是購(gòu)物中心走客流動(dòng)線(xiàn)完整合理的主要保證;不要任意減設(shè)施，例如合理配置洗手間是保證購(gòu)物中心功能的重要措施。
為防范減法成陷阱，決策者在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程中要注意以下事項(xiàng)。
第一，購(gòu)物中心減空間、減設(shè)備、減設(shè)施(簡(jiǎn)稱(chēng)“三減”)并不一定是陷阱。在很多情況下，采取優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃、優(yōu)化店鋪劃分、優(yōu)化商戶(hù)組合等方式，確實(shí)可以通過(guò)三減達(dá)到節(jié)省成本、增加實(shí)租面積的效果。
第二，構(gòu)成減法陷阱的識(shí)別要點(diǎn)看是否影響購(gòu)物中心功能和**動(dòng)線(xiàn)。在設(shè)計(jì)方面，注重設(shè)計(jì)單位的選取，注重方案設(shè)計(jì)(包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì))與深化設(shè)計(jì)(包括擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì))的銜接;在商管方面，注重商業(yè)規(guī)劃與招商實(shí)現(xiàn)的檢查和運(yùn)營(yíng)管理的可操作性。最重要的是，站在商戶(hù)、消費(fèi)者的立場(chǎng)，去模擬體驗(yàn)購(gòu)物中心的功能，模擬走走客流動(dòng)線(xiàn)。
第三，單獨(dú)講成本不如考慮投入產(chǎn)出比。例如電動(dòng)扶梯成本顯然比水泥步行梯成本高，但沒(méi)有人懷疑電動(dòng)扶梯的便捷性對(duì)**貢獻(xiàn)大。所以，對(duì)于空間和設(shè)備設(shè)施而言，評(píng)估其對(duì)購(gòu)物中心的產(chǎn)出貢獻(xiàn)是需要有購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的全面經(jīng)驗(yàn)的。
第四，輕易不要做小減法。除了上面的三減可能會(huì)構(gòu)成陷阱外，有時(shí)候?qū)ρb修材料和器具的選擇也會(huì)出現(xiàn)影響全局的失誤。例如整個(gè)購(gòu)物中心的裝修材料都是按高檔裝修要求選取的，突然在選取潔具時(shí)選擇了不知名品牌，結(jié)果拉低了整個(gè)購(gòu)物中心的裝修檔次，前期大量形象投入功虧一簣。
