巨資入袋萬達商業地產走出圍城
來源：
聯商網
2005-09-23 10:18
業界傳聞該筆融資來自麥格理投資銀行。而從麥格理近期的投資舉動分析，其看好國內商用零售物業的態度已經十分明顯。
近日，麥格理物業中國區董事總經理RichardDavid向《第一財經日報》透露，麥格理已經于7月低調收購了若干商鋪、商場。而麥格理首席投資執行官姚蔚則表示以何種方式與萬達集團合作，還不方便透露。
無論投資方如何低調，有一點可以肯定的是，萬達集團的巨額融資已經入囊。相比很多在調控環境下資金吃緊的“兄弟”，這無疑是久旱逢甘霖。巨額融資起碼解決了萬達兩個事關生死的問題：順利完工與繼續擴張的資金需求、解決問題物業的資金需求。而兩大困局也正是萬達集團從事商業地產開發以來執著其中，又一直想走出的誤區。
困局一：快速擴張
以做住宅開發起家的大連萬達集團，從2001年起開始了商業地產開發之路。4年多時間里，萬達商業廣場以平均每年5家店的速度擴張。根據王健林在今年5月的“商業地產高峰論壇”演講中的介紹：“萬達的目標是到2010年至少建設50個購物中心，爭取60個，總面積700萬~800萬平方米，年租金收入達到50億元以上。”
王健林進一步表示，通過全面分析世界前100個購物中心發展商的資料，如果達到800萬平方米、50億元租金收入的規模，就可以在購物中心這個領域進入世界前三名。
一位萬達商業廣場的管理人員表示：“因為同時開的項目太多，我們資金壓力最大的時候是2003年。”
這種“只要挺過來就贏”的賭博式開發心態已經受到業界專家的質疑。CCIM美國商業房地產分析師袁帆認為，國內商業房地產開發企業只重規模不重經營的心態將對整個社會的城市面貌、商業形態以及消費文化帶來創傷。
幸運的是，萬達在2004年宏觀調控初期預感到了這種大規模擴張的危機。王健林曾公開表示，在2001年開始做商業地產的時候，萬達是以房地產開發的慣性思維來思考問題的。這一慣性思維來自于住宅物業的開發和信貸周期。即以兩年期銀行貸款，做購物中心的開發。這一模式在房地產市場情況好時尚能應對開發、銷售、還貸的時間要求。但是，2004年遭遇宏觀調控后，短融長投的弊端就顯現出來，尤其是國家把購物中心列入限制發展的七大行業之一，“我們的資金鏈開始變得緊張。”王健林介紹。
于是，在2004年1月召開的一次總裁辦公會上，萬達決定除了已開工的購物中心外，暫停其他購物中心的建設，集中精力尋找長期資金渠道。
從這時起，與海外投資機構合作，同時醞釀海外上市的議題進入萬達長期融資規劃中。而就在上市準備過程中，實力海外基金的加盟，有可能使萬達上市之路更加明朗。也許，這也是王健林“先做規模再做質量”這一棋局中的應有之義。“我們得先把規模做開，把有利的項目拿到。市場機會是轉瞬即逝的。”上述管理人員表示。
困局二：小產權分割出售
萬達的資金饑渴不僅來自9個在建項目，也來自一些有待解決的問題物業。
沈陽萬達商業廣場是當地有名的“問題商鋪”。今年5月，記者在沈陽采訪時看到，萬達商業廣場的空鋪現象仍然十分嚴重。但是近日，據萬達集團內部人士透露，沈陽的問題物業已經有了轉機。對于是何種形式的轉機，這位知情人士用了“推倒重來”一詞。
2003年底，“萬達商業廣場”高調入市，銷售一度火爆。但開業不到一個月，蕭條的生意、高額的租金令租戶紛紛退場。
這些購買萬達商鋪的投資者都是沖著他們宣傳的主店品牌而來。“萬達集團在開發前期就與沃爾瑪、歐倍德、燦坤數碼、美國時代華納影城等多家跨國企業簽訂了合作協議。根據他們的需求開發相應的物業。”沈陽萬達商業廣場開發有限公司行政部負責人向記者介紹。
“其實，開發商在與這些大的零售品牌的合作中是沒有多大利潤的。因為要吸引大企業，就要有一定的讓利。萬達在這一項目上的獲利主要是通過另外一塊零售商鋪來實現的。”一位業內人士介紹說。
遍布全國的20多個萬達商業廣場中，像沈陽這樣的分割出售的項目還有近10個。對于沈陽項目的“推倒重來”的解釋是退鋪還是返租，上述內部人士并沒有明確透露，但是，王健林在5月的一次公開演講中作了如下表示：“去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個項目，除了南京、青島等項目之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業主若干年8%的回報率，個別地區9%。”返租意味著萬達集團要為此投入巨額資金，而萬達之所以在糾紛久拖不決之后，果斷提出了解決方案，正是因為其尋找到了基金融資。
過去的重重困境使萬達不得不反思運營模式的問題所在。商業地產“只租不售”目前已經成為萬達的經驗總結。王健林曾經公開表示，分割小產權出售的模式絕不是商業地產的出路，“誰要是分割出售，就不要做了。”長線融資與長期經營
和其他房地產開發商一樣，王健林領悟到REITS形式的房地產信托基金是救活商業地產的最佳融資方式。
在此前的開發實踐中萬達逐漸發現，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經營需要的商業地產開發。而國外發展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產信托基金作為資金支持的。
新加坡和香港特區已經分別于3年前和今年放開了對境外房地產信托基金的限制。將物業打包拿到這兩個開放市場上市將成為內地房地產開發企業的重要融資方式之一。
“這對于開發商而言，一方面是緩解了現金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本的汪洋。”國際CCIM注冊房地產估價師袁帆分析。同時，“這種基金從嚴格意義上說是以成熟物業為基礎的，因此風險小，收益也比較穩定。”因此，只要經營與管理狀況良好，這類上市的購物中心可能受到投資者青睞。
另一方面，以出售一些分割產權的小商鋪來獲利，打平與品牌零售商的收益損失，這是萬達商業廣場之盈利奧秘的核心。但是，商業地產的經營畢竟不是短期行為，火爆的銷售絕不是代表一個購物中心的最后成功。消費人氣不足，招商不夠，都將最終導致項目的失敗。
“目前國內商業地產面臨的根本問題就在這里。開發商還一直以住宅開發的模式來運作商業地產，以為分割出售，成本與利益收回就是成功。這種心態和做法都會最終使項目走入困局。”袁帆對此模式表示了擔憂。
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