圖為新世界易買得華北區總監王瑩

　　超市，一個大家經常光顧的地方，雖熟悉卻也是日新月異。格局在變，數量在變，有進軍中國市場的，有退出市場的。這個大家看似熟悉的行業，究竟存在著怎樣的發展變數？面對金融危機，又面臨著怎樣的機遇與挑戰？

　　活動時間：2008年12月24日下午17：00

　　活動地點：北京市海淀區北四環西路58號理想國際大廈8層

　　主講嘉賓：王瑩 新世界易買得華北區總監

　　精彩觀點：

　　1、易買得：百貨式的超市

　　2、未來超市行業應按照差異化商品進行細分

　　以下是此次活動的現場圖文實況：

　　主持人：大家好，歡迎大家來到我們的商業地產專業講壇的會場，今天我們邀請的嘉賓是新世界易買得華北區總監王瑩，談談超市大賣場的發展趨勢。咱們今天輕松一點，大家可以自由的發問，不過還是先請王總介紹一下易買得的情況吧。

　　購物環境是易買得的一大競爭手段

　　王瑩：我先簡單的給大家介紹一下易買得，易買得目前本身是韓國的第一大零售商，目前涉及的主要都是圍繞著商業所運轉的公司，有自己的物流公司，它本身有酒店，還有韓國的星巴克，還有建設公司和IT公司，這些都是為了易買得而成立的，因為我們在那邊都是自己買地自己建設。我們在釜山那里建了一個亞洲最大的商業，46萬平米，基本是以購物中心為主，可以說包羅萬象，到里面吃喝玩樂什么都有。

　　在韓國我們有真正意義上的奧特賴斯，不像國內的奧特萊斯，真正的是世界頂級品牌的東西，其實韓國新世界這個百貨，目前在韓國的百貨業不多，只有八家，但是目前沒有進入中國。沒有進入中國的原因有幾方面，一個是對中國的百貨業還不算太了解，因為在九七年的時候，當時的百貨跟著進來過一次，后來因為金融危機又撤回去了。他的百貨非常高端，都是世界一線的頂級品牌，LV、阿瑪尼等等都是這是，現在的燕莎和它都差一個檔次。

　　聽眾：所有的百貨都是非常高端的？

　　王瑩：對。

　　聽眾：當初來北京的時候也是打算走高端路線？

　　王瑩：對，當時是想考察這個時候，在這里合作做百貨。因為當初剛進來是到上海，牽涉到金融危機所以撤回去了，其實易買得也是金融危機的時候起來的，等于90年從三星集團分離出來之后，易買得從92年正是在韓國開始做，在短短的十多年時間里面，發展到120家店，發展的非常快，因為金融危機之后，他回去買地，接近50塊地皮，現在我們在韓國儲備的地應該還有20塊到30塊。

　　郭杰：國內是租還是買？

　　王瑩：大部分是租，但是也有買的，無錫開了一家，自己買的地自己建設的，當天的銷售370萬。

　　主持人：您說了那么多在韓國新世界易買得有很多的業態，到中國的市場是什么定位呢？

　　王瑩：在韓國為什么說家樂福和沃爾瑪從韓國撤出來，有他的原因，在韓國人的眼里，他們認為超市這個形態就是易買得這樣的，易買得代表著韓國的超市，本身易買得是做百貨業的，所以他所有的裝修，賣場的環境都是按百貨做的，所以我們現在跟商戶溝通，市場介紹司等等溝通的時候，他們說怎么定位，大賣場，也不是，百貨也不是百貨，其實我們是百貨的形式的售賣的是超市的方式，我們定位是百貨式的超市，可以去過奧城店，貨架最高是1.8米，人們購物非常方便，我們的賣場不存貨，比較人性化。化妝品的售賣都是百貨商場那種柜臺售賣，賣場比較寬，比較通透，這是他的一個特點。

　　易買得其實大家可能會問，大家說競爭這塊為什么，其實易買得靠的就是環境，商品基本上不會差的很多。

　　主持人：根據您的介紹，易買得有著自己的特色，與咱們對超市的認識有著不一樣的特點。那我們易買得進入中國的市場順利嗎？目前的發展情況是什么樣的？

　　王瑩：易買得屬于后來的，來的比較晚，順利肯定不會很順利，這是肯定的，因為牽扯到方方面面的問題，因為他是從上海開始的，上海的第一家店，97年開始。開始單店運營，沒有發展，一直到現在創了一個奇跡，單店運營始終在盈利，現在仍然在盈利。

　　主持人：什么時候我們從上海開始往外擴張？

　　王瑩：03年開始，先開的天津后開的北京，天津的公司是跟泰達集團成立的合資公司，上海是由優百成立的合資公司，唯獨北京是獨資公司，北京的手續程序都是我跑的，是07年成立的這個公司。

　　天津是這樣的，現在開店，為什么進入北方區，先進入了天津，其實大家可能會發現，所有的這些大超市，包括家樂福、沃爾瑪，都是先進入的天津，后進入的北京。

　　郭杰：為什么？

　　王瑩：我們大家也都在探討這個問題，從幾方面來說，天津可能是他的前期物價水平、租金水平，天津的人口也是比較龐大的一個區域，可能這些超市都在想試水，因為北京是首都，水比較深，這是大家都知道的，從政策方面各個方面來講都會遇到很多困難，實際操作當中，我們也遇到了很多的困難，這是不可避免的東西，沒有辦法。可能會在天津開一兩家店，然后做一個基地或者什么，再逐步的進入北京。

　　易買得：百貨式的超市

　　主持人：相當于我們已經進入到北京的市場了�，F在的運營情況怎么樣？

　　王瑩：剛剛開業兩三個月，現在還在逐步的調整，開的店面積比較小，不是按照我們定做的方式做的，因為易買得對物業的要求確實比較嚴，因為我們都要求吊頂，而唯獨楊橋店這家二三層沒有吊頂，很多進入一層的時候認為都是外租區，其實不是，那是我們的賣場。

　　在其它有條件的地方，像奧城，以純也好、佐丹奴這些都是在賣場里面，跟其他的大超市不同的就是這樣。

　　聽眾：和超市的合作關系是什么？

　　王瑩：聯營的，跟百貨是一樣的，為什么我們叫百貨式的超市，就是這樣，在賣場里面，他的服裝和其他的賣場服裝不一樣，他有一定的品牌，區別于其他的賣場，奧城店現在的銷售店非常好，確實是這樣的。

　　聽眾：我了解奧城的項目有很多的韓國人，也有很多人針對這個在那里買房。

　　王瑩：現在基本上有韓國人的地方都去易買得，而不去其他的地方。

　　郭杰：為什么不選擇望京？

　　王瑩：我們選擇了望京，但是因為工程延期了，我們一號店就是望京。沒想到洋橋店先開了。

　　聽眾：是租用的物業嗎？

　　王瑩：對。

　　聽眾：哪個商業物業？

　　王瑩：遠洋新天地。

　　聽眾：我聽說以后無錫是自己自有的物業，剩下的都是租的。我們調查的時候是自己調查還是物業出租方提供的？

　　王瑩：調研這塊分幾步，首先是我們公司去做調研，我們自己做報告，然后我們聘請一個第三方再去調研，因為自己調研會有一些片面性的東西，我們再找一個第三方做調研，同時幾份報告拿到公司做。

　　在這個期間，作為事業開發，我們要做調研，營運、采購在此同時，我們基本上要確定這個地方了，他們也會做調研。在周邊所有的商品，商品的結構，他們也做調研，提供報告，這幾方的報告一起交到公司綜合考慮。

　　另外易買得有一個特點，比其他的超市不一樣的就是商品，從商品結構來說是根據每個區域的不同設計商品結構的。

　　聽眾：就是說不是跟某一個品牌打包？

　　王瑩：不是像其他的超市，你進入全國各地的每個店的商品結構都是一樣的，而易買得不是，你可以仔細觀察易買得在奧城店和塘沽店的商品結構是不一樣的，他是針對周邊區域的消費人群針對性的做商品結構。

　　為什么說易買得剛剛進來以后，在天津那么多競爭店中能夠立足，這就是他的一個特點。

　　主持人：其實我覺得剛才您提到的易買得從開始從上海，到蘇州、無錫，已經覆蓋了中國很多的城市，作為韓國的零售商，您能談談中國的商業環境和韓國有什么區別？

　　王瑩：其實這個區別其實在于國民這塊的生產總值，兩個差別很大，真的是這樣。現在中國目前的商業，不光是商業，中國現在是往上發展的趨勢，而在韓國，他已經發展到了一定的階段，這兩個國家的國度有一些制度不同，各個方面的不同，所以這兩種商業的發展就有所不同。拿日本來說，他的商業發展強于韓國，而美國又強于亞洲，這是不太一樣的東西。因為兩個國度很多情況不一樣，國情都不一樣的東西，有時候很多東西不好比。

　　主持人：我們對韓國的情況可能會更加想知道一些，你可以簡單說一下嗎？

　　王瑩：其實韓國商業的發展和中國一樣，我們跟韓國人聊的時候，說跟中國是一樣的，也是經歷了很多的發展，競爭，現在韓國的商業無非就是新世界、樂天，還有一個樂購，沃爾瑪已經退出了。樂天的百貨店比新世界多，但是超市沒有新世界多，品質也沒有新世界好。

　　支撐賣場的關鍵就是人口

　　主持人：現在易買得到了中國，其實樂天也進入了中國超市的市場，相對于家樂福和沃爾瑪，和中國本地的店來說，我們是比較晚的，那么我們在選址上有很多的局限性，很多地區已經有了同質化的情況，這樣的情況下，在三公里以內有相同的業態，我們還會開設分店嗎？

　　王瑩：這個是需要具體區域具體分析的。假設一個地點，在亞運村，這個地方，他三公里的人口大家覺得可能會在七八十萬人，而支撐這個店一般情況下有二十萬人口基本夠了。

　　聽眾：有我們開店選址前的調研工作和我們開店選址的要求所決定的，那么我們開店選址有哪些必要的條件？人流、物業、付款方式等等，易買得能不能談談這個標準？

　　王瑩：這個是肯定有一定的標準的，對易買得來說，區域環境不光是對易買得，對任何一個賣場所支撐的就是靠人口，真正靠的是常住人口，而不是流動人口，不光是我們，在任何一個區域選址的時候，流動人口是一小部分，主要是考慮常住人口，固定人口，因為這個區域的固定人口的購買力才有。

　　還有他的交通，交通對商業來說非常重要，他的便利性，他的接近性，對商業是非常重要的。再有，像易買得你所說的物業條件，我們的標準店是這樣的，兩萬平米，層高，因為我們需要吊頂，我們吊頂的凈高，區間也在調整，去年的時候，在今年十一的時候，他們就到韓國去了，看看我們的第三代半店，我問他們怎么樣，我說那個店拿到中國來，他說不行，現在中國還不適應，我們有一個店里面都是鋪地毯的。

　　聽眾：您說易買得超市在我聽來是跟現有的超市不太相同的一點就是他把一些服飾類的比較知名的品牌，納到我們的賣場里面，以我們就跟他有合作的方式，我想問一下，是不是韓式的賣場都是這樣，還是只有易買得？

　　王瑩：易買得。

　　聽眾：北京的很多超市已經根深蒂固的，對于常住人口來說也是很好的消費點，對易買得我們也沒有什么宣傳方式和運營方式打破這點，因為中國的居民還不是很認可這一點，一般來說，我們買衣服還會到百貨、商場。

　　王瑩：您說的很多，我們也是在考慮，我們是在跟政府溝通的時候考慮，我這次去沈陽也好，大連也好，北京也好，跟政府人員溝通的時候，他們也特別希望引進易買得，因為他們知道這個方式對地區的商業會有提升，其實我們在任何一個區域跟政府也在講，他們也認為是這樣，曾經有一位北京市政府的領導專門說，易買得這樣的北京為什么不引進，因為他的購物環境確實非常好，現在大家都講究購物環境，如果現在是這樣，兩個店，一個是比較雜亂的購物環境，跟一家比較好的購物環境，你肯定選擇比較好的，而價格基本不會差很多，就跟天津剛剛開奧城店和塘沽店一樣，非常有意思，老百姓不敢進去，怕貴，他一進去就覺得這種裝修里面的東西非常貴，后來時間長了，他認為一樣，也不貴。

　　我們剛剛開始的時候有自主包裝臺，給顧客準備的紙張等等，買完東西自己打包，免費的，剛剛開始的時候，我們預備了很多的紙箱，每天都丟很多，拿走賣了，但是我們還是繼續的去做，到后來也不丟了，其實國民素質并不是很差。

　　主持人：我們的易買得店在北京開張了三個月，可能會讓附近的一些人群到那里消費，但是這里面肯定存在著一定的空白的區域，我們易買得怎么樣影響到這部分人群到這里消費，或者是有什么樣的宣傳方式讓他們知道易買得？

　　王瑩：無非就是廣告的檔期做的頻率是多少，我們每月、每周或者十天一個檔期一個檔期的宣傳，我們也叫會員制，有會員卡，我們的會員卡都是免費辦的，購物積分，而我們的積分返還是真正的返還，你夠積分之后，就是給你東西，我家在天津，離奧城店很近，去年我拿那個積分換的都紙，用了一年，其實我購物結束之后，不像其他的超市，真的給你東西，拿積分換大米，油，電磁爐，都是這樣的，這就是他所吸引的東西。

　　主持人：我也看過易買得的網站，上面會有一些北京店、或者上海店的一些活動，一些宣傳信息，但是大家對易買得的網站認知度很小，他自己輸入這個網址查找機會很小，有沒有想到用網絡論壇或者BBS等新型的宣傳方式？

　　王瑩：這種宣傳方式現在我們還是比較少，在南方那里我們的店比較多了，主要是華東區，上海目前也有九家店了，我們經常會搞一些活動，跟街道搞一些親和力的活動，找一些居民座談，搞一些采摘等等。

　　主持人：這些活動也不局限在超市里面是嗎？

　　王瑩：對，我們叫親和力活動，這個是易買得比較擅長的。

　　聽眾：很多大型的超市，我們采購回來的產品一般都是廠家在這里，我們提供一個平臺，假如說商家在易買得做銷售，到五一、十一會有一些自己商家的活動，你們對于自己商家的活動的配合，有可能在中間放一些大的地堆等等？

　　王瑩：商家的活動都是和我們超市的活動一起做的，一般我們搞促銷、活動的時候，商家都非常愿意做，這樣對他們銷售的提升都非常好的。

　　聽眾：王總聊了很多關于易買得的問題，關于開店等等，前兩天我們在沈陽開了一個國際購物中心的論壇，我看到兩家店，當時我住在鳳凰飯店，離你的一家店很近，我們作為商業地產頻道，首先對于市場了解的更多一些，作為超市類，像您作為品牌商家，對市場審視的角度可能與我們不同，據我們了解，沈陽明年會有1500萬平米的商業體量上升，包括上海路也有一個150平米純獨棟的賣場，沈陽的市場比較特殊，LV等等在那里瘋狂的開店，超過了北京的LV的購買能力，針對這塊，我想易買得首先選擇了沈陽店，有您一些獨特的市場看法吧？

　　王瑩：東北地區我們目前選擇兩個城市，大連和沈陽，大連的LV等等也是剛剛開業，東北這個市場，當初也和很多的東北朋友聊，跟他們的生活、消費一種習慣，他們的收入比北京高嗎，沒有，可能大連的收入高一些，而沈陽真的收入沒有那么高，但是他們的消費習慣好象不一樣。我問我的朋友，沈陽的人是不是不存錢啊，他說也不是啊，我說你看LV什么的都在開店，他說我一個月買這些東西好象沒有考慮過，他的消費習慣和消費意識我就是買，不考慮后面的。他們對于新鮮的東西接受的能力非常強，可能跟中國的傳統的區域消費意識是不一樣的，我們說過去真正意義上的像中國古代也好，怎么說呢，中原地區吧，核心地區的發展是不一樣的，從這個方面考慮這個區域的發展是不一樣的，所以他有一些過去傳統的中國人的消費意識，在我們這個區域里面，會根深蒂固的在這里面存在過，而在其他的領域的區域里面，你像南方和北方的差別很大，在東北差別也很大，也都討論到這個區域，中原地區和周邊的其他地區的意識、消費意識不一樣。

　　聽眾：08年整體來看是經濟比較簫條的一年，普遍都說中國受波及不是很大，我想了解一下我們易買得今年一整年的開店情況，跟年初的計劃有沒有縮減？

　　王瑩：這個是大家都在關心的問題，08年這個時期，我們倒是開了很多家店的，真正的金融危機倒是最近幾個月體現出來的，對整個08年沒有什么影響，我們在15號又在蘇州開了一家店，馬上要開業了。

　　聽眾：就是說基本符合年初的計劃？

　　王瑩：對，基本沒有變。09年我們現在在原有的區域，像北京、天津這些區域，我們還會加大力度，包括華東，為什么我們說明年要開三十幾家店，因為有一些我們已經簽約了，在這個區域，我們還要加大力度，而在這個同時，我們現在要開發新的區域，就是我們剛才說的大連、沈陽，從今年的七月份我們開始考察這兩個地方，包括韓籍的高層領導，包括董事長也到大連去了，去考察這個城市，其實公司也對東北這兩個城市很認可，所以我們在前期做很多的調研工作，一些市場的分析。

　　主持人：剛剛說到09年要開三十家分店，可以透露一下在北京開多少家嗎？

　　王瑩：怎么說呢？北京我們的目標是這樣的，到2010年的時候，基本到8家店。

　　主持人：在北京會考慮買地自建嗎？

　　王瑩：不排除，有好的肯定會買。

　　主持人：現在有目標嗎？

　　王瑩：正在選，確實沒有目標。

　　聽眾：我想問一下無錫的地我們買來全部是自用的嗎？

　　王瑩：對。

　　聽眾：可以不可以理解為轉型的形式，我們現在是大賣場，未來會不會做開發商，招商運營？

　　王瑩：這個不會，這是新世界易買得的主項，跟我們做其他的賣場一樣，你看他很少做外租區。不像其他的把整個租出去，靠這個來彌補。易買得就是自己經營，除非就是刨去其他的功能，剩下的以外的地方做一些。

　　聽眾：這個考慮是什么？

　　王瑩：我們的強項是自己經營。

　　郭杰：易買得的核心競爭力是什么？

　　王瑩：我們的核心競爭力就是我們有一個叫“倫理”經營。

　　聽眾：能解釋一下嗎？

　　王瑩：我們專門有這么一個部門，這個部門我對他的理解是這樣的，從字面上講倫理經營怎么樣怎么樣，其實就是一個監察部門。

　　聽眾：是針對消費者還是其他的？

　　王瑩：全方位的，包括消費者的投訴。舉一個例子，在前幾年，奧城剛開店時間不長的時候，有一個顧客排隊買東西，插隊，結賬后面就有韓國人，后來投訴，他們不投訴中國總部，直接投訴到韓國總部，韓國總部直接下來人，從總經理一直查到下面，那個說投訴是什么，好象是有關系，跟我們說的俗話就是走后門了，直接查。所以他對這塊查的非常嚴格，包括一些暗箱操作的東西，他對員工每個都搞慶生會，他也靠團隊的凝聚力，有自己的精神。

　　主持人：這個倫理部門就在韓國的總部存在嗎？

　　王瑩：每個區域都有。

　　主持人：剛才我特別想問，我們在韓國發展的那一套策略到中國的市場會不會改變？

　　王瑩：肯定有改變，我們的本土化比較強，我們所有的店長全是中國人，沒有一個韓國人，現在在集團總部，除了總裁，中高層這塊也有很多的中國人。像華北區總部這邊，也就是幾個韓國人，基本大部分是中國人，本土化還是比較好的，我們的店長還是比較好的，待遇也比較好，每個店長都配車。

　　聽眾：在亞洲這邊中國的市場和印度市場比較相近，這兩個大的區域市場，從韓國總部這邊考慮發展和選址，目前在中國這些店，其他的國家呢？

　　王瑩：我們主要考慮的還是中國，前一段時間有一個報道，說在尼泊爾蓋了一個很大的批發市場，到中國招商來了，中國報名還非常多，都是紡織企業，因為中國看好尼泊爾是一個橋梁，進入西亞、印度，那邊基本有世界上1/4的人口，他寧可在那里虧錢，也要作為一個基地，現在歐洲都到中國招商來了�，F在世界上都認為中國是最有錢的，都想讓中國把這個錢掏出來的，但是我想我們現在還是比較理智的。

　　聽眾：易買得除了品牌上適應當地的區域，有所調整之外，我們在零售模式方面，除了大賣場之外，會不會像其他的品牌有大賣場，專賣店，易買得有沒有這樣的模式？

　　王瑩：沒有，我們現在在韓國、在中國發展主要方向還是大賣場這塊，因為先把自己的東西做好，做扎實了，因為你的強項是什么，我對于這點是比較認可的，不像一些其他的，確實沒有做扎實，就去做別的，其實哪樣都做不好，先把自己主要的東西做好了，這時候才有精力做別的，不然的話，像其他的開了也是關，也有先例了。

　　主持人：我們談了很多關于易買得，我想問一下您對中國的超市行業應該很了解了，能談一下這個行業的發展情況嗎？

　　王瑩：其實中國超市業，不瞞你說，很早的時候1990年的時候我就接觸過超市這類的東西，那時候在國有企業，在第三產業這塊，就想弄這么一個東西，后來因為很多方面原因沒有做。其實從中國的超市的發展，我所知道的，在這個區域來說，在北方這個區域來說，最早就是家樂福在北京，在天津就是家世界，這兩家，在天津開的第一家家世界是東麗區，他是一個新鮮的事物，所有天津市的人都去了，非常多。所以也陸續的發展起來，后來其實按道理來說，這就是咱們這個超市所經營的弊病，為什么沒有長遠性的東西，我們舉一個例子，我就舉了家世界這個例子。在美國基本都是按照沃爾瑪的模式搬過來的，但是美國的經濟不一樣，在發展一段時間之后，他找沃爾瑪，要把店賣給他，我總覺得，作為商業，有這種意識就不會長久。他考慮的是資本運作，而不是經營。

　　現在我們很多很多的商業、零售業考慮的都是資本運作，所以我真的很擔心的就是這個資本運作。當時找沃爾瑪，沒有買，后來店多了，賣給了華潤，現在據了解，華潤也想再出手。你想發展的店非常多了，中國的商戶曾經他它作為一個本土扶持的企業，真的很可惜，家世界真的很可惜。

　　他后來有一個店把下面所有的商戶全賣了，導致了最后資本鏈條斷了，現在中國其他的，像山西的美特好超市，他獨霸太原，現在在煙臺也有店，他是收購的家世界，家世界不是完全賣給了華潤，而是把一部分比較差的店，保定的、石家莊、內蒙、山東的店賣給了美特好，華潤收的都是好店，現在也是拖累的非常累，包括中國、北京其他的超市，現在也在兼并其他的，有時候大家也在討論，真的能走多遠，其實這是一個問號。

　　聽眾：現在有的地區會出現整體量過大，一公里之內就會達到大賣場標準了。

　　王瑩：最典型的就是望京，超市就有八家了。

　　聽眾：我看過一份數據，上海有三個區域，這三個區域賣場就有51家，當時上海一共才有150多家，他們就達到50多家了，這個狀況是不是政府欠缺一些規范化的管理呢？

　　王瑩：沒錯。

　　聽眾：我個人認為上海應該是比較特殊的例子，大家都知道華聯，其實聯華比較早，你在上海十字路口上，四個角會有三家聯華超市，他是便利店，而不是超市，我覺得那個環境比較特殊。

　　王瑩：上海的大賣場的發展也是由小便利店開始逐步起來的，因為這兩個城市你可以考慮有一些不同，上海和北京，上海他的發展是學東京的發展，他是逐步的學習東京的發展，上海因為他的空間，他的商業歷來就是發展的非常好，形成了這種商業的氛圍，而北京呢，說實在話，確實落后于上海，上海你看看商業的租金非常低，而北京的商業租金非常高。商業越發達，租金就會下調。

　　上海就是這樣，因為他的發展，他到了一定的水平了，他真的是到了一定的水平了�？紤]的就是一個地區的發達不發達，人均占有的商業面積是一個指標。

　　我記得上海03年的時候比北京高幾個百分點，你再看國外的商業人均占有的比例，這是看你一個地區發達的情況，因為你的商業發達代表著你整個地區經濟的發達。

　　在這個地區里面，如果是人們所購買的食品類的東西比較多，像服飾、游樂比較少，這個地區的經濟發展就不好，為什么中國叫溫飽，我現在就顧不上這些東西，沒有錢再消費買別的東西。商業可以體現這一點，而我們現在的商業發展，有一些在規劃當中的問題，我們的商業規劃，每個城市在做區域商業，住宅配套各個商業規劃的時候，確實有欠缺，再有現在的開發商是什么，開發商他要的是現金，我蓋住宅跟商業是不一樣的，我蓋了住宅就賣出去了，我們現在和很多的房地產公司打交道的時候看他們的報表，非常難看，沒有資產。為什么現在有一些大的開發商要先上市呢，他要持有性物業，他不持有也沒有辦法，大年終報表出來也沒有辦法看，股票肯定會下降，這是必然的趨勢。

　　你想你有幾億的資產和上千億的資產就是不一樣，假設這個公司倒閉了，還有那么多的資產在后面依托，而一些沒有資產的，你說怎么辦？這就是我們現在做商業地產這一塊的一些開發商的辦法，很多現在就是賣，像凱德等等一些基金也好，他們到中國購買這些物業，像摩根，已經買了很多了，高盛也是，但是由于金融危機，最近這段時間他們會收手，在觀望，因為本身摩根我們的關系也非常好，基本我們看上的物業或者他們看上的物業，我們都是互相找。

　　主持人：現在金融危機對我們這個行業有影響嗎？

　　王瑩：目前來說還可以，韓國的影響也不是很大，前幾天和一個朋友聊天，他說趕緊到韓國去購物，東西真便宜，他說我到那里去，買了很多很多的東西回來，品牌都非常好的東西，他說有一種面膜，我們賣五十多塊錢，韓國八塊錢，他買了一堆回來，送給朋友。經濟危機確實會有影響，但是影響對于零售業目前還沒有顯現出來。

　　主持人：這個顯現還是需要一段時間的是嗎？

　　王瑩：對，像美國都捂緊口袋了，但是真的受不了商場折扣的誘惑，現在的商場為了應付金融危機這塊，基本都是打折，要把前期做起來，真正到來的時候不會說措手不及。

　　聽眾：包括超市今年年底的促銷力度也是很大的。

　　王瑩：對，非常大，我們也有這樣的措施。

　　聽眾：因為超市大體來講還是一些民生必需品，生活類的消費，超市如果已經到了靠打折來維持消費者的話，我覺得以易買得為例，他的經營理念還是比較超前的，像上海做了生活購物中心這種模式，那么您能不能以易買得這種成功的經驗談一下超市應該怎么樣發展，躲避這種貼身競爭，和現在的打價格戰。

　　王瑩：競爭是避免不了的，沒有競爭就沒有發展。就價格而言，各個大商場都在搞促銷，促銷商品，不是真正的說打價格戰，剛剛開始的時候，每個店經營的時候都有一個價格促銷競爭，其實是這樣的，開一個店，真正到開店的區域，開始您提到一個地區人口支撐這個店，假設原來這個店在這里三公里區域，他的銷售是五億，你再開一家店，不一定你的銷售也是五億，你只是分一杯羹，或者從其他的周邊的區域帶來收益，所以他的銷售會分開，而不會成倍的增長。價格競爭這是一定的，但是這個價格是這樣的，是某一些商品的價格，某一些低廉的商品價格代入這個商場，不可能只有這一樣的東西，為什么出現一站式消費就是這樣，好比我今天拿出這瓶水，我去降價，也許我負毛利，但是這個杯子我銷售出去了，為什么超市的毛利那么低，就是這么經營的，其實現在大家也在考慮了，惡性的競爭沒有意義，我個人認為，還是搞差異化的競爭，因為現在的商業市場也在細分，而超市里面為什么不能細分一下呢，也是一樣的，把你的商品差異化做的細分，你所吸引的客戶群的層次是什么樣的，而我這里是什么樣的客戶群，是不一樣的。

　　聽眾：就像屈臣氏也是一種小型的超市。

　　聽眾：現在的商業也是從原來的百貨店分割之后，化妝品等分離出來，日用品還是在百貨店里面，像王總說的以后就是做針對性的需求，到易買得就是買什么東西，車行就是買汽車等等，慢慢的就形成了專業的賣場，像國美和蘇寧就是百貨店分離出來的專業店。

　　王瑩：對。

　　主持人：我們易買得將來會趨向于哪種？

　　王瑩：現在我們在提高自己的品質，從自己的內部、賣場的裝修每年都更新，你說現在開的店和前幾年開的店感覺就不一樣了，我們在10月30日開的光華橋店，跟嘉貿一起做的。

　　主持人：那么我們的人群能和其他的購物中心的人群共享嗎？

　　王瑩：可以的，旁邊有一個超市，又有其他的商品，購物中心不可能什么都有，買一些其他的日用品，我那里有，購物中心沒有。現在為什么很多購物中心不喜歡傳統的超市，給他的檔次整個拉下來了。

　　聽眾：一般的我們理解購物中心需要一個人氣，如果把超市放在最頂層怎么辦，一般的購物中心我理解都是在地下一層，他相對帶動的人流到上面購物，再回到車場是這么一個情況。

　　王瑩：我們現在做的是二三層。

　　聽眾：應該是比較昂貴的租金吧？

　　王瑩：還可以，以后的市場會越分越細。

　　主持人：我們選擇購物中心的時候會不會選擇品牌加盟商？

　　王瑩：會，有時候我們說做開發，有一個好項目不如有一個好的開發商。

　　聽眾：好的項目會和易買得有一個人流方面的共享，是一個互補。

　　王瑩：現在北京的發展，當初我們和韓籍的人員談的時候，我們聊的就是整個北京市場，我說北京的市場空間還是有，看你怎么做。北京這個城市，跟很多人我都講，北京這個城市大，怎么大，是大氣，磅礴，是那么一種大，誰來到北京，北京太大了，我上海的同事他們，來到北京會覺得北京那么大，我說上海的土地面積才多大，北京基本比上海多一萬。

　　聽眾：北京城區里面發展包括城市的建設過于的單一化，你說CBD寫字樓都在那里，住宅區在北邊、立水橋那邊，還有商業集中在西單、王府井這塊，對于我們選址就不像上海的商業那么綜合，在北京稍微綜合一點在北京的區縣，包括通縣，九棵樹家樂福也做的不錯，我們選址有沒有考慮遠郊的區縣。

　　王瑩：我們也在做。

　　聽眾：他們的租金比城中合理一些？

　　王瑩：也不算，現在目前的開發商好多了，理性很多，我們談的時候不像前期，北京的開發商和其他的開發商就是不一樣。

　　聽眾：如果易買得到郊區開的話，還會存在一點，就是易買得比其他的大賣場高端一些，到那邊當地的人群是否能接受？

　　聽眾：我們看百貨應該看美國，他有幾公頃的大購物中心，我認為城鄉結合部才是大型商業選址最合理的地方。

　　王瑩：其實現在政府在規劃新區的時候也規劃商業，其實真正的還不是政府主導，現在是開發商主導，很多的開發商政府要求我做，沒有辦法，我只能做一個，我不能單獨蓋這個，我還要想做一點別的時候，做出來的商業就是不倫不類了，這個商業你蓋完了是給商家用的，商家覺得用的好，你才可以得到你的回報。

　　聽眾：我們選址的時跟開發商溝通是前期還是蓋起來之后？

　　王瑩：在前期，設計階段�，F在有一些項目就是開發商剛剛拿到土地。

　　聽眾：如果在這個階段與開發商接觸的話，是不是代表著共同分擔一些風險？

　　王瑩：對，風險肯定是承擔的，沒有風險的事情就沒有辦法做了。

　　聽眾：前期開發商能夠征求商家的意見，按照你們的建筑結構或者工程條件提供一些設備，現在的開發商很多都是住宅類轉變成商業，他們的思想，追求短期的投資回報還沒有形成一個趨勢，很少。

　　王瑩：但是我也遇到一些開發商，還算不錯的，他們組織了一個隊伍，都是商業運營的，大家談的時候都非常貼切。我們有時候跟凱德談，非常好。其實這次金融危機也是對中國的房地產重新洗牌的，現在大家都說真正的冬天是在明年，其實大家也都在觀望，真正的冬天是什么樣呢，現在誰心里也沒有底。

　　聽眾：那為什么易買得這個時候選擇在明年開那么多店？

　　王瑩：因為我們經歷過金融危機，亞洲經濟危機的時候在韓國受的沖擊非常大，其實經濟危機也是一個發展的機會，就看你怎么考慮發展，對于非常有眼光，自己有財力的，在過一段時間的發展是非常好的，現在也跟很多開發商談過，他們手里也有很多的現金，幾百億，為什么現在土地市場流拍，他們有一些手里有錢，不出手，他們在等，在看，現在很多的開發商買地，買了地之后只是交了一半錢就沒有了，他又不能把這個錢白白扔進去，在剛剛開始的時候他期望比較高，想賣一個好價錢，而現在隨著經濟逐步的轉暖，他會把期望值降低了，有時候會在這個出現，就跟現在的國家救市，國家強調救樓市不救房地產商，其實這是相輔相成的，但是老百姓還是不買賬。大家都知道，都認為這個價格還會往下走。

　　主持人：您對明年的市場有什么期望呢？

　　王瑩：超市市場是這樣的，我們現在在開發的過程中，接觸的開發商他們都放慢了腳步，他們對于商業、開發住宅等放慢了，我們現在也跟他們積極的接觸，放慢的原因就是資金，我們跟他們探討，怎么去解開這個事情。尋找一個解決的方向，切入點和一個解決的辦法。

　　主持人：今天謝謝王總了。也希望下次有機會能夠請您到直播間做進一步的探討，今天是平安夜，希望您今天的平安夜過的快樂。
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