大型購物中心(Mall)是商業(yè)地產(chǎn)操作中最為復(fù)雜的一種。筆者從自己的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和理解出發(fā)，認(rèn)為大型購物中心前期策劃的要點(diǎn)是“三三法則”。

　　扼要闡述如下：

　　“三三法則”之一：人流動(dòng)線+車流動(dòng)線+貨流動(dòng)線

　　(1)三種動(dòng)線中，人流動(dòng)線一般較易被關(guān)注，而車流和貨流動(dòng)線往往被忽視!

　　(2)人流動(dòng)線應(yīng)注意充分利用中庭作為樞紐，采用主動(dòng)線、次動(dòng)線相結(jié)合的方式吸引人流往縱深選逛。

　　(3)人流動(dòng)線交叉處是人流密集處，業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮這一特點(diǎn)。

　　(4)人流動(dòng)線和交通方式(扶梯、垂直電梯、平步梯)的關(guān)系萬分重要。

　　(5)車流動(dòng)線要考慮Mall外部車輛沿市政道路進(jìn)入的便捷性，考慮視覺的昭示性。車位的規(guī)劃應(yīng)充分考慮經(jīng)濟(jì)性，建議引入專業(yè)設(shè)計(jì)公司優(yōu)化設(shè)計(jì)。應(yīng)考慮負(fù)一層(往往是超市)的顧客下去拿車的動(dòng)線。

　　(6)貨流動(dòng)線關(guān)鍵考慮兩點(diǎn)：第一，避免與人流交叉;第二，充分考慮商家的便利性。

　　“三三法則”之二：開發(fā)商+經(jīng)營者+終端消費(fèi)者

　　(1)開發(fā)商、經(jīng)營者、終端消費(fèi)者，是價(jià)值體系的共同組成部分。互利共贏。

　　(2)作為開發(fā)商的職業(yè)經(jīng)理人，應(yīng)充分論證經(jīng)濟(jì)性的優(yōu)化方式，比如如何增大面積，如何提升實(shí)用率等，但同時(shí)更應(yīng)有“放水養(yǎng)魚”的長遠(yuǎn)考慮，切忌殺雞取卵。商業(yè)設(shè)計(jì)的合理性與經(jīng)濟(jì)性，需要平衡考量，而非舍此即彼。

　　“三三法則”之三：租售關(guān)系+業(yè)態(tài)組合+視覺通透

　　(1)租售關(guān)系，在國外的Mall經(jīng)營中幾乎不是問題——毫無疑問，應(yīng)該持有經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃，做旺做強(qiáng)。但在國內(nèi)，部分開發(fā)商處于資金回籠的考慮，往往出售部分Mall的面積。原則上，不應(yīng)出售，否則會(huì)影響整個(gè)Mall的業(yè)態(tài)籌劃和招商工作(主力店對(duì)此很介意)，也會(huì)影響Mall的物業(yè)估值，但從企業(yè)現(xiàn)金流管理的角度也可以理解，如果不得不出售部分面積，則應(yīng)選擇對(duì)整個(gè)平面布局影響不大的位置。

　　(2)業(yè)態(tài)組合。一方面應(yīng)考慮區(qū)域商圈的供給結(jié)構(gòu)，避免同質(zhì)化，另一方面應(yīng)考慮租金收入的最優(yōu)化。一般主力店和次主力店的租金是較低的，但有助于拉升Mall的檔次和形象。餐飲的租金是上不去的。影院的租金是上去的。真正的利潤來源在小商戶。但小商戶的業(yè)態(tài)組合需要全盤規(guī)劃，尤其是要考慮借勢于主力店和次主力店。業(yè)態(tài)的籌劃須密切地與設(shè)計(jì)、工程溝通技術(shù)參數(shù)(例如排煙、通風(fēng)、面積等)。

　　(3)視覺通透，在注意力經(jīng)濟(jì)的時(shí)代是不言而喻的。扶梯上下的過程應(yīng)保證視野的開闊。走道應(yīng)避免直角轉(zhuǎn)彎。理論上，一眼看去能望見十個(gè)以上商鋪是通透性的量化指標(biāo)。

　　除了上述的“三個(gè)三”以外，營銷空間的劃分、營銷氛圍的營造(照明、色彩、地磚拼花、頂棚等等)、廣告位的籌劃等等也較重要。但是上述的“三三法則”是筆者感覺帶有根本性的問題。

　　扼要陳述，且作拋磚引玉。
　　（作者：李永鋒）