崔小平所在的地點(diǎn)是松江樓盤上海新理想花園的商業(yè)配套部分，總建筑面積78300平方米，包括一處用于大賣場(chǎng)的主樓以及周圍5棟商鋪，形成一個(gè)小型商業(yè)中心。從建成至今，這些商鋪已經(jīng)空關(guān)了將近三年。幾個(gè)保安在屋里聊天，廣場(chǎng)上掛著些保安們的換洗衣物，三年來，他們是這個(gè)商業(yè)區(qū)僅有的駐客。

　　互利的合約

　　易初蓮花和天圓方房產(chǎn)之間的合作是典型的開發(fā)商和商家結(jié)合的運(yùn)作模式：賣場(chǎng)以低租金加快布局，而開發(fā)商由大型購物中心帶動(dòng)銷售，雙方互惠互利。最近幾年來，這一模式被廣大精明的房地產(chǎn)商們屢試不爽。

　　2003年，閘北開發(fā)商新理想集團(tuán)經(jīng)過考察，拿下了一幅占地面積16萬平方米的松江住宅開發(fā)用地。

　　“這個(gè)地塊最初的規(guī)劃中本來并沒有大賣場(chǎng)和商鋪，而是一個(gè)純粹的住宅商品房的小區(qū)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目。”崔小平說。

　　那時(shí)，易初蓮花開始轟轟烈烈的百店行動(dòng)。2004年，上海易初蓮花開始和天圓方房產(chǎn)探討在上述小區(qū)三號(hào)地塊中開設(shè)易初蓮花的可能性。

　　“按照當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，樓盤若是借開發(fā)良機(jī)完善這一帶商業(yè)配套設(shè)施，每平方米的售價(jià)完全可以比別處多賣1000元左右。大賣場(chǎng)一旦建成，將建筑物外圈的商鋪?zhàn)馐�，更是一筆相當(dāng)可觀的收益。”崔小平說。

　　雙方一拍即合。

　　2004年5月，松江永豐街道辦事處向松江政府請(qǐng)示，擬在榮樂西路三號(hào)房產(chǎn)地塊興建“易初蓮花大賣場(chǎng)”購物中心，購物中心總占地面積30000平方米，建筑面積55000平方米。這一請(qǐng)示在2004年7月獲批。

　　為建設(shè)賣場(chǎng)，公司特意申請(qǐng)將榮樂西路三號(hào)地塊西南角的土地性質(zhì)從居住用地變更為商業(yè)用地并得到了松江區(qū)政府的同意。

　　考慮到商業(yè)設(shè)施收益的長期性，開發(fā)商還把商業(yè)購物中心面積進(jìn)一步擴(kuò)大至近8萬平方米。

　　2004年11月8日，雙方簽訂了一份《租賃合同》，第一條就寫明“甲方(天圓方)愿意按乙方設(shè)計(jì)要求和營運(yùn)要求，將在……建造一幢三層建筑物，主體面積25250平方米，屋頂免費(fèi)停車場(chǎng)約6000平方米……”

　　風(fēng)云突變

　　合同約定，自2006年12月30日始至2026年12月29日止，約定該建筑物(包括其中設(shè)施、設(shè)備)年租金為1041.4萬元，在合同生效后15天內(nèi)、施工后15天內(nèi)、建筑物封頂后15天內(nèi)和建筑物交付后15天內(nèi)，“易初蓮花”分別向該家房地產(chǎn)企業(yè)支付四次預(yù)付租金，每次支付第一年的3個(gè)月租金，約計(jì)260萬余元。

　　天圓方開始施工，不久收到了“易初蓮花”支付的頭兩筆預(yù)付款約計(jì)520萬余元。

　　2005年10月，新理想花園開盤，易初蓮花的名字被直接放在了樓盤模型上，并收錄到了樓書里。到2006年第二次開盤，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入新一輪的火爆期，賣場(chǎng)和地鐵的概念讓小區(qū)銷售火爆，不長時(shí)間里，樓盤一期銷售過半。

　　2005年12月，商業(yè)部分建筑物結(jié)構(gòu)封頂。2006年4月，該建筑物通過建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督等部門的工程驗(yàn)收。

　　但是，合同中的易初蓮花第三筆預(yù)付款遲遲沒有到位。

　　接近2006年6月，天圓方給“易初蓮花”多次專門去函，要求前來辦理易初蓮花大賣場(chǎng)的交接手續(xù)，同時(shí)支付已拖欠半年之久的第三筆預(yù)付款。

　　但是，當(dāng)時(shí)易初蓮花的戰(zhàn)略已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向。松江乃至全國其他很多地區(qū)賣場(chǎng)的連年虧損，使得不再愿意繼續(xù)往這個(gè)無底洞里砸錢了。

　　在一份易初蓮花要求法院支持解除合約的起訴書中稱，經(jīng)反復(fù)測(cè)算，如果入駐經(jīng)營榮樂西路的“易初蓮花購物中心”(大賣場(chǎng))，公司不僅需要投入5000多萬元及大量人力物力之外，未來預(yù)期每年還將虧損約計(jì)人民幣1270萬元。

　　2007年7月，易初蓮花發(fā)函要求解除合約。

　　這使天圓方措手不及，原本打算成為利潤增長點(diǎn)的商業(yè)中心如今卻成了公司最大的一個(gè)出血點(diǎn)，“我們算了下，我們公司每年租金損失在4000萬元，一天損失就是12萬元。”

　　同一個(gè)月，天圓方?jīng)Q定起訴易初蓮花，要求對(duì)方支付應(yīng)付的第三、四筆房屋和設(shè)備租金，并支付相應(yīng)的違約金和滯納金，賠償各類經(jīng)濟(jì)損失。算到現(xiàn)在，天圓方要求的這筆賠償金總額已經(jīng)累計(jì)到了接近2億元。

　　更壞的情況還在后面。

　　2007年底樓市風(fēng)云突變。今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下跌明顯。

　　記者在新理想花園的售樓處里看到，整個(gè)大堂只有幾個(gè)銷售人員坐著，沒有一個(gè)購房者，據(jù)介紹，最近一段時(shí)間來，樓盤一個(gè)月只能賣掉一套房子。

　　由于在商業(yè)物業(yè)中投入巨資難以盤活，這家開發(fā)商正面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。據(jù)了解，開發(fā)商本身已經(jīng)陷入多起材料商和承建商索取工程款和材料款的案件，而公司員工也已經(jīng)被裁減了一大部分。

　　◇相似案例

　　易初已輸兩起官司

　　2005年3月16日，易初蓮花公司與金山開發(fā)商?hào)|蘭匯聚大酒店有限公司簽訂《租賃合同》，合同中，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)沈浦路31號(hào)地塊按照易初蓮花提出并經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行建設(shè)，建成之后，項(xiàng)目將租給易初蓮花開辦的易初蓮花購物中心。2006年1月22日，雙方簽訂易初蓮花朱涇店交接備忘錄。但到了2007年1月，已經(jīng)準(zhǔn)備放棄賣場(chǎng)的易初蓮花發(fā)函東蘭，要求解除合同。

　　在這起賣場(chǎng)定制的糾紛中，今年4月，經(jīng)過兩級(jí)法院審理，最終判定易初蓮花公司賠償合同違約金1765萬元，方案設(shè)計(jì)修改費(fèi)用247.8萬元，以及原告經(jīng)濟(jì)損失等總共約6700萬元。

　　2007年年底，易初蓮花2005年9月在嘉定簽訂的一宗代建租賃合約也告解約。當(dāng)時(shí)，易初蓮花選址嘉定馬陸鎮(zhèn)，簽約要求開發(fā)商按照要求設(shè)計(jì)和建造總面積25000平方米物業(yè)，其中16485萬平方米建筑被租賃用于大賣場(chǎng)，租賃期20年。到2006年9月，這份租賃合同被易初蓮花方面要求終止。這起糾紛中，嘉定區(qū)法院判決易初蓮花賠償開發(fā)商2450萬元。 
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