商業地產包含了寫字樓、公寓、酒店、批發市場、商業街、購物中心等物業類型，而購物中心是目前商業地產的最高形式，也是操作難度最大的物業發展類型。但是購物中心以其未來的美好投資前期誘惑著逐利的眾多開發商。這世道，只有有一個人發現一個商機，后面就會有一大群的人跟進競爭。但是一窩蜂的進入使得中國購物中心開發方式具有明顯的趨同性，無法真正形成錯位經營。所面臨問題: 

　　1.　規模是否合適： 

　　如何分析及把握人口規模、消費實力、生活習慣、文化背景、消費趨勢及商家的開店計劃和要求 。
　　　
　　2.　位置是否合適：

　　你的選址是否體現便利，不用開車也可到達，易達性強的樞紐位置。 
　　　
　　3.　定位是否合適：

　　你的定位是否豐富和引導區域型購物中心的生活氛圍，營造了時尚的體驗化商業環境。你是否不僅提供購物環境和購物場所，還應成為社區生活和人際交流的組成部分。你是否照顧到全客層、全齡層的家庭式消費 
　　　
　　4.　業態業種組合是否合適：

　　你的業態業種組合是否體現都市生活需求，強化了功能組合基礎上的品牌組合？是否考慮到一站式日常生活服務：購物、餐飲、休閑娛樂、文化、旅游、生活服務等。 
　　　
　　5.　能否與城市互動和共享：成為城市的一個公共服務平臺。  

　　以上種種的問題都是中國式購物中心在發展過程中體現的典型問題，如何打造一個定位合適、有持續發展能力的購物中心成為界入商業地產領域的開發商都在苦思冥的課題。 

　　一般而論開發商從自己投資回報的角度來考慮，這無可厚非。但是不懂商業地產的盈利模式及規律，仍按住宅開發的盈利模式來要求商業地產項目的投資回報注定是要失敗的。為什么呢？商業地產的盈利模式的不同會造出不同的經營與開發的模。眾所周知，商業地產的第一個原則就是通過統一開發、統一定位、統一經營管理及收租金的形式來達成投資回報目的。如果違背這個原則，后果將會面臨悲劇下場，那么開發購物中心需要遵循那些原則呢？

　　1.“以客為尊”滿足目標消費者的需求
　　
　　因購物中心的體量龐大，不是單單一個品類或者單一的消費群體就能支持的，而是需要融合多種符合項目定位的業態，提供給消費者一個一站式的服務，所以要面對最大限度的滿足不同程度的需求。在這里你不能單單追求產品的高檔化，高檔化的消費群總是少數的。

　　2.一站式齊全的功能配套

　　許多策劃者總是在問：功能配套怎么劃分，如果設定比例，其實這里的奧秘同樣是需要結合項目本體條件、消費者需要、項目定位、商家進駐意愿等綜合因素影響。眾多百貨與傳統商業形態的改變都是應市場及消費者的消費需求變化而變化，所以揪住消費者需求的變化成為一個商場能否與時俱進，持續發展的關鍵。

　　3.環境營造要時尚與舒適

　　隨著競爭態勢的提高，人們對購物的要求不音僅僅停留在目的性購物，而是將購物作為一種生活方式。一個商業項目能否將顧客的消費時間停留得更高，那么消費力將會提高。其購物功能的特征是在逛街之中完成一天的休閑方式，不是象超市那樣日常需要那樣，所以不能像大賣場那樣亂，當然也做不到如聽酒店那樣如家的舒適感。這中間要適度的把握，這里沒有一個具體的辦法，但是一定要以顧客為本，隨著市場變化而變化，你要不斷的讓消費者有新鮮感。并愿意將購物中心當作辦公室、家外的第三交際平臺。

　　4.大型購物中心要面向廣大顧客

　　在操盤的過程中，很多開發商都理想化的想做高檔購物中心，覺得這樣能賺錢又賺名，有一次帶一個內地開發商去看廣州中華廣場，他們僅僅是在商場逛了一圈，就說體量（約17萬平方米）還算可以，建筑形式一般，品牌也不是最高檔，這個不算什么吧！一聽這話，你就知道其是外行人看熱鬧，只有內行人才能看出門道。雖然中華廣場的建筑形式、經營管理、動線設計等有諸多可以提高的地方，但你要知道在當今中國社會里絕大多數人的消費水平相比國際上還是中下游，而購物中心的體量這么大，面向如此大的顧客群，太高檔通常無法成功。從社會財富的角度來看，畢竟高檔的顧客群并不是消費的主體，大眾才是這個社會的消費主體，世界各地的高檔大型購物中心畢竟少數，成功的購物中心反而是面向社會大眾的。

　　5.租金策略要符合當地市場

　　大家都知道，每個品牌商家經營者都是以盈利為目的，他們在投資進駐一個商場都是非常慎重考慮的，如果開發商僅僅是考慮自己的短期回報而不顧經營者，那么=經營者將會拋棄你，因為經營者賺錢，你才有可能賺錢，這是一個生態平衡的關系。購物中心的收益要以市場為標準，你不可能拿上海的租金來要求三四級城市的租金，而是以對購物中心的投入為標準。是市場養育了購物中心，當然市場形勢好的時候所帶來的回報可能會遠遠高于期望值。低開高走是原則。眾多現在成功的購物中心都是走這上路子。

　　6．租金策略的原則

　　（1）租戶要以市場為依托。很多購物中心的策劃者會給開發商繪制一幅美好的藍圖，但在招商環節卻無法招到相應的商戶來實現。所以經營者要明白市場有多少因素能支撐購物中心的成長。大部分的策劃者都沒有仔細的研究市場而按理想去設置業態與商家，這是對自己不負責及對商家不負責任，最終市場會用腳投票。
 
　　（2）開發前要多問問我的顧客是誰？顧客要以市場為目標。市場有多大？顧客就有多少？在開發前要多站在經營者的角度考慮問題。

　　（3）依據各地的消費不同，制定不同的特色

　　兵法稱：打仗沒有一個標準的動作，而是要依靠實際情況作不同的調整，購物中心業態的調整同理。要以城市特點為重。不同的地方有不同的購物中心，具有不同的特色。要以強化特色做出創新調整。中國的城鄉、區域差異比較大，有很多開發商在建造購物中心之前沒有征求專業團隊的意見，等建好了之后就出現了很多制肘的問題，要花很大的精力和財力進行逐步的調整。

　　一個好的購物中心的壽命可能會長達四十年到百年企業。要打造一個優質資產，持續增長的購物中心平臺除了需要詳細的前期開發籌備與策劃。更加需要有一個“服務的心”及跑馬拉松比賽的戰略準備——“做到大家好才是真的好”。一個戰略的選擇，就注定了一個企業的發展方向，有識的經濟學家總結企業的發展歷程說：購物中心五年成功靠機遇;十年成功靠企業家;十五年成功靠制度;二十年成功則靠文化;購物中心能否成為百年老店靠的就是夢想。
　　（作者：林仕飛）