國際購物中心協會亞太區首席顧問劉耀東先生專訪 來源： 聯商網 2004-09-29 17:23 在聯商網主辦的2004中國零售企業選址論壇上，記者采訪了國際購物中心協會亞太區首席顧問劉耀東先生，以下是訪談的整理： 記者（以下簡稱記）：前段時間有媒體報道，因為購物中心發展過多和帶有盲目，占用了銀行大量資金，目前國家有關部門正在徹查MALL，您如何看待這件事情？ 劉耀東（以下簡稱劉）：這是一種國家宏觀調控。主要是國內摩爾的運行還未規范，還沒有一個組織在主管這個行業。大家都在做，很多人只是借著這個名義在炒作土地，很多開發商買了地皮或蓋了樓之后沒人經營，這就造成很多問題。在這種情況下，政府出來進行規范，這樣做是對的。購物中心是一種最成功的購物模式，在國內還是有很大的發展空間，但必須有規劃，總的來說要做成功的話，要有足夠的資金，專業的人員，正確的定位，同時還要有統一的經營管理，所以這是一個長期的過程。國內各方面都在快速發展，商業地產只是其中的一項，國內沒先例可行，要在實踐中成長。 記：您覺得主要是哪些方面表現得不正規呢？ 劉：購物中心要以創造商業土地價值為主，而不是土地的濫用。同時，在開發的時候，要有足夠的資金。他們如果沒有資金，又沒有經營管理的能力，就很難成功。這就相當于拍電影，表面上很風光。很多人都想著要拍，但他們沒那個能力、經驗和資金。他們就去請人來拍，但這并不代表他們真的能拍電影。他請人過來拍，雖然拍出來了，但不一定有人要看。這需要很多專業人士的合作，不是一個攝影師一個人能做到的。就像今天的F1賽車，絕對不是只要有車子就可以造成這種轟動的。 聯商網：您剛才也提到規范，那您覺得該如何做到規范呢，是通過一些行業協會，還是能過政府部門呢？ 劉：政府是有一些可做，比如說土地、金融及開發方面的問題。但至于商業方面的內容，要開發商自己來做。行業協會也有一些功能，作為業者和政府的溝通管道，來幫助業者了解政府的各種規定，同時將業者面臨的各種問題集中起來反映給政府。 聯商網：你剛才提到，地產開發商開發購物中心可能存在資金、經營能力上的一些缺陷。那國外購物中心的經營主體是什么呢？ 劉：國外購物中心有50多年的歷史。早期是一些零售商，比如百貨公司買地來經營。但后來，他們發現一面要開店，一面要銷售。銷售就有一大堆問題。后來慢慢就分開了。在美國，購物中心的投資者有一半是所謂的證券化專業不動產公司在運作，由大眾投資，聘請專業人員來經營管理。另外有一些是長期的基金項目，比如退休基金，保險基金，商業地產的投資回報期限比較長，一般在15年以上，但是這些基金會比較喜歡這種長期的回報模式。國內很不一樣，基本上來講，國內目前以地產商為主，他們沒做商業地產的經驗，也沒有零售的經驗，所以今天他們要做一個以零售為主的商業地產，實際上是蠻辛苦的。 記：那您覺的這種現象會改變嗎？國內的投資主體會不會也沿著國外的方向發展呢？ 劉：會。我相信將來一定會走向專業化。就像拍電影，現在可能因為沒有規范，大家都想拍。也沒有一定的方式，個人有點錢找個人或成立個公司就拍了，而國外發達公司制作的東西非常精美，非常先進，所以就能很難競爭過別人。 我相信，到時中國市場開放，尤其是零售業，以后會有很多的國外投資商進入，一定會對中國商業地產造成一些影響，同時國內的投資商也會去參考他們的做法。 記：國內地產商投資的現有的購物中心又會怎樣轉變呢？ 劉：舉臺灣的例子來講。一開始也是有土地的人去從事商業地產的開發，通常來講是有一塊地，成本很低，于是想做商業地產，因為商業地產的利潤是很高的，很有商機。對他來講，把沒有用的土地做成很有價值的地，他就會千方百計的去做。但做的過程中會有許多問題。有的人會去找有專業的人，他愿意投資，愿意花錢。也許他獲得的只是合理的回報。但他不去計較，他愿意這么做因為他知道后面還會有許多機會。但有的人不這樣想，他覺得利潤很高很低，就想試試看，在缺少競爭者、也沒有規范的情況下，他可能成功了，可能賺錢了，這其中很多是誤打誤撞。在沒有競爭的情況下，問題不大。但是，我認為國內市場現在是開放的，不可能是保護的，將來必定會有競爭。我們如果要長期經營的話，就要非常小心，也許初期沒有壓力，但很快就會有，也許剛剛成功，但很快就會變慘淡。國內正在籌建或已經開業的購物中心一旦經營不下去，就有可能成為爛尾樓或閑置樓，就要等著被別人收購了。 記：目前，國內的很多商業項目，都是分割賣掉，您如何看待這個現象？ 劉：這就完蛋了。如果商鋪沒有分割賣掉，還有重新整合的機會。如果分割賣掉的話，就很難處理了。商場最主要的就是管理。一旦產權被賣掉了，就沒有辦法統一管理。沒有辦法統一管理，就沒有辦法隨著市場來進行商業配置，也就是沒有先機。商場里沒有先機，就沒有競爭力。賣掉商鋪就是賣掉未來所有的希望。 記：可能地產商是求短期利益，他們可能在想把商鋪賣掉了我就賺錢了。 劉：這樣，他只能賺一次。但商業地產不是賺一次。商品只能賺一次，但經營事業是長久的。這要權衡好。國內沒有資金的資源，如果沒錢的話，也沒辦法去蓋。但如果為了要蓋，而把它賣掉。這是本末倒置，惡性循環。雖然賺了前面，但后面就什么都沒有了。購物中心和很多計劃都一樣，財務要有合理規劃，這里就涉及定位、策略、工程、招商。市場要反映規劃，規劃要有財務支持。所以并不是越大越好。關鍵是要蓋什么樣子，不是你想怎么蓋，而是市場要怎么蓋。拍電影也是一樣，不是沒有預算的。也不能說沒有錢，就把很多刪掉。這樣就很難拍了。 記：剛才提到資金問題。很多地產開發商和商業企業都存在著這些問題，您覺得應該如何更好的解決這一問題呢？地產開發和經營是否要分開？ 劉：其實，你看香港。很多開發商來的時候就沒有資金問題。做商業地產本身要有實力，要有能力借到錢。像新世界，新鴻基，他們要來開，不會有資金問題，他們有這個實力。不是任何公司，有一塊地就可以開，當然，也不是說沒資金就不能做。最重要的是自己不會做就要請人來做。如果你沒拍過電影的話，就要請人來做。 慢慢有經驗了之后，自己來開。我想購物中心也是一樣的，開始你要請人來做，慢慢的你自己有了經驗之后，就可以自己來做。 記：目前，真正懂購物中心經營的人才、團隊都比較缺乏，該如何解決呢？ 劉：這是無可置疑的。國內購物中心剛剛起步，就管理人才來講是很缺乏的。但我想，慢慢的這種人才就會出來的，這只能邊走邊學。但目前，都是由百貨公司或物業的人在充當這種角色，而真正地產專業管理的人才是很少的。要加緊培訓，中國產業未來成功的因素不但要有硬體，也要有軟體、要有優秀的人才。 記：您剛才提到購物中心的盈利模式。那主要是依靠商業地產的增值，還是商業經營呢？ 劉：作為一個購物中心，會有不同的團隊來開發和經營，作為開發商，他有自己的策略，可能是依靠地產的增值來獲的利潤，而經營團隊可能是靠未來經營管理的費用或租金來維護開銷，有的團隊投入的則是資金，因此不同的團隊會有不同的贏利方式，賺取不同的錢，有的是資金在里邊，有的是管理團隊在里邊，有的是土地開發在里邊，有的甚至具備這三項。比如香港，有資金，有土地，有人才。 記：購物中心里會有不同的團隊，然后每個團隊有自己不同的獲利模式，是這樣嗎？ 劉：對。這就像電影。編劇有編劇的利潤，導演有導演的利潤，演員有演員的利潤。有時候，演員的利潤可能比導演更多。 記：國外很多MALL都是選在郊區，而國內有許多項目是選址在市區，您覺得形成兩者區別的原因是什么？今后中國購物中心選址的發展趨勢將會怎樣？是否也會開到郊區，開到郊區會在什么時候成熟？ 劉：城市發展到一定程度就沒有空間了，周邊的土地越來越貴。購物中心不是一種普通的商業模式，而是一種大規模的商業。在這種情況下，不可能在市區做。市區里土地貴、空間不大，交通混亂。在美國，一般購物中心都在郊區，有的設在高速公路旁邊，因為大部分人有車，他們在市區工作，住在郊外，開車到購物中心購物就很方便。在亞洲，地狹人稠，沒有這么多汽車，開在郊區就不大方便，所以開設購物中心一定要與大眾捷運系統結合在一起，在國內，像地鐵、高架、公交可以帶動人流。如果一個商場旁邊沒有這些大眾的交通，經營起來就很不容易。 同時，在國內還有一點情況比較特殊，很多城市都興起了舊城改造、土地遷移等，在過去的十年中是沒有的。這種土地對商業發展是很好的，又大又不貴，交通又方便。在國外幾乎是不可能的。 另外，從開發商的角度來看，只要集中在人流最大的地方就好。從政府角度來看，他希望商業的網點均勻的發展。不希望過于集中。對消費者來講，是越方便越好。今天，若站在第三者的角度，要三者平衡。政府要作好整體規劃。一方面把交通做好，在交通關節的地方把商業放進去，如果政府在一些偏僻的地段開商場，消費者會很不方便。所以，今天來講，成功的商業需要公共設施的配合，同時要滿足消費者的需求。 記：在目前已經開業或即將開業的MALL中，如華南MALL 華潤萬象城 北京金源MALL 廈門明發MALL，您覺得哪個項目運作的最好？ 劉：我還是舉電影為例。最賣座跟最佳影片是不一定一樣的。最賺錢的不一定是最好的，最好的不一定是最賺錢的。另外，類型和條件也是不一樣的，有的是高檔的，有的是低檔的。有的是都市型，有的是郊區型的，很難有一個統一的評判標準，也很難說，哪一個MALL最好的，可能每個MALL都有自己的長處，可以獲得“單項獎”。當然，衡量購物中心是否成功，最終還是看是否能賺錢。 記：您覺的在臺灣有哪些比較好的項目，有哪些經驗可以借鑒呢？ 劉：其實，臺灣有很多東西值得國內參考。其中，地點是很關鍵的。如果地點不是很好的話，將來會面臨很大的經營壓力。在地點不好的地方不是說不能做，而是怎么做。不代表說最大的購物中心是最好的。成功的因素有很多，地點只是其中一個。即使在同一個地點，左右兩邊的經營會有天壤之別。所以，除了地點外，還有很多其它因素。 記：那你覺的正確選址有哪些要素？ 劉：做生意嘛，就是希望人來人往。道路就很重要，因此面臨兩條馬路就比一條好，面臨三條就比二條好，四通八達就更好。所以，基本上來講，周圍的交通越方便越好。另外，視覺上也很重要，如何讓更多的人能更容易看到購物中心，并帶來視覺上的沖擊，這很重要。商業上講門面，像麥當勞，一般就開在轉角處。 記：購物中心有很多概念，如SHOPPING MALL、 SHOPPING CENTER，生活中心，國內比較混亂。您覺得國內在概念上是否存在一些誤區，是否有需要澄清的地方？ 劉：其實，做生意是沒有規則的。概念就像電影的主題一樣，絕對是千奇百怪的。但對旁觀者來講，我們會試著去歸納，去歸類。但實際上，不管怎么去規范，不管叫什么名字，只要能賺錢，就是好的。從概念上來講，SHPPINGCENTER是包含MALL的，所謂SHOPPING MALL在美國是狗骨頭模式，兩頭是主力店，兩個主力店之間是一些小商店。主力店可吸引人，就可以使人群在兩大主力店之間來來往往。（聯商網 記者陳紅宇 王躍林）
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