前   言

　　項目初步定位：

　　項目初步設計為百貨批發廣場，打造成集餐飲、休閑、購物于一體的綜合性批發兼零售商場。

　　本次調查屬于初步調查階段。

　　一、業態分析

　　江北商圈

　　恒大百貨
　　項目地點：新華街
　　經營品項：休閑、娛樂、購物。
　　樓層規劃：1---3樓精品服飾城；4樓皮鞋箱包城；5樓女子百貨城；6樓恒大數碼城（籌備中）；7樓恒大動感娛樂城（籌備中）。
　　租金價格：10---15萬元∕年起標價(560----625元月∕㎡)
　　經營面積：15---20㎡
　　經營狀況：良好；（注：9月---10月進行整體整改，12月從新開業）。
　　賣場面積：17000㎡左右

　　中華廣場
　　項目地點：新華街
　　經營品項：休閑服飾為主、娛樂
　　樓層規劃：–1樓錦華服飾大賣場；1樓品牌形象店；2樓特色街區；3樓精品女子百貨；4樓娛樂美食城；5樓大地數字影院；
　　租金價格：均價2000----3000元年∕㎡(167---250元月∕㎡)
　　經營面積：根據經營戶需求來定
　　經營狀況：差，沒有客流，還在招商當中；（注：5月---6月進行整體整改，7月從新開業）。
　　賣場面積：13000㎡左右
　　優惠政策：簽約期前20名兩年以上的商戶，總租金價格減免一半。

　　金茂T客廣場
　　項目地點：人民廣場新華街
　　經營品項：休閑服飾、女裝、小商品
　　樓層規劃：-1樓小商品；兒童服飾；1樓門面經營品牌服飾；1---4樓休閑服飾；5樓ITAT服裝城；
　　租金價格：10000元年∕12㎡（70元月∕㎡）
　　經營面積：根據經營戶需求來定
　　經營狀況：良好；（注：5月進行部分樓層整改）。
　　賣場面積：16000㎡左右
　　優惠政策：裝修補貼300元∕㎡

　　銀泰百貨
　　項目地點：五一路八一北街
　　經營品項：精品百貨、娛樂
　　樓層規劃：1樓流行品牌館（黃金珠寶、皮鞋皮具、化妝品）；2樓淑女館（品牌女裝休閑服飾、品牌內衣）；3樓紳士館（品牌男正裝、男裝休閑）；4樓家庭用品館（童裝、運動城、床用、小家電、兒童天地）；
　　租金價格：聯營扣點，扣點率15%
　　經營面積：35----300㎡
　　經營狀況：一般（1---2樓招商完畢，3---4樓招商當中，目前均有肯德基、屈巨氏、必勝客駐入）。
　　賣場面積：25000㎡左右

　　沃爾瑪
　　項目地點：五一路八一北街
　　經營品項：社區超市賣場
　　樓層規劃：傳統綜合性超市
　　經營狀況：良好
　　賣場面積：15000㎡左右
　　
　　江南商圈
　　
　　第一百貨（江北店）
　　項目地點：賓虹路
　　經營品項：精品百貨
　　樓層規劃：1樓黃金珠寶、皮鞋皮具、化妝品；2樓品牌淑女裝、品牌少女裝；3樓品牌男裝休閑；4樓女裝休閑、品牌內衣；5樓紳士裝系列；6樓運動裝系列；
　　租金價格：聯營扣點，扣點率15%
　　經營面積：35----300㎡
　　經營狀況：一般
　　賣場面積：30000㎡左右

　　中洋購物廣場
　　項目地點：賓虹路
　　經營品項：中型傳統超市
　　樓層規劃：1樓生鮮、熟食、蔬果、糧油；2樓休閑食品、沖調保健品、小家電；3樓廚房用品、家用百貨、服裝；
　　租金價格：聯營扣點
　　經營狀況：較差
　　賣場面積：13000㎡左右

　　金華福泰隆廣場
　　項目地點：賓虹路
　　經營品項：休閑、娛樂、購物
　　樓層規劃：1樓品牌化妝品、黃金珠寶、玉器、皮鞋皮具；2樓女裝精品服飾、福泰隆連鎖超市、名煙名酒專柜；3樓品牌男女休閑服飾、影視城、宏圖三胞數碼城；4樓品牌運動裝、兒童服飾、小家電；5樓電玩城、美食城、兒童玩具、音像制品；
　　租金價格：聯營扣點15%左右（注：電玩城聯營扣點35%、影視城租金50元／㎡、宏圖三胞數碼城租金30∕㎡；
　　經營面積：根據經營戶需求來定
　　經營狀況：良好（目前場地外圍均有肯德基、雅戈爾服飾、瑞士依波路表、中國銀行、太平鳥服飾、金盾服飾駐入）。
　　賣場面積：30000㎡左右

　　蘭桂坊女子百貨
　　項目地點：賓虹路
　　經營品項：中低檔小商品、休閑服裝
　　樓層規劃：1樓小商品、女裝休閑服飾、女士內衣、手機專柜；
　　租金價格：347元∕月（臨街鋪位25㎡左右轉讓費10萬、租金12萬∕年、每平米400元∕月）。
　　經營面積：4---4.5㎡
　　經營狀況：良好
　　其他費用：工商管理費1000元∕年；
　　賣場面積：3000㎡左右

　　冠達名品
　　項目地點：賓虹路
　　經營品項：中高檔休閑服飾
　　樓層規劃：1樓部分已租于江南龍騰通訊市場(經營手機及附件)；2樓品牌女裝系列；3樓品牌男女休閑裝系列；
　　租金價格:聯營扣點
　　經營面積:80----120㎡
　　經營狀況:差
　　賣場面積：8000㎡左右

　　江南龍騰通訊市場
　　項目地點：賓虹路
　　經營品項：電腦手機城
　　樓層規劃：1樓品牌電腦筆記本、數碼相機；2樓外設數碼用品、網絡設備、辦公設備；3樓電子出版物、軟件耗材、二手電腦；
　　租金價格：60----200元∕㎡（根據樓層品項來定）
　　經營面積：20-----50㎡
　　經營狀況：良好
　　其他費用：物業管理費、廣告費2000元∕年；
　　賣場面積：6000㎡左右

　　易川食代
　　項目地點：賓虹路
　　經營品項：風味小吃
　　樓層規劃：2樓風味小吃、茶道、面點、奶茶；
　　租金價格：聯營扣點25%
　　經營面積：根據經營戶需求來定
　　經營狀況：較差
　　賣場面積：2500㎡左右

　　五里牌樓市場
　　項目地點：下官橋路與長寧路交叉路口
　　經營品項：小型副食品批發市場
　　樓層規劃：一樓小百貨、干貨食品系列、茶葉、紙品等；
　　租金價格：300-----450元∕㎡∕月
　　經營面積：5----35㎡
　　經營狀況：良好（注：年底要整體搬遷）。
　　賣場面積：2800㎡左右

　　世貿中心
　　項目地點：賓虹路
　　經營品項：打造23萬平米國際商業，國際化、生態型、全新體驗式購物中心；（籌建中）

　　二、各商業功能分析

　　1、購物功能

　　在整個調查區域內，金華商業的購物主要主力店共有15個，其中包括：綜合性百貨商場、精品百貨、本地品牌購物廣場、副食品批發市場、家具建材市場、數碼城及外資知名超市百貨等，其中：

　　1）綜合性百貨商場為4個，精品百貨業為1個，本地品牌購物廣場為2個，外資知名百貨1個，本地副食品批發市場為1個，本地數碼城為3個，家具建材市場為1個，外資知名超市為2個；

　　2）第一商圈江北的百貨業態最有檔次的為銀泰百貨，其賣場規模相對較大，也是當地白領一族及具有一定身份人士最喜愛的消費場所。為于新華街的恒大百貨及金茂T客廣場，其規模屬于中型賣場，也是當地中低收入水平人士最喜愛的消費場所。第一百貨、大世界廣場的賣場規模也不小，但是人流量及銷售額確達不到這兩家商場的人流。其次為中華廣場，到目前招商工作只完成全賣場面積的30%，賣場面積有缺險，場內規劃太傳統，沒有什么新的創意。已不能滿足消費者的消費水平的增長速度；

　　3）傳統超市已被全球最知名企業沃爾瑪社區店占領，其賣場規模屬于中型超市，白領一族及中低收入水平人士也是最喜愛的消費場所。為于解放西路的樂購超市其規模也不小，但是經營狀況確不理想，由于沃爾瑪的入駐，其人流量幾乎流失一大半給于沃爾瑪，而導致其目前屬于虧損狀態；

　　4）第二商圈江南的百貨業態最有檔次的為位于賓虹路金華福泰隆廣場及第一百貨，規模最大的屬于金華福泰隆廣場，其場內經營業態不僅是傳統百貨，里面包含著傳統超市、精品百貨服飾、影視城、美食城、宏圖三胞數碼城，以集購物、休閑、餐飲、娛樂、為一體的綜合型購物中心。其二為第一百貨、宏大名品主要以精品傳統百貨為主，蘭桂坊女子百貨主要經營低檔女裝服飾及小飾品為主，中洋購物廣場主要經營傳統超市為主，但其經營環境較差，商品不齊全而導致商品陳列零亂不規范，已不能滿足消費者的消費水平的增長速度；其三為江南龍騰通訊市場主要經營IT數碼產品系列。其四為下官橋路與長寧路交叉路口的五里牌樓市場主要以食品、百貨、糧油、辦公用品等品種形成一個專業批發市場。
 
　　 2、餐飲功能

　　在項目區域調查范圍內，共有餐飲網點6個，其中美食城2個,是在購物、休閑、娛樂之后，居位第四位的業態。

　　無論從數量上，還是面積上來看：較有規模的美食城為賓虹路上的易川食代，其次是福泰隆廣場4樓美食城；

　　從餐飲網點的類型和品牌上來看：在賓虹路主要是一些小吃、小型快餐店、主要是滿足基本的吃的需要，但賓虹路上有易川食代、肯德基、福泰隆美食城是中檔餐飲的集中地；除肯德基經營狀況良好，而易川食代、福泰隆美食城與賓虹路經濟文化中心的地位是不符合的，也不符合消費者的消費習慣，應適當減少其購物購能，而增加品牌餐飲、特色餐飲的比例。

　　三、商家分析

　　對商鋪的選擇

　　四、綜合分析

　　1、地理條件

　　從地理位置上看，該項目屬金華江南最繁華地段，商業價值潛力較大。

　　2、現有優勢

　�。�1）基礎優勢：忠力批發廣場，職工平均收入居重慶市前列（第8位），購買力相對較強，現有商業門類雖齊全，但較分散，缺乏整體規劃，商業物業有一定創新、整合空

　�。�2）機會優勢：房地產業欠發達，住宅產品形態較單一，存在一定的住宅項目開發空間。

　�。�3）景觀優勢：區委地塊現有植被良好，可以很好地利用，地塊南側較高，有一定江景資源。

　　3、劣勢

　　長壽區屬區域性中心城市，對周邊城市（如涪陵、梁平）輻射力較差，但本地居民的收入及消費水平與主城區相比存在較大差距，項目所在平街一層租售狀況較好，但二樓情況堪憂，故是否興建大型Shopping Mall還需慎重考慮。

　　4、發展前景

　　政府已對商業步行街有了初步規劃：要按照“在休閑中購物，在購物中休閑”的現代購物理念建設，從區法院路口至沙井市場、城一校路口，包括區公安局、政府大院全部拆遷后加大招商引資力度，按500米左右長度重建一條商業步行街，引入2-3家國內大型商貿企業入場經營，新建各種專賣店、連鎖店（超市）、特色店、精品店100個，新增商業營業面積5萬平方米，同時將華夏大酒店路口至體育村路口的向陽路改造成商業步行街的一部分。該規劃構思對于在長壽進行商業項目的開發在政策層面具有了一定的指導作用。

　　5、對宣傳推廣的建議

　　1、報媒的選擇

　　調查顯示：消費者最常閱讀的報紙媒體是：“金華晚報”，因此，建議在宣傳本項目時，可以考慮對采用晚報。

　　2、結合金華的文化

　　金華形如一只展翅的鳳凰，故又稱為“鳳城”；又有一傳說，長壽山清水秀，人杰地靈，長壽的老人比比皆是，故該區域更名為“長壽城”，也才有了位于向陽街中心的“壽星廣場”，故本案在規劃時，可以將城市原有的文化發揚利用，賦予項目更加濃厚的文化底蘊。
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