10月14日晚9時30分，位于沈陽市和平區中華路的沈陽萬達商業廣場在進行緊張的拆遷工作。

　　當地媒體記者在現場看到，鵬潤電器北側的萬達商鋪都已經開始拆除，原來有天棚的室內步行街的棚也已經被拆除，透過一扇玻璃門可以看到，一些工人正在整理室內步行街里拆下來的材料。

　　現場一份貼在墻上、經過沈陽市房產局審批拆遷公告顯示，沈陽萬達商業廣場有限公司因為“商業廣場建設”提出拆遷，并獲得批準。拆遷期限從10月9日開始至12月8日結束，整個拆遷過程需要拆除5331個非住宅建筑。

　　在拆遷公告旁邊還貼著幾張經某評估公司評估的商鋪產權價值表。這份評估表顯示，在這些產權商鋪里，現市值最高達600余萬元，每平方米價格達2萬余元，最少的，目前市值也在十幾萬元。

　　作為當時萬達集團在全國興建的9大商業廣場之一，于2002年投巨資興建次年年底開業的沈陽萬達商業廣場從誕生之初就沒過一天“好日子”，現在又不得不面對還不到三歲就突然慘遭拆遷的厄運。這其中的原因何在？拆遷之后，萬達集團又將如何處治這一地處沈陽最繁華的商業黃金地段太原街的龐大物業呢？

　　回購：8億元昂貴學費交不出去

　　盡管記者多方聯系萬達方面，他們始終拒絕對此事作出正面回應，但記者經過多方打探從接近萬達的消息人士口中得知，萬達方面這兩年拿出了8億元對屢遭失敗的沈陽萬達廣場進行回購，回購的對象是之前被打散出售的精品街鋪位，但是由于種種原因部分業主不肯“松手”，導致回購過程異常艱難，不得已，萬達只有走“行政路子”取得當地政府支持，動用了最后一招——拆遷，并讓評估公司對商鋪產權價值做了估價，參照此估價進行回購。

　　這位消息人士告訴記者，“萬達這次看來下狠心了，我得到的消息是他們已經拿出8個億來回購之前散售出去的精品街鋪位，”消息人士稱，“這些鋪位在沃爾瑪、百盛背后，都是三層的獨立商鋪，類似街鋪，每條街100米左右，散售之后經營一直非常糟糕，后來一度由萬達支付業主租金收回來統一經營，效果還是不好。在這次拆遷之前，回購已經持續一段時間了，但是很艱難，所以萬達只能用拆遷重建拿回產權了”。

　　盡管這位消息人士表示不方便透露回購不順利的原因，但是對比拆遷現場由萬達方面出示的評估報告顯示的2萬/平米的均價，和當初購買這些商鋪時業主所付出的高達6萬/平米的成交均價，巨大的懸殊再加上這3年的慘淡經營讓業主們蒙受的利息損失。不難看出，“回購價格談不攏”肯定是最終被迫拆遷的重要原因。
記者向萬達方面求證這一說法，亦未被工作人員否認，“總之萬達是非常負責的開發商，不會丟下爛攤子不管”。

　　重建：東方新天地模式是首選

　　“如果回購順利完成，沈陽萬達廣場此次拆遷后應該會改建成類似東方新天地那樣的MALL。”戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬推測。

　　此前沈陽萬達商業廣場除去臨主干道的主力店沃爾瑪、百盛、百安居包括后來退出的鵬潤電器之外，其他的商鋪都是以1＋2的模式銷售出去的“類街鋪”產品。這些商鋪獨立于主力店之外，享受不了主力店帶來的人流；同時又是露天的，不能控制溫度（盡管后來改造加了“蓋”效果也還是不佳）；加上一些配套的物業管理服務沒有跟上導致了天價銷售一空的商鋪僅僅開業6天就停業，此后歷經數次改造、兩次復業依然未能挽回局面。張家鵬介紹說。

　　所以，如果萬達完成了回購重新建的話，類似東方新天地那種形式的MALL，應該是其首選。張家鵬分析，“這樣至少可以保證環境、溫度可控、方便統一管理。”

　　持有：劍指REITS上市

　　商業地產占用資金量特別大，這一點勿庸置疑，因此解決資金問題一直是萬達的重中之重。此前，萬達與麥格理銀行方面經多次詳談后，最終決定放棄公司公開招股上市的計劃，集中精力轉攻REITs，期望在麥格理協助下，完成中國內地數額最大的一筆REITs發行。然而2006年初，萬達REITs計劃基本準備就緒的情況下，麥格理方面卻突然表示，其對中國伙伴商業資產經營狀況“有了新的理解”，一切推進工作隨之放緩。

　　正在萬達募資計劃受阻之際，CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券：一種具有不同風險水平的小塊投資工具集合，由商業房地產按揭和相關貸款重新打包而成。)這種利用中國國內的房產項目為依托，向國外投資者發行債券，變相融資用于項目開發或償還貸款的融資方式在一定程度上破解了萬達的融資困局。日前，國際評級公司標準普爾對麥格理—萬達房地產基金發起的1.45億美元商業房地產抵押貸款支持證券給予了預評級A-，這也標志著國內首單商業房地產資產證券化產品（CMBS）正式問世。

　　但這還不是萬達集團董事長王健林心中的理想狀態，REITS依然是王心中的目標。而萬達此前之所以未能成功，很大程度上取決于其資產包中商業物業的經營狀況，也就是租金收益。“萬達此前的做法是持有主力店部分，也就是租給沃爾瑪、百盛、百安居的面積，這部分租金很低、增長速度也非常緩慢，完全不能滿足以個人為主的REITs投資者，”張家鵬分析，“只有持有另外的那部分才有可能形成良好的租金收益和增長率，從而實現REITS成功上市的目標。”

　　命運多歂：三年三次開業

　　據了解，按照建造之初的計劃，沈陽萬達商業廣場分一、二期建設。一、二期總占地8萬平方米，總建筑面積約23萬平方米，總投資達到20億元人民幣。當時號稱“全國已建設最大面積的純商業項目”。

　　但這一備受矚目的商業項目從開業之初就沒有過上一天“順心日子”。在開業前的宣傳中，萬達一直宣稱，包括美國沃爾瑪、美國時代華納影城、新加坡美食廣場、中國臺灣燦坤數碼廣場、德國歐倍德、大洋百貨和紅星美凱龍軟家居廣場在內的七家企業將入駐商業廣場。

　　實際情況是，2003年底萬達商業廣場一期開業之前，宣傳中的幾大主力店沒能按期進駐。除了娛樂廣場和華納國際影城書城屬于二期開發項目外，德國歐倍德不會落戶、紅星美凱龍也沒有消息、大洋百貨又被百盛購物中心取代。這樣，萬達承諾的“國際名店的三面合圍”成為泡影。由于客流太少，6天后即宣告停業。

　　緊接著，2004年春節之后，沈陽萬達商業廣場首次有投資者退鋪。為挽回局面，沈陽萬達商業廣場管理有限公司出臺了一份《關于沈陽萬達名店二月一日至八日全面復業的通知》。《通知》表明，為保證大家及時復業，萬達拿出了一筆相當于兩個月租金的扶持金，同時免交三個月物業管理費。具體兌現方式為：1.萬達分別于2004年2－5月，代租戶每月兌現給業主相當于一個月租金的50％，由此產生的稅費由業主、租戶承擔。2萬達從2004年1－3月，免收三個月的物業管理費；業主、租戶已交三個月物業管理費的轉為2004年4－6月物業管理費。

　　然而之后雖然歷經改造（給原本露天的精品街“加蓋”等），外加換領導（北京西單商業大廈副總經理楊姿聰“空降”沈陽）、換名字（改名“泰原金座”后再次重新招商復業），萬達商鋪基本上依然處于閑置狀態。當地群眾曾這樣描述沈陽萬達廣場的情景：除了沃爾瑪和百盛這兩大緊鄰干道的主力店人氣還不錯之外，沈陽萬達廣場精品街上的絕大部分商鋪開業不足1個月便大門緊鎖，有的在門外還貼著招租或轉讓的廣告，精品街上零星的行人也都步履匆匆，無心購物。

　　“帶租約發售”：游走在法律邊緣

　　冷清的現實與項目銷售時“投資案例分析”的宣傳廣告中所描述的驚人回報預期相去甚遠，在那個案例中，“一個面積為27.2平方米，售價為149.6萬元的店鋪，6.5年就可以收回投資，年商業利潤可達64800元”。這樣的誘人“錢景”成就了沈陽萬達廣場一度高達6萬/平米的成交均價。

　　當這些業主發現自己傾家蕩產買來的黃金店鋪由于客流太少而根本出租不出去后，陸續有近百人將萬達告上法庭，要求萬達解除購買商鋪的合同，返還購房款。他們認為，正是萬達虛假的廣告陳述和違法的投資回報預期，加之當地某些政府部門領導的“大力推薦”，才讓他們蒙受了如此巨大的經濟和精神損失。這些業主中最高有花500多萬購買商鋪的，最少的也得50萬以上，總額接近兩個億。“當初，我們以沈陽歷史上最高的商鋪價格購買萬達精品街的商鋪是上當受騙了。其實，我們也不想停業，但現在根本沒有客源，小檔口開業一天賠500，大檔口開業一天賠1000，我們實在承擔不起。”

　　不僅沈陽萬達如此，萬達在很多地方打出的銷售廣告上都顯示“帶租約銷售”，“前三年回報率為8%、9%和10%”字樣。很多投資著理解為只要投資即可以獲得固定的回報。

　　事實上，萬達宣稱精品商鋪的這種“帶租約發售”(大意為“你要買的商鋪，我已經替你租出去了”)，引導業主“用別人的錢，做自己的鋪”，已經游走在國家明令禁止的“售后包租”邊緣。而“售后包租”的危險性相信已經無須記者贅言。
　　（龔怡）