萬達商業廣場“訂單地產”模式的缺陷
來源：
聯商網
2005-06-09 23:56
于2004年底開業的武漢萬達商業廣場，總建筑面積共13萬平米。其中，包括大洋百貨、沃爾瑪、時代華納影城、工貿家電和凱威啤酒屋在內的幾大主力店，為萬達商業廣場的自有物業，其總體建筑面積占據了萬達商業廣場的85％以上。作為萬達商業廣場“金字招牌”的幾大主力店，也是經營狀況最為穩定的業態。與這些主力店穩健的經營局面相比，部分小散戶的經營并不都盡如人意。
在武漢萬達商業廣場，出售給小業主的物業共有1．6萬平米，僅為萬達整體建面的12％左右。據一位業內人士透露，在萬達公開發售的一個月內，其底層商鋪即全部賣完。該人士預估，若以武漢萬達商業廣場35000元的均價計算，其首期收回資金可達到5億多元。同時，武漢萬達商業廣場500多間商鋪也在一個月內全部招商完成。
就在武漢萬達商業廣場火爆銷售之后，部分小業主和小商戶們卻陷入了不同程度的困難之中。因為店鋪租金成本較高、且人流量不大、投資收益太低，武漢萬達商業廣場在開業后不到兩個月的時間，一些租戶就相繼開始退租、撤場，部分業主也提出退房。為了穩定業主和商戶情緒，武漢萬達商業廣場提出了諸多解決方案，其中包括三年救市計劃：對經營戶第一年補貼6個月租金；第二年補貼4個月租金；第三年補貼3個月租金。同時，對于地理位置不太好的商鋪予以重新招租，并引進了一個大的通信賣場。
經過此次調整后重新招商開業的武漢萬達商業廣場，在經營了幾個月之后，很大一部分散戶店面經營的疲軟狀態并未得以徹底改變。記者近日在在萬達商業廣場內看到，一些餐飲店的商鋪最為火爆，臨近午餐時間，一間商鋪內居然已沒有轉身之地。此外，一些小飾品店和商鋪較大的時裝店也能吸引過客逗留。而有相當一部分禮品店、男裝店則要冷清得多。在開張的商鋪中，仍有部分貼出了“招租、轉讓”的告示牌。
一位資深人士透露，盡管萬達管理層已經看到問題，并且在著手解決問題，但隨著武漢商業傳統淡季的來臨，萬達商業廣場的一些問題還將更加顯露。
有業內人士認為，武漢萬達商業廣場以“訂單地產”的商業模式，聯合了一些品牌商作為主力店加入，意在促進對黃金走廊和商業底鋪的快速銷售，這也是開發商迅速回籠資金的主要途徑。而對于一些散戶而言，這種商業地產模式是否能實現投資的價值，還取決于后續的經營效果如何。
武漢萬達商業廣場雖然位于中山大道這個黃金地段，但這條老商業街數年來形成的商業鋪面沿街長達幾公里，且業態重復集中，這就對居于其中的萬達廣場在經營管理上提出更高的要求，即如何讓花費不菲的代價獲得商鋪經營權的散戶們，實現自己的利潤。
在商業地產的游戲規則中，是需要多方利益的平衡和共贏。就此而言，商業地產的開發商在獲取利潤的同時，也應當為小散戶留取適當的利潤空間。
一位小商戶的煩惱
周一，已近中午時分，小老板胡先生就坐在自己商鋪門口的休閑凳上，看著空空的走廊，有些無精打采。此前從事設計工作的胡先生，因為看好武漢萬達商業廣場的地理位置，毅然辭去了月薪6000元的工作，在萬達商業廣場租下這個17．8平米的鋪面，專門經營一些特色服飾。“簽訂的租約上面建筑面積是17．8平米，實際使用面積只有9．8平米，公攤就達到40％。公攤大了，物業管理費也特別高，這個10平米不到的小店，每月物業管理費就得交500元，加上每月2400元的租金，一個月的成本最少得3000元。”
盡管營業面積不足10平米，但胡先生對這個店的投入已近10萬元，僅是小店中訂制的實木貨架就花費了1．7萬元。因為店鋪費用高，胡先生不敢輕易請人，平時都是自己一個人頂著，只是在忙的時候才請家人過來幫幫忙。“即使早起晚歸，在這里每月的純利潤仍不及原來打工的收入。”胡先生說，“好在我的貨品還供一部分外銷，否則以萬達廣場現有的人流量消費，根本不足以支撐這個店。”
費用成本高，人流量少，是武漢萬達商業廣場的散戶們相繼轉租、轉讓鋪面面的主要原因。但胡先生認為，萬達商業廣場最大的問題還在于管理不到位：廣場在前期招商完成后，就沒有再進行大規模的廣宣計劃推廣；對場內的商品也沒有準入制，一些漢正街的商品也進來了，好壞商品魚龍混雜；在經營業態上更沒有進行有效的分區，引導消費。
盡管心存一些不滿，但胡先生說只要這個市場存在一天，他就會堅守下來，因為無論是資金還是人力，胡先生這個店投入了自己不少的心血，他期待在這里將自己的鋪面做得更大。
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