主題一：商業地產開發形勢及企業如何與城市對接
來源：
聯商網
2006-04-21 16:00
第一場主題：商業地產開發形勢及企業如何與城市對接
主講嘉賓，中國商業地產聯盟博覽會秘書長丁強先生。
參與的嘉賓是
銀泰百貨王建強先生，中國貿促會浙江省分會對外招商部梁輝先生。
主持人：丁強先生在房地產名氣非常大，我們本場的主題是商業地產開發形勢及企業如何與城市對接，接下來把話筒交給丁強。
丁強：98年我第一個商業地產項目就是有關黃巖的投資，當時也把家樂福還有一些大的東西引入，從那時候開始，從98年到現在，已經經歷了八年的時間，在這個過程當中我們和特別多的投資商和政府一起，經歷了商業地產三個過程，第一個過程特別是98到2002年的時候我們是無序中尋找無序，到了04、06年我們開始閱讀錯誤，體會錯誤以及在幫助人家稍微的減少錯誤，實際上真正到2005年之后我們才有能力和開發商一起略微體會到一些比較好的成功，所以這個過程當中，中國商業地產應該說走了一條非常坎坷的道路，城市是一個百年的產物，我們近幾十年的發展，當我們比較好的解決居住問題，或者是稍稍好的解決居住問題，就是城市的積聚問題以后，交換的問題提出來，由于國家的體制和開發商的主體各方面相對不成熟，我們也想以三四年、十年八年的方式，完成人類歷史上幾千年才形成的城市格局，這個國家可能是來的太迅猛了，我說我從89年離開江蘇電視臺為企業服務到現在，幫企業花了很多錢，現在反過來思考一下，15年我們也非常成功地幫一些企業做了很多好事，從企業服務、地產服務大規模的事情還是有的商榷的，所以中天的第一階段讓我和兩位嘉賓和大家一起完成一個小時的時間，給我們設計了兩個主題，一個是開發形勢，一個是城市對接，對開發形勢我們也一直在思考，現在我覺得用八個字表達比較準確一點，第一個是看似嚴峻，人們現在看到的商業地產幾乎都是失敗的，特別是急功近利型，比如杭州和南京，這一類城市在國內是屬于一線或者二線城市的前列，但是杭州的商業地產除了市場有一大批成功的之外，除了部分服務型業態有一些成功，也包括部分商務性業態有一定的成功，以外以零售特別是百貨零售為特征，基本上失敗了，同時形成了兩個在一般常人眼里應該很好，但是現在是兩個商業實體成堆的地方，除了中心的商業街之外，按道理，杭州這樣的城市最起碼應該具備一個中心兩到三個大的區域商業中心，或者副商業中心，還有若干個比較多的社區商業中心，但到目前為止杭州的商業還在一個原生態的狀態，政府搞規劃的人我都認識，對城市商業地產的發展起到了嚴重的負作用，上一次我們看了大概幾十個城市的商業規劃我認為只有成都的商業是做得相對比較好的，首先是一個戰略的機會，城市的擴容是一個千載難逢的機會，之前古代的時候，國內是第一個搞軍銜制的封建社會，實際上城市的擴容是當時的宰相以上皇帝做得，每一次大的城市擴容都是需要國務院的批準，所以當城市提供我們一個非常好的一種商品交換機會時候，實際上也就是我們開發商一件幸事，我非常同意余華的一句話，現代的中國40年等于400年也就是說在西方社會三四百年，我們中國人五六十年代來是農耕文明，我們現在進入了一個互聯網時代，但是這種機會是非常難得，這里面城市的商業機會是不可再生的，我們這代人和下一代人遇到了解決居住的問題，都遇到了在目前階段可能迅速擴展的機會，像香港只有四個大型的房地產公司，整個商業進入非常有序和理性的階段，但是對中國的商業來說，特別是二線三線，這么一個階段來說機會是最重要的，因為從人類的創業來說，機會利潤是最大，但是風險里面時間和機會成本也是最大的。
第二個就是城市連接來說，因為城市需要生活城市商業的銜接，這個銜接是十個字來表達，第一個是無序中有序，為什么無序？開發商是單一的，開發的項目特征非常單一，今天在下面，銀泰的王先生一針見血的提出，實際上開發商和經營商信息嚴重不對稱，包括我們在里面，開發商購買者的信息嚴重不對稱，經營者在尋找開發的地段和產品，由于信息不對稱中間產生了巨大的浪費，我曾經參與一個三到四萬方的商業，住距只有兩米多，直接為了節省成本就把柱子弄下來，非常好的地段，除非拆了重建，最后做了低檔的處理，這就是有序在起作用，因為你不能夠成為有序當中的一員，又是你的資格被開除了，但是城市在有序的開放當中還有五個字非常重要，與品牌共榮，開發企業做商業最好的方面是傍大款，是最容易致富，就像開發商，由于你長期跟家樂福，樂購等企業合作，甚至大量的企業金融品牌，大量的賓館飯店品牌，現在的大量的特別是一些中小型的商務旅館和賓館品牌，也包括大量的服務型業態，如果你長期和他們共榮的話，光設計產生的利潤就不小了，我有好幾個店，請了幾個大的賣場進去了，最后有了三個大的犧牲，第一租金下來，第二入口處有改造，里頭要求是整個的展架部分和倉庫連在一起，要進行建筑結構的調整，第二個近期給200個車位遠期再給200個，這一下花掉了幾百萬，這由于品牌設計的不對稱，導致了開始就犯錯誤。
所以對于一個開發商怎么樣在渾濁階段抓住機會，怎么樣抓住幾百年來，或者是千載難逢的城市擴容機會，同時也抓住在目前大部分人還自以為是，都出一個從認識論到方法論到實踐論一個大飛躍，如果這個問題解決好的話，上次在南京提出一個非常實用的，如果大家關注商業地產的軟實力，把總投資10％以上用于策劃、規劃、前期論證，商業合作，咨詢，如果你有這樣的能耐和動量的話，商業地產并不很難。
主持人：剛才的丁強先生說出的高見，這里面有三個非常重要的關鍵詞，現狀格局和融合，梁輝先生您有什么可以和我們分享。
梁輝：各位下午好，我是中國貿促會浙江省分會的對外招商部梁輝，今天受組委會的邀請認識了很多的朋友，今天我介紹是這幾個方面，一個是介紹一下從我們貿促會的角度看商業地產和城市對接，我們貿促會對商業地產服務業介入是去年，浙江省政府每年六月在寧波舉辦的會議——我們承辦的海峽兩岸現代服務洽談會，在承辦的過程中，接觸了很多來自臺灣的有關商業地產方面的情況，我先簡單介紹一下情況。
臺灣由于這幾年民進黨執政，百業蕭條，百貨業很不景氣，像好又多，樂購，這些都是臺灣的大賣場，這在浙江省很多地方都有，像嘉興、湖州的市場都很好，臺灣的百貨像太平洋百貨都有布點，最近有星光百貨，是臺灣地標式一個商業形態，臺灣有專業連鎖方面，在一些品牌方面在商業方面的進入也很多，這些就不再詳細介紹，有空再聯絡。
第二個是和城市對接，這個話題很好，尤其是臺州這樣的城市，而且我們也了解很多的地方政府都把最好的地段拿出來給商業地產，至少我們覺得商業地產對城市來講起到幾個作用，一個形成一個中心城市，每個城市都有中心點，像上海一些區的中心地段等等，下城區在武林廣場這一帶，像臺州的椒江來講，中心區考慮在濱江的一面，城市的開發區新區這塊，相對形成一個中心區，這就是靠商業地產，商業地產在中心城市形成購物中心，不同一般的商場，由于是商業地產，周邊形成的商業地產的競爭，像徐家匯，周圍有六百，等等，周邊有這么多的百貨，怎么生存，這樣形成很大的購物中心，很多有不同需求可以到不同地方來購物，中老年人，便宜就在六百，時尚就在港匯，尖端就是在東方，各取所需，像杭州的武林商圈也是這樣，杭州大廈是尖端，百大也是中低價位，銀泰是時尚一點，這就是很多的一個個性的百貨形成一個百貨中心，第二點也形成一個游樂中心，商業地產從概念上跳出來，還有一個游樂中心，大家去看的不光去購物，就是去看景觀也是一個點，外界去上海不光是有城隍廟，還有新天地，所以這就是當地形成的購物中心之外的游樂中心，
第三個是休閑中心，商業地產的體量大，一萬到五萬平米，像港匯有電影院有咖啡有餐飲，休閑都具備，由于商業景觀的介入，過節的時候都看到，每天有表演秀和推廣秀，是一個休閑的地方，所以我們講商業地產對一個城市的作用對中心城市的形成，起到的作用是很大的，第三是三線城市來講，如何使商業地產更好和城市對接，我想我們今天在座都是來自臺州各地的房地產開發商，我是溫嶺人，我雖然離開臺州很多年，對一些情況不了解，以我的感覺在臺州搞商業地產有一些要把握的，一個我覺得在臺州搞商業地產跟在杭州和寧波有很大的不同，那個地方有很多的外來人口，人氣會聚集，臺州相對來講是本地人為主，臺州的城市是一個組合城市，像椒江可能又分幾個不同的商業街和點，這個點如何各自形成自己的個性，這個是作為開發商都在考慮，任何搞商業地產都會考慮如何個性化的問題，這是從策劃定位，剛才的丁強講到的商業地產死掉很多，就是因為雷同，跟著人家跑，比如香蕭山商圈里面，把銀泰整個克隆過去，結果平時沒有人，靠舉辦活動才能引起人氣，這個就是照搬的問題，怎么挖掘自己的個性，第一個要有自己的歷史內涵，新天地是一個很好的典范，寧波的樂府和天衣閣也是一個很好的例子，我過年的時候來到臺州椒江，有一條老街也是在搞整舊，整的少了一點，第二個要探討的文化概念，因為每個地方都有文化的內涵，臺州的當地人很時尚的可能更有特色。
第三個像三線城市搞商業地產要找主力店，很多主力店就是定位一線的城市，但是在主力店找不到的情況下，那么多的業態你要做，就是做主題店，這個一字之差，有很大的不同，正大廣場同樣沒有主力店，形成自己的主題店也是可以的。
還有就是除了購物方面，像三線城市多從百貨之外動腦筋，這句話我跟蕭山的一個老板也講到，他講到的對面的餐飲的生意不好，他在想如果我的百貨生意不好，我這個六萬平米怎么想辦法讓人進來，這個靠游樂和休閑帶來很大的人氣，臺州要發展，不妨要考慮游樂和休閑，搞燈光秀，這個也能帶來很多的商機。
主持人：王總是來自銀泰百貨企劃部的副總經理，你有什么來自銀泰實戰的高招，和我們共同分享。
（圖為銀泰百貨王建強先生）
王總：今天是匆忙過來，我這個禮拜走了四個城市，這次活動也非常匆忙，我是1：30到這邊來，我覺得對于銀泰百貨是一個機會，我覺得對于首屆商業峰會我們非常關注。
首先介紹一下你熟悉的銀泰百貨，面積有3萬多平方，去年的銷售額是18.2億，在全國的排名是前五位里面，但是沒有在正式的商會的排名里面出現，第二個就是銀泰百貨去年給政府納稅1.8億，就這個店是1.8億給政府，然后去年整個商場有不同的品牌構成，里面創全國記錄有50個，有50專柜創全國第一，這個只是在銀泰百貨第一梯隊里面占了18個，全國占第一沒有作為這個店最主要的一線品牌，去年的銀泰百貨比較轟動的一件事做了當天的銷售是1800萬。
現在的銀泰百貨在全國來說，北京的最高樓北京銀泰中心是銀泰百貨集團的總部，在浙江省目前來說已經開了三家店，去年的三家店實現銷售收入是三個億，2006年是銀泰百貨的拓展年，我想目前在資本市場里面銀泰百貨也是并購里面做得比較活躍的，第二塊就是說通過自建物業，在建的有杭州城西14萬平方的購物中心，在慈溪在寧波都有自己的物業在造，今年開始，銀泰百貨最重要的一個事情就是通過與開發商的合作，租賃或者以其他方式除了掛品牌，另外的形式在擴張，整個在浙江省范圍里面，剛才跟丁先生有探討過，浙江省可以說比過一個臺灣，可以比過一部分的日本，整個結構和產值來說可以比過韓國，但是他們那邊每個城市都有非常大的品牌的百貨店，作為銀泰百貨今年的拓展也是一個百貨連鎖的一個信號。
作為整個主題來說，城市對接我的理解是城市因為有這個市才能有一個城，市最早是集市開始，這個市我的理解是商業，這是我對城市對接的含義的理解，目前的商業，就是把這個以前的集市放在一個房子里面，或者幾個樓里面來形成，通過各種業態各種模式，各種形態的組合，各種業態，各種主力店，主題店整個組合成一個城市，商業是城市的一個名片，城市是需要一個商業名片，銀泰百貨在城市的核心位置，占據核心位置的地方產生時尚品牌的效應，剛才在下面也和丁秘書長探討了一下，我目前在銀泰負責企劃和拓展，目前作為百貨企業和商業企業來說，整個是信息不對等，我們也在尋找和各個物業在擴展之中，作為我們對商業地產的理解是什么？
商業地產的價值在什么，價值在它經營出來這些利潤，這些利潤產生它的價值，比如說有人在某個地方某個城市這個地方的地、商鋪值多少錢？兩萬塊也好，六萬塊也好，這個錢是什么拿出來，真正能夠達到六萬塊以上一個平米的位置據我自己了解的杭州的情況來說，銀泰能賣到六萬一個平方，延安路南端的那塊地方可以推倒重來，那邊空在那里看起來是有價值，但是我想，要推倒重來，說明他一文不值，這是一個虛高的東西。
談一下粱輝先生說的幾個百貨店對商業企業的期望值，整個生意不好，各方面，這個我覺得對于企業來說第一個期望值不要抬高，第二個期望值要非常之高，在前幾年有一個成長的過程，銀泰百貨每一個店有三年的預虧期，但是三年五年以后有一個成長性，因為一個地產，商鋪賣完了以后，比如賣兩萬塊一個平方，三萬的面積，賣出是六個億，你賣掉了以后，稅收只有一部分，拿到的只有六個億，比如杭州的銀泰的例子，一年的交稅額就是1.8億，去年我們的純利是兩個億，這個回報是多少？杭州的銀泰是98年開張，當初最大的功勞是沒把這個樓賣掉，老板每年都在產生效應，商鋪的價值在經營中產生，但是在產生當中期望值不要太高，但是要很高，就是說要看到它的未來包括一個城市來說。
主持人：王總雖然來時匆匆，但是來自實戰的觀點非常的吸引人，我們這場講得是宏觀下對城市對接的話題，接下來請丁強先生對本場做一個小結。
丁強：對開發商來說我這個樓怎么賣掉，我接觸的開發商非常多，但是真正喜歡全面的開發商不多，我用四個字表達，他非常需要專業的和資源和設計的知識，但是在操作過程中往往忽視或者是相對自以為是，首先是第二個對接，實際上就是對商業地產，商業地產的形式我不要學會對一些機會的認識，我中午吃飯的時候跟他們說，我說千萬不要過于相信政府，我現在遇到非常多的開發商，特別是在東北，都是帶了30、40％的錢進入一個城市，地拿到了，土建好了，但是幾樣東西地方政府沒法把握，首先消防、驗收、土地證拿不來，后邊的錢怎么辦？我投入的這些錢只能解決這些，土建里面有大量的錢都是人家墊的，于是我在一些城市遇到這樣的企業不下20家，所以對于形勢的把握，剛才王先生講了很多實的東西，我把我最近的經驗很簡單的介紹一下，要學會對商業形勢和商業機會的閱讀，比如說需要目前在中心城市和一些相對大城市需要提升性的百貨，百貨以前只有一個概念，現在太平洋和銀泰提出的時尚百貨的概念，今天下午王先生又提出了核心時尚百貨，綜合、社區時尚百貨，一系列的新的時尚，提升性的百貨，主題性的商業，因為傳統的商業是零售為主，現代商業零售只是一部分，也就是零售型商業是三個部分解決，第一大型的超市，第二個中心的城市，第三遍布城市的零售性的超市，第三個是生存、享受發展，第一個百貨僅僅解決一個基本，發展和享受是要靠后面的服務型商業來解決，所以百貨到購物中心的發展實際上又是服務業進入樓宇商業的發展，比如上海的南京路，包括邊上的幾個飯店，構成了整個中國商業的高端商業和商務區，上邊的樓全部是最高檔的寫字樓，引領上海時尚的白領的消費圈，要發現一些娛樂商業和休閑商業在未來幾年當中可能的價值，城市一個很重要的特征，中心區是24小時利用的效率，但是很多城市的中心區一到八點以后就是麻雀都不去，但是實際上中心區資源、交通資源、地理資源、配套資源、集聚資源都在那兒，比如銀泰的邊上做了東方魅力，實際上就是娛樂型商業、休閑型商業和商務型商業，恰恰可以利用城市的24小時，也就是城市商業怎么樣完成一個線到一個面到一個體這樣的飛躍，統領每一個城市，中心區我去年前年就提出一個概念，與其在中心區邊緣區拿地，不如到次中心去拿地，甚至到社區拿地，這個是非常好，在類似于杭州武林門為中心，鳳起路邊上的地也是延安路，可能要一千萬一畝，要把商場的當口的概念引入到概念當中，一樓不好的當口遠遠不如二樓的電梯口，有的時候二樓的電梯口的當地非常高，為什么？商業的價值兩點，第一個表現為最終經過你的經營產生的利益，你每年的利潤除于當年的利率，雖然我這個地方只有五個平米，但是每年產生20萬的利潤，現在中國人不喜歡30、50年，喜歡三五年，最起碼值10萬一個平方，第二個要學會城市商業月，有幾本書非常好，受這些書的啟發，我最近給新地產作系列的城市商業月，實際上城市的閱讀會閱讀好，里面的價值會大量的發現，集聚的方式出行的方式，人員構成方式，交通方式形狀，我最近給南京寫了一篇在博鰲上面能看到，南京的城市就是窄長型，歷史就是就形成了四個中心，后來一個變成中心，三個變成副中心或區域中心，現在把中心極大的擴大化，結果就是死，形成了全中國和全世界在整個一個區算了一下大概有200萬左右已經存在的商業面積，還有200萬以上正在建的商業面積，所以學會城市的閱讀對開發商非常重要。
（聯商網現場報道）
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