萬達集團董事長王健林對摩爾發展最新看法 來源： 聯商網 2005-05-27 22:46 第二屆中國浙江商業地產高峰論壇前不久在杭州舉行，大連萬達集團董事長王健林先生的心得給人啟發，特摘錄刊登，供業界朋友參考借鑒。 商業地產，我個人的理解不是商業，也不是地產，也不是簡單的商業＋地產，我認為商業地產是以零售物業的租金收入為目的的長期房地產投資，這就是商業地產，首先這個概念是以零售業的租金收入為目的的長期房地產投資行為。如果開發完了就賣出去我認為就不一定是商業地產了，開發的目的不是以零售物業為開發目的的，就不是商業地產。 在中國目前來說，商業地產還不是進入的最佳時期，或者說中國商業地產的黃金時期還沒有到來，商業地產有三個要件和前提：第一收入水準。從世界來看是人均3000、4000美元的時候才是商業地產的發展的高速時期，沿海地區到了這個水平。第二、市場需求。住戶有這個需求，要來租店你才有這個市場。WTO 進入之后，零售業前50強都進入了中國市場，要競爭爭奪這塊市場，沃爾瑪的首席執行官出席了武漢店的開幕，這是亞洲地區他出席的惟一一個開業典禮，他說我希望十年以后，每年100 家，反過來和家樂福及其他的跨國企業談的時候，他們都是希望一年都有100 家。在缺少房地產金融情況下，購物中心這種產業，商業地產這種產業只有發展房地產信托基金才能托住這個產業健康地向前發展。即使銀行開發出十年、十五年期的長期貸款，也不適合做商業地產。中國是新興市場，存在風險，那么回報率是10％左右，那么去掉稅也就8 ％左右，50年才能收回投資，肯定是不行的。國際商業地產發展較好的國家，無一例外的都是商業地產基金投資，是退休基金、保險基金、政府基金，這種求穩的對房地產回報率要求不高的，才能支撐商業地產向前發展，凡是支撐這種情況的國家，都有很好的發展態勢，英國的市場是比較平穩的，現在有1400多家開業，在建的有200 家，購物中心這一塊，占到整個英國基本建設的30％左右的投資，不僅僅是房地產只要這個產品一解決，就發展非常快。 中國內地目前還沒有開發出房地產信托基金的基礎，那么這個商業地產的黃金時期還沒有到來。香港特區政府在2005年允許正式放開商業地產投資基金，我相信香港的三五年之后大概會有這個產品出來，那時候就會是商業地產的黃金時期的到來。 商業地產需要長期適用的資金平臺 一、解決資金。購物中心，或者是商業地產，其實是一個進入門檻非常高的，全世界的房地產商業地產公司，只有30％的做購物中心，中國就更少了，是一個復合型的產業，決不是房地產行業，也不是簡單的商業行業，包括了投融資等等，這個行業中，最需要的就是資金。而這個資金是低成本的，長期的可以使用資金。所以做購物中心、商業地產，首先要解決資金，其實真是一個門檻。解決不了長期的資金管道，這個購物中心你是很難做的，即使你做了也是很難走遠，跌跌撞撞的。 做商業地產首先要有資金實力，或許是有一個長期適用的資金平臺。這方面萬達是有很深刻的教訓。在2005年開始做商業地產的時候，是用房地產開發的慣性思維考慮的，那時候是貸款利率很低的，銀行是追著你來的，銀行說沒有關系。2004年宏觀調控，短融長投的矛盾就出現了，融資是短期，投資是長期，這個弊端就出現了，尤其是國家把購物中心列為限制的七大行業之一，幸我們的決策部門提供了一個比較好的決策意見，開了辦公會議，決定除了已經開工的，其他未開工的暫停，尋找長期融資管道，引進了戰略投資者，拿了幾十億元，把銀行的貸款還了，這個問題就解決了，如果是銀行逼還貸的時候去找，可能就比較危險了。所以首要的問題就是要解決資金，這是長期可以使用的資金，成本還是其次。 人才對于商業地產的成功至關重要 二、人才。這個可能是所有的行業都要講的，但是商業地產更需要，因為這個行業是一個復合型的行業，大家不要理解為商業地產就是搞百貨、超市。不是所有的人才拿來就能用的，搞百貨、超市是零售思維，做房地產的單純是房地產思維都不行，購物中心首先是商業的規劃，規劃做完之后，再找租戶，先解決主力店和次力店的租戶，再做后期的商業物業管理，所以單純做房地產的、百貨的、超市的都不適合，所以人才是非常緊張的，尤其是在中國。舉個例子來說明，萬達在上海的副中心，做了一個30多萬平方米的購物中心，現在是正建的，計劃明年開業，我們的規劃是請了號稱世界第一的商業設計公司，澳大利亞的BATA，有20多年的專業商業規劃設計的做出來的購物中心，設計完了，樁打下去之后，又找到了美國的一個專業公司，請他的租賃公司看看我們的項目，人家看了半天提出了很多的修改意見，我們是不能改了，在現有的情況下修改了。來的不是設計總監，不是什么總裁，而是一個租賃總裁，一個老頭子，白胡子白頭發的，租賃人才來改的，改了之后，是每年可以增加300 萬元的租金，這完全是水平和經驗的問題了。所以做商業地產，或者是購物中心，沒有這種復合型的，既懂商業，又懂地產，還有金融投資的復合型人才，你是很難做的。 我們現在幾乎是學校里挖出來的再培養兩三年的，就很容易被人挖走了，我現在是決定做自己的培訓學校，慢慢地培養出來。 商業地產經營需要有效性和整體性 三、只租不售，這是做商業地產切記的一點。這方面萬達是有深刻的教訓。前十個購物中心我們是有商鋪銷售，總的面積賣了9 萬多平方米，要從銷售的角度來看，是很厲害的，全國平均價達到4 萬多元，拿了接近50億元回來，很厲害很高興，賣了商鋪，這十個商鋪，經營之后，也搞了一些商業策略，但是一銷售之后，這10個商鋪當中5 個出了問題，可以說是6 個出了問題，4 個不錯，多多少少出了問題，銷售之后，你再進行商業規劃整合，兩個方面保證不了： 1 、經營的整體性。 2 、經營的有效性。 這兩方面都達不到，這個商鋪的業主想怎么做就怎么做。賣鋪的時候，因為是長期做房地產銷售是比較有水平的，法律上你推掉了責任，但是他經營不好，就會鬧事的，道義上的責任你是無法推卸的，如果我不是一個品牌企業，如果萬達不是將購物中心作為長期發展目標的企業，打一槍換一個地方的，那么打官司的輸的肯定小業主，但是我們作為長期的支柱產業來發展，就要解決老百姓的長期發展的問題，今年上半年，前一個季度做出了決定，把賣出去的10個項目，除了兩個項目是特殊原因，地段是太好了，一個是南京的新街口，是四面單邊，租金往上走，其他的項目我們都拿回來，重新的進行回租經營，要負責任的，要不然他們就要在網上罵你，或者是在當地掛標語牌了。這方面我們是有深刻教訓的。 做商業地產，即使個別的成功銷售之后，也有活起來的先例，但是我認為是個例，而不能成為規律。萬達賣了十個就超過了一半出了問題，而且從2004年1月1 日開發的購物中心，是只租不售，還不能大多數的以租為主，而是只租不售，凡是銷售了購物中心的在全國失敗的例子是比比皆是的。 比如說東莞的一個MALL，是價錢很好，但是剛剛開業問題就出來了，我可以斷定它正在走以前我們走的事情。黃金鉆石地段的無錫城市部分廣場，賣的時候是很火的，賣了之后，經營兩年不到，就整體關門了，200 多個業主正在打官司，只不過是政府的公司，就打起來很困難了，還有很多的例子，中國的購物中心我們有一個地形圖，每個城市在哪里，凡是我們觀察的，凡是賣商鋪的來做商業地產項目的，九成以上的命運都不好。有個別成功的，那就是天時、地利、人和或者是蒙的了。 那么說了半天的商業地產只租不售，因為你有自己的融資管道，我們該怎樣做？ 第一，要做購物中心的旁邊要賣一點住宅，來提升回報率，投資5 個億，賣住宅是2 個億，3 個億做這個投資回收就可以了，不要單獨的做購物中心。第二，核心區域不允許你做住宅的，就做一點寫字樓和公寓，賣上面的也不要賣下面的商鋪。第三，既不能做公寓的，上面是定死的只有做商業的，不讓賣的，就要好好的策劃一下，大的賣出去，規劃的小的店鋪就不要賣，小店鋪的租金是隨著商業的增值而不斷的增加、上升的，大店的租金是十分穩定的，幾乎不用增長，就把大店賣出去，套一點資金回來平衡你的資金。全世界做購物中心都是這樣的道理，美國的購物中心中，50％的租金、50％以上房子都是送的，美國的沃爾瑪這樣的店，很牛的，決定一個項目進入至少要反復調查三年，每一個時段都要看人流、車流的分析，而且你的房子蓋好白送給他，還要靠它來拉人流，不能在城市中拆遷的，所以境外的購物中心都是在郊區，就要靠這一招，拉了主力店之外，人流就來了，慢慢的小店的租金就漲上去了。 除了上面的三點，想做購物中心的，我勸大家就拉倒吧。 商業地產運作需要做對程序 四、做對程序。為什么這么說呢？做購物中心的發展商，幾乎九成多以上是從房地產商轉行而來的，包括了萬達，不可避免的帶有房地產商的思維定式，自己先做規劃，挺好看的，各方面都挺好，就開始建了，建得差不多了再去招商，甚至是建好了再去招商的，談不成，就成為了弱勢，你就要被迫的屈辱的接受別人的價了，大連有一個發展商跟我說，跨國企業的價格真是太糟糕了，你不要跟他一個人談，你放風出去說你跟其他的也在談，也有談成的可能性，你的談判的價碼就高了。還有要做對程序，一定要先租后建，招商在前，建設在后面。而且招商不能僅僅是主力店一個問題，我們是七八個主力店，決不能是一個業態的，一定要是不同業態的主力店組合在一起，這樣滿足一站式的購物需求，而且主力店是有排他性的，不能出現第二家的美食廣場和購物廣場等，這是把程序做對了，招商在前面，而且好處是能節省巨大的投資，萬達現在做購物中心，平均的成本，包括稅費、管理費等等，除了集團的采購，電梯等等設備的集中采購，還設計中要把關，不能有無效面積，都要反復的計算好，跟你討價還價，沒有浪費的面積，凡是可計的面積都是有租金的，我的購物中心2004年之后基本上都沒有無效面積的。而且和主力店簽訂了從驗收的第90天開始計租，大多數是在這之前開業的，也有少數的，我是拿了租金的。絕非是一個簡單的程序調整的問題，是給你帶來效益，避免麻煩。 （溫州晚報）
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