隨著北京市住宅地產(chǎn)的逐步成熟與發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的高利潤正在被各家開發(fā)商所重視。自2002年以后，幾乎每一個房地產(chǎn)項目都增加了商業(yè)部分的開發(fā)，小則住宅底商，大則商業(yè)裙樓，更有如世紀金源已退出住宅市場而投入到商業(yè)市場的開發(fā)，以追求更高的開發(fā)利潤。世紀金源shopping mall的出現(xiàn)，創(chuàng)造了亞洲最大的shopping mall的記錄，大大震撼了北京市場。以下，將簡要的談?wù)劚本┦袌鲋衧hopping mall的分布、發(fā)展前景等因素。

　　目前，北京市場上在建、待建的定位于shopping mall的項目有10家之多，總規(guī)模在200萬平方米以上，具體位置如表所示：

　　物業(yè)名稱      位置   規(guī)模   竣工時間  建筑規(guī)劃形式

　　建外SOHO      CBD區(qū)域   80000    2006     商業(yè)街群

　　華貿(mào)中心      CBD區(qū)域   180000   2006 獨體商業(yè)樓、獨立商業(yè)街

　　北京萬達廣場 CBD區(qū)域   80000   2006  獨體商業(yè)樓、獨立商業(yè)街

　　中關(guān)村廣場 中關(guān)村   200000    2005     主要為地下空間

　　世紀金源MALL 石景山   680000    2004      獨體商業(yè)樓

　　大鐘寺商業(yè)廣場 大鐘寺   200000    2006      獨體商業(yè)樓

　　北京MALL      亦莊   400000    待定       待定

　　東華國際廣場 東直門   待定    2006      獨體商業(yè)樓

　　菜市口國際商城 菜市口   210000    待定       待定

　　規(guī)劃MALL     東北部區(qū)域   待定    待定       待定

　　從上述圖表可以看出，未來幾年內(nèi)北京市大規(guī)模、多功能的商業(yè)設(shè)施市場表現(xiàn)相當(dāng)活躍，總體放量十分巨大，2005年至2006年將是北京市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)最為突出的階段。較大的供應(yīng)將填補局部區(qū)域的市場空白，促進區(qū)域商業(yè)市場的成熟和完善，促進了多元化商業(yè)中心的形成，但是與此同時，較大的供應(yīng)將產(chǎn)生消費資源的分流和區(qū)域化等現(xiàn)象，消費者選擇余地的加大將直接導(dǎo)致北京市商業(yè)市場競爭趨于激烈化。

　　總體而言，上述大型shopping mall的供應(yīng)，在地理位置分布、規(guī)劃特點等方面表現(xiàn)出一定的規(guī)律性，主要特征如下：

　　北京市早期規(guī)劃的大型“shopping mall”項目，如世紀金源MALL、亦莊北京MALL、東北部地區(qū)的規(guī)劃MALL等，均分布在四環(huán)外部,地理位置相對城市中心較遠。此類項目在規(guī)劃過程中吸收了國外大型shopping mall的建設(shè)特點，遠離城市中心，選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合處、城市邊緣地帶進行大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營活動；同時，由于土地成本、建設(shè)思路等原因，此類“shopping mall”單體規(guī)模均十分巨大；

　　上述大型“shopping mall”項目的建設(shè)，除世紀金源外，目前均處于停滯階段，開發(fā)前景不確定。導(dǎo)致此種局面，主要是資金不到位、前期招商效果不佳、市場前景較差等原因，由此可以看出，目前階段北京外部區(qū)域大型“shopping mall”的建設(shè)操作難度相對較大；

　　從上述圖表可以看出，除外部區(qū)域大型項目外，目前在四環(huán)內(nèi)部、三環(huán)沿線節(jié)點、甚至二環(huán)在建或擬建的大型商業(yè)項目開始拔地而起。此部分物業(yè)如大鐘寺商業(yè)廣場、東華國際廣場、CBD商業(yè)組團等，體量基本控制在20-30萬平方米左右，地理位置的內(nèi)沿、規(guī)模的統(tǒng)一性成為此部分商業(yè)物業(yè)開發(fā)的特征；

　　上述內(nèi)部大型商業(yè)物業(yè)，基本選擇在交通節(jié)點或區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)，由于距離較近、商業(yè)基礎(chǔ)良好、總體規(guī)模可控性較強等因素，在建或部分竣工項目的招商甚至經(jīng)營狀況良好，隨著總體工程的完成，勢必將成為局部區(qū)域的商業(yè)中心；

　　綜上所述，北京市大型“shopping mall”建設(shè)的地理位置分布，體現(xiàn)了一定的規(guī)律性，即由初步規(guī)劃的城市周邊逐漸向城市中心，特別是二環(huán)、三環(huán)沿線靠攏，由此趨勢可以看出，目前市場狀況，靠近城市中心的大型商業(yè)中心應(yīng)更具有活力。

　　按照北京市大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)劃部署，擬定將在東、南、西、北外部區(qū)域建設(shè)至少四個“shopping mall”，但是隨著市場的發(fā)展與變化，大型商業(yè)物業(yè)卻出現(xiàn)了向內(nèi)部區(qū)域擴展的狀況，咎其原因，北京市發(fā)展此類物業(yè)主要將面臨如下幾個問題：

　　第一，商品種類供應(yīng)不夠，“shopping mall”業(yè)態(tài)組合將出現(xiàn)矛盾。目前北京的商品數(shù)量大約20萬種左右，而世界商品種類大約為150萬種，以現(xiàn)階段北京商品種類的搭配不足以支撐規(guī)模龐大的超大型商業(yè)物業(yè)“商品種類十分齊全，商業(yè)功能十分完善”的經(jīng)營運作體系，由于規(guī)模過大，將直接導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部業(yè)態(tài)組合重復(fù)、矛盾等現(xiàn)象，從而影響整體物業(yè)的商業(yè)效果，甚至將出現(xiàn)空置，未來商業(yè)經(jīng)營將面臨較大的壓力；

　　第二，北京內(nèi)部區(qū)域商業(yè)正處于升級階段，相當(dāng)長時間內(nèi)將仍然具有較強商業(yè)吸引力。隨著北京商業(yè)市場的逐漸成熟和完善，現(xiàn)狀存在的各大商圈正向更高層次繼續(xù)升級，其商業(yè)影響力、吸引力正在加強，現(xiàn)狀主要商圈的商業(yè)地位將不會被其它物業(yè)所取代，商業(yè)繁華板塊、商業(yè)價值較高的物業(yè)將仍然存在于城市中心地帶的區(qū)域核心位置。由于之前的大型商業(yè)物業(yè)多集中在二環(huán)內(nèi)及其沿線并逐漸飽和，未來二、三環(huán)之間或三環(huán)沿線的物業(yè)，將可能形成對于傳統(tǒng)商業(yè)中心的沖擊，產(chǎn)生較大的商業(yè)影響；

　　第三，消費者對于外部“shopping mall”的消費意識表現(xiàn)一般。由于消費慣性的影響，北京市消費者對于城市邊緣區(qū)域的大型購物場所反映一般，長期養(yǎng)成的消費習(xí)慣將不會在短期內(nèi)發(fā)生改變，外部區(qū)域大型商業(yè)物業(yè)缺乏足夠支持其良好經(jīng)營的消費支撐。

　　第四，私家車占有量仍顯不足，消費模式有待改進。雖然目前北京市私家車占有量明顯上升，但總體而言，對于支撐以驅(qū)車購物為主的大型城市邊緣“shopping mall”的消費模式而言，仍顯不足。一方面，北京市消費觀念有待提高，另一方面，消費者驅(qū)車購物、一次性購買大量商品的消費模式尚不具備經(jīng)濟基礎(chǔ)，距離、時間、代步工具均是此類物業(yè)長遠發(fā)展的障礙。

　　綜上所述，通過對北京市現(xiàn)狀大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)、分布及此類物業(yè)的發(fā)展預(yù)測分析可以看出，實際上，目前階段此類物業(yè)發(fā)展前景并不十分樂觀，市場期望值并不高，未來商業(yè)經(jīng)營面臨的市場風(fēng)險較大。
　　（作者：蔡宇翔）