XX家居Mall作為地處臨沂市商業區的一個大型商業地產項目，其不可再生的商業地利優勢和商業發展前景得到了廣大投資者的青睞和認可。從商業地產整體開發的各個環節來看，一個成功的商業地產項目必須做到 “三旺” ，即“銷售旺” 、“租賃旺” 、“經營旺” 。從商業經營管理的角度出發，完善、合理、可行的商業經營規劃的實施是決定項目物業銷售后招商及后續穩定經營并可持續發展的能否成功的關鍵。因此，在即將全面展開的項目的招商階段，需要重點解決的問題就是如何發掘項目的商業賣點，找準市場的消費需求點，滿足物業商業經營的需要，通過良好的商業功能組合規劃，最大限度的吸引目標經營者進駐經營，從而使項目步入良性發展的軌道，進而樹立發展商良好的商業地產開發品牌。

　　通過本人多年工作經驗及對市場的分析，我個人對項目的初步商業經營規劃定位是：以滿足大眾化消費為主體，集購物、休閑、娛樂于一體的多功能、綜合型商業服務中心。

　　招商規劃將對項目各功能區域、各服務樓層的商業經營服務項目進行有機優化組合，滿足項目全方位、多層次、大眾化消費的需求。為商家搭建良好的經營平臺，營造良好的營商環境。

　　項目樓層經營規劃

　　在傳統營商思維的慣性下，商家始終把首層臨街商鋪作為營商的首選。租賃式獨立經營的本項目而言，占據地利優勢的1層商鋪的商業價值能夠被商家普遍看好和接受。2樓以上樓層缺乏足夠吸引經營者和消費者的商業“賣點” 的支撐，相信大多數商家是不會“鋌而走險”地貿然進駐 。這就要求專業人士在對二樓以上的樓層進行商業規劃時必須刻意“營造”出足以吸引和促使經營者和消費者“上樓”的商業特色和亮點，否則，其商業價值就難以得到保障。

　　為了最大限度的提升項目商業利用價值，將項目1－3層的商業經營規劃進行有機的組合，在充分發揮1-2樓良好的地利優勢的同時，將商業服務有效的延伸到3樓，提升3樓的商業使用價值。

　　一樓經營品項為：以瓷磚、木板、門窗、壁紙、吊頂、散熱器、石材、玻璃、五金、樓梯、石膏線、水家裝、地采暖、櫥柜、衛浴、布藝、廚房電器等。

　　二樓經營品項為：軟體家具、沙發、床等。

　　三樓經營品項為：現代．時尚家具。

　　品牌定位

　　目前，全國各地的商業賣場跡象表明，在產品、賣場位置、目標消費者等幾方面相對固定、相對等同的條件下，如何以最有效的“特色經營”贏得消費者的關注和認同就顯得至關重要。對于消費者來說，有“特色”才有吸引力，才能脫穎而出。
　
　　因此，商業賣場的特色經營成了賣場和消費者共同關心的一個焦點。賣場要想保持一直不敗的戰績，首先切忌跟風。盲目的借鑒、沒有過濾的引進是加速自己衰弱的催化劑。我們必須做出自己的經營風格及特色。

　　在一樓某一個區域劃出5000㎡---8000㎡做一個自有品牌的建材超市，經營類別為：小電器、家庭用品、壁紙、五金、飾物等。

　　一、“XX家居Mall”定位之前所面臨的選擇

　　在對“XX家居Mall”進行定位之前，將面臨一個方向性問題的選擇，這會直接影響到定位的走向。

　　投資的最終目的就是實現收益最大化，但獲取收益的方式及途徑是多種多樣的，“XX家居Mall”的收益主要來源于以下4個方面：

　　1) 自營項目品牌商品銷售經營收益；

　　2) 營業面積租賃所獲取的租金收益；

　　3) 廣告位出租面積所獲取的廣告收益；

　　4) 物業管理經營收益，如：停車場收入、商業促銷活動的場地出租收益等；

　　5) 將以上收益加以比較，我們會發現“自營項目品牌商品銷售經營收益、營業面積租賃所獲取的租金收益及廣告位出租面積所獲取的廣告收益”是整個“XX家居Mall”的主要收入來源，是對“XX家居Mall”經營管理影響最大的因素。

　　———特色主題概念設計———

　　商圈：服務半徑

　　商圈就是指一個商業設施能夠吸引到顧客的范圍。

　　例如：以“XX家居Mall”為中心，按照到達店鋪所需時間設定出：

　　開車05分鐘以內可以到達的范圍……1次商圈

　　——已有30萬常住人口

　　開車15分鐘以內可以到達的范圍……2次商圈

　　——已有60萬常住人口

　　開車30分鐘以內可以到達的范圍……3次商圈

　　——已有120萬常住人口

　　開車60分鐘以內可以到達的范圍……4次商圈

　　動 線 規 劃

　　一、考慮因素

　　1、用地形態
　　2、用地與周邊道路的連接
　　3、設施的規模體量
　　4、停車場規劃（整個社會逐步汽車化）
　　5、顧客的流線
　　6、商業設施后勤業務流線
　　7、周邊道路
　　8、與城市主干道間的關系
　　9、來店手段（公共汽車、私人汽車、自行車、步行等）
　　10、短時可能會涌入大量人流等

　　二、設計宗旨

　　1、以顧客（吸引顧客）為第一宗旨;
　　2、以商品（銷售量）為第一宗旨;
　　3、以賣場員工管理為第一宗旨

　　如果以吸引顧客為第一宗旨，那么在規劃商業設施時應當注意所有的設施、設備的規劃都應便于顧客辨別、理解，出入和走動安全方便。

　　三、動線規劃原則

　　原則一：方便顧客識別。

　　原則二：方便顧客進出和上下。

　　原則三：最好不要占據營業面積。

　　原則四：營業時間的確定，銷售設施與非銷售設施的也大多不同，管理、運營上，要注意在銷售設施關門后，確保非銷售設施所需的通道、電梯等。

　　原則五：出入口設置在來店人數量最多、最集中的車站附近，或靠近主要道路的地方。

　　原則六：立體交叉。

　　原則七：人車分離（購物者與停車場分離、步行者與機動車分離）。

　　原則八：貨車流線和店員流線、貨車流線和購物者流線、店員流線和購物者流線分開布置。

　　原則九：采用不同交通手段顧客的流線設計。

　　原則十：在步行者的流線上設置步道。

　　四、動線類別

　　客流動線
　　員工動線
　　車流動線
　　貨物動線
　　棄物動線
　　避難流線
　　水平交通
　　垂直交通

　　五、停車場

　　1、選址條件不同，停車場形態也各不相同。

　　2、客流與車流分離（購物者與停車場分離、步行者與機動車分離），以確保停車場內部及停車場順暢。

　　3、如果在用地內設置停車場，應根據與店鋪規劃（的關系）確定停車場的形式。因為即便營業面積和停車能力相同，如果所采用的停車方式和便捷程度不同停車場的周轉率就會不同，最終使商店的客流量相差很大，應充分研究再作規劃。

　　4、停車場的種類：自行式停車場和機械式停車場兩種。

　　停車場的種類與特點

　　

　　停車位空間標準

　　5、車道坡度：不得大于17%（1/6），而商業設施的停車場，考慮到新手的問題，一般將車道坡度設定在12.5%（1/8）以下為宜。

　　6、防護柵：要求必須增加圍墻的防沖撞能力。

　　7、泊車位數量的確定：

　　可以根據其他同等規模、水平店鋪的停車場情況設定。

　　六、流線設計

　　1、顧客出入口

　　（1）位置按前面的要求設置。

　　（2）方便兒童、老年人和殘疾人等自由出入的自動門。

　　（3）易于顧客在營業廳內分辨。

　　（4）在出入口前，必須設置一個簡易、有效的避難疏散。

　　2、自動扶梯

　　（1）重要的縱流線，并起到豎井的作用。

　　（2）兩種型號：1200型和800型。

　　（3）位置的確認：

　　1）有利于聚集人氣（如置于天庭四周和主出入口等），便于周邊和上下的顧客看到，并易于受到氛圍感染。

　　2）隨著樓層數的增加，自動扶梯數量逐漸減少。

　　3、樓梯

　　（1）可將客用樓梯、內部專用樓梯與避難專用樓梯幾種樓梯合并考慮設計。

　　（2）顧客在任何位置離消防樓梯不能超過75m～80m。

　　（3）平均每100位顧客需配建1m的消防樓梯（平均每10㎡建筑面積按1位顧客計算）。

　　（4）客用樓梯最好設計成：最小寬度2m、踏步高15cm以下、踏步面寬30cm。

　　（5）布局辦法：消防樓梯安置在店鋪深處或兩側或兩邊。

　　4、客用電梯

　　（1）滿足不同營業時間的需要。

　　（2）可多臺電梯集中設置。

　　（3）遠離客用樓梯。

　　（4）電梯內部兩側設置高低兩組操作按鈕。

　　（5）加大電梯門寬度、電梯開間及凈高。

　　5、客貨兩用電梯

　　（1）用作搬運商品、運送員工以及清除垃圾等。

　　（2）設計時應盡量放在各類后勤設施核心位置。

　　（3）也可將員工電梯和貨運電梯分開設計。

　　（4）運行操作也應盡量采用可隨意切換自動、手動及調整電梯門開閉時間的模式等。

　　（5）為防止破壞電梯的內外裝修，可以采用耐磨損的不銹鋼裝飾或內部安裝護板等。

　　（6）考慮與建筑外觀的協調。

　　（7）電梯間內的風格應有創意。

　　———項目建設的必要性———

　　建材行業領域中的發展趨勢概述

　　建材市場行業的市場面是指：為建材經營戶提供市場經營設施的市場環境，它除了依賴于這種市場設施的區域布局所形成的市場關系外，顯然還依賴于建材經營戶所賴以生存的建筑材料市場領域。建筑材料市場領域是依托在更為廣大的建設領域市場環境中，只有當宏觀建設領域呈現持續高速增長的市場條件下，建材市場才能得到持續的增長。因此，建設領域市場、建材市場是本項目市場分析的基礎市場，在這一基礎市場條件下，建材經營戶群體作為市場行為的主體，建材市場需求作為市場行為的客體將為建材市場設施的設立提供市場依據，從而，我們將從建設領域市場、建材市場、建材經營戶群體、建材市場設施這四個層次逐次分析其市場行為、狀況、特征及格局。

　　由于我國持續達10年以上的投資拉動型經濟過程，建設領域一直是一個持續增長的市場領域，而且自2001年起其增幅呈現加速上升趨勢。

　　臨沂市的高成長建設進程經過十余年的發展已趨于成熟。在這樣一個區域性中心城市里持續并高速增長的建設量有力地推動著一個自發產生的規模日益龐大的建材市場。

　　在這樣一個建設繁榮，建材經營持續繁榮，建材市場規模極為龐大，各類市場形式的形成高度市場化和充滿自發性的中心城市區域里建設一個史無前例的大型現代化集中式專業建材市場無疑具有十分重大的市場意義與投資價值，并具有非常艱巨的市場適應與投資適應的系列性課題。

　　市場需求的必要性

　　臨沂市家居建材市場正在步入建設經營設施高速成長的階段。這些新增家居建材市場的一半左右的建設形式除繼續以城郊低價土地進行低成本投資方式之外，城區內的商業設施大多以商場形式出現。這說明：家居建材市場設施投資者意識到了臨沂市家居建材市場設施的投資所具有的光明前景和可觀的投資利潤，但其投資行為與方式大多是以短期行為眼光和“廢物利用”商業心態來應付這一客觀市場需求。它們的這種投資行為和實際可投入的投資規模將不構成嚴重而實際的建材經營設施領域的市場競爭，它們更多的是擾亂和影響這一投資領域內實際新增投資進入市場的決心，并對建材經營戶選擇中長期經營場地起到一定的騷擾作用。但臨沂市家居建材市場領域內的這一動向說明臨沂市家居建材市場領域對經營設施的需求十分強烈，并且作為家居建材經營設施發展階段的轉變有可能就從這種無序的市場自發行為的頻繁出現開始。由家居建材經營設施的第二階段（大規模集中市場或簡易中規模賣場的市場設施結構）向第三階段（規模化集中賣場與規模化商場設施并存）。

　　如果以盤活呆滯的城區房屋中的商業設施為目的的盲目行為有助于某一領域經營設施的有序設立，那這些呆滯的房屋設施的最初建設定位又是如何在與這一領域不相干的情況下正好迎合了這一領域的發展需求？事實上，近年來大量家居建材市場在商業設施中的設立極大地提高了家居建材經營行業的設施租金和經營成本，同時，也使得臨沂市家居建材市場的建設定點成為一個完全由投資商隨心所欲涂抹的糟糕圖象。利用家居建材市場對經營設施強烈市場需求，無序地發展零散的經營設施將不可能把臨沂市家居建材市場領域推向進步發達的更高階段，市場需求的正確利用應當是在保持正常成本的前提下進行功能提升和社會經濟效益增長的發展規劃，只有這樣才能使臨沂市的家居建材經營領域更加有利于城市建設的發展和臨沂市在開發中的帶動作用得到更好的發揮。

　　家居建材市場經營設施的市場需求不但體現在數量方面，而且體現在設施內容以及設施規范水平等綜合要素上。正因為這一市場需求的本質和特征不僅僅是數量要求，而且更為重要的是通過設施功能完善和定位正確等投資手段來實現行業經營領域的高效率、低成本、商業價值。

　　項目區位優勢及改善行業設施格局的必要性

　　交通管制（白天禁止貨運車輛入城的交通限制措施）對于中國的大型城市而言已經是一個普遍采用交通治理方法，幾乎所有的大型城市都已采用這一管理方法。交通管制對于物流事件頻繁，物流量巨大的集中建材市場而言無疑是一個極大的限制性因素。建材經營戶白天的貨物進出，建材購買者白天的大宗貨物的購買與運輸若發生在實行交通管制的城市中心區域內將無法正常的運行。因此，各個城市的大型集中建材市場均建設在城市交通環線之外的城郊區域，甚至連新建設的高級商業業態形式的建材超市也建立在交通管制區域之外，如上海的“百安居”。交通管制因素對于大型集中建材市場的建設區位具有決定性的意義，交通管制對于大型市場的區位確定而言，是首要的決定因素，其次才是建設成本決定因素所起的作用，因為建設成本低的地方在交通管制區域內也同樣能找到，在交通管制區域外的交通便利區域是設立大型集中建材市場的首選位置。可以對大型建材市場的選址要素進行如下總結：處于交通管制區域之外、處于交通便利的優勢地段、通過交通網絡將構成對城市中心主商業區或城市建設集中區域最為便捷和交通運行耗時短促的區位上、處于物流及客流方便的交通干線上。

　　在綜合優勢條件基礎上，對設施設置所適應的市場領域和市場方向作出的重大戰略選擇。適應臨沂市家居建材經營戶群體的現實需求以積蓄市場人氣和回收前期投資；適應臨沂市家居建材經營戶群體的前瞻性需求，以提高項目的區域市場競爭能力和樹立競爭優勢并形成項目的經營規模；提供大型市場的便利性綜合服務條件有利于上述目標的實現并為高級商業業態的建材超市的進入創造市場條件正是本項目市場定位的目標和投資目的。總之，經營設施歷史形態的綜合性設立是基于項目優越的綜合區位優勢，而這些設施的綜合性歷史形態將為項目逐期達成市場目標和投資目的創造不同等級的各項基礎條件。
　　（來源：聯商網友）