在外資百貨爭(zhēng)先進(jìn)駐北京市場(chǎng)的同時(shí)，內(nèi)資百貨企業(yè)亦在加快其開(kāi)店速度，包括諸多京城老牌百貨和新興百貨紛紛在京開(kāi)設(shè)新店。開(kāi)發(fā)商如何吸引百貨店入駐，實(shí)現(xiàn)雙方共贏？選址核心訴求乃關(guān)鍵所在。

　　經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代末“百貨商場(chǎng)紛紛倒閉”這一幕后，北京百貨業(yè)在近幾年才重新走上了復(fù)蘇之路。數(shù)十家百貨店相繼涌入北京，包括樂(lè)天、伊勢(shì)丹、永旺、新光三越等外資百貨以及王府井、藍(lán)島、翠微等老牌百貨商場(chǎng)紛紛在京開(kāi)設(shè)新店。

　　基于百貨店面積大、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類多、聚客能力強(qiáng)等特征，開(kāi)發(fā)商在招商過(guò)程中往往將百貨店作為購(gòu)物中心的主力店。尤其在購(gòu)物中心體量越做越大的今天，百貨店有效地起到了吸納物業(yè)面積，從而緩解開(kāi)發(fā)商招商壓力的作用。

　　然而，并非所有商業(yè)物業(yè)都會(huì)受到百貨店的青睞。如何讓百貨店“買單”，實(shí)現(xiàn)共贏的局面？開(kāi)發(fā)商則必須明白當(dāng)今百貨業(yè)的市場(chǎng)變化以及單個(gè)百貨店考慮物業(yè)的普遍訴求。成也百貨，敗也百貨，那么，誰(shuí)來(lái)決定百貨業(yè)自身的宿命？

　　為此，《樓市》采訪了樂(lè)天、王府井、藍(lán)島、翠微等多家百貨店負(fù)責(zé)人和相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，就當(dāng)前北京百貨業(yè)的格局、發(fā)展趨勢(shì)及其選址過(guò)程中遵循的規(guī)律等問(wèn)題進(jìn)行分析。

　　百貨業(yè)整體復(fù)蘇

　　作為韓國(guó)優(yōu)秀百貨業(yè)代表，樂(lè)天集團(tuán)進(jìn)京的首個(gè)店鋪即將于今年6月份開(kāi)業(yè)。據(jù)記者了解，此次樂(lè)天集團(tuán)選擇與中國(guó)的銀泰百貨合作，在組建新公司的基礎(chǔ)上雙方共同在王府井大街上開(kāi)設(shè)“樂(lè)天銀泰百貨。”

　　與樂(lè)天集團(tuán)的姍姍來(lái)遲相比，更多的外資百貨早已搶先進(jìn)入北京：自去年以來(lái)，香港新世界百貨在CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)了新世界彩旋百貨；馬來(lái)西亞百盛集團(tuán)位于東四環(huán)的美羅城店進(jìn)入營(yíng)業(yè)階段；日本伊勢(shì)丹正式簽約入駐西單美晟國(guó)際廣場(chǎng)；亞洲零售業(yè)巨頭“永旺”入駐中關(guān)村國(guó)際商城；臺(tái)灣新光三越位于華貿(mào)中心的新光天地百貨店開(kāi)業(yè)；香港連卡佛百貨悄然落戶北京金融街購(gòu)物中心??……

　　在外資百貨爭(zhēng)先進(jìn)駐北京市場(chǎng)的同時(shí)，內(nèi)資百貨企業(yè)亦在加快其開(kāi)店速度，包括諸多京城老牌百貨和新興百貨紛紛在京開(kāi)設(shè)新店。值得注意的是，其中很多百貨店走出原址，在北京各大區(qū)域進(jìn)行分店的開(kāi)發(fā)，試圖進(jìn)行百貨連鎖化經(jīng)營(yíng)。

　　例如藍(lán)島百貨與金隅集團(tuán)合作，在北五環(huán)西三旗商圈開(kāi)出了“藍(lán)島金隅百貨”；晨曦百貨繼國(guó)貿(mào)、東方廣場(chǎng)店之后將其第三家店開(kāi)進(jìn)了雙子座大廈，以精品定位繼續(xù)走時(shí)尚路線；與此同時(shí)，翠微大廈也將第三家店選址天通苑附近的龍德廣場(chǎng)。

　　顯然，中外百貨企業(yè)看重的是北京龐大零售市場(chǎng)所蘊(yùn)含的商機(jī)。臨近奧運(yùn)的刺激也加速了他們?cè)诰⿺U(kuò)張的步伐。對(duì)此，中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)范艷茹表示，在過(guò)去兩年內(nèi)，北京百貨店的店鋪增長(zhǎng)率非常驚人，這表明內(nèi)地百貨業(yè)在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)五年的業(yè)態(tài)寒冬后，進(jìn)入了新的黃金發(fā)展周期。

　　區(qū)位成選址核心

　　從這一輪百貨店開(kāi)業(yè)高潮中不難看出，百貨店在選址過(guò)程中首先會(huì)選擇區(qū)位較好的地段。

　　CBD、西單、王府井等區(qū)域自然成為首選，這一點(diǎn)從京城百貨店分布格局便可見(jiàn)一斑。“區(qū)位是百貨店選址的核心，百貨店選址往往選擇城市的中心地段（商業(yè)中心、商務(wù)金融中心等），因?yàn)檫@類地區(qū)在人流、交通條件、商業(yè)氛圍等方面都有先天優(yōu)勢(shì)，商家寧肯背負(fù)較高的租金也要進(jìn)入。”北京源亞商業(yè)管理有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān)徐邁說(shuō)道。

　　以王府井百貨集團(tuán)為例，作為中國(guó)百貨店代表，王府井百貨實(shí)施異地?cái)U(kuò)張的策略，店鋪遍布華北、華中、華南、西南四大區(qū)域。之前并未在京擴(kuò)大規(guī)模的王府井百貨于去年底宣布旗下的北京市百貨大樓“青春館”正式開(kāi)業(yè)，其目標(biāo)客戶群定位于時(shí)尚年輕人，引進(jìn)了香奈爾、范思哲等260余個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌。

　　據(jù)王府井集團(tuán)總裁劉冰對(duì)媒體透露，“青春館”的開(kāi)業(yè)標(biāo)志著百貨大樓在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上的重大變化，百貨大樓將樹(shù)立起把握流行時(shí)尚前沿的全新形象。2008年王府井將在全國(guó)新開(kāi)5－6家百貨店，其中王府井北京大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)店將定位于年輕時(shí)尚百貨�？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)王府井百貨在京的店鋪數(shù)量還遠(yuǎn)不止于此。

　　然而在核心區(qū)地塊日益稀缺的情況下，北京百貨店競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)出多元化格局。一方面外資百貨、中外合資百貨、內(nèi)資百貨（國(guó)有、民營(yíng)）之間存在著內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，另一方面百貨和其他零售業(yè)態(tài)例如大賣場(chǎng)、折扣店、專賣店等之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。

　　隨著人們消費(fèi)需求或者消費(fèi)行為的變化，如今百貨商場(chǎng)已經(jīng)很難像過(guò)去那樣能滿足所有人的需要。“服裝服飾、化妝品、珠寶首飾等商品在百貨商場(chǎng)的比重從原來(lái)的30%發(fā)展到現(xiàn)在的60%以上。百貨商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍如何定位成為百貨業(yè)特色發(fā)展所在。”北京萬(wàn)商俱樂(lè)部主任楊澤軒說(shuō)道。

　　因此，尋求差異化、動(dòng)態(tài)地精確定位，已經(jīng)成為當(dāng)下百貨企業(yè)的追求。京城百貨業(yè)逐步進(jìn)入了一個(gè)成熟而又充滿變數(shù)的市場(chǎng)。傳統(tǒng)百貨企業(yè)為了尋求適合百貨商場(chǎng)生存發(fā)展的途徑，將會(huì)陸續(xù)向主題性購(gòu)物中心、時(shí)尚現(xiàn)代百貨轉(zhuǎn)型。

　　落實(shí)到新店鋪的選址上，百貨店已把目光投向了城市的新興區(qū)域。在這些區(qū)域當(dāng)中，通常有著固定的居住人群和良好的交通動(dòng)線。在翠微大廈副總經(jīng)理徐濤看來(lái)，傳統(tǒng)綜合百貨的進(jìn)駐通常需要良好的交通條件和至少保證20萬(wàn)～30萬(wàn)以上的區(qū)域人口總量。翠微百貨之所以會(huì)將第三家店選在龍德廣場(chǎng)，主要是看重了周邊匯集了天通苑社區(qū)的龐大人群。“單店百貨的發(fā)展主要看區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群的購(gòu)買力水平，這主要受進(jìn)駐物業(yè)的交通位置、商圈成熟度、輻射范圍影響。”徐濤指出。

　　選址的“四項(xiàng)基本原則”

　　雖然單個(gè)百貨店由于經(jīng)營(yíng)定位的不同會(huì)在選址上有所偏差，但百貨店對(duì)設(shè)立店鋪條件的要求仍需要遵循其內(nèi)在規(guī)律。開(kāi)發(fā)商要想引入百貨店，則必須了解百貨店在選址過(guò)程中的普遍訴求。

　　首先，百貨店不像超市等零售業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)的并非是人們?nèi)粘ＯM(fèi)品。因而，所在區(qū)域蘊(yùn)藏的消費(fèi)水平將很大程度上決定百貨店是否進(jìn)駐。例如：東南四環(huán)沿線區(qū)域，過(guò)去區(qū)域居住人群消費(fèi)水平較低，并沒(méi)有百貨業(yè)態(tài)出現(xiàn)。隨著區(qū)域內(nèi)大型社區(qū)的進(jìn)駐，從而形成了新的集中購(gòu)買力，百盛選址于此亦合情合理。

其次，以所選城市來(lái)看，確立百貨店新址必須要對(duì)所進(jìn)駐城市商業(yè)條件進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。因?yàn)榘儇浀杲?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類繁多，對(duì)地域性要求非常強(qiáng)。如果百貨店籠統(tǒng)地對(duì)每個(gè)城市都采用同一經(jīng)營(yíng)品牌手法，那將難以獲得成功。

　　“對(duì)某個(gè)城市商業(yè)條件的調(diào)查涉及到對(duì)城市類型、城市設(shè)施概況、交通條件、城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、消費(fèi)者因素等方面。目前國(guó)外百貨巨頭如果想進(jìn)駐中國(guó)，首先會(huì)選擇在上海、北京布點(diǎn)。因?yàn)樗麄兊纳虡I(yè)條件比其他城市更利于百貨店進(jìn)駐。”楊澤軒表示。有資料顯示，目前在全球50家大型百貨企業(yè)中，有70%已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。以北京市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)外大型百貨進(jìn)駐比例達(dá)到近80%。

　　第三，百貨店將考慮具體店址是否滿足開(kāi)店條件。包括對(duì)區(qū)域人口和住戶數(shù)統(tǒng)計(jì)，看是否可以達(dá)到未來(lái)開(kāi)店的要求；店址是否符合未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃、建筑物是否符合城市的規(guī)劃，是否有限制條件，如環(huán)境、噪音等特別的要求。

　　第四，百貨店進(jìn)駐區(qū)域是否會(huì)有相類似的百貨店存在值得注意。“比如，在傳統(tǒng)意義上5公里的商圈范圍以內(nèi)，通常同類的百貨不宜超過(guò)5～6家，否則將會(huì)對(duì)個(gè)體的定位空間造成一定擠壓。”徐邁說(shuō)道，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，幾百米以內(nèi)開(kāi)3～4家數(shù)萬(wàn)平米綜合百貨的例子也不少見(jiàn)。例如王府井、西單等，原因是這類商圈本身具有的集客能力超出一般的標(biāo)準(zhǔn)，人流量超多，完全可以承載這樣的扎堆現(xiàn)象。因此，結(jié)合所在商圈特征來(lái)統(tǒng)計(jì)周邊同類店數(shù)量及未來(lái)開(kāi)店規(guī)劃數(shù)量顯得必不可少。

　　當(dāng)然，百貨店對(duì)具體店鋪的建筑規(guī)模、面積、層數(shù)、形狀的要求會(huì)根據(jù)不同百貨企業(yè)而有著細(xì)微的差別。如果是作為購(gòu)物中心主力店性質(zhì)進(jìn)駐，百貨店應(yīng)當(dāng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店?duì)顩r進(jìn)行調(diào)查。包括競(jìng)爭(zhēng)店的建筑規(guī)模、商品布局、經(jīng)營(yíng)的品種、外部裝飾的風(fēng)格、競(jìng)爭(zhēng)店的市場(chǎng)定位、商品品牌的進(jìn)店情況、主力品牌的引進(jìn)數(shù)量和銷售情況等方面。

　　最后，百貨店會(huì)考察開(kāi)發(fā)商是否會(huì)將物業(yè)散賣。由于百貨店租期通常在20年左右，需要和開(kāi)發(fā)商共同培育物業(yè)的商業(yè)氛圍。而通常產(chǎn)權(quán)分割的商用物業(yè)在后期管理上會(huì)顯得非�；靵y，這將極大打擊百貨店進(jìn)駐的興趣。

　　內(nèi)部設(shè)計(jì)的特殊要求

　　與餐飲等其它業(yè)態(tài)相比，百貨對(duì)物業(yè)個(gè)案的選擇要求并不高，但是對(duì)其內(nèi)部規(guī)劃尤其在人流動(dòng)線的劃分上應(yīng)該遵循其特殊要求。事實(shí)上，百貨店的人流規(guī)劃主要是應(yīng)解決好以下兩個(gè)問(wèn)題：一是人流導(dǎo)入，二是層間人流分配。

　　通常來(lái)講，百貨店出于自身管理需要，首層的出入口設(shè)置不宜過(guò)多。“單層面積在6000～7000平方米的百貨店往往會(huì)在首層布置2～4個(gè)出入口。這些出入口設(shè)計(jì)首先要滿足消防疏散的部分要求，更重要的是要把店外的人流吸入店鋪內(nèi)部。這就要求出入口的安排應(yīng)保證是在一個(gè)吸納人氣的所在。”徐邁表示。很多百貨店利用城市外部步行天橋等設(shè)施將人流直接導(dǎo)入2－3層空間，也是較常用的人流導(dǎo)入手段，但是一定要處理好與首層人流動(dòng)線的主次關(guān)系。

　　現(xiàn)代百貨中，各層間人流的分配是多層百貨都必須面對(duì)的問(wèn)題。中庭的合理設(shè)置部分解決了這一問(wèn)題，它既可以滿足商家推廣活動(dòng)的要求，更重要的是給處于高層的商家?guī)?lái)一定的展示面，引導(dǎo)顧客向高處運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生購(gòu)買行為。如同租金在各樓層之間的分配不遵循線性比例一樣，百貨人流分配流動(dòng)也是如此。例如4層以上高層的人流一般來(lái)說(shuō)較為薄弱，有些百貨為解決這些問(wèn)題采取一些特殊手段，如跨越2－3層的扶梯，垂直電梯等。

　　此外，以百貨的人流動(dòng)線來(lái)看，其每層的人流動(dòng)線安排要比購(gòu)物中心復(fù)雜一些。例如，處在底層、低層的動(dòng)線密度一般會(huì)高于高層區(qū)的密度，設(shè)計(jì)中就要求層高要高一些。超過(guò)10000平米單層面積的百貨，其主要?jiǎng)泳�的長(zhǎng)度很可能會(huì)超過(guò)100米，不得不靠規(guī)劃一些端部大型點(diǎn)重點(diǎn)來(lái)解決。

　　“開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)設(shè)施大多能滿足以上的設(shè)計(jì)要求，不滿足的一般能通過(guò)整改實(shí)現(xiàn)。例如某些改造的物業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)深不合適、單層面積過(guò)大或過(guò)小等問(wèn)題，這都會(huì)給使用者帶來(lái)不便。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，盡早確定百貨的品牌、減少后期改造時(shí)間是取得雙贏的重要手段。”徐邁說(shuō)道。

　　附：1.建筑物結(jié)構(gòu)：一般采用框架結(jié)構(gòu)。

　　2.層高：首層5.6米以上保證凈高3.6米；其余各層層高4.8米以上。

　　3.柱距：7.5～9米見(jiàn)方，宜選擇矩形柱網(wǎng)布置。

　　4.樓面載荷：賣場(chǎng)3.5～4千牛/平方米（超市7千牛/平方米），庫(kù)房

　　4～5千牛/平方米。

　　5.總建筑面積：綜合類百貨一般25000～350000平方米。

　　6.單層建筑面積：6000～7000平方米/層，一般來(lái)說(shuō)不超過(guò)5層為宜。

　　7.停車場(chǎng)面積：1萬(wàn)平方米體量大致需要60－80輛車的停車面積。

　　8.庫(kù)房、辦公區(qū)面積：3000平方米。

　　9.卸貨平臺(tái)：高1米左右（根據(jù)貨車），面寬8米，進(jìn)深5米。卸貨區(qū)300

　　平方米靠近庫(kù)房設(shè)計(jì)；卸貨通道凈高3米以上為宜。

　　10.垃圾分類處理間單獨(dú)設(shè)立。

　　11.標(biāo)識(shí)以及相關(guān)導(dǎo)引設(shè)施要求等。

　　以上適用綜合百貨
　�。ㄗ髡撸宏惤úǎ�