2007年8月，北京王府井百貨集團與大鐘寺國際廣場正式簽約，這是時隔13年之后，王府井百貨在“大本營”北京開的第一家新門店。作為有52年歷史的新中國“第一”百貨集團，王府井百貨在全國共有20家門店，但在北京只有四家，即北京市百貨大樓、雙安商場、長安商場、東安市場。

　　眾所周知，王府井百貨集團是從北京誕生，但自1994年以來卻沒有在北京再開設一家分店，這次為什么會選擇大鐘寺國際廣場呢？ “這對于王府井百貨集團的意義還是蠻大的”，北京王府井百貨集團公司董事長鄭萬河說，“我們意在打造出一個面對35歲以下年輕消費群的時尚、活力、動感的體育式消費中心，而大鐘寺國際廣場開發商的思想與我們有很多相同之處。”

　　此前鄭萬河曾在商業地產高峰論壇上表示過，在商業地產的開發過程中，“零售商不愿意、也沒有更多的資源自己進行商業地產開發”。因為我們對優質地產資源的掌握遠不如開發商雄厚，因此，我們十分愿意與地產開發商合作，這是零售商擴張品牌的趨勢。

　　由此可見，商業地產只有開發出符合預期客戶需要的產品，才能招來“金絲雀”。

　　商業地產開發也要“看人下菜碟”

　　從王府井百貨大樓，到百盛、燕莎、賽特、長安、雙安、當代、華聯……這些國內知名連鎖品牌零售商所到之處，其所入駐物業即成為區域地標建筑，因此，這些零售商成為商業地產競相爭奪的資源。

　　“這些主力店是商業地產開發商開發時放在第一位要思考的因素”，清華大學國際商業地產研究中心理事長朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新聞,朱凌波說吧)說，“商業地產資金鏈很長，每一城市的商業并不單純只是商業地產項目，由于地處城市核心地段，它還是城市公共活動中心，是人們生活、購物、娛樂等綜合中心，是區域的地標性建筑。它們重新定位了所在區域的居住人群，提升了商圈價值，對時尚、消費、購物、商業水平及城市文化都產生了很大影響。”
　　“我們正是看中了王府井百貨極大的影響力”，大鐘寺國際廣場招商總監黃哮峰說，“王府井百貨集團以新的理念進入大鐘寺國際廣場，必將為大鐘寺國際廣場和第四代商業模式增加更新的亮點。而且目前已經接受王府井方面兩個品牌的設計公司和建設公司加入到我們項目的設計中來。”

　　商業地產在開發時必須要考慮預期客戶的需要，做他們滿意的產品。朱凌波說，目前商業項目招商時面臨的主要瓶頸是定位不準確。由于商業地產開發商大多拿到當地最核心的資源，認為只要拿到稀缺土地，做什么樣的商業項目都好賣。在拿到地后才去世界各地考察，將國外比較流行的商業業態一股腦兒搬回國內，這種觀念很不利于中國商業地產的健康發展。從近幾年商業發展形勢來看，前期定位準確、前期規劃設計綜合考慮預期主力店需要的項目，銷售情況都比較好。

　　商業地產與零售商互惠互利

　　面對日益激烈的市場競爭，商業開發商只有更加努力提高自身項目的品質與經營管理能力，注重差異化經營，做出零售商滿意的產品，才有機會在激烈的市場競爭中取得成功。而商業物業在出租后，項目本身與地段同時升值，零售商完全可以通過收益來支付租金，擴張品牌，二者是互惠互利的。

　　“但國內很多商業地產開發商做得還不夠專業”，鄭萬河認為，“很多商業地產商項目的選址和定位不吻合”。中國的商業地產開發商在定位方面一開始是不重視或者根本不知道要定位，經常用設計來取代項目開發的定位，所以設計出來的地產項目在功能、整個重心安排以及在后期使用方面造成難題。

　　北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新聞,王宏新說吧)認為，高品質的零售一定會提升該區域的價值，因此是商業地產開發商招商的重要一環，而好的物業又會擴大零售商業的營業網點和品牌影響力，因此二者是雙贏的。“但通過多次調研發現，許多商業項目在招商后基本上都要根據客戶要求進行二次修改，這就反映出國內商業地產發展還不成熟，與零售業結合還不緊密。”

　　“1+1大于2”的商業運算

　　其實強調“1+1大于2”——商業地產要與零售商聯合起來，一直是這幾年業界專家談論的焦點，也是我國商業地產發展的趨勢。華高萊斯市場研究中心主任田輝介紹說，北京的商業地產最初是作為住宅或寫字樓的配套而建，往往套用傳統商場建設的經驗，基本不考慮后期招商問題以及商家經營需要。雖然商業物業在房地產市場上越來越“熱”，但多數開發企業并沒有專業的商業開發經驗，從而導致不少商業項目在招商、銷售，甚至經營、管理中出現了各種問題。比如體量大但區域商業氛圍不夠成熟，或是商業定位、規劃、設計等方面存在硬傷。近兩年國內商業地產才真正進入到專業化操作的階段。大多數有實力的房地產開發企業，意識到商業物業對其企業現金流、品牌形象、國際資本市場評級等方面的價值所在，將其開發上升為企業戰略層面上來考慮。

　　然而，諸如王府井百貨這樣的零售商在選擇與地產商合作的道路上卻并不順利。據戴德梁行統計，北京下半年商鋪市場新增供應量預計將達到近200萬平方米，但由于開發商對項目的盲目樂觀，使得項目自身條件與商家需求之間存在較大差距，導致北京商鋪市場仍然表現出有效供應不足的局面。零售業專家、中國人民大學博導黃國雄教授認為，商業地產缺乏科學性和專業性的規劃，以及商業地產項目的盲目開發，結構性泡沫已然形成。而事實也表明，目前進入商業運營的項目業主投訴率也在不斷攀升，商業地產市場上失敗項目層出不窮。

　　王府井百貨這次門店選址，其實是為北京的商業地產開發商支了一招：商業地產開發商在開發時，要充分理解預期品牌零售商的需求。

　　北京的商業業態已經發生了巨大的變化，需要開發商具有前瞻性和創新性，準確定位，合理開發，做出滿足商家需要的商業產品。
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