1、項目區位

　　區位，就是購物中心所處的位置，市中心與城郊結合處的區位條件完全不一樣，業態定位是不一樣，市中心的購物中心由于條件成熟，人流較旺，商業租金較高，所以，零售業態定位占據絕大部分，因為零售業態可承受租金能力比較強，而城郊結合處的購物中心由于條件不成熟，零售業態的輻射商圈較小，消費者不會為了買一件衣服一包洗衣粉而特別跑到較遠的城郊處那里，但是消費者可以為了一家較有特色的餐飲或者一個比較好玩的項目(如真冰、游樂等)跑到城郊處的購物中心哪里，所以，城郊型的項目休閑娛樂與餐飲這些目的地業態就要定位較大規模，以吸引較遠商圈的消費者前來消費。

　　2、商圈條件

　　商圈對于購物中心來講是最基礎的要素，每個購物中心都有其服務的商圈范圍，這些范圍內的消費者是構成購物中心的購買主力，在業態定位時要考慮商圈適不適合這種業態的生存與發展，比如說商圈內的居住群體都是城市低保戶群體，那就不能設置一個高檔百貨的業態，因為商圈的消費條件根本不適合這種業態產品的經營，所以，一定要深度分析商圈內的居住群體、消費行為及市場供需情況。

　　3、項目規模

　　項目的規模大小與業態也有較大的關系，一般15-20萬平大型購物中心在進行業態定位時休閑娛樂與餐飲業態會占較大的面積比例，5-10萬平的中型購物中心零售業態會占較大比例，5萬以下的小型購物中心大部分以零售業態為主。

　　4、市場競爭

　　市場都有其空白與飽和情況，項目所在商圈的競爭情況將影響業態的定位，如果零售業態已經過于飽和，如果再定大比例的零售業態勢必導致競爭激烈，從而兩敗俱傷，所以要根據市場競爭情況進行業態的定位與差異化。

　　5、商戶溝通

　　在業態定位時，一定要做好前期與商家的溝通，通過與商家的溝通了解他們這種業態是否愿意進駐，避免你做好這個定位當時商戶并不愿意進駐。做好訂單式的業態定位，這樣后期的招商壓力就會比較小，做到業態定位與商戶入駐的準確。

　　6、建筑設計

　　要協調好業態定位與建筑設計的關系，很多業態對于建筑條件都有要求，比如說超市對于層高與荷載的要求，電影院對于消防、層高的要求，這些建筑要求如果沒有達到，就無法引進這類業態的商戶進駐，這在早期已經有太多這類案例。所以，盡量做到先進行業態定位在進行建筑設計，避免出現此類低級錯誤。

　　7、業態分布

　　各種類型的業態都有其分布的條件，比如說零售業態一般分布在1、2層，那是因為零售業態的承租能力較強，適合這些租金高的樓層，餐飲娛樂一般在3、4層，因為餐飲娛樂承租能力較差，所以放在高層，另外一個餐飲娛樂屬于目的型消費，會把客戶往高層帶動，實現高層商業的繁榮。

　　業態定位對于購物中心是非常關鍵的一個步驟，目前很多從住宅轉型到商業地產開發的企業都不夠重視，導致后期問題非常多，認真研究市場與自身的商家資源，做好業態定位，為購物中心開發的成功奠定一個良好的基礎。