在這種哈一口氣就冒煙兒的季節(jié)，一想到戶外，想到屋頂，簡直一個冷顫就來了，但“素面朝天”的屋頂若有一番換裝想必又是另一種體驗(yàn)！近年來，無論辦公樓、住宅樓、酒店還是購物中心的屋頂都開始有了新的Look。

辦公樓、住宅樓的屋頂多布置花園或者綠色農(nóng)場，而購物中心的屋頂業(yè)態(tài)則更為豐富，運(yùn)動場、餐廳、游樂場、摩天輪……逐漸進(jìn)入屋頂，為單調(diào)枯燥的屋頂帶來不一樣的空間體驗(yàn)。

睿意德曾在2015年根據(jù)在建項(xiàng)目的規(guī)劃測算得知，購物中心屋頂商業(yè)利用率將由當(dāng)前的1％提升至10％，就成都這一城市而言，目前有十來家購物中心已有了屋頂商業(yè)。

那購物中心的屋頂商業(yè)有哪些優(yōu)勢，可以布局哪些業(yè)態(tài)，布局時有哪些需要注意的點(diǎn)了？明源君將利用一些案例展開分析。

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屋頂商業(yè)做得好，可成為城市名片

同時成為人氣引擎

屋頂商業(yè)聽起來體驗(yàn)感滿滿，于購物中心而言有哪些拉動力，明源君將一一分析。

一、可以突破常規(guī)業(yè)態(tài)的層高限制，提升體驗(yàn)

室內(nèi)空間具有封閉性，層高、柱距限制，但是屋頂空間依托其“以天為被地為床”的無拘無束打破了這些限制，也可以打破室內(nèi)大盒子式購物中心的封閉感和沉悶感。

可引入一些室內(nèi)樓層可以施展但體驗(yàn)感沒那么好的特殊業(yè)態(tài)，比如一些適合戶外的農(nóng)場、游泳池、溜冰場等。這類業(yè)態(tài)若是在開放的室外空間布置得當(dāng)，更能帶動參與動力，激起消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

又比如有一些購物中心利用退臺和屋頂引入餐飲業(yè)態(tài)，因其開放自由的氛圍給消費(fèi)者帶來了不一樣的空間場景和體驗(yàn)，多年以來，深得消費(fèi)者歡心。

二、造話題，助力購物中心成為網(wǎng)紅打卡地

在信息碎片化時代，注意力成為一種稀缺資源，且現(xiàn)在很多一二線城市購物中心的數(shù)量呈飽和趨勢，利用屋頂業(yè)態(tài)打造差異化定位，加之造一些話題，可幫助購物中心招徠人流。

以成都IFS的屋頂來講，IFS利用這只屋頂熊貓裝置創(chuàng)造了很多營銷噱頭，以致全球各地的游客來到成都，都會跑來和大熊貓打卡合影，同時也會購物中心帶來客流量和銷售額。

比如2017年5月，這只屋頂大熊貓被春熙路上另一只大熊貓單膝跪地45仰望臉求婚了，當(dāng)時現(xiàn)場一度失去控制，成都人的朋友圈被它倆瘋狂刷屏。

▲被求愛的爬墻熊貓 圖片來源：成都范兒

而在2017年10月1日，當(dāng)這只大熊貓和往常一樣趴在墻上時，地面上的那只曾向它求婚的大熊貓“移情別戀”和另一只大熊貓求愛了，爬墻大熊貓表示有點(diǎn)想哭。

▲“移情別戀”的春熙路熊貓 圖片來源：成都范兒

▲受傷害的爬墻熊貓 圖片來源：成都范兒

這一系列的營銷事件都是圍繞屋頂?shù)难b置熊貓展開，將它打造成一個有情感、有煩惱、有生活的裝置物，接地氣，讓人愿意接近，這個熊貓所在的大樓成為了成都的一張城市名片，購物中心也有一定人流量。

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購物中心屋頂業(yè)態(tài)紛雜

但主題化是大勢所趨

屋頂商業(yè)作為新業(yè)態(tài)，使以往光禿禿或者功能性設(shè)備設(shè)施扎堆的屋頂，呈現(xiàn)出了另一番景象。具體來看，主要有這些一些主題業(yè)態(tài)可以安置在屋頂上。

一、運(yùn)動主題—帶動男性“陪同經(jīng)濟(jì)”

新聞上偶爾飄來“過勞die”的消息，讓人們也越來越關(guān)注自身健康，運(yùn)動健身成了都市白領(lǐng)工作之余、休閑之時的一個選擇，當(dāng)然屋頂也有運(yùn)動新玩法。

新加坡和日本的購物中心屋頂上偏愛設(shè)置跑道、小型足球場、游泳池、健身房等運(yùn)動場所，國內(nèi)的購物中心也開始嘗試。

比如上海長風(fēng)大悅城聯(lián)合國際頂尖建筑設(shè)計事務(wù)所，把跑道建到屋頂，是國內(nèi)第一個建到屋頂?shù)牧杩张艿馈２⑶彝ㄟ^粉紅1KM跑道造型的創(chuàng)意動線，將室外街區(qū)和屋頂聯(lián)通，集中網(wǎng)羅了場內(nèi)運(yùn)動零售如HarleyDavidson、耐克、阿迪達(dá)斯、斯凱奇等運(yùn)動品牌。

▲上海大悅城屋頂時尚運(yùn)動空間 圖片來源：界面新聞

▲上海大悅城凌空跑道 圖片來源：界面新聞

相信很多男性最頭疼的就是陪女朋友逛街，女孩子一直試試得很嗨，男孩子覺得超級無聊。購物中心就抓住了這一點(diǎn)，開始嘗試把電子競技、運(yùn)動場館搬到購物中心內(nèi)，但與這些室內(nèi)場所相比，屋頂露天運(yùn)動場的吸引力更為強(qiáng)大。

而成都凱德廣場·金牛，作為成都第一個擁有天空足球場的購物中心。不但配備了標(biāo)準(zhǔn)的五人制“天空足球場”，還設(shè)置了兒童樂園區(qū)域與寵物樂園，把屋頂空間的運(yùn)動屬性發(fā)揮到了極致，也為購物中心贏得了多方好評。

▲圖片來源：西南商業(yè)地產(chǎn)播報

還有的購物中心因地制宜，在屋頂建造滑雪場、比如芬蘭Koutalaki的屋頂滑雪場，在原有中央廣場，4個獨(dú)立建筑基礎(chǔ)上，依據(jù)天然的高低地勢延伸而來，每個建筑的屋頂都自上而下連接至地面，可作滑雪的雪道。

▲芬蘭Koutalaki

二、游樂主題—抓住兒童和情侶

游樂項(xiàng)目的消費(fèi)人群多為情侶、兒童及兒童帶來的家庭，而屋頂游樂也是緊緊抓住這些消費(fèi)主力。

一些購物中心抓住情侶主題，打造浪漫style。比如2015年開業(yè)的上海大悅城二期就深諳其道，其最大亮點(diǎn)就是擁有獨(dú)一無二的樓頂摩天輪。

摩天輪主要針對戀人，主打求婚，設(shè)有摩天輪餐飲套餐。而且消費(fèi)者可在購物中心官網(wǎng)上預(yù)訂禮物例如求婚用的蛋糕、鉆戒等，從摩天輪下來后即可拿到心儀貨物，積極催生消費(fèi)。

之前明源君講三四線購物中心的兒童業(yè)態(tài)，講到屋頂布局兒童業(yè)態(tài)尤為適宜，可開設(shè)早教、寫生、兒童玩具展等，還可以聯(lián)動家庭一起消費(fèi)，不僅增加人氣，還可以帶動餐飲、兒童消費(fèi)品、電影院、服飾等一系列品類的零售額增長。

比如北京華潤五彩城投資1500萬引進(jìn)華北地區(qū)的獨(dú)家版權(quán)史努比樂園，面積5000平方米。如果消費(fèi)者在購物中心消費(fèi)100元以上，就可獲得1次帶一位兒童游玩的機(jī)會。數(shù)據(jù)顯示，史努比樂園帶來了50%的客流增長和30%的營業(yè)額增長。

▲圖片來源：華潤城公司官網(wǎng)

三、藝術(shù)主題---深入挖掘胃口經(jīng)濟(jì)

現(xiàn)在消費(fèi)者去購物中心，不只是單純的購物消費(fèi)，同時也期待文化體驗(yàn)消費(fèi)。定位藝術(shù)主題的商業(yè)中心K11，獲得消費(fèi)者的追捧就足以說明問題。同樣，屋頂商業(yè)也沒有遺漏這一點(diǎn)，緊緊地抓住了消費(fèi)者的胃口，利用屋頂?shù)拈_闊打造不一樣的藝術(shù)體驗(yàn)中心。

比如位于成都IFS七樓的“雕塑庭院”空中花園，景觀面積超過10000m2。提到空中花園，以往的主題多為綠色環(huán)保，而這個屋頂則致力于塑造藝術(shù)和文化氛圍，引入“雕塑庭院”的概念。

在開闊的綠地上點(diǎn)綴著各國知名藝術(shù)家的雕塑作品，有國際知名藝術(shù)家Lawrence Argent的爬墻熊貓、成都藝術(shù)家周春芽的代表作《綠狗》、趙智能的《嬰兒》等。

▲庭院雕塑作品展

除此之外，平時也會舉辦音樂會、主題藝術(shù)展覽，比如明源君去年8月份去的時候正在舉行樂高藝術(shù)展，用樂高將屋頂庭院裝點(diǎn)成了一個方塊動物園，好不熱鬧。

▲樂高動物園

四、綠色環(huán)保主題---復(fù)得返自然

待在城市，吃喝都是買買買，很多人想過過自己動手豐衣足食的生活，于是一些購物中心抓住消費(fèi)者的需求，將菜園和田地搬到了屋頂，提供消費(fèi)者呼吸鄉(xiāng)間氣息，體驗(yàn)田間勞作的機(jī)會。

比如寧波高鑫廣場的V-roof天空菜園可讓城市人盡情體驗(yàn)“上樓下鄉(xiāng)”的都市田園風(fēng)味，屋頂搭配一些美食餐廳，在菜園收獲的菜品可在里面加工，也可在此宴請朋友體驗(yàn)自己的勞動成果。

而位于成都龍湖北城天街6樓的坊田·天空農(nóng)場涵蓋業(yè)態(tài)更全面，內(nèi)容更豐富，將兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)發(fā)揮到極致，除了有萌寵樂園、手繪區(qū)、DIY烘焙區(qū)、游樂區(qū)，還有種植認(rèn)種區(qū)，采摘體驗(yàn)餐廳和農(nóng)夫市集生活館超市，提供吃喝玩樂閉環(huán)服務(wù)。

五、零售業(yè)態(tài)----把握區(qū)域特色

零售是購物中心必不可少的業(yè)態(tài)，而屋頂?shù)牧闶蹣I(yè)態(tài)和室內(nèi)玩法又有所區(qū)別。可結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣�和文化，打造一些品牌體驗(yàn)館。比如青島那邊盛產(chǎn)東阿阿膠，于是青島萬象城打造東阿阿膠博物館。除了阿膠，啤酒文化也是青島的一大特色，青島金獅廣場借此在屋頂引入青島啤酒體驗(yàn)館和啤酒主題的文化博物館。

總體來看，全國在建的擁有屋頂商業(yè)的購物中心中，商業(yè)模式呈現(xiàn)主題化發(fā)展趨勢。其中，親子歡樂、運(yùn)動健康主題、藝術(shù)主題頗得屋頂業(yè)態(tài)的歡心。同時這種主題化業(yè)態(tài)易于形成產(chǎn)品線，也易于復(fù)制節(jié)省成本。

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屋頂業(yè)態(tài)安排不可“霸王硬上弓”

安全問題是首要底線

屋頂商業(yè)模式體驗(yàn)感強(qiáng)，但并不是所有的購物中心都適合屋頂業(yè)態(tài)，且不同的區(qū)域適合的業(yè)態(tài)并不一樣，不是“全國一盤棋”的打法，此外布局了屋頂商業(yè)如何引流人氣，如何保證安全問題也是關(guān)鍵。

一、15-20萬平方米的購物中心最適合打造屋頂商業(yè)

上面我們講了很多屋頂主題業(yè)態(tài)，但并不是所有的購物中心都需要去打造，根據(jù)睿意德的購物中心屋頂商業(yè)報告可知，15-20萬平方米體量比較適合打造屋頂業(yè)態(tài)，體量太小，人流量有一定限制。體量太大，購物中心可充分容納體驗(yàn)業(yè)態(tài)，不需要屋頂業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，而且大的購物中心能耗大，屋頂位置可充分利用太陽能發(fā)電。

二、業(yè)態(tài)安排不可“霸王硬上弓”，需結(jié)合區(qū)域氣候

室內(nèi)業(yè)態(tài)沒有季節(jié)、區(qū)域限制，甚至沒有條件可以創(chuàng)造條件，時刻接受考驗(yàn)的屋頂就不一樣了，如北方冬季過長，在屋頂布置個開放式游泳池，使用的季節(jié)就比較短，而南方多臺風(fēng)暴雨，采用開方式外擺區(qū)就不太合適，屋頂最好是一些封閉性商鋪，因此需要因地制宜地引進(jìn)屋頂業(yè)態(tài)。比如北京的某購物中心采用季節(jié)性的屋頂滑雪場，而深圳深業(yè)上城屋頂?shù)牧闶邸⑽幕�、娛樂業(yè)態(tài)都采用的是封閉性商鋪。

▲深業(yè)上城屋頂空間

此外，有的屋頂引入了摩天輪等觀光類項(xiàng)目，但是這類購物中心的周邊需要有一定的景觀。比如臺灣高雄的統(tǒng)一夢時代購物中心周邊時高雄灣、西子灣、壽山的景觀，乘坐者能夠縱覽這些風(fēng)景，體驗(yàn)更佳。

三、合理的動線設(shè)計更易于引流人氣

如何將人流引至樓頂，實(shí)現(xiàn)屋頂商業(yè)和內(nèi)場商業(yè)的人流聯(lián)動，這依賴于合理的動線規(guī)劃。有的商場會為屋頂設(shè)置獨(dú)立入口，如杭州濱江天街為“1515空中街區(qū)”設(shè)置了獨(dú)立入口。

但是更多的購物中心為了保證下層商鋪的可見性，增加其可達(dá)性，一般會采用扶梯的形式，這樣既可以關(guān)注下層商鋪，也可以將人流引至頂層。

有的購物中心巧妙設(shè)計屋頂動線，聯(lián)動內(nèi)場品牌和屋頂業(yè)態(tài)。比如上海大悅城在屋頂設(shè)置運(yùn)動街區(qū)，通過1KM創(chuàng)業(yè)動線，將室內(nèi)街區(qū)2-4層與屋頂聯(lián)通，將場內(nèi)的運(yùn)動零售和屋頂業(yè)態(tài)鏈接起來。

▲串通2-4層的跑道

四、購物中心屋頂商業(yè)的安全性問題

拓展屋頂空間，打開更多的空間想象力，于吸引人流有優(yōu)勢，但同時也得注意一些問題。

比如屋頂承重問題。如2018年7月墨西哥有家屋頂花園就在建造過程中出現(xiàn)坍塌，主因是屋頂花園建設(shè)不當(dāng)。實(shí)際來看屋頂花園需要承載種植層的重量+給排水設(shè)施的重量+植物材料的重量+結(jié)構(gòu)層的重量+園內(nèi)構(gòu)筑物的重量+其他物質(zhì)的重量

▲屋頂花園通常的構(gòu)造做法

為了解決這一問題，需要從這各個重量想辦法，比如為了減輕種植層的重量，可采用無土基質(zhì)或者營養(yǎng)袋基質(zhì)。若采用混合土，容重應(yīng)保證在700-1500kg/m3，既滿足植物生長需求養(yǎng)分，又大大減輕屋頂承重。

此外是水滲漏問題。有的屋頂會設(shè)置游泳池或者建造花園，極其容易出現(xiàn)水滲漏問題。

就屋頂花園來說，既需要做好防水層如使用剛性防水，在屋面上鋪50mm厚的細(xì)混凝土內(nèi)置雙向鋼筋網(wǎng)片一層，也得注意做好防根層如將綠化種植層直接設(shè)在建筑防水層之上。

另外也得注意排水系統(tǒng)，因?yàn)榛▓@需要水澆灌，這樣水流中會含有植物根葉和泥沙等雜質(zhì)，容易導(dǎo)致管道堵塞，造成積水和漏水。

最后是屋頂人身安全問題。有的屋頂會有摩天輪或者一些觀光設(shè)施，這些都對安全提出更高要求，需要經(jīng)常檢查和養(yǎng)護(hù)，以防不測。

小結(jié)

在場景化時代，未來屋頂空間必定像購物中心室內(nèi)場景化一樣更加完善，屋頂商業(yè)的崛起也必將帶動新一輪的場景革命，引起新一波消費(fèi)熱潮。

（作者：明源地產(chǎn)研究院 田甜）