主持人：北大縱橫管理咨詢公司合伙人張健先生，小組討論成員：新加坡超群房地產(chǎn)首席執(zhí)行官黃亮生先生，環(huán)信投資管理有限公司董事長DavidSu先生。

　　張健：謝謝主持人，謝謝在座的各位同行。今天我們討論的題目是購物中心在一二三線城市的發(fā)展。兩位嘉賓是重量級人物，我們有40分鐘時間，他們觀點要和大家交流。剛才我跟他們簡單聊了一下，確實發(fā)現(xiàn)他們在整個亞洲，在中國商業(yè)地產(chǎn)方面的實踐都是非常領(lǐng)先的。等會兒我會留些時間，如果大家有問題的話可以提問。

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)最早應(yīng)該是從九十年代初就開始，但是一直到九十年代中，我舉個例子，像北京、上海九十年代中很好的購物中心還是沒有，記得97年的時候，有些購物中心要建設(shè)，把麥當勞，肯德基的也算上，它們也算國際一線品牌，全部加起來也一般超過一百個，但是到九十年代末，像來福士這些品牌慢慢建立起來了。所以我現(xiàn)在非常榮幸提第一個問題，黃總，根據(jù)您在中國二十多年商業(yè)房地產(chǎn)，特別是購物中心方面的經(jīng)驗，您認為我們過去十幾年來，您有什么體會?您對整個商業(yè)房地產(chǎn)購物中心開發(fā)的前景有什么展望給大家介紹一下?

　　黃亮生：謝謝主持人。我首先介紹一下整個購物中心的趨勢，我是比較早進入中國，95年就武漢做購物中心，98年做的來福士，然后陸陸續(xù)續(xù)中國現(xiàn)在一線城市，包括北京東方新天地，還有國貿(mào)，它們是比較早的，然后上海港匯，恒龍，但是一個很重要的，就是各位朋友在這里，就是當時購物中心是沒有這個概念，所以第一個購物中心它是掌握了一個很大的機遇，就是它可以把人氣一站式的購物、休閑、娛樂在一起。但是過了十幾年，現(xiàn)在北京、上海、深圳每個地方都有幾十個MALL了，不是一個了。就是說原來的定位，原來的成功不一定是未來的成功，包括所有的購物中心已經(jīng)經(jīng)營，它有可能還要通過一些調(diào)整。為什么這樣呢?比如說港匯，很多人看它是沒有主力店的，十幾萬平方米可以沒有主力店嗎?你不能把這個沒主力店的概念帶到二三線城市的。當時它有主力店的，當時周圍開發(fā)了很成熟，包括地鐵到了，它人氣好旺，它最后就主力店不要了，就隔出來做這些小商鋪。我覺得未來這個機會也是很大，尤其是在二三線城市機會也是非常大的，因為同樣的這個概念已經(jīng)到了二三線城市了。還有有好多開發(fā)商也開始看到商業(yè)地產(chǎn)的重要性，尤其在宏觀調(diào)控，這個商業(yè)變成持有的一個收入，所以這個也是一個未來的機會。

　　同時很多外地的開發(fā)商也看好購物中心的投資，但是真正地要在中國找到有高質(zhì)量的產(chǎn)品是很難，就是說它的定位，它的規(guī)劃布局，它的平面做的很好非常少，這個就變成一個機會，如果你做好了，我相信我們很多戰(zhàn)略伙伴里面都在尋找這個東西，就是有沒有好的可以收購的，但是真正的他們結(jié)論起來，就是要找到好的也很難。同時一線城市你可以看到，一線城市空置率開始高了，有些項目連兩三萬平米，我最近在上海看了幾個，一天五千人都沒有，它開始出現(xiàn)問題的，這個問題就是機遇，就是看你怎么掌握這個做不成功的一線成功的購物中心。因為你評估一個購物中心你要看它的租金收入，看它人流，如果它的租金收入不高，你最好的黃金地帶也沒有這個價值，它跟住宅不一樣的，它跟租金是掛鉤在一起的。

　　張健：謝謝黃總跟我們的分享，黃總一個說到了中國購物中心的市場潛力，同時競爭也會很多。接下來我想請?zhí)K總，你有很多年的投資經(jīng)驗，作為房地產(chǎn)私募資金投資者你怎么看待這個房地產(chǎn)市場?

　　DavidSu：謝謝。最后我們來講做私募投資工作就是找到市場投資的利器。這個在中國的蓬勃發(fā)展，特別是在金融風(fēng)暴之后，中國政府鼓勵內(nèi)需，在這樣的鼓勵內(nèi)需政策之下，我覺得中國零售市場應(yīng)該在全球的零售房地產(chǎn)投資相對比來講，我覺得中國有很好的機會，對于私募投資經(jīng)理來說，也因為這樣所以我覺得在這樣的機會下，出去有好的管理團隊，有好的地理位置跟合作的開發(fā)商，對我們做私募投資的資金來講，在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該是一個非常難得的一個機會。這里面當然在市場的又可以提高一線市場，二線市場，三線市場，我個人現(xiàn)在比較看好的是在二線跟三線市場，主要原因是因為二三線市場目前還有很多的消費的提升跟發(fā)揮的空間，一線的市場，像上海、北京、深圳，當然也都是非常好的市場，因為它有具備消費的所謂的能力。但是它的競爭也相對比較多，再就是它的地產(chǎn)價格比較高，所以投資回報對我們做房地產(chǎn)投資資金的管理來講，我們覺得一線城市風(fēng)險比較小，但是回報也比較低。所以今天我有資金的話，我會以二三線為我的一個很好的一個點。

　　張健：謝謝蘇先生。接著您這個話題我再請教一個問題，我們很多住宅開發(fā)商它要進入二線城市或者三線城市，它可以看幾個指標，第一個看的指標，看當?shù)氐娜嗣竦氖杖朐趺礃樱�它的承受力分析，什么分析�?就是把房價除除他的年收入，6、7算不錯了，如果像北京可能就達到了20。還有一個指標，去看當?shù)氐淖饨穑�如果你到一個城市把租金除除房價，1%就很低了。您作為私募資金投資者，您主要看哪幾個指標?當然你可能還要看開發(fā)商具體的情況。

　　DavidSu：你剛才講的非常好，當然有一些客觀的指標，就像租金收益，還有房地產(chǎn)的價格，這個我們叫技術(shù)性。我想今天跟在座的分享就是兩個層面，我覺得技術(shù)性的指標很多分析員，就是包括銀行或者評估師都可以給你一個非常好的分析，或者比較客觀的分析。我想說的事實上從我們做房地產(chǎn)私募基金角度來看，我們看的不單單是技術(shù)性指標，我們還看到大的環(huán)境的指標，還有未來消費趨勢。就是說今天如果從中國未來的一個消費，還有零售的一個發(fā)展，我們看到有四個板塊，我們覺得是非常好的一個大的趨勢。一個板塊我們叫做社區(qū)的消費，就是在社區(qū)里面的一種零售消費的模式，這種模式可能包括超市，便利店，餐飲。另外一個模式我們叫CBD，就是在城市很核心的上午中心里面。在這塊的話可能有一些高端的精品店，品牌店比較集中。另外可能還有一塊是我們所謂的區(qū)域的，就是旅游，休閑的這樣的一個Mall，這個我覺得也是未來的一個發(fā)展趨勢。第四個也很有意思，就是最近我們看到一個蓬勃成長的一塊，像汽車城，當然家具城更不用說，在一些新建的社區(qū)里經(jīng)常會有一些家具城，還有一些電腦城，像百腦匯。事實上在中國我們以投資的回報指標，這個是一個，在不同的所謂的板塊里面會有不同的投資指標。打比方，在城市里面土地和物業(yè)可能會比較貴，所以在城市用的指標，相對于比如休閑的一個商業(yè)零售的房地產(chǎn)，指標就會不一樣。因為在郊區(qū)可能土地成本相對要便宜，但是你會有其他的市場風(fēng)險。所以一般上在城市里面可能指標是百分之五六七，但是你到了郊區(qū)也許你的回報指標可以達到比如說12到15甚至到20，但是都有相對應(yīng)的風(fēng)險。但是對于我們房地產(chǎn)投資基金來說，我們在戰(zhàn)略上我們要很清楚，就是這個戰(zhàn)略不單單是所謂的物業(yè)回報這個概念，因為我們最后要有一個持續(xù)經(jīng)營，我們物業(yè)要增值保值，這個可能需要五年，七年，甚至十年，所以如果你的戰(zhàn)略沒有安排好，也許在你的物業(yè)價值和回報就會有很大的差異。

　　張健：謝謝蘇先生，我覺得你提到一點很重要，我們過去提到購物中心，我們就想到萬達，用萬達的模式，像您剛才提到四個模式，我剛才在下面跟蘇先生談了很多，這個方面就不能再展開。這是很好的理念。

　　黃總在商業(yè)地產(chǎn)方面據(jù)我所知，前幾年也跟萬科什么做培訓(xùn)等等，所以理念很先進的。您覺得過去十年或者十幾年我們國內(nèi)的開發(fā)商，或者在國內(nèi)的境外開發(fā)商它們犯哪些主要的錯誤，它們避免這些錯誤要采取哪些措施?

　　黃亮生：我看到中國有一百多個開發(fā)商，就是比較早來，關(guān)鍵是本地開發(fā)商從住宅開始，所以它的團隊對商業(yè)不理解，這三年好一點，像有這樣的交流，培訓(xùn)等等。但是我前幾天還跟購物中心秘書長說，現(xiàn)在很多老板還不了解購物中心到底怎么投資，怎么策劃，怎么經(jīng)營，就是高層，董事長，還不了解這個東西。什么東西不了解呢?就是很多以為跟住宅差不多，反正我有很好的團隊，很認真地去做。其實它整個開發(fā)的流程跟團隊在商業(yè)地產(chǎn)，我今天就說購物中心，不說綜合體了，它就更復(fù)雜了，比如說很多錯誤他們就找了幾個主力店，或者找一個品牌設(shè)計師，把這個就定了，把這個東西就做了，沒有先策劃再設(shè)計，它先設(shè)計，先弄一個主力店，像家樂福，這樣就鎖死了，最好的位置給了主力店。我的財務(wù)可行性是不行的，我做這個財務(wù)不好看，因為你占了這么大面積，你們兩個主力店占了百分之六七十，現(xiàn)在上海開發(fā)商問我，我這個地方這么好，有沒有人買過來。我說你這個地方非常好，我說你兩三個主力店已經(jīng)占了百分之七八十的面積。它這個例子在中國第一期的購物中心是這樣的，像萬達第一期做了它幾個主力店，它的小商鋪賣了，就不能把它組合起來。所以這個是一個問題。

　　第二個問題，就是國外的開發(fā)商進來它也有自己的一個矛盾。因為它可能不了解這個國情，也不了解怎么跟本地的開發(fā)商去互補它的資源，所以這個是兩邊都要，就是說如果想做合作，它必須要整合最合適的資源，包括未來的經(jīng)營管理。因為整個購物中心是靠未來的，就是你在策劃的時候，你第一個合同是三年，可能第二期又是三年，主力店可能五年，十年，所以你的策劃你要考慮未來三十年怎么盈利。你開始給私募資金的時候，它們都會看你有沒有考慮到這些因素，你沒有考慮大這些因素你就沒有一個方案賺錢，你怎么簽合同，你怎么擺放主力店和次主力店，你的整個規(guī)劃，你什么面積都要掌握。我舉個例子，我一個開發(fā)本來做四層的，它非要做五層，我說不行，我舉一個例子，天河購物中心，三年前辦的，他的總經(jīng)理問我，說要走高端的。我說沒辦法，因為你的層高就是中高檔的。所以這個是整個策劃，整個未來的經(jīng)營管理，包括招商的可行性。我說的三個地財務(wù)可行性，就是怎么樣吸引投資商融資等等，包括你未來的收入，第二你的可招性，你要考慮未來還有很多商家沒有來中國，還有很多主力店沒來中國，還有很多牌子沒來中國，你沒有辦法賺它們的錢。就是說你要做到錯位，你必須更新，有新鮮的牌子，包括你未來的經(jīng)營怎么樣達到這個，怎么樣做營銷。

　　張健：謝謝黃總。我現(xiàn)在想提一個簡單的問題請黃總回答，現(xiàn)在有不少開發(fā)商他購物中心已經(jīng)造好了，或者造到一半了，它定位有問題，這個時候改有什么辦法，你有什么建議沒有?或者它招商還沒有開始，這個情況很多，它做到一半，或者對原來招商不滿意，你有什么好的建議，給他們一些建議小的成本能夠獲得大的收益。

　　黃亮生：我們也介入了很多這樣的，我在新加坡第一批的物業(yè)轉(zhuǎn)到信托資金人，93年開發(fā)，16個月就開業(yè)，年就把全部的錢拿回來，也是一個重新的。但是第二個是一個重新定位的，就是說你說的這種重新定位的項目，我做一個ITMALL，就是亞洲最漂亮，最賺錢的。這里面有幾個大因素，首先物業(yè)有沒有大的錯誤，如果有大的錯誤就比較難;如果沒有大的錯誤，比如說它的平面，它的層高，它的電梯擺放，它的車流，人流、物流，它的整個停車位的規(guī)劃，它的定位錯了不是里面的整個設(shè)計跟平面規(guī)劃錯的話，我覺得這個好辦，就是一個定位的問題，因為定位有很多手法，包括你怎么吸引客戶，有很多手法，定位有很多手法，很多怎么去整合這個業(yè)態(tài)，包括租金條件把它揚起來，包括保底抽成，你很多手法。但是如果比較大的毛病，就是它里面的結(jié)構(gòu)方面里面的二循環(huán)，三循環(huán)出現(xiàn)了太多問題了，那就要動手術(shù)，動手術(shù)像去醫(yī)院一樣，動手術(shù)有風(fēng)險的，如果太嚴重的話，這個就很難解決了。

　　我舉個例子，我們2003年武漢有一個項目，20萬平米，開發(fā)商是上市公司來的，他做了一個20萬平米的MALL封頂了我們才進入，里面停車位不夠，只有三百個，里面機電就符合一個食堂而已，它有25%的餐飲娛樂，這個還好做，就是說停了一年，拉電，拉水，什么都做，它層高還不錯，但是定位它還沒有全部招商，就可以解決。但是它里面的一些進深，因為它已經(jīng)封頂了，有一些我們所說的二循環(huán)，所以這個項目只能做到80分救活它，你不能說它永遠NO1的，沒有辦法的，你只能說把這個問題解決出來，只能靠經(jīng)營管理，靠其他的手段避開競爭對手，希望在這一段時間里面可以經(jīng)營的更好。

　　張健：謝謝黃總。像從前面的定位好，從資產(chǎn)管理對你也會有很大的幫助，這個方面我想聽聽蘇總資產(chǎn)管理和物業(yè)管理。

　　DavidSu：這個問題很好。因為我們最近八九年在國內(nèi)投資商業(yè)房地產(chǎn)確實有很多這方面的觀念，就是理念上的不一樣。就是作為私募基金的投資人我們看得比較多的是房地產(chǎn)將來的增值，它的一個潛能，還有要做什么，才能使它增值。但是在中國的開發(fā)商，有時候它可能因為開發(fā)商的一個經(jīng)營模式，就是從買土地，到建設(shè)，然后到拿到產(chǎn)證，然后把房子賣了，然后現(xiàn)金回收，所以它的整個產(chǎn)業(yè)鏈的價值觀，就是取決于這個土地，還有這個房子的買賣。這點在理念上跟我們做商業(yè)房地產(chǎn)投資是有差距的，而這個差距我覺得今天會上我們可以做一個交流，打比方，以我個人的經(jīng)驗，我們在國內(nèi)有兩個商業(yè)房地產(chǎn)，我們總共花了五六個億，一個在長沙，一個在西安地區(qū)，這是二線城市了。我的合作伙伴是當?shù)氐拈_發(fā)商跟當?shù)氐臉I(yè)主，所以當我們買房地產(chǎn)的時候他們會很強調(diào)，所謂物業(yè)管理就是我的保安，我的保潔，你看我這個樓很漂亮，地面都打掃地很干凈，我的保安你看每個都是雄赳赳的，整個物業(yè)管理的都非常的有秩序。當然我問他你的租金收入是多少?他給我算了一下，他說我的租金收入不是很高，但說沒關(guān)系，住滿了就可以了。我說商業(yè)房地產(chǎn)的價值取決于兩個很重要，一個是它的經(jīng)營，經(jīng)營當中物業(yè)管理當然很重要，但是只是一個很小的一部分，因為經(jīng)營當中有滿足客戶的需求很重要，就是消費者為什么到你這兒購物，他來這兒不是為了看你保安和保潔人員，你到這兒是為了體驗，這個體驗很重要，所以保潔、保安只是其中很小的一個環(huán)節(jié)。但是對于開發(fā)商來講，講到物業(yè)就是這幾個。然后還有收租，就是租我房子的人交房租。我們資金投資人我們要看到更深層次一點，就是這個開發(fā)商或者商業(yè)房地產(chǎn)它的經(jīng)營能不能達到消費者的一種體驗，它的一種消費的滿足，我覺得這個對我們來講，作為投資人是未來這個房地產(chǎn)或者這個商業(yè)房地產(chǎn)它的租金能不能遞增，它在這個消費的，跟其他的商場的競爭，還有所謂的它的消費者的喜好來講，對于未來的它的商業(yè)的價值是有很大的。

　　第二個就是品牌。我覺得品牌是經(jīng)營出來的，有很多人講像LV，認為這個品牌是可以復(fù)制的，就是只要我招商招到LV，招到麥當勞，我這個商場自然就很有品牌，實際上不是這個概念，這個商圈的組合很重要，但是商圈的組合是有一個概念，就是它在你自己經(jīng)營的這個班子上面所做的一個品牌。打個品牌，像凱德置地的來福士，它在上海人民廣場旁邊，它有很多精品店，每個精品店很著名，但是來福士這個品牌也和出名。我們說的這個出名并不是說把LV招來，你就很有品牌。我們現(xiàn)在說的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營是你自己的品牌，你自己在商業(yè)房地產(chǎn)里面你的定位，為什么這些商家要跟著你，你在商業(yè)房地產(chǎn)方面有沒有吸引力，吸引到商家到你的物業(yè)入住。像港匯也很成功，當商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商開一個新樓盤的時候，這些現(xiàn)有的商家有跟它去。我想說的就是說今天如果在座的有開發(fā)商，我覺得這一點是非常值得我們?nèi)ネ诰虻囊粋�價值。也就是說今天如果你覺得你從住宅，像剛才黃總說從住宅起家的，你現(xiàn)在想要轉(zhuǎn)入商業(yè)房地產(chǎn)，我覺得可能在這方面你應(yīng)該還有一個追求，就是萬科可能是住宅的品牌，萬達現(xiàn)在也慢慢成為商業(yè)的一個房地產(chǎn)的一個很好的品牌，我覺得還有很多空間，因為中國市場非常大，如果你在這方面有興趣，剛才主持人說的物業(yè)的增值，很大程度上除了土地的增值，除了具體房產(chǎn)的增值，事實上你還有品牌的增值，它也會加深你商業(yè)房地產(chǎn)的價值。

　　張健：謝謝蘇總與我們的分享。接下來還請教一下，您作為房地產(chǎn)私募基金，跟國內(nèi)的開發(fā)商合作有幾種模式?第二個小問題，您的退出機制怎么樣?因為也不排除國內(nèi)開發(fā)商跟您合作以后跟你一起退出。

　　DavidSu：對。作為思慕基金管理人我們事實上是開發(fā)商很天然的一個合作伙伴，為什么?因為我們是財務(wù)投資人就是今天我不是開發(fā)商，今天買地蓋房子不是我們的強項，是當?shù)亻_發(fā)商強項，但是我們可以把境外的資金通過我們私募資金作為一個很好的渠道做到國內(nèi)結(jié)匯，作為當?shù)亻_發(fā)商作為資本金。另外私募資金有一個優(yōu)勢，私募是股權(quán)，有話直說我是你的股東，我跟你共同承擔(dān)這個項目的風(fēng)險，今天我不是借錢給你，我是跟你一起進駐這個項目，你拿地的時候可以通過我這個資金拿地，拿完地之后，如果銀行覺得后面的物業(yè)升值很好，它愿意放款給你。所以對我們來講我們跟開發(fā)商的合作，就是從機構(gòu)投資人，財務(wù)投資人角度來看。

　　另外一個我覺得可能在互動上，像我們現(xiàn)在在做十個億啟動的項目，這是奧特萊斯的一個項目，就是做區(qū)域商業(yè)，就是帶休閑旅游的商業(yè)房地產(chǎn)。當?shù)亻_發(fā)商給我看樓盤，一般我們需要二十萬到三十萬平米的商業(yè)面積。所以當?shù)亻_發(fā)商說它在當?shù)赜姓�治�?yōu)勢，可以拿到很便宜的地，它需要資本金，我們這邊就提供資本金，建設(shè)當然由開發(fā)商招標，之后開發(fā)商可以跟我們共同持有這個物業(yè)。我們退出有兩個機制，一個就是說開發(fā)商可以把它的股權(quán)賣給我，比如五年之后物業(yè)通過評估師也好，或者大家都能夠覺得公平的評估的準則把價格定好，我可以把它的股權(quán)收購了。開發(fā)商問我，那你怎么退出?我們退出機制有兩種，一種在我們基金平臺下面我們會設(shè)置我們的所謂的零售集團，這個零售集團將來可能要在境外上市的，就是不管是H股，還是在將來香港新加坡上市，隨著我們上市我們可以退出我們原始的股權(quán)。

　　另外一種機制，就是我們可以把物業(yè)，如果它的資金回報不錯，很穩(wěn)定，也可以把它轉(zhuǎn)給其他的我們的機構(gòu)投資人，像境外的社保，像境外的保險公司，境外的很多財務(wù)投資人，也是我們的伙伴，所以它們也在買，就是比較相對成熟穩(wěn)健的這個產(chǎn)品。所以我們環(huán)投跟我們相對應(yīng)的榮耀基金來講，我覺得我們附加值跟開發(fā)商，就是我們一個產(chǎn)品從收購?fù)恋亻_始就建，一直到后面的建設(shè)，到后面的經(jīng)營管理，到后面開發(fā)商的退出，我都可以幫你在這幾個環(huán)節(jié)里面進行一些附加值。像我說的我們這邊有一個項目，就是十個億啟動，希望在中國可能有五十個奧特萊斯這樣的商圈的打造，如果這個能夠作為一個項目的話，我覺得應(yīng)該是不錯的。如果在場有開發(fā)商，我覺得這也是我們可以共同合作的這樣的一個項目。

　　張健：蘇總說的很好，蘇總說到給開發(fā)商提升價值，說到價值我有一個體會，就是前幾年我們購物中心都引入了電影院，現(xiàn)在有這個情況，現(xiàn)在很大的購物中心它基本上都放電影院進去。但是我看到一個趨勢，開發(fā)商說放電影院過時了，要放溜冰場進去，某種程度上已經(jīng)做到極致了。我現(xiàn)在請教黃總，黃總在這方面有幾十年的經(jīng)驗，這個是不是還有發(fā)展的空間?

　　黃亮生：第一個六個廳的電影院是我?guī)н^來的，96年的時候。湖北的第一個網(wǎng)吧也是我做的。為什么走這個方向呢?我們在98年在臺灣做第一個MALL一樣，百貨不進入我的購物中心，我們用休閑娛樂，所以這個東西不是一個新的東西，其實在世界上，像迪拜MALL有世界最大的海底世界，就是說你到迪拜休閑是必經(jīng)之路，你必須走過這個購物中心，它變成是一個旅游MALL，中國有沒有這個趨勢呢?其實有很多趨勢，我們在98年在金融風(fēng)暴的時候，主力店苛刻的條件，不想進來，要進來就占60%的位置，就是做房東，我們就做了運動100，趨勢你從市場挖掘消費者的要求，找到市場的一個空白點，最好跟企業(yè)家一起做，最好不要投資是最好，但是有時候沒辦法，機會太大你可以投資。未來還是有很大的趨勢，中國有很多主題餐廳還沒來，比如說非常棒的主題餐廳，寵物店可以做三千到五千，屬于次主力店了，所以這是一個趨勢。我們最近做了一個調(diào)研，亞洲把購物中心辦成一個休閑場所，80%的消費者到把購物中心當成一個休閑場所，我來了購物，休閑，娛樂，聚會，如果奧特萊斯放在一起，它是旅游產(chǎn)品了，包括未來做到文化。就是說社區(qū)有社區(qū)的方法去停留客人，周末我就到了一個比較大的場所去休閑，或者我是游客，從機場到奧特萊斯，所以這是怎么打發(fā)這個時間就是你的定位了，就是你星期一到星期四你靠誰來購物?周末你靠誰?五一你可以拉動多少人?這是很專業(yè)了，比如在深圳休閑地方，成都，它有很多選擇，四十分鐘就。可以到渡假村了，他不一定購物，你的購物中心不是抄新天地，上海的什么地方，因為這種全部的可達性又不同了，我們說每一塊地，每一個商圈，每一個城市都不同。我們?nèi)ピ侥先ィ�越南比中國落后十幾年，印度也落后了十幾年，但是都有市場，就是說你怎么去定位，然后你找出什么樣的空白點去符合消費者的要求。

　　張健：謝謝黃總。看下面有沒有什么問題?

　　提問：我想問一下蘇總，深國投資金希望投資回報率是多少，以及投資年限?

　　DavidSu：深國投我想黃總更了解，深國投之前參與了沃爾瑪，還有幾個大型的商業(yè)房地產(chǎn)的收購，還有投資，它跟凱德置地也是伙伴，其讓就是深國投的模式它們是比較趨向社區(qū)消費的概念，也就是說在社區(qū)里面建HIGHMARK，然后再建精品店這樣的模式。以我個人經(jīng)驗，我們有一個商場就在深國投買的商場，在長沙的對面，我們當時付的價格是兩億五，大概兩萬平米，是我的基金買的。租金方面如果在社區(qū)，如果做的好的社區(qū)，就是說我們估計應(yīng)該會達到12-15之間，我所說的是毛利，至少我的商場達到，那時候我在長沙的商場達到13.5%左右。我相信在深國投這種模式下，只要在比較好的住宅社區(qū)，事實上它的物業(yè)價值并不太高，比較起CBD，市中心的，所以它的租金還有它的銷售的提成等等加起來應(yīng)該不錯的在這方面。

　　提問：我想問一下黃總，咱們公司怎么樣看待大陸的二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境，今年有沒有進入計劃?

　　黃亮生：我覺得二三線城市機會現(xiàn)在是非常好的，但是我同樣說句實話，我已經(jīng)跑了四十幾個城市，已經(jīng)到了四線城市，二線城市也要考慮，有些地方你們也知道一直以來沒有購物中心，過了兩三年可能有三四個，例如沈陽，例如天津，忽然在三年時間里出現(xiàn)這么多。還有很多城市基本上是供過于求的。我建議沒有太多人進場的時候，把市場了解，把位置了解，把消費者了解，機會就是你的了。跟著別人走是有風(fēng)險的，因為中國在這里面政府不管供求的關(guān)系，是企業(yè)要管的。我經(jīng)常在會議里面勸告外地開發(fā)商的，這個供求是你自己要考慮的。怎么考慮可不可以做?其實成本差不多一樣的，像深國投成本差不多一樣的，關(guān)鍵是土地成本。第二就是租金的支撐。第三就是你的定位，你做什么樣的產(chǎn)品。就是說你能夠掌握的消費群體的商圈是什么樣的商圈，什么樣的商品，將來倒過來算你知道你是八年還是七年，還是十年的回報率，就是你的凈利潤了。

　　提問：我想請問一下黃總，作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它開發(fā)的商業(yè)項目有幾種模式，比如說像萬達，它是自己開發(fā)持有并經(jīng)營，像凱德置地我了解的可能它自己持有，但是它自己并不經(jīng)營，而請其他的公司來經(jīng)營，還有其他的方式?jīng)]有，或者您了解的其他形式?

　　黃亮生：這是非常好的問題。因為不是每個開發(fā)上它凱德自己有自己這么大的自有資金，資本運作。就是它們當時也是這樣的，就是說大馬去支持它們的投資，你需要有不同的資源，首先錢是一個。第二是團隊-團隊是兩部分，一個是開發(fā)團隊，一個是策劃跟經(jīng)營管理團隊。第三也要有土地。像剛才說了，很多開發(fā)商有土地，有人脈跟開發(fā)能力，其他的模式包括我們現(xiàn)在有一些，比如說我們有一個德國基金，它們在德國做了很多購物中心，非常成熟的，經(jīng)營管理它不管，它就委托我們策劃管理。新加坡還有一個很大的開發(fā)商，因為它們上市公司，我也不說是誰，它也一樣的，它來治理，凱德已經(jīng)在我前面了，我不想做這個事情，它用第三者幫它經(jīng)營管理，這個讓第三者經(jīng)營管理有什么好處?我可以做量，我做五十個購物中心，我比李嘉誠，比萬達，便宜，我的毛利會比它高。所以你只有一兩個，你整合別人的專業(yè)，別人的資源是另外一個模式。其實在國外是比較流行的。其實包括信托資金，如果你自己做信托，總有一天萬達做信托，在信托進入法律里面，如果開發(fā)商管理不好，股東方可以淘汰它的，這是一個規(guī)律來的。我用你是因為你可以比別人賺的錢更好，你可以把客戶穩(wěn)定下來，就是可以遞增起來，不是因為你是開發(fā)商就自然做經(jīng)營管理的。所以有很多模式做這個。

　　還有一種模式，就是開發(fā)商也可以不做，這個是比較新鮮的模式，比如我有幾千畝地，我就專門找投資購物中心的，跟策劃購物中心的，跟管理購物中心的，就是前面你就定好了，比如現(xiàn)在的住宅的利潤比如說是8，我們10，12買過來，這個你就不做了，這個是新鮮的，這個在中國沒有用這個模式，這個很好，這個財務(wù)模式很好，它比住宅還高。你就是前面有一個戰(zhàn)略伙伴把后面的問題來做，包括你看現(xiàn)在城鎮(zhèn)規(guī)劃，它有幾千畝地，其實這幾千畝地里面有社區(qū)購物，里面可能有紅星美凱龍，可能有一個河流做一個新天地，可能做一個白領(lǐng)，青少年的購物中心，你這個城市里面有五六個項目你是一起開發(fā)，如果你沒有規(guī)劃的話，你賣給十個開發(fā)商，它們每個都會作出這種沖突的，每個人都去找沃爾瑪，那誰占便宜了?最后還是主力店占便宜。所以開發(fā)商它要想它要做什么樣的角色。你也可以跟做這種投資商業(yè)的一起合作，你不是說不想賣出去，你不懂，你風(fēng)險小一點，人家做大股東，你做小股東。所以這個方法很多，只是現(xiàn)在的開發(fā)商做住宅沒有把精力放到商業(yè)這么去經(jīng)營，現(xiàn)在也是一個非常好的段落，因為住宅現(xiàn)在被控制，商業(yè)它是供過于求的，雖然有幾個城市供過于求，剛才我說了，但是商業(yè)的的確確是供過于求的，美國有十幾萬的購物中心，為什么剛才說社區(qū)，應(yīng)該社區(qū)比市中心多的，因為很多社區(qū)坐地鐵就到了，應(yīng)該是比較多的，現(xiàn)在是不平衡的。然后你考慮你的戰(zhàn)略是怎么樣的，你跟人家合作或者你自己就是這個地塊的簽給另外一個商業(yè)地產(chǎn)，或者你找別人幫你管理，你不會你就這么做。其實這個模式就是已經(jīng)在國外已經(jīng)比較成熟了，因為各有資源跟精力，跟你的核心團隊的能力。

　　張健：謝謝，提到了很多，市場定位，二三線城市的發(fā)展，還有前景，還有開發(fā)商要注意的問題，我覺得還有一個問題，叫黃總回答，剛才說的天津、沈陽、成都建的太多了購物中心你說一個城市就可以，哪一個城市還很有潛力，因為說的太多，可能是商業(yè)機密，說一個，這個有點難為你吧?

　　黃亮生：其實很難回答。

　　張健：對，確實很難回答，我們下面也可以交流。

　　黃亮生：其實很多種，不是一種。其實很多地方，比如我說我們自己的過程，我是最早去武漢，我們是93年，2003年、2004年到南寧去，南寧是一個廣西的省會城市，很多人不知道南寧的發(fā)展趨勢，我們看好南寧是非常好的地方，現(xiàn)在我做的航洋國際五十萬綜合體，現(xiàn)在蓋完了，現(xiàn)在基本沒有競爭對手。我可以舉一個例子，像這樣的城市，就要首先你過去沒有競爭對手，蓋一個五十萬的綜合體，就跟華貿(mào)一樣的，有萬豪，有巴黎春天，有沃爾瑪，有百老匯，后面還有酒吧街，一樣的。你的成本也低，容積率也高，租金因為沒有競爭對手，我的會比一般人高。我可以舉這樣的例子給你看，你到底去哪個城市，其實這個東西要嚴格地去了解未來的競爭對手，這個整個，包括整個城市的發(fā)展，比如說去年中國花了四萬億為了金融風(fēng)暴，大部分的投入都在基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施它會影響到大概有未來七十個城市的交通可達性，這是一個機遇了。從這里面你可以考慮到，未來的購物中心原來在第一期的，九十年代它是大概五六萬平方米，現(xiàn)在目前的，這個是按照一個統(tǒng)計出來的，就是大概是八九萬平方米，有這個基礎(chǔ)設(shè)施出來的時候，這個可達性又增加了，就是David說的，就是它的可達性就很厲害了，我可以輻射的商圈又更大了，我輻射的商圈包括旅游商圈我也可以輻射了，這是一個新的趨勢，那么你怎么去挖掘?我覺得商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該花時間在這里做。它不是說你拿了多大地，去炒地產(chǎn)，不是這個概念，它是要把整個商圈了解，把這個機會從商圈里面了解，從競爭對手里面做對比，到底做什么樣的產(chǎn)品，各種各樣的產(chǎn)品，然后怎么去整合，整合別人的資源，你沒有的資源，就是說你有地你沒錢，或者你有地有錢，你缺了經(jīng)營管理，怎么去整合，然后共同來打造市場。

　　因為剛才說了美國有上萬購物中心，中國現(xiàn)在還沒有到兩千個，在兩千個里面有大部分六七十是多業(yè)權(quán)的購物中心，你真正看有多少好的，高質(zhì)量的購物中心?所以在這段環(huán)節(jié)里面是走商業(yè)是非常好的一個考慮。因為紅孔和這個住宅也被影響，商業(yè)機會還是很大的。尤其現(xiàn)在鼓勵走內(nèi)需，就是走什么呢?就鼓勵中小企業(yè)，就是我們的零售業(yè)。
　　（新浪網(wǎng)友 張健）