2010年1月22日，日本購物中心協會JCSC年會34年來首次舉辦中日論壇，全國工商聯商業不動產專委會CCREC主任兼秘書長朱凌波應邀做了《 中日購物中心的比較與合作建議 》講演。引起日本同行的關注和反響。

　　中國自1992年開始正式對外開放國內零售業市場，2004年全面開放以來，中國的零售業經過十幾年的快速發展，海外的各種新型業態、品牌和管理模式大舉進入中國。中國已經由原來的百貨業和專業市場（批零一體）為主體的兩元化商業形態和消費習慣，轉化成當前的百貨、專業市場和購物中心三足鼎立的狀態，并且購物中心呈現上升的趨勢必將成為未來的主流商業形態 ：從2000年—2008年中國購物中心面積、增速非常明顯，增速區間大致在15％—39％之間，大大高于同期GDP的增速，同時大大高于社會消費品零售總額的增速，

　　目前的中國SC呈現以下五個由大到小，循序漸進的特點：

　　一、快速發展轉型時期，空間大，機會多：

　　中國由于改革開放三十年的巨大進步，特別是城市化和房地產的高速發展，GDP保持了近20年的8％以上的高速增長，即使在席卷全球的2009年美國金融危機的影響下，中國2009年依然保持了GDP8.7％（2009年第四季度增長10.7％）的增長。社會商品零售額達到12萬億人民幣。CPI（居民消費價格指數）也在2009年11月由負轉正，同比上長0.4％ 。出口首次超過德國成為世界第一，汽車產銷量世界第一，奢侈品消費超過日本世界第二。

　　二、粗放經營、同質化現象嚴重，出現了惡性競爭的局面

　　由于中國的改革開放只有30年，商業地產特別是購物中心發展歷史短，很多地方政府和開發商都在追求速度和規模，因此造成千城一面千店一面的粗放和初級的同質化現象嚴重，甚至出現過度競爭的局面。

　　三、中國購物中心的發展趨勢

　　隨著中國城市化進程的加快和提速（目前45％左右）和公共交通系統特別是快速軌道交通的發展（1995年至2008年間，已有10個城市開通了31條城市軌道交通線，運營里程達到835.5公里。2009年12月，中國國務院又批復了22個城市的地鐵建設規劃，總投資達8820.03億元），城市的郊區化尤其在一二線城市不可阻擋并快速蔓延，大量新城區和居住區的涌現，以大賣場主力店（大型超市、百貨和電影院）形態為主的中低端、一站式、區域性和社區型購物中心正成為主流。 隨著中國市民生活水平和消費能力的不斷提高，包括政府大力推動的節假日經濟和傳統的飲食文化風俗，中國的購物中心的去購物化傾向明顯，娛樂休閑化日益擴大，很多新型的購物中心，餐飲和娛樂休閑都達到30％—50％的比例甚至超過50％。如上海的正大廣場和大寧國際廣場。

　　四、整個產業鏈的不成熟

　　由于中國的商業地產開發商幾乎都是從住宅銷售型開發商轉化過來的，而且真正發展的周期也不到十年，因此缺少專業的和全程的商業地產開發商和運營商，而且政府、金融、設計機構、商家資源、后期運營管理和專業人才等相關要素都不成熟，可以說中國的商業地產和購物中心的不成熟是整個產業鏈的不成熟。

　　五、租售兩難的問題一直困擾著中國的開發商和管理部門

　　中國的商業地產包括購物中心開發和運營，由于金融體系的缺失即缺少符合商業規律的中長期和多元化的融資品種和變現通道如中長期的開發貸款和REITS等創新成熟的金融產品，因此租售兩難的問題一直困擾著中國的開發商和管理部門。很多項目由于資金的壓力不得不違背商業規律打散銷售，由于缺乏統一規劃、統一招商、統一管理和統一服務，造成后續的經營面臨嚴重的問題。

　　中國的商業地產和購物中心在快速的發展的過程中，國際化一直是主要方向。剛開始主要是受一岸之隔的香港影響較大，后來開始學歐美。但是這幾年日本的國際化和本土化結合的成功經驗和獨特模式越來越受到中國的同行的重視（中國工商聯商業不動產轉委會CCREC近幾年就先后組織了4次近百人的日本購物中心考察團），日本同行在購物中心的前期定位包括政府管理、規劃設計、運營管理和細分服務等諸多方面都值得中國的同行學習。

　　而且雙方可以在以下主要四個方面展開交流與合作：

　　一、日本零售品牌進軍中國

　　中國的購物中心這些年引進的著名品牌尤其是奢侈品幾乎都是歐美的品牌。而中國本土的知名一線品牌不但少而且認知度低。商家和品牌資源缺乏同質化嚴重，特別需要引進日本的商家和商品品牌如日本的伊藤洋華堂、麥凱樂、佳世客等商業品牌都在中國得到廣泛的認可。而象吉野家、UNIQLO（優衣庫）等商品品牌在中國消費者中都有很高的知名度和忠誠度。應該說日本商家和商品品牌進入中國的機遇和空間都是非常樂觀的。

　　二、日本專業技術進軍中國

　　中國的購物中心在商業設計包括內部空間和動線設計、店面設計、導示設計和燈光設計等方面缺少專業和細分化的專業設計機構。日本同行的成功經驗和專業技術是中國非常需要的。

　　三、日本專業服務進軍中國

　　中國這些年的發展是以最求速度和規模為增長模式的，也因此付出了代價。初級和粗放是最主要的特點。在精細化服務和節能環保等方面被嚴重忽略。現在中國政府和企業已經意識到這個問題，日本這方面的經驗和成果非常值得中國同行學習和借鑒。

　　四、進軍中國的奢侈消費服務市場

　　中國作為一個新興的市場和消費王國，正呈現兩極化的發展態勢：一是以民眾消費為主的中低端大賣場式的消費形態依然是主流。但是同時中國也迅速崛起了一個富裕階層，截止2009年12月，中國奢侈品消費總額已由今年1月份的86億美元增至94億美元、全球占有率27.5％，上漲了3個百分點。2009年，經過全球經濟危機的洗禮，世界各國奢侈品市場銷售份額下降和維持的情況下，中國奢侈仍然表現為上升趨勢，首次直逼日本，超過美國，穩居世界奢侈品消費大國亞軍寶座。（世界奢侈品協會(WLA)官方2009—2010全球年度報告）。但是中國在高端購物中心特別是分層消費包括奢侈品消費場所的設計、服務和管理等模式和細節上尤其要向日本同行取經。

　　當然日本同行進入中國發展也會面臨水土不服的問題包括政策審批、政府公關、開發商合作，民族和風俗習慣、區域差別等。實際進展也差強人意。而上海華亭伊勢丹和濟南伊勢丹也出現暫時關閉和撤出現象。

　　因此日本同行進軍中國要特別注意以下三個問題：

　　一、政策審批，政府公關尤其是地方政府的合作：外資企業進入中國已經有商務部逐步下放到省級政府，而且中國目前房地產特別是商業地產發展的主導力量是地方政府，地方政府的招商引資積極性和力度遠大于中央政府，在與地方政府的合作中尤其要注意一個雙刃劍問題：一是人格化傾向嚴重，首長工程和政績工程突出，必須與當地主要領導和主管領導如書記市長等搞好關系。這樣相關工作推進才能力度大并且順利進行甚至可享受很多優惠地方政策。二是行政周期的短期化，因為中國的地方首腦基本是四年一輪換流動頻繁，因此要把握好行政周期與企業運作周期的銜接與延續。

　　二、與土地和物業的開發和擁有者——開發商的合作模式：由于中國房地產行業的特殊開發現狀，好的商業地塊和物業都是有開發商擁有的。因此選擇合作伙伴，為了避免相對的投資風險、政策風險和運營風險，一要選擇全國連鎖開發的品牌和實力型開發商如萬達集團、華潤集團、中糧集團和寶龍集團等。二要選擇本土的龍頭開發商，因為他們與地方政府的關系更密切，而且了解當地的消費習慣和消費心理。

　　三、消費水平、消費習慣與文化和區域風俗等市場差異：由于中國經濟和居民消費水平主要是1980年以后的改革開放的三十年周期，雖然速度迅猛，追求消費特別是品牌的潮流不可遏止，但相對于日本長期穩定的發展和精細化還有相對大的差距，而且貧富差異越來越懸殊，因此中低端的生活型消費與高端的奢侈品消費的二元化現象嚴重，空間都比較巨大，但成熟的購物中心和零售業在中國的高端市場可能更適合。另外就是中國區域廣大，各地的文化和風俗產別迥異，不能用一個標準的理念和模式去發展特別是由于中日歷史原因有些地區還保留著民族情緒，需要日本同行區別對待，因地制宜、入鄉隨俗。
　　（朱凌波）