聯商網消息：隨著圣誕節的到來，杭州濱江寶龍城進入周年慶典季。

《聯商網》注意到，由于并未到達三年或五年大調整期，開業一年以來，濱江寶龍城的商業動線與品牌結構變化不大，預計品牌置換率在10%左右。

從經營團隊提供的數據可以看出，除了今年9月濱江龍湖天街開業帶來小幅震蕩，這個項目的客流呈現穩步上升的趨勢，其中工作日日均客流保持在5萬左右，周末可以突破7萬。今天開始的周年慶活動正值圣誕，加上300多個品牌年末最大力度SALE、特色餐飲店全新開業、親子游園會、新歌聲潮歌會、飄雪、潮拍、抽獎等多個維度的活動組合，周年慶四天的客流有望接近40萬。

△ 杭州濱江寶龍城周年慶現場

《聯商網》預計，隨著五樓集合了蕾蕾美顏、唯瑜伽等多個生活方式業態的屋頂花園、藝珺酒店、寶龍藝術中心的陸續開業，該項目將在明年4月份之后迎來第一個爆發期。

濱江寶龍城是寶龍在杭州布局的一個旗艦項目，“寶龍少帥”許華芳開業期間接受《聯商網》訪問時表示：“杭州濱江寶龍城讓我們重新認識到，我們到底能做到什么程度”。

從區位上來看，地處濱江主干道江南大道以北火炬大道以東的寶龍城，3公里內擁有水晶城、錢塘帝景、盛元慧谷、太陽國際、國信嘉園、彩虹城等成熟住區。除此之外，浙江大學兒童醫院（濱江新院區）、杭州高新實驗小學、高教園區也在其輻射范圍內。

相較于寶龍在杭已開的其他項目，寶龍城的品牌資源呈現出“高配”特征。這個項目集齊了GAP、ZARA、H&M、UR、MUJI、UNIQLO等市場上主流的快時尚品牌。《聯商網》注意到，包括運動專業超市Decathlon迪卡儂、美妝集合店SEPHORA絲芙蘭、家居連鎖店NITORI，這些主力店品牌都是復合型的，是某個專業領域的“品類殺手”，本身的吸客能力也非常強。

設計開發之初，寶龍城就被冠以“藝術”標簽，經營者也在日常運營中不斷強化這個標簽。剛剛過去的11月，濱江寶龍城把戶外圈頗有影響力的“班夫戶外嘉年華及電影巡展”首次引入杭州，通過文化藝術類活動實現品牌價值傳遞。

今天試營業的藝珺酒店，定位“為追求時尚的社會精英人士提供個性化藝術體驗的藝術酒店”。這也是寶龍自營的第一家豪華型藝術酒店，以畫廊為靈感設計，建筑面積13600平方米，有175間客房。比較有意思的是，酒店客房里的藝術品及其衍生品都可以售賣。

△ 藝珺酒店

寶龍藝術中心分為上下兩層共4500平方米，用于展覽展示的空間面積近3500平方米。據寶龍文化集團控股有限公司副總經理彭忠明介紹，該藝術中心的核心內容分為六大板塊：藝術展覽、設計展覽、國際IP商展、國際藝術家駐地、藝術教育、藝術書店與衍生品。按照規劃，明年將有15場大型藝術與設計展覽在藝術中心展出。

△ 寶龍藝術中心

杭州本身是一個比較有文化底蘊的城市，再加上中國美術學院、浙江省美術館、浙江省博物館等藝術相關類機構，寶龍藝術中心對于優質藝術資源的選擇面相對較廣。依托寶龍集團，可能還會有國外資源整合進來。

濱江寶龍城和濱江龍湖天街，一個是寶龍傾注心力打造的標桿項目，一個號稱長三角最優秀的天街，且都位于杭州濱江版塊。自開業起，就常被業內人士相比較。在濱江寶龍城總經理席蕾看來，從一開始，這兩個項目的定位就是差異化的。“濱江寶龍城定位藝術化的區域性商業中心，濱江龍湖天街走年輕潮玩路線。隨著藝珺酒店和寶龍藝術中心的開業，兩者的差異會不斷放大，定位也會更加清晰。”

《聯商網》認為，杭州濱江寶龍城可以說是寶龍這幾年戰略調整的一個綜合表達。

從整個寶龍集團的層面來看，圍繞商業地產這一項核心業務，寶龍通過住宅、寫字樓、酒店、文化產業的布局，構建了一個商業生態。

縱深方向，每一個業務單元又擁有完整產品線。目前，寶龍地產旗下有三大產品線，一是超高端項目“寶龍一城”。一是中端主流項目，即“寶龍城市廣場”。一是高端（中高端）項目，杭州濱江寶龍城正是屬于這類產品。2013年成立的寶龍藝境酒店管理公司，也梳理出三個產品線：中檔藝術酒店“藝悅”，高檔藝術酒店“藝悅·精選”、高端藝術酒店“藝珺”。

這些業務單元通過“N+”方式組合。以上海七寶項目為例，酒店方面引入了W酒店，另外一個重要產品是寶龍文化旗下“寶龍美術館”，相較于同公司的“寶龍藝術中心”，前者更具學術性。11月18日開館當日，寶龍美術館推出收藏展，精選近現代以來的全國書畫名家名作150余件，系統展示中國百年以來各地區、各流派具有代表性的藝術家存世精品，涵蓋海派、京津、手卷、小品、綜合、谷牧舊藏六大板塊。這是許健康私人收藏的首次整體亮相。

打造“產品線矩陣”已成為當下開發商發展的一個重要策略，滿足細分市場的同時，形成協同效應。

席蕾在采訪中表示，與上述策略一起做出調整的還有全國商業網點布局。四年前，寶龍重回一二線戰場。12月21日舉辦的“2017戰略合作發布會上”，寶龍進一步明確了“以上海為中心深耕長三角”的戰略布局。

就目前一二線城市的情況來看，核心城市核心商圈位置稀缺。城市外擴、政府規劃、商業扎堆入駐都為城市次級商圈甚至更低一級商圈的形成提供可能與機會。以杭州為例，除了傳統武林商圈、吳山商圈、湖濱商圈，這幾年還形成了以萬象城、來福士、砂之船為主的錢江新城商圈，遠洋樂堤港、拱墅萬達廣場、中大銀泰城在城北，城西有西溪印象城、城西銀泰城等，星光大道、濱江寶龍城、濱江龍湖天街所屬濱江商圈。

重回一二線市場，藝術加持，寶龍正在追趕同行。

（來源：聯商網 李燕君）