一、功能定位

　　（一）概述

　　功能的定位是業態定位的指導綱領，廣場內部適宜集合哪些功能，各功能的比例如何，怎樣使購物中心的長期效益最大化？新天地商業廣場體量相對較大，準確的功能定位比業態定位更需要認真研究和謹慎決策。我們在進行功能定位時需要考慮以下因素：

　　1、注意規劃餐飲（即時性消費）、休閑娛樂（體驗性消費）功能。餐飲、休閑、娛樂能大大增加顧客的停留時間、單次平均消費額、以及顧客的重游率，餐飲、休閑、娛樂主導的購物具有更強的競爭力，再通過合理安排廣場的動線，可以大大提高廣場的人氣和超市、商鋪的業績，營造一個良好的商業氛圍。

　　2、按顧客對象進行樓層功能布局，讓體驗式消費照樣在各種零售業態中完成，同時，休閑、娛樂、餐飲中也開始加入零售的元素，可能使一些業態變得越來越疊合在一起。

　　3、讓商業廣場的環境娛樂、即興娛樂、活動組織，各種展示、演出、聚集會等功能成為氛圍營造的點睛之筆。

　　4、功能安排應與后續配套開發部分形成功能對接和互補。功能定位之后，需要的只是結合檔次的定位、主題的定位等考慮具體的業態組合。

　　5、再根據消費者消費習慣的一致性進行功能細分，如一級功能、二級功能等。

　　6、注意功能之間必須互補。各功能之間應該在滿足消費者多樣化需求方面形成互補性，而不是替代性，這樣可增強廣場的吸引力，。

　　7、注意營業時間分析。不同功能的經營場所的營業時間是不相同的，通過營業時間、功能差異等因素，將不同的功能組合在一起，形成功能分區，可以避免營業時間不同而形成的相互干擾。

　　8、注意人流聚集性。廣場應該具備聚合人流、組合聚合人流、分享人流的功能，或者至少具備前兩種類型中的一種。

　　9、廣場處在各種商業地產項目扎堆重疊的靈峰山商圈，并暫時表現為邊緣化，又與其他項目是競爭的關系，因而必須考慮錯位經營。

　　10、隨時根據外部環境的變化修正規劃。在功能定位之后，必須結合外界因素對功能進行調整，比如配套開發物業的情況、競爭對手的情況等。

　　（二）廣場功能的定位方案

　　新天地商業廣場的基礎功能是購物，主要功能是餐飲、娛樂、休閑、健身、公關、商務，輔助功能是活動、聚會、小集會、演出、展示。

　　1、基礎功能的實現已經有以聯華超市為主力、ITAT為輔助、各種零售商鋪為補充的業種組合。

　　2、主要功能中：

　　餐飲功能已經有主力店金龍寨（特色中餐）在經營，麥肯基（西餐）為輔助，再引進一些小型的特色餐飲（如湘菜、川菜、東北菜等）進行補充。同時，快捷速食類型的風味特色小吃還能細化功能，如冷飲、刨冰、冰花、涼茶、燙食等。

　　娛樂休閑健身商務的主要依靠SPA、浴足、推拿、球館、溜冰場、影院、健身、網吧、茶館、酒吧、咖啡店、書報雜志、打字復印、傳真郵件等業種來實現。目前，除了水姑娘外，這一功能的主力店、輔助店、補充店、外延店都是空缺。

　　3、輔助功能是基于廣場整潔、高雅、時尚、便捷、安全、輕松的環境，通過我們的策劃、引導、支持來實現的。

　　二、原有業態和業種的調整

　　（一）聯華問題的解決方案

　　聯華超市很快將遭到泰興和華聯的前后夾擊，以聯華目前的表現，將很難應付這樣的局面。如果對聯華的股東們已經不抱希望，那就只有換血。換血的方式有幾種：一是引進新的投資者，二是引進新的團隊，三是組建自己的團隊。新的團隊需要聯華現在的投資者的認可，有難度，而且也未必就能勝過聯華現在的團隊，自己組建團隊完全是遠水救近火。而新的投資者勢必提出苛刻的條件，外來的會不會再次水土不服？

　　可否大膽地設想一下由泰興來接收聯華，作為最后一步棋？把一家對本土商業文化非常熟悉并已經成功運作起來的本地超市做成絕對大的規模，以此打壓華聯的生存空間，是否可行？從分店布局上看，泰興完全有必要掌握遠東國際城商圈范圍內的客戶資源。必須注意，華聯傳說是正規的北京團隊在籌備，其棲身的香港城目前在區位和地段上有暫時的優勢，我們不能讓華聯把這種優勢強化和固化。

　　（二）ITAT和水姑娘的觸動

　　ITAT是的模式成功的，應當已經擁有一批客戶，有長期發展的動力。但只能吸引一些消費水平一般的年輕群體，且人流的吸引作用不大，說明我們沒有高端消費群體需要的業種和業態。賀州的高端消費群體大且消費能力強，但相當部分人的服飾消費是在南寧、桂林、廣州實現的，主要是本地沒有貨真價實的高端品牌吸引他們，而這些人的消費習慣是停車、步入、選購、走人，或者干脆電話訂送，但這樣的店絕對能吸引對高端生活向往的消費者，令這個人群三天兩頭想跑新天地過眼球癮，如果再布局一些二線強勢品牌，就能產生眼球經濟：買不了第一的我買第二的。

　　水姑娘作為一種休閑、公關、快餐功能業種，因雅致而誘人，因時尚而的活人，因特色而如娛人，但卻遇到生存的壓力，這需要我們做怎么樣的配套為她隆壓呢？比如，我們是不是也可以出廣場的商訊，是不是可以組織多商家聯合的推廣，是不是可以在重要位置為她們做廣告性的指示，是不是可以有責任在口袋裝上水姑娘的卡片，見縫插針進行推介？

　　（三）廣場和閑場地的利用方案

　　空閑場地的利用必須體現出功能的要求。就季節來說，夏日臨近，市民走出家門游玩、乘涼的數量將增加，室外停留的時間也將延長，我們廣場的環境和合理分布的座椅能滿足部分需要，再布置一些臨時可移動的冷飲、奶茶、鹵味、油茶、水果等攤點，將對吸引更多的不同層次的人群。攤位必須統一安排，商鋪由公司統一設計，要求造型別致美觀時尚、色彩鮮艷、與廣場的基色能互相烘托，體積不能太大。可考慮優先租給在廣場內已經租有固定商鋪的商家。

　　還要有計劃地在廣場組織策劃種類展出、演出、展示活動，比較有意義的形式有時裝模特秀、發型設計秀、化妝秀、美甲秀等，以配合我們的漂亮女人街的概念。

　　建議布置少量即興娛樂設施，讓娛樂和觀看的人得到體驗。即興娛樂活動占用空間不大，參與性強，可以很好的聚集人氣，塑造氛圍。

　　借鑒靈峰廣場的群眾娛樂形式，能否免費引進少兒國標舞這樣的高雅藝術在廣場開展練習和培訓？

　　（四）商鋪租用的解決方案

　　商鋪由于不是自主產權，在租金政策上受到業主的鉗制，解決的難度比較大。但大的方向還是通過優惠的租金政策，先培育市場。在有選擇和側重的前提下，應當對餐飲、娛樂、休閑、一二線品牌服飾等有利于廣場功能實現的業態進行扶持。可先與業主溝通，根據與業主達成的一致另行制定租金政策實施。

　　三、動線改進設想

　　（一）廣場內的動線需改善

　　目前廣場的注入人群主要來自在個方向,一是來自遠東市場,群體構成以家庭主婦居多,二是來自靈峰南路,群體構成是想逛超市和商鋪的人群,三是從正入口進入的人群。不論從哪個方向進入廣場，在廣場內的主要通道結點、轉角處和交匯處，都沒有進行功能引導如進入超市的標志。不是很熟悉廣場內部功能區劃的人，不會一進入廣場就能感覺到超市的入口。一家主力店的入口是這樣，其他功能區就不用說了。因此，廣場內部的空間，包括廣告位的規劃相當重要，應當做專題的規劃。

　　1、統一專題規劃設計廣場內空間

　　廣場內的導示牌、店招、地面鋪裝、景觀小品、顏色、照明等等，都會對人流起到引導作用。因此，廣場廣告位等的整體規劃不顯得相當重要，且廣告位規劃不能只考慮短期和部門利益。廣告位不但能引導人流，還能對廣場的商業氛圍起烘托強化作用。

　　2、重新審視超市的出入口和樓層安排

　　購物功能的主力店聯華從同一個口進出，對文華苑的兩個樓層的人流流向沒有形成整體引導。人們買了生鮮就跑了，不會經過一樓再看看。設想一下，如果聯華的主入口設在文華苑西，生鮮放在入口區域，收銀設在現在的入口文華南，人們買了生鮮之后，就有兩個選擇，一是從現在流向文華南，然后進入廣場，二是順著電梯上了二樓，再從文華南下電梯進入廣場。

　　（二）廣場的外部動線改進

　　1、建議在重要路口設置引導標識

　　沿建鞍路自北向南的方向，所經過的建設路、向陽路、鞍山路、沿江中幾個路口，只有一個遠東市場的引導標識，沒有關于商業廣場的標識。沿鞍山路自東向西走，經過平安路、建鞍路、靈峰路三個臨近的路口，也沒有廣場的標識。沿靈峰南路自北向南走，所經過的八達路、建設路、向陽路三個主要路口，沒有關于商業廣場引導標識，走到向陽路口時，如果靠右行，才能看到聯華超市的樓頂大字。如果自南向北走，遠東項目南區原來下崗街的舊商鋪完全遮擋了右行車輛和行人的視線，看不到任何關于廣場的指引。即便走到了文華苑內街入口，因為國貿大廈未完成，也感覺不到到了一個商業廣場應該有的氣氛。文華苑南入口沒有顯示出內有著名的聯華超市。同樣的，不論是駕車還是步行，也不論是從什么方向過沿江路，在經過南區的時候，那些開街的燈桿廣告太小根本不會引起車流的注意，行人也要特別留意才能感覺到廣告的存在。

　　2、強化正入口的環境氣氛

　　從向陽路方向看廣場的正入口，首座天橋上“新天地商業廣場”大字并不醒目。而這段路，是引導向陽路人流進入廣場的黃金路段，應該在向陽路，就能感覺到廣場的商業氣息，才能使廣場有吸聚人流的作用。正入口燈光效果的改善，也可以增加環境的趣味性和欣賞性，加強體驗感，對人流起到引導作用。

　　3、盡快讓遠東成為市交通網絡的一個重要結點

　　沿江路，鞍山路、建鞍路、靈峰路都不是交通干線，且都是小車車流（私家車、出租車、三輪車，沒有載客量大的公交車），在南區沒有完成之前需要想辦法改善交通環境。

　　如果鵝塘到黃田的公交車在橋頭轉入賀江花園沿江東下，再從文華苑西大門右入鞍山路至龍山路，從龍山路自南向北進入八達路再到黃田，不但可以解決遠東目前沒有公交車站點的現狀，為我們直接帶來黃田、鵝塘以及沿途的人群，還可以惠及賀江花園沿線、鞍山路沿線的，龍山路沿線的市民出行。

　　國貿路對目前遠東的項目有很大的意義，如能從使整個北區形成順時車流動線，對廣場的環境將是極大的改善。

　　因恒和苑施工，那一段的鞍山路是遠東吸引來自市政府車流的一個瓶頸，來自市政府方向到金龍寨或東濠的官車不能很愉快地從鞍山路看看我們新天地廣場正入口再去消費。沿江路還不能和二橋連接的影響也都比較直接。

　　上述現象說明，遠東目前還沒能成為整個交通網絡中的一個結點。
　　（作者：鈞翔 鈞翔的博客）