上海瑞思董事長王世渝：大連萬達的醒悟歷程
來源：
聯商網
2005-09-21 09:59
作為遼寧足球俱樂部1998年至1999年的董事、財務顧問，我曾經深度研究和操作足球產業和足球產業的資本運營。那個時候就專門研究過萬達足球俱樂部的運作模式。后來又關注萬達集團的商業地產投資行為。最近發現，在商業地產投資中頗有心得的王健林在經歷了數年的波折與坎坷后，終于徹底醒悟了。這種醒悟是REITs帶來的，雖然來得有點晚，讓王健林走了不少彎路，交了不少學費。
王健林付出的成本，對中國商業地產可說是一大借鑒。
大連萬達商業地產的投資歷程可以總結為三個階段：
第一個階段是利用沃爾瑪作為商業號召力，同時與時代華納等機構結為戰略合作伙伴，投資于購物中心，然后將黃金鋪位高價分零出售。
這個階段讓王健林苦不堪言，引起了全國性的嘩然。
第二階段是若干個沒有分零出售的購物中心整體出售，溢價變現。
這個階段顯然是一大進步，這種投資模式既把握了商業地產中商業的要求，又把握了房地產金融中金融資本的要求。所以，大連萬達的項目一定是海外REITs追逐的對象。在經歷前兩個階段后，王健林在最近中國購物中心協會2005年年會上的發言，宣告萬達集團商業地產投資進入了一個更高的層次，也可以說是第三個階段。第三階段的特點是將成熟商業物業自己拿去上市。
從分零出售到整體出售再到不出售，是一個更高的境界。這三個階段也可表現為開發商從地產到商業地產再到金融商業地產的躍進。
第一階段是地產商對商業的依賴與借勢；第二階段是商業地產向金融的靠攏。而第三階段，則是對金融的掌控。
早期，王健林曾認為做商業地產最缺的是人才，既要懂地產又懂商業，還需要懂一點金融。但現在看來，進入到第三階段后，僅僅懂一點金融就不行了。必須是能夠熟練地運用金融技術，特別是REITs市場的運作技術來操作商業地產。
從探索、實踐中升華到金融層面來做商業地產的同時，萬達集團正在迅速打造一支專業團隊，形成以金融為核心來駕馭商業地產的能力。對于國內眾多的從事商業地產投資的開發商來講，我希望大家不要去重復萬達走過的歷程。因為大量的開發商目前還處于“前萬達”時代，還沒達到萬達第一階段的水平。
就像股市一樣，要求上市公司一定是有至少5個股東作發起人設立的股份有限公司。我們就不必要把獨資企業拿來上市，一定要按上市的條件來改制。
大規模的商業地產不僅要滿足商業的需要，還要滿足REITs市場的需要。例如，在一個10萬平方米左右的建筑面積上，又有酒店，又有寫字樓，又有購物中心，還有酒店式公寓。這種多業態的組合，又非常不利于REITs的選擇，你可能要找三四個基金才能獲得全部推出的機會。
所以，大連萬達的醒悟應帶動一大群地產商的醒悟。(王世渝)(作者系上海瑞思房地產投資管理有限公司董事長)
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